續約租賃合約時，管理公司或房東可能會通知您租金上漲。在房價、房產稅和周邊市場價格上漲的時期，這種情況並不少見，但這並不意味著租戶必須接受原樣的報價。
租金是合同条款的一部分。房東可以提出提價，但一般來說，雙方必須同意更改金額。協商不成時，以土地及房屋租賃法第三十二條規定為基礎，透過調解或訴訟確定適當金額，作為增加或減少租金的請求。
在這篇文章中，我們將總結租戶在續租時應檢查的有關租金上漲的內容、他們可以拒絕或協商的條件以及房東應解釋的理由。
將續租時的租金上漲視為“建議”而不是“通知”
如果續約通知書上寫著“從下次續約開始每月租金增加1萬日元”，這似乎是一個決定。然而，在正常的租賃合約下，未經承租人同意，不得單方面更改租金。
《土地及房屋租賃法》第32條規定，建築物租金與稅負、土地/建築物價格、經濟狀況或鄰近類似建築物租金相比不合理時，當事人得請求日後增加或減少。這意味著房東有權增加金額，而租戶有權要求減少金額。然而，這並不是一種對方僅透過提出請求就接受所提供金額的結構。
| 情況 | 租戶的觀點 | 要求房東作出解釋 |
|---|---|---|
| 週邊市場價格明顯上漲 | 在某些情況下，提高價格可能是合理的 | 類似房產的招攬和成交示例 |
| 固定資產稅和維修費用不斷增加 | 檢查增加的程度 | 稅額、維修計劃和公共區域改善詳情 |
| 租金長期保持不變 | 看看現在的租金和市價的差價 | 差異從什麼時候開始以及有多大 |
| 唯一原因就是「業主的意圖」 | 幾乎沒有必要直接同意 | 法律/市場基礎的介紹 |
租戶可以拒絕或重新協商的主要條款
當租戶收到加租提議時，最好先審查理由並重新談判，而不是情緒化地拒絕該提議。以下情況有更大的拒絕或重新談判的空間：
沒有給出具體漲價原因
如果只說“因價格上漲”或“為了配合市場價格”，很難理解租金上漲了多少，目前的租金有多不合理。租戶應以書面形式確認漲價原因、希望變更的金額以及希望變更的日期。
不能說目前的租金與週邊市場價格相比太低。
如果你查看同一車站步行範圍內、平面佈局相同、樓齡相似、設施齊全的樓盤，發現目前的租金在市場價格範圍內，那麼漲價的理由就會站不住腳。反之，如果目前租金明顯偏低，那麼將討論重點放在漲價是否適當上更為現實。
合約中有一項特殊條款，可以延後一段時間的租金。
《土地房屋租賃法》第三十二條又規定，有特別約定在一定期限內不增加房屋租金的，從其規定。合約期間內是否有延期的特殊規定或免租後的租金條件，請先查看合約。
价格涨幅相比市场价太大
即使有正當理由漲價，如果提供的金額極端，您可能無法獲得全額金額。例如，如果某房產的周邊市場價格為每月12萬日元左右，而您在沒有任何同等條件依據的情況下要求每月18萬日元，就會有人懷疑其有效性。
前 7 天内对借款人的验证
在收到漲價通知後，重要的是不要立即透過電話得出任何結論。儲存記錄時，請依下列順序檢查：
- 保存通知/电子邮件 2、檢查合約中的租金修改條款、續約條款、特別約定。
- 整理擬議的新租金、生效日期以及對續租費用的影響
- 查看周邊3個或以上類似房產的租金要價
- 要求书面解释涨价原因
- 將你想要的條件分為「維持現狀」、「部分增加」和「逐步增加」。
這個階段重要的不是拒絕房東，而是收集可以達成一致的材料。租金調整不僅影響房東的收入和支出，還會影響租戶的繼續居住。雙方提供的證據越多，就越容易達成妥協。
如何思考談判句子
即使租客不同意漲價，也不要簡單地回應「我永遠不會付錢」。冷靜地要求重新談判，包括以下內容：
| 包括什麼 | 範例 |
|---|---|
| 確認收貨 | 已收到續租租金調整通知 |
| 當前意向 | 我想按當前租金續約 |
| 檢查依據 | 請您提供一下上漲的原因以及當地市場數據嗎？ |
| 替代計劃 | 我想討論一下，如果有必要的話，包括逐步修改 |
| 錄音 | 您能否透過電子郵件或書面形式發送未來的通訊？ |
在談判中，長期租約、無拖欠付款、生活禮貌等因素也是需要考慮的因素。對房東來說，驅逐穩定租戶會帶來諸如空置期、房產恢復、招聘廣告和經紀費等成本。
如果出現分歧怎麼辦
如果房東和房客無法達成協議，房客將繼續支付他或她認為合適的租金。 《土地及房屋租賃法》第32條第2項規定，如果無法透過協商達成增加額，則收到請求的人只需支付其認為適當的金額，直至法院判決證明增加額合理為止。
然而，如果法院認定房東增加的請求合理，且支付的金額存在不足，則必須連帶利息支付不足部分。因此，這不是「不用付」這麼簡單的問題。即使在無法達成協議的時期，保留常規租金支付、付款記錄和談判記錄也很重要。
進行調解/訴訟之前要考慮的事項
關於租金增減的糾紛通常是透過討論和調解來解決的，而不是突然在法庭上解決問題。在簡易法庭的民事調解中，調解委員會成員根據市場數據和情況共同努力尋找共識。
進行調解和訴訟需要時間和金錢。租戶也需要比較繼續住在家裡和搬家的總成本，包括搬家費用、對上班或上學的影響、續租費、擔保公司費用、更換家具和電器等。
| 選項 | 適用案例 | 注意事項 |
|---|---|---|
| 以當前租金繼續談判 | 漲價基礎薄弱 | 保存記錄 |
| 同意部分增加 | 市價上漲，但報價高 | 創建協議 |
| 逐步增加 | 一次性增加負擔大 | 明確何時增加以及增加多少 |
| 搬家 | 新房租金和搬家費用對比合理 | 檢查初始成本和生活方式 |
| 調解 | 平行討論 | 材料準備及所需時間 |
房東和管理公司應避免的程序
房東也應謹慎對待續約時的價格上漲。理由不充分的單方面通知、回覆期限太短以及如果租戶不遵守漲價要求驅逐的表述，都會損害與租戶的信任關係。
正確的做法是解釋市場價格、稅負、維修計劃以及建築物維修的需要，並提供足夠的諮詢時間。即使漲價合理，如果溝通過於強勢，也可能導致驅逐或糾紛。在長期租賃管理中，優先考慮穩定的入住和信任關係，而不是全額提價，可能會更好地保護利潤。
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INA&Associates 的理念
租金調整是房東和房客利益容易發生衝突的情況。然而，這並不是一個激化衝突的程序，而是一個重申建築物長期維護和租戶安心居住的條件的機會。
我們認為，房東應注重腳踏實地的解釋，租客應注重冷靜的確認和記錄。找到一個不僅考慮短期租金差異，而且考慮空置風險、信任和建築維護之間平衡的共識點，將為雙方帶來最現實的解決方案。
＃＃ 常問問題
問：如果我在續訂時拒絕漲價，我會被驅逐嗎？
僅僅因為您不同意漲價並不意味著您必須立即離開。拒絕續約或取消合約有不同的正當理由。然而，如果對租金金額仍有爭議，繼續支付和記錄租金很重要。
問：如果我透過電話接受漲價，我可以取消嗎？
這取決於。租金變動應在書面或電子合約中明確，以避免日後發生糾紛。如果您只是給出了模糊的口頭答复，則還有確認正式協議的空間。
問：我應該查看哪些市場數據？
查看同一車站的招募範例、從車站步行、平面圖、建築年齡、設備和樓層數。由於要價租金與合約租金不同，如有可能，我們會要求管理公司提供成功合約的例子及評估基礎。
Q. 續約費用也會同時增加嗎？
續約費用取決於合約條款。如果您想更改續訂費，則需要與租金相同的協議。不要將租金修訂與續訂費修訂混淆；檢查每個的基礎。
參考/引文
