Bei der Verlängerung Ihres Mietvertrags werden Sie möglicherweise von der Verwaltungsgesellschaft oder dem Vermieter über eine Mieterhöhung informiert. Dies ist in Zeiten steigender Preise, Grundsteuern und umliegender Marktpreise keine Seltenheit, bedeutet aber nicht, dass der Mieter das Angebot so annehmen muss, wie es ist.
Die Miete ist Bestandteil der Vertragsbedingungen. Der Vermieter kann eine Preiserhöhung vorschlagen, in der Regel müssen sich jedoch beide Parteien auf eine Änderung des Betrags einigen. Kann keine Einigung erzielt werden, wird der angemessene Betrag durch Mediation oder Gerichtsverfahren bestätigt, beispielsweise durch einen Antrag auf Erhöhung oder Senkung der Miete auf der Grundlage von Artikel 32 des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes.
In diesem Artikel fassen wir zusammen, was Mieter bei Mieterhöhungen zum Zeitpunkt der Verlängerung prüfen sollten, unter welchen Bedingungen sie ablehnen oder verhandeln können und welche Gründe Vermieter erläutern sollten.
Betrachten Sie eine Mieterhöhung bei Verlängerung als „Vorschlag“ und nicht als „Mitteilung“
Wenn in der Verlängerungsmitteilung steht: „Die Miete wird ab der nächsten Verlängerung um 10.000 Yen pro Monat erhöht“, kann das wie eine Entscheidung wirken. Im Rahmen eines normalen Mietvertrags ist es jedoch nicht möglich, die Miete ohne Zustimmung des Mieters einseitig in eine neue zu ändern.
Artikel 32 des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes sieht vor, dass die betroffenen Parteien künftig eine Erhöhung oder Senkung beantragen können, wenn die Gebäudemiete im Vergleich zur Steuerbelastung, zum Grundstücks-/Gebäudepreis, zu den wirtschaftlichen Verhältnissen oder zur Miete ähnlicher Gebäude in der Nähe unangemessen wird. Dies bedeutet, dass der Vermieter das Recht hat, den Betrag zu erhöhen, und der Mieter das Recht hat, eine Reduzierung zu verlangen. Es handelt sich jedoch nicht um eine Struktur, bei der die Gegenpartei den angebotenen Betrag einfach durch eine Anfrage akzeptiert.
| Situation | Mieterperspektive | Erläuterung vom Vermieter erbeten |
|---|---|---|
| Die umliegenden Marktpreise steigen deutlich | In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, den Preis zu erhöhen | Beispiele für die Ausschreibung und den Abschluss ähnlicher Immobilien |
| Anlagesteuer und Reparaturkosten steigen | Überprüfen Sie das Ausmaß der Erhöhung | Steuerbetrag, Reparaturplan und Details zur Verbesserung des Gemeinschaftsbereichs |
| Die Miete bleibt über einen längeren Zeitraum unverändert | Schauen Sie sich die Differenz zwischen der aktuellen Miete und dem Marktpreis an | Wann begann der Unterschied und wie groß |
| Der einzige Grund ist „die Absicht des Eigentümers“ | Es besteht wenig Bedarf, direkt zuzustimmen | Darstellung rechtlicher/marktrechtlicher Grundlagen |
Hauptbedingungen, die der Mieter ablehnen oder neu aushandeln kann
Wenn ein Mieter einen Vorschlag für eine Mieterhöhung erhält, ist es besser, die Begründung zu überprüfen und neu zu verhandeln, als das Angebot emotional abzulehnen. In den folgenden Fällen besteht ein größerer Spielraum für eine Ablehnung oder Neuverhandlung:
Kein konkreter Grund für die Preiserhöhung angegeben
Steht dort nur „aufgrund von Preissteigerungen“ oder „um dem Marktpreis zu entsprechen“, ist es schwer nachzuvollziehen, wie stark sich die Miete erhöht hat und wie unangemessen die aktuelle Miete ist. Der Mieter sollte den Grund der Preiserhöhung, den gewünschten Änderungsbetrag und den gewünschten Änderungstermin schriftlich bestätigen.
Es kann nicht gesagt werden, dass die aktuelle Miete im Vergleich zum umliegenden Marktpreis zu niedrig ist.
Wenn Sie sich Objekte ansehen, die nur wenige Gehminuten vom selben Bahnhof entfernt sind, den gleichen Grundriss, das gleiche Gebäudealter und die gleiche Ausstattung haben und feststellen, dass die aktuelle Miete innerhalb des Marktpreises liegt, ist die Begründung für eine Preiserhöhung schwach. Ist die aktuelle Miete hingegen eindeutig niedrig, ist es realistischer, die Diskussion auf die Angemessenheit der Preiserhöhung zu fokussieren.
Es gibt eine Sonderklausel im Vertrag, die Miete für einen bestimmten Zeitraum aufzuschieben.
Artikel 32 des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes besagt außerdem, dass diese Bestimmung befolgt wird, wenn eine Sondervereinbarung besteht, die Gebäudemiete für einen bestimmten Zeitraum nicht zu erhöhen. Bitte prüfen Sie zunächst im Vertrag, ob besondere Regelungen zur Stundung während der Vertragslaufzeit oder Konditionen für die Miete nach der Gratismiete bestehen.
Die Preiserhöhung ist im Vergleich zum Marktpreis zu groß
Selbst wenn es einen triftigen Grund für die Preiserhöhung gibt, kann es sein, dass Ihnen bei einem extremen Angebotsbetrag nicht der volle Betrag gewährt wird. Wenn beispielsweise der umliegende Marktpreis einer Immobilie etwa 120.000 Yen pro Monat beträgt und Sie 180.000 Yen pro Monat ohne Grundlage für die gleichen Bedingungen verlangen, bestehen Zweifel an seiner Gültigkeit.
Überprüfungen für Kreditnehmer in den ersten 7 Tagen
Unmittelbar nach Erhalt einer Preiserhöhungsmitteilung ist es wichtig, am Telefon keine voreiligen Entscheidungen zu treffen. Überprüfen Sie beim Führen der Aufzeichnungen die folgende Reihenfolge:
- Speichern Sie Benachrichtigungen/E-Mails
- Überprüfen Sie die Mietzinsrevisionsklausel, die Verlängerungsklausel und die Sondervereinbarung im Vertrag.
- Klären Sie die vorgeschlagene neue Miete, das Datum des Inkrafttretens und die Auswirkungen auf die Verlängerungsgebühren
- Prüfen Sie die Angebotsmieten von 3 oder mehr ähnlichen Objekten in der Umgebung
- Fordern Sie eine schriftliche Begründung der Preiserhöhung an
- Unterteilen Sie Ihre gewünschten Bedingungen in „Aufrechterhaltung des Status quo“, „teilweise Steigerung“ und „stufenweise Steigerung“.
Das Wichtigste in dieser Phase ist nicht, den Vermieter abzulehnen, sondern Materialien zusammenzutragen, auf die man sich einigen kann. Mietzinsänderungen wirken sich nicht nur auf die Einnahmen und Ausgaben des Vermieters aus, sondern auch auf den weiteren Aufenthalt des Mieters. Je mehr Beweise beide Seiten vorlegen, desto einfacher wird es sein, einen Kompromiss zu erzielen.
Wie man über Verhandlungssätze nachdenkt
Auch wenn der Mieter mit der Preiserhöhung nicht einverstanden ist, ist es keine gute Idee, einfach zu sagen: „Ich werde nie zahlen.“ Fordern Sie ruhig eine Neuverhandlung, einschließlich der folgenden Elemente:
| Was soll enthalten sein | Beispiel |
|---|---|
| Empfangsbestätigung | Die Mitteilung über die Änderung der Miete ist eingegangen |
| Aktuelle Absicht | Ich möchte zum aktuellen Mietpreis verlängern |
| Überprüfen Sie die Basis | Könnten Sie bitte den Grund für den Anstieg und lokale Marktdaten angeben? |
| Alternativplan | Ich würde gern die Einbeziehung schrittweiser Überarbeitungen bei Bedarf besprechen |
| Aufnahme | Könnten Sie bitte zukünftige Mitteilungen per E-Mail oder schriftlich senden? |
Bei Verhandlungen sind auch Faktoren wie eine langfristige Mietdauer, keine Zahlungsrückstände und ein höflicher Lebensstil zu berücksichtigen. Für Vermieter entstehen durch die Kündigung von Dauermietern Kosten wie Leerstandszeiten, Sanierung von Immobilien, Stellenausschreibungen und Maklergebühren.
Was tun bei Unstimmigkeiten?
Können sich Vermieter und Mieter nicht einigen, zahlt der Mieter weiterhin die Miete, die er für angemessen hält. In Artikel 32 Absatz 2 des Gesetzes über Grundstücks- und Hauspachtverträge ist festgelegt, dass es für den Fall, dass eine Erhöhung durch Verhandlungen nicht erreicht werden kann, ausreicht, dass die Person, die den Antrag erhält, den Betrag zahlt, den sie für angemessen hält, bis eine gerichtliche Entscheidung die Erhöhung rechtfertigt.
Stellt ein Gericht jedoch fest, dass der Erhöhungsantrag des Vermieters berechtigt ist und ein Fehlbetrag vorliegt, muss der Fehlbetrag zuzüglich Zinsen beglichen werden. Deshalb geht es nicht einfach darum, „Sie müssen nicht zahlen“. Selbst in Zeiten, in denen keine Einigung erzielt werden kann, ist es wichtig, Aufzeichnungen über herkömmliche Mietzahlungen, Zahlungsprotokolle und Verhandlungen zu führen.
Dinge, die Sie beachten sollten, bevor Sie mit einer Mediation/einem Rechtsstreit fortfahren
Streitigkeiten über Mieterhöhungen oder -senkungen werden häufig durch Gespräche und Mediation gelöst, anstatt die Angelegenheit plötzlich vor Gericht zu klären. Bei der Zivilmediation vor einem summarischen Gericht arbeitet ein Mitglied des Mediationsausschusses zusammen, um auf der Grundlage von Marktdaten und Umständen eine Einigung zu erzielen.
Die Einleitung einer Mediation und eines Gerichtsverfahrens kostet Zeit und Geld. Mieter müssen auch die Gesamtkosten vergleichen, die für das Weiterleben in der Wohnung und den Umzug anfallen, einschließlich der Umzugskosten, der Auswirkungen auf den Weg zur Arbeit oder zur Schule, Verlängerungsgebühren, Gebühren der Garantiegesellschaft, Ersatz von Möbeln und Geräten usw.
| Optionen | Passende Koffer | Zu beachtende Punkte |
|---|---|---|
| Fortsetzung der Verhandlungen zum aktuellen Mietpreis | Schwache Basis für Preiserhöhung | Aufzeichnungen führen |
| Teilweise Erhöhung vereinbart | Der Marktpreis ist gestiegen, aber die angebotene Menge ist hoch | Erstellen Sie eine Vereinbarung |
| Allmählicher Anstieg | Einmalige Belastungserhöhung ist groß | Klären Sie, wann und um wie viel es erhöht wird |
| Umzug | Es ist sinnvoll, die Neumiete und die Umzugskosten zu vergleichen Überprüfen Sie die Anschaffungskosten und den Lebensstil | |
| Vermittlung | Parallele Diskussion | Materialvorbereitung und Zeitaufwand |
Verfahren, die Vermieter und Verwaltungsgesellschaften vermeiden sollten
Vermieter sollten auch Preiserhöhungen bei Erneuerung mit Vorsicht genießen. Einseitige Kündigungen mit schwacher Begründung, zu kurze Antwortfristen und Äußerungen, die eine Räumung fordern, wenn der Mieter der Preiserhöhung nicht nachkommt, schädigen das Vertrauensverhältnis zum Mieter.
Die richtige Vorgehensweise besteht darin, Marktpreise, Steuerbelastungen, Reparaturpläne und die Notwendigkeit der Gebäudeinstandhaltung zu erläutern und ausreichend Zeit für die Beratung einzuräumen. Auch wenn die Preiserhöhung angemessen ist, könnte eine zu energische Kommunikation zu einer Räumung oder einem Streit führen. Bei der langfristigen Mietverwaltung können Gewinne möglicherweise besser geschützt werden, wenn eine stabile Belegung und vertrauensvolle Beziehungen im Vordergrund stehen, anstatt die Preise in voller Höhe zu erhöhen.
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Die Philosophie von INA&Associates
Bei Mietanpassungen kommt es häufig zu Konflikten zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern. Dabei handelt es sich jedoch nicht um ein Verfahren zur Verschärfung des Konflikts, sondern auch um eine Gelegenheit, die Bedingungen zu bekräftigen, die es ermöglichen, das Gebäude für lange Zeit zu erhalten und dem Mieter ein beruhigtes Weiterleben dort zu ermöglichen.
Wir glauben, dass Vermieter Wert auf fundierte Erklärungen legen sollten und Mieter Wert auf ruhige Bestätigungen und Aufzeichnungen legen sollten. Die Suche nach einer Einigung, die nicht nur die kurzfristige Mietdifferenz, sondern auch die Balance zwischen Leerstandsrisiko, Vertrauen und Gebäudeerhaltung berücksichtigt, führt zur für beide Seiten realistischsten Lösung.
FAQ
F. Werde ich gekündigt, wenn ich die Preiserhöhung zum Zeitpunkt der Verlängerung ablehne?
Nur weil Sie einer Preiserhöhung nicht zustimmen, heißt das nicht, dass Sie sofort gehen müssen. Für die Ablehnung einer Vertragsverlängerung oder die Kündigung eines Vertrags gibt es gesonderte triftige Gründe. Bleibt jedoch ein Streit über die Höhe der Miete bestehen, ist es wichtig, die Miete weiterhin zu zahlen und zu erfassen.
F. Kann ich eine Preiserhöhung stornieren, wenn ich sie telefonisch akzeptiere?
Es kommt darauf an. Mietänderungen sollten im schriftlichen oder elektronischen Vertrag deutlich gemacht werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Wenn Sie nur eine vage mündliche Antwort gegeben haben, besteht die Möglichkeit, die formelle Vereinbarung zu bestätigen.
F. Welche Marktdaten sollte ich mir ansehen?
Sehen Sie sich Rekrutierungsbeispiele für denselben Bahnhof, den Fußweg vom Bahnhof, den Grundriss, das Gebäudealter, die Ausstattung und die Anzahl der Stockwerke an. Da die Angebotsmiete von der Vertragsmiete abweicht, bitten wir die Verwaltungsgesellschaft nach Möglichkeit um Beispiele erfolgreicher Verträge und Bewertungsgrundlagen.
F. Wird gleichzeitig auch die Verlängerungsgebühr erhöht?
Die Verlängerungsgebühren hängen von den Vertragsbedingungen ab. Wenn Sie die Verlängerungsgebühr ändern möchten, ist wie bei der Miete eine Vereinbarung erforderlich. Verwechseln Sie Mietzinsrevisionen nicht mit Revisionen der Verlängerungsgebühren. Überprüfen Sie jeweils die Grundlage.
Referenz/Zitat
