عند تجديد عقد السكن الإيجاري الخاص بك، قد يتم إخطارك بزيادة الإيجار من قبل شركة الإدارة أو المالك. وهذا ليس بالأمر غير المألوف في الأوقات التي ترتفع فيها الأسعار والضرائب العقارية وأسعار السوق المحيطة، ولكن هذا لا يعني أنه يجب على المستأجر قبول العرض كما هو.
الإيجار جزء من شروط العقد. يمكن للمقرض أن يقترح زيادة في السعر، ولكن كقاعدة عامة، يجب أن يتفق الطرفان على تغيير المبلغ. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فسيتم تأكيد المبلغ المناسب من خلال الوساطة أو التقاضي، كطلب زيادة أو تخفيض الإيجار بناءً على المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمنازل.
في هذه المقالة، سنلخص ما يجب على المستأجرين التحقق منه فيما يتعلق بزيادة الإيجار في وقت التجديد، والشروط التي يمكنهم بموجبها الرفض أو التفاوض، والأسباب التي يجب على الملاك شرحها.
اعتبار زيادة الإيجار عند التجديد بمثابة "اقتراح" وليس "إشعار"
إذا نص إشعار التجديد على أنه "ستتم زيادة الإيجار بمقدار 10000 ين شهريًا اعتبارًا من التجديد التالي"، فقد يبدو ذلك بمثابة قرار. ومع ذلك، بموجب عقد الإيجار العادي، لا يمكن تغيير الإيجار من جانب واحد إلى إيجار جديد دون موافقة المستأجر.
تنص المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن على أنه عندما يصبح إيجار المبنى غير معقول بالمقارنة مع العبء الضريبي، أو سعر الأرض/المبنى، أو الظروف الاقتصادية، أو إيجار مباني مماثلة في المنطقة المجاورة، يجوز للأطراف المعنية طلب الزيادة أو التخفيض في المستقبل. وهذا يعني أن للمقرض الحق في زيادة المبلغ، وللمستأجر الحق في طلب التخفيض. ومع ذلك، فهو ليس هيكلًا يقبل فيه الطرف الآخر ببساطة المبلغ المعروض بمجرد تقديم طلب.
| الوضع | وجهة نظر المستأجر | الشرح المطلوب من المقرض |
|---|---|---|
| أسعار السوق المحيطة ترتفع بشكل واضح | وفي بعض الحالات قد يكون من المعقول زيادة السعر | أمثلة على التماس وإغلاق العقارات المماثلة |
| ضريبة الأصول الثابتة وتكاليف الإصلاح تتزايد | تحقق من مدى الزيادة | مبلغ الضريبة وخطة الإصلاح وتفاصيل تحسين المنطقة المشتركة |
| تم ترك الإيجار دون تغيير لفترة طويلة من الزمن | انظر إلى الفرق بين الإيجار الحالي وسعر السوق | متى بدأ الفرق وكم |
| السبب الوحيد هو "نية المالك" | ليست هناك حاجة للموافقة مباشرة | عرض الأساس القانوني/السوقي |
الشروط الرئيسية التي يمكن للمستأجر رفضها أو إعادة التفاوض بشأنها
عندما يتلقى المستأجر عرضا لزيادة الإيجار، فمن الأفضل مراجعة الأساس المنطقي وإعادة التفاوض بدلا من رفض العرض عاطفيا. الحالات التالية لها مجال أكبر للرفض أو إعادة التفاوض:
لا يوجد سبب محدد لزيادة الأسعار
إذا كانت العبارة تقول فقط "بسبب ارتفاع الأسعار" أو "لمطابقة سعر السوق"، فمن الصعب أن نفهم مدى زيادة الإيجار ومدى عدم معقولية الإيجار الحالي. يجب على المستأجر أن يؤكد كتابياً سبب الزيادة في السعر، ومبلغ التغيير المطلوب، والتاريخ المرغوب للتغيير.
لا يمكن القول أن الإيجار الحالي منخفض جدًا مقارنة بسعر السوق المحيط.
فإذا نظرت إلى العقارات التي تقع على مسافة قريبة من نفس المحطة، ولها نفس المخطط الطابقي، وعمر البناء والمرافق نفسها، ووجدت أن الإيجار الحالي ضمن سعر السوق، فإن مبرر رفع السعر سيكون ضعيفاً. ومن ناحية أخرى، إذا كان الإيجار الحالي منخفضا بشكل واضح، فمن الأكثر واقعية تركيز النقاش على مدى ملاءمة زيادة الأسعار.
يوجد بند خاص في العقد بتأجيل الإيجار لمدة معينة.
كما تنص المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن على أنه إذا كان هناك اتفاق خاص على عدم زيادة إيجار المبنى لفترة زمنية معينة، فسيتم اتباع هذا النص. يرجى مراجعة العقد أولاً إذا كان هناك أي أحكام خاصة بالتأجيل خلال مدة العقد أو شروط الإيجار بعد الإيجار المجاني.
ارتفاع الأسعار كبير جداً مقارنة بسعر السوق
حتى لو كان هناك سبب وجيه لزيادة السعر، إذا كان المبلغ المعروض مبالغ فيه، فقد لا يتم منحك المبلغ بالكامل. على سبيل المثال، إذا كان سعر السوق المحيط للعقار حوالي 120.000 ين شهريًا، وكنت تطلب 180.000 ين شهريًا دون أي أساس لنفس الشروط، فستكون هناك شكوك حول صلاحيته.
عمليات التحقق للمقترضين في أول 7 أيام
فور تلقي إشعار زيادة الأسعار، من المهم عدم التسرع في التوصل إلى أي استنتاج عبر الهاتف. أثناء حفظ السجلات، قم بالتحقق بالترتيب التالي:
- حفظ الإخطارات / رسائل البريد الإلكتروني
- التحقق من بند مراجعة الإيجار وبند التجديد والاتفاقية الخاصة في العقد.
- فرز الإيجار الجديد المقترح وتاريخ السريان والتأثير على رسوم التجديد
- تحقق من الإيجارات المطلوبة لثلاثة عقارات مماثلة أو أكثر في المنطقة المحيطة
- طلب توضيح كتابي لسبب ارتفاع الأسعار
- قسّم الشروط المطلوبة إلى "الحفاظ على الوضع الراهن"، و"الزيادة الجزئية"، و"الزيادة التدريجية".
المهم في هذه المرحلة ليس إنكار المقرض، بل جمع المواد التي يمكن الاتفاق عليها. لا تؤثر مراجعات الإيجار على دخل المالك ونفقاته فحسب، بل تؤثر أيضًا على إقامة المستأجر المستمرة. كلما زادت الأدلة التي يقدمها الطرفان، كلما أصبح من الأسهل التوصل إلى حل وسط.
كيفية التفكير في جمل التفاوض
حتى لو لم يوافق المستأجر على زيادة السعر، فليس من الجيد الرد ببساطة بالقول: "لن أدفع أبدًا". اطلب إعادة التفاوض بهدوء، بما في ذلك العناصر التالية:
| ما يجب تضمينه | مثال |
|---|---|
| تأكيد الاستلام | تم استلام إشعار تجديد الإيجار |
| النية الحالية | أرغب في التجديد بالإيجار الحالي |
| التحقق من الأساس | هل يمكنك توضيح سبب الزيادة وبيانات السوق المحلية؟ |
| الخطة البديلة | أود مناقشة تضمين المراجعات التدريجية إذا لزم الأمر |
| تسجيل | هل يمكنك إرسال الاتصالات المستقبلية عبر البريد الإلكتروني أو كتابيًا؟ |
في المفاوضات، تعتبر عوامل مثل الإيجار طويل الأجل، وعدم التأخر في الدفع، والحياة المهذبة من العوامل التي يجب مراعاتها أيضًا. بالنسبة لأصحاب العقارات، يؤدي إخلاء المستأجرين المستقرين إلى تكاليف مثل فترات الشغور، وترميم العقارات، وإعلانات التوظيف، ورسوم السمسرة.
ماذا تفعل في حالة الخلاف
إذا لم يتمكن المالك والمستأجر من التوصل إلى اتفاق، فسيستمر المستأجر في دفع الإيجار الذي يراه مناسبًا. ونصت المادة 32 فقرة 2 من قانون إيجار الأراضي والمساكن على أنه إذا لم يتم التوصل إلى الزيادة عن طريق التفاوض، فيكتفي بمتلقي الطلب أن يدفع المبلغ الذي يراه الشخص مناسباً حتى يصدر قرار من المحكمة بتبرير الزيادة.
ومع ذلك، إذا قررت المحكمة أن طلب المُقرض الزيادة له ما يبرره وأن هناك نقصًا في المبلغ المدفوع، فيجب سداد النقص مع الفائدة. ولذلك، فإن الأمر ليس مجرد "ليس عليك أن تدفع". حتى خلال الفترات التي لا يمكن فيها التوصل إلى اتفاق، من المهم الاحتفاظ بسجلات لدفعات الإيجار التقليدية، وسجلات الدفع، والمفاوضات.
الأمور التي يجب مراعاتها قبل الشروع في الوساطة/التقاضي
إن الخلافات حول الزيادة أو النقصان في الإيجار هي موضوع يتم حله في كثير من الأحيان من خلال المناقشة والوساطة، بدلا من تسوية الأمر فجأة في المحكمة. في الوساطة المدنية في المحكمة الجزئية، يعمل أحد أعضاء لجنة الوساطة معًا لإيجاد نقطة اتفاق بناءً على بيانات وظروف السوق.
إن اللجوء إلى الوساطة والتقاضي يستغرق وقتًا ومالًا. يحتاج المستأجرون أيضًا إلى مقارنة التكلفة الإجمالية للاستمرار في العيش في المنزل والانتقال، بما في ذلك تكاليف النقل، والتأثير على الانتقال إلى العمل أو المدرسة، ورسوم التجديد، ورسوم الشركة الضمانية، واستبدال الأثاث والأجهزة، وما إلى ذلك.
| خيارات | الحالات المناسبة | نقاط يجب ملاحظتها |
|---|---|---|
| استمرار المفاوضات على الإيجار الحالي | أساس ضعيف لزيادة الأسعار | حفظ السجلات |
| متفق عليه على زيادة جزئية | ارتفع سعر السوق لكن المبلغ المعروض مرتفع | إنشاء اتفاقية |
| زيادة تدريجية | زيادة العبء لمرة واحدة كبيرة | توضيح متى وكم ستزيد |
| متحرك | من المعقول مقارنة الإيجار الجديد وتكاليف النقل | التحقق من التكاليف الأولية ونمط الحياة |
| الوساطة | مناقشة موازية | تحضير المواد والوقت المطلوب |
الإجراءات التي يجب على الملاك وشركات الإدارة تجنبها
ويجب على المقرضين أيضًا التعامل مع زيادات الأسعار عند التجديد بحذر. إن الإخطارات الأحادية ذات الأسباب الضعيفة، والمواعيد النهائية القصيرة جدًا للرد، والعبارات التي تطالب بالإخلاء إذا لم يلتزم المستأجر بزيادة السعر ستؤدي إلى الإضرار بعلاقة الثقة مع المستأجر.
والطريقة الصحيحة للمضي قدماً هي شرح أسعار السوق والأعباء الضريبية وخطط الإصلاح والحاجة إلى صيانة المبنى وتوفير فترة كافية للتشاور. حتى لو كانت الزيادة في الأسعار معقولة، إذا كان الاتصال قويًا جدًا، فقد يؤدي ذلك إلى الإخلاء أو النزاع. في إدارة الإيجارات طويلة الأجل، قد تكون الأرباح محمية بشكل أفضل من خلال إعطاء الأولوية للإشغال المستقر وعلاقات الثقة بدلاً من رفع الأسعار بالمبلغ الكامل.
أريد أيضًا أن أقرأ
- زيادة الإيجار | شرح شامل للأسباب الصحيحة والتوقيت وكيفية التعامل مع المستأجرين
- كيف تغيرت ودائع التأمين وإعادتها إلى حالتها الأصلية مع مراجعة القانون المدني؟ شرح التأثير على المقرضين
- ما هو عمل الترميم؟ المحتويات والتكاليف واستكشاف الأخطاء وإصلاحها التي يجب أن يعرفها أصحاب الإيجار
فلسفة INA وشركائها
تعد مراجعات الإيجار حالة تميل فيها مصالح الملاك والمستأجرين إلى التعارض. ومع ذلك، فبدلاً من أن يكون إجراءً لتكثيف النزاع، فهو أيضًا فرصة للتأكيد من جديد على الشروط التي ستسمح بصيانة المبنى لفترة طويلة وتسمح للمستأجر بمواصلة العيش هناك براحة البال.
نحن نؤمن بأنه يجب على الملاك التركيز على التفسيرات المبنية على أسس سليمة، ويجب على المستأجرين التركيز على التأكيدات والسجلات الهادئة. إن العثور على نقطة اتفاق تأخذ في الاعتبار ليس فقط فرق الإيجار قصير الأجل ولكن أيضًا التوازن بين مخاطر الشواغر والثقة وصيانة المباني سيؤدي إلى الحل الأكثر واقعية لكلا الطرفين.
التعليمات
س: هل سيتم طردي إذا رفضت زيادة السعر عند التجديد؟
عدم موافقتك على زيادة الأسعار لا يعني أن عليك المغادرة فورًا. هناك أسباب وجيهة منفصلة لرفض تجديد العقد أو إلغائه. ومع ذلك، إذا بقي الخلاف حول مبلغ الإيجار، فمن المهم الاستمرار في دفع الإيجار وتسجيله.
س: إذا قبلت زيادة السعر عبر الهاتف، هل يمكنني إلغاءها؟
ذلك يعتمد. يجب توضيح تغييرات الإيجار في العقد المكتوب أو الإلكتروني لتجنب النزاعات لاحقًا. إذا قدمت ردًا شفهيًا غامضًا فقط، فهناك مجال لتأكيد الاتفاقية الرسمية.
س. ما هي بيانات السوق التي يجب أن أطلع عليها؟
عرض أمثلة التوظيف لنفس المحطة، المشي من المحطة، مخطط الطابق، عمر المبنى، المعدات، وعدد الطوابق. وبما أن الإيجار المطلوب يختلف عن الإيجار المتعاقد عليه، فسنطلب من شركة الإدارة، إن أمكن، تقديم أمثلة على العقود الناجحة وأساس التقييم.
س: هل سترتفع رسوم التجديد أيضًا في نفس الوقت؟
تعتمد رسوم التجديد على شروط العقد. إذا كنت ترغب في تغيير رسوم التجديد، فيجب الحصول على اتفاقية بنفس الطريقة المتبعة مع الإيجار. لا تخلط بين مراجعات الإيجار ومراجعات رسوم التجديد؛ تحقق من الأساس لكل منهما.
مرجع/استشهاد
