일본의 임대차 계약서에서 <정기건물임대차(定期建物賃貸借, teiki-tatemono-chintaishaku)>라는 문구를 보고 당황한 적이 있으신가요. 보통차가계약(普通借家契約, futsū-shakuya)은 정당사유가 없는 한 갱신되어 계속 거주할 수 있는 반면, 정기차가계약(定期借家契約, teiki-shakuya)은 계약에서 정한 기간이 만료되면 갱신되지 않고 확정적으로 종료됩니다. 이 글은 앞으로 일본에서 집을 빌리려는 분과, 보유 물건을 어느 계약 유형으로 임대할지 고민하는 소유주(오너) 양쪽을 위해, 일본의 차지차가법(借地借家法, 임대차 관계를 규율하는 일본 특별법)에 근거한 차이와 실무상 판단 기준을 정리한 것입니다. 계약 후 "갱신할 수 있는 줄 알았다", "중도에 해지할 수 없었다"와 같은 어긋남을 방지하기 위해, 계약 전에 반드시 짚어야 할 요점을 모았습니다.
이 글이 일본 부동산 투자자에게 특별한 이유: 한국의 임대차 시장은 전세(傳貰)와 월세(月貰)를 축으로 하며, 주택임대차보호법이 임차인에게 계약갱신요구권(2+2년)과 전월세상한제를 부여합니다. 일본에는 전세 제도 자체가 없고, 대신 "법정 갱신", "정당사유", "갱신료", "정기차가"라는 한국에 없는 고유 개념이 임대차의 골격을 이룹니다. 이 글은 이 일본 특유의 구조를 한국 투자자의 상식과 대비하며 설명합니다.
이 글의 핵심
- 보통차가는 법정 갱신이 원칙이며, 오너의 갱신 거절에는 "정당사유"가 필요합니다.
- 정기차가는 기간 만료로 확정적으로 종료되며 갱신이 없습니다. 다만 양측 합의에 의한 재계약은 가능합니다.
- 정기차가의 성립에는 서면에 의한 계약과, 계약 전 "사전설명서면"의 교부·설명이 필수입니다.
- 중도 해지와 임대료 개정의 취급은 양자가 크게 다르며, 계약 유형의 선택이 장기 수익과 거주 안정을 좌우합니다.
보통차가와 정기차가의 차이를 한눈에 이해하기
먼저 결론부터 정리합니다. 양자의 가장 큰 차이는 "계약이 갱신되는가"입니다. 보통차가계약은 기간이 만료되어도 원칙적으로 갱신되어 입주자가 계속 거주할 수 있습니다. 정기차가계약은 기간 만료와 함께 갱신되지 않고 종료되며, 계속 거주하려면 임대인·임차인 양측의 합의에 의한 재계약이 필요합니다. 이 한 가지가 임대료 수준, 중도 해지, 명도(퇴거)의 용이성 같은 실무상의 차이로 파급됩니다. 한국의 계약갱신요구권이 "법으로 임차인이 갱신을 요구할 권리"라면, 일본의 보통차가는 "오너가 거절하려면 정당사유가 필요한 구조"로, 임차인 보호의 방식 자체가 다릅니다.
| 항목 | 보통차가계약 | 정기차가계약 |
|---|---|---|
| 근거 | 차지차가법 제26~28조 | 차지차가법 제38조 |
| 계약 기간 | 1년 이상(1년 미만은 기간의 정함이 없는 것으로 간주) | 자유롭게 설정 가능(1년 미만도 유효) |
| 갱신 | 원칙 갱신(법정 갱신 있음) | 갱신 없음·기간 만료로 종료 |
| 임대인의 종료 | 정당사유가 필요 | 정당사유 불필요(기간 만료로 종료) |
| 계약 방식 | 구두로도 성립(서면이 일반적) | 서면(또는 전자적 기록) + 사전설명서면 필수 |
| 임대료 수준의 경향 | 시세대로 | 시세보다 다소 낮은 예가 많음 |
| 임대료 감액 청구 | 특약으로 배제 불가(강행규정) | 임대료 개정 특약으로 증감 청구 배제 가능 |
| 중도 해지 | 해지 조항이 있으면 가능 | 원칙 불가(일정 요건으로 예외 있음) |
| 재계약 | ―(갱신으로 계속) | 양측 합의가 있으면 가능 |
정기차가 제도는 2000년(헤이세이 12년) 3월 1일에 시행되었습니다. 종래의 보통차가에서는 정당사유의 벽과 임대료 개정의 경직성 때문에 임대인이 수익을 예측하기 어려워, 양질의 주택 스톡의 효과적 활용이 진전되기 어렵다는 지적이 있었고, 그 해소를 목적으로 도입된 경위가 있습니다(일본 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) 「정기건물임대차(定期建物賃貸借)」). 이는 임차인 보호가 지나치게 강해 시장이 경직되는 것을 완화하기 위한 제도로, 임차인 권리가 계속 강화되어 온 한국 시장과는 방향이 반대라는 점이 투자자에게 시사하는 바가 큽니다.
보통차가계약이란? 입주자가 보호받는 "법정 갱신"의 구조
보통차가계약이란 기간이 만료되어도 원칙적으로 계약이 갱신되는, 입주자 보호가 두터운 계약 유형입니다. 일본의 차지차가법은 임대인이 갱신을 거절하려면 "정당사유(正当事由, seitō-jiyū)"를 필요로 하며, 단순히 "기간이 되었으니"라는 이유만으로는 명도 요구를 인정하지 않습니다. 한국에서는 임차인이 계약갱신요구권을 "행사"하는 구조인 반면, 일본 보통차가는 별도 요구가 없어도 자동으로 갱신되고 오너 측에 거절의 무거운 요건이 부과된다는 점이 대조적입니다.
갱신 거절에는 정당사유와 통지가 필요
임대인이 갱신을 거절하는 경우, 기간 만료 1년 전부터 6개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 해야 합니다. 이 통지가 없으면 종전과 동일한 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주됩니다. 이를 "법정 갱신(法定更新, hōtei-kōshin)"이라고 부릅니다. 나아가 통지를 했더라도 정당사유가 없으면 갱신 거절은 인정되지 않습니다. 정당사유는 임대인·임차인 각자가 건물을 사용할 필요성, 지금까지의 경과, 건물의 이용 상황, 퇴거료(立退料, 명도에 대한 보상금)의 제공 등을 종합적으로 고려하여 판단됩니다(차지차가법 제26~28조).
이 강한 보호 때문에 입주자에게 보통차가는 "자리 잡고 오래 살 수 있는" 계약입니다. 반면 오너에게는 일단 임대하면 쉽게 돌려받을 수 없는 계약이기도 합니다. 장래에 재건축이나 자가 사용을 예정한 물건에서는 이 점이 제약이 됩니다. 보유 물건을 어떤 관리 방식·계약 형태로 운용할지 고민된다면, 자가 관리·관리 위탁·서브리스의 특징을 비교한 임대 관리 방법도 함께 검토하면 판단이 쉬워집니다.
갱신료는 법률상의 의무가 아니다
갱신 시 갱신료(更新料, kōshin-ryō, 임대료 1개월분 정도가 기준)를 요구받는 경우가 있으나, 이는 법률상의 의무가 아니라 계약서의 특약과 지역 관행에 근거한 것입니다. 갱신료는 한국에는 없는 일본 특유의 상관습으로, 수도권(도쿄권) 등 일부 지역에서 널리 볼 수 있는 한편, 관행이 없는 지역도 있습니다. 금액이 지나치게 높지 않은 범위라면 특약은 유효한 것으로 취급되는 것이 일반적입니다. 계약 전에 갱신료의 유무와 금액을 반드시 확인해 두는 것이, 나중의 어긋남을 방지하는 첫걸음이 됩니다. 한국에서 재계약 시 별도 "갱신료"를 관행적으로 지급하지 않는 것과 달리, 일본에서는 2년 갱신마다 이 비용이 발생할 수 있으므로 투자 수익 계산에 반영해야 합니다.
정기차가계약이란? 기간 만료로 확정적으로 종료되는 계약
정기차가계약이란 계약에서 정한 기간의 만료로 갱신되지 않고 확정적으로 종료되는 계약입니다(차지차가법 제38조). 임대인은 정당사유가 없어도 기간 만료를 이유로 건물의 명도를 요구할 수 있습니다. 이 "끝이 정해져 있다"는 점이 보통차가와의 근본적인 차이입니다. 한국의 임대차가 기본적으로 갱신을 전제로 임차인 권리를 강화해 온 것과 대조적으로, 정기차가는 처음부터 "정해진 기간에 종료"를 계약의 대전제로 삼는 일본 특유의 제도입니다.
성립에는 "서면"과 "사전 설명"이 빠질 수 없다
정기차가계약이 유효하게 성립하려면 다음 요건을 충족해야 합니다. 일본 국토교통성은 요건을 명확히 제시하고 있습니다.
- 계약 기간을 정할 것
- 공정증서 등의 서면으로 계약을 체결할 것
- 계약 체결 전에, 임대인이 계약서와는 별도로 "사전설명서면(事前説明書面)"을 교부하고, 갱신이 없이 기간 만료로 종료된다는 취지를 설명할 것
이 사전 설명을 빠뜨리면 "갱신이 없다"는 정함 자체가 무효가 되어, 보통차가계약으로 취급되어 버립니다. 오너에게는 절차상의 한 가지 누락이 계약 유형을 뒤집는 중대한 함정입니다. 한국의 확정일자·전입신고가 대항력을 위한 절차인 것처럼, 일본의 정기차가에서는 이 사전 설명 서면이 "종료의 확정성"을 지키는 핵심 절차입니다. 또한 2022년 5월 18일 시행된 개정에 따라, 임차인의 승낙이 있으면 계약 서면도 사전설명서면도 전자적 기록·전자메일 등으로 제공할 수 있게 되었습니다. 다만 종이로의 교부를 요구받은 경우, 임대인은 서면으로 교부해야 합니다(일본 법무성(法務省, Ministry of Justice, MOJ) 「정기건물임대차계약서 등의 전자화(定期建物賃貸借契約書等の電子化)」).
기간 만료 전에는 "종료 통지"가 필요
계약 기간이 1년 이상인 정기차가에서는, 임대인은 기간 만료 1년 전부터 6개월 전 사이에 임차인에게 기간 만료로 계약이 종료된다는 취지를 통지해야 합니다. 이 통지를 게을리하면 임대인은 기간 만료를 임차인에게 대항할 수 없고, 통지한 날로부터 6개월이 경과하고서야 비로소 종료를 주장할 수 있습니다. 정기차가라 하더라도 방치하면 예정대로 명도를 받을 수 없다는 점에 주의가 필요합니다(일본 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「정기건물임대차 Q&A(定期建物賃貸借Q&A)」).
중도 해지·임대료 개정·재계약은 어떻게 다른가
갱신의 유무와 더불어 실무에서 차이가 나는 것이 "중도에 그만둘 수 있는가", "임대료를 바꿀 수 있는가", "다시 계약할 수 있는가"의 3가지입니다. 이 부분을 이해해 두면 계약 후의 예상 밖 상황을 크게 줄일 수 있습니다.
중도 해지: 정기차가는 원칙 불가, 다만 예외가 있다
보통차가에서는 계약에 중도 해지 조항이 있으면 예고 기간을 두고 해지할 수 있는 것이 일반적입니다. 정기차가는 기간 내의 해지가 원칙적으로 불가능합니다. 계약 기간분의 임대료 지급을 요구받는 경우도 있습니다. 다만 예외로서, 바닥 면적 200제곱미터 미만의 거주용 건물에서 전근·요양·친족의 간병 기타 부득이한 사정으로 생활의 본거지로 사용하기 어려워진 경우, 임차인은 해지를 신청할 수 있으며, 신청으로부터 1개월의 경과로 계약이 종료됩니다. 사업용 물건이나 이 요건을 충족하지 못하는 경우에는 이 법정 해지권을 사용할 수 없습니다. 한국의 월세 계약에서 임차인이 비교적 유연하게 중도 퇴거를 협의하는 관행과 달리, 일본의 정기차가는 원칙적으로 기간 구속력이 강하다는 점을 유의해야 합니다.
임대료 개정: 보통차가의 감액 청구권은 특약으로 없앨 수 없다
보통차가에서는 임대료가 인근 시세에 비해 부당해졌을 때, 임대인·임차인 모두 임대료의 증감을 청구할 수 있습니다(차지차가법 제32조·차임증감청구권). 이 감액 청구권은 강행규정으로 여겨져, "감액하지 않는다"는 특약으로는 배제할 수 없습니다. 이에 반해 정기차가에서는 임대료 개정에 관한 특약을 정하면 증감 청구권을 배제할 수 있습니다. 오너에게는 임대료를 고정하여 수익을 예측하기 쉽다는 이점이 있고, 임차인에게는 시세가 내려가도 감액을 요구하기 어렵다는 측면이 있습니다. 한국의 전월세상한제가 "인상률"에 상한을 두는 제도라면, 일본의 차임증감청구권은 시세 변동에 따라 "증액도 감액도" 청구할 수 있는 양방향 제도라는 점이 구조적으로 다릅니다. 임대료 개정의 사고방식은 임대료 감액 가이드라인과 민법 개정의 영향을 정리한 해설도 함께 읽으면 이해가 깊어집니다.
재계약: 정기차가는 "갱신"이 아니라 "신규 계약"
정기차가는 갱신되지 않지만, 임대인·임차인 양측이 합의하면 다시 재계약을 맺고 계속 같은 물건에 거주할 수 있습니다. 재계약은 법적으로 새로운 계약이며, 사전설명서면의 교부 등 정기차가의 절차를 처음부터 다시 밟아야 합니다. "재계약할 수 있으니 보통차가와 같다"가 아니라, 재계약에 응할지 여부는 임대인의 판단에 맡겨져 있다는 점을 임차인은 이해해 둘 필요가 있습니다. 한국의 계약갱신요구권이 임차인에게 "권리"로 보장되는 것과 달리, 정기차가의 재계약은 오너의 재량이라는 점이 결정적인 차이입니다.
오너 관점: 보통차가와 정기차가를 어떻게 선택할까
오너에게 선택은 "안정된 장기 입주를 중시할 것인가, 기간 만료로 확실히 돌려받는 유연성을 중시할 것인가"로 집약됩니다. 다음 판단표를 물건의 장래 계획에 비추어 사용해 보십시오.
| 상황·목적 | 적합한 계약 | 이유 |
|---|---|---|
| 오래 안정적으로 임대하고 싶다·공실을 피하고 싶다 | 보통차가 | 입주자가 정착하기 쉽고, 모집도 비교적 용이 |
| 몇 년 후에 재건축·매각·자가 사용 예정이 있다 | 정기차가 | 기간 만료로 정당사유 없이 명도를 받을 수 있음 |
| 전근 중인 자택을 임시로 임대하고 싶다(릴로케이션) | 정기차가 | 복귀 시기에 맞춰 확실히 돌려받을 수 있음 |
| 임대료를 일정 기간 고정하여 수익을 예측하고 싶다 | 정기차가 | 임대료 개정 특약으로 감액 청구를 배제 가능 |
| 임대료 체납·문제 입주자를 계약 갱신 시에 정리하고 싶다 | 정기차가 | 갱신이 없으므로 관계를 확정적으로 종료 가능 |
정기차가는 유연성이 높은 한편, 입주자 모집에서는 "언젠가 나가야 한다"는 점이 기피되어, 보통차가보다 임대료를 다소 낮추지 않으면 계약이 성사되기 어려운 경향이 있습니다. 해외 투자자 입장에서는 이 "유연성과 임대료 수준의 상충(trade-off)"이 곧 출구 전략(exit)의 자유도와 직결됩니다. 저희가 오너의 상담을 받을 때도, 눈앞의 유연성뿐만 아니라 공실 리스크와 임대료 수준을 포함한 종합적인 채산으로 판단할 것을 권합니다. 단기의 효율뿐만 아니라 장기 입주자와의 신뢰 관계까지 내다보는 것이, 결과적으로 안정 경영으로 이어집니다. 계약 형태의 선택에 고민이 된다면, 오너가 중시해야 할 임대 관리 회사 선택법을 참고하여, 실무를 맡길 수 있는 파트너에게 일찍 상담할 것을 권합니다.
입주자 관점: 정기차가 물건을 검토할 때의 확인 포인트
입주자에게 정기차가는 "저렴하게 빌릴 수 있는 대신, 언제까지 살 수 있는지가 정해져 있는" 계약입니다. 임시 거처나 기간 한정의 전근·단신 부임에는 적합하지만, 오래 자리 잡고 싶은 분은 계약 전 확인이 필수입니다. 계약 전에 다음 사항을 체크해 두십시오.
- 계약이 "보통차가"인지 "정기차가"인지(중요사항설명서와 계약서명을 확인)
- 계약 기간과, 기간 만료 후에 재계약의 가능성이 있는지
- 중도 해지의 가부와, 가능한 경우의 예고 기간·위약금
- 임대료 개정에 관한 특약의 유무(시세가 내려가도 감액을 요구하기 어려운지)
- 갱신료·재계약료 등, 계약 시 이외에 발생하는 비용
- 퇴거 시 원상회복·보증금(敷金, shikikin) 정산의 범위
특히 "단기 예정이 연장될 가능성이 있는" 분은 재계약의 가부를 구두가 아니라 계약서로 확인해 두면 안심입니다. 퇴거 시에 많은 것이 보증금이나 원상회복을 둘러싼 어긋남입니다. 참고로 일본의 보증금(敷金)은 한국의 전세 보증금처럼 큰 목돈을 맡기는 개념이 아니라, 임대료 1~2개월분 정도의 담보금으로 퇴거 시 원상회복 비용을 정산하고 반환되는 성격입니다. 계약 전 단계에서 원상회복의 부담 범위와 분쟁을 방지하는 포인트나, 보증금이 돌아오는 조건과 원상회복 가이드라인의 지식까지 짚어 두면, 계약부터 퇴거까지의 전망이 서기 쉬워집니다.
계약 시의 절차와 놓치기 쉬운 주의점
계약 유형의 차이를 이해했다면, 실제 계약 절차에서 짚어야 할 순서를 확인합시다. 오너·입주자 어느 쪽에게든 아래의 흐름을 밟는 것이 어긋남의 예방이 됩니다.
- 물건 모집·중요사항설명 단계에서 계약 유형(보통차가인지 정기차가인지)을 명시한다
- 정기차가의 경우, 계약 체결 "전"에 사전설명서면을 교부하고 갱신이 없다는 취지를 설명한다
- 계약서(서면 또는 임차인 승낙하에 전자적 기록)로 계약을 체결한다
- 계약 기간·중도 해지·임대료 개정·재계약의 조건을 서면으로 명확히 한다
- 정기차가로 기간 1년 이상인 경우, 만료 1년 전~6개월 전에 종료 통지를 한다
가장 많은 실패는 정기차가에서 사전 설명을 생략해 버려, 결과적으로 보통차가 취급이 되는 경우입니다. 절차상의 한 가지 누락이 예상했던 계약의 효력을 잃게 만듭니다. 계약 유형의 판단이나 서면의 정비에 불안이 있는 경우, 무리하게 자기 판단으로 진행하지 말고 관리 회사나 전문가에게 확인할 것을 권합니다. 특히 일본어 계약서를 다루는 해외 투자자는 이 서면 요건을 놓치기 쉬우므로, 현지 관리 회사의 확인이 필수적입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 정기차가계약 물건에, 계약 기간을 넘겨 계속 거주할 수 있습니까?
재계약에 양측이 합의하면 계속 거주할 수 있습니다. 정기차가는 기간 만료로 갱신되지 않고 확정적으로 종료되지만, 임대인·임차인이 합의하면 다시 재계약을 맺고 거주를 이어갈 수 있습니다. 다만 재계약은 새로운 계약이며, 응할지 여부는 임대인의 판단에 달려 있습니다.
Q2. 정기차가는 보통차가보다 정말 임대료가 저렴합니까?
시세보다 다소 낮게 설정되는 예가 많지만, 항상 저렴하다고는 할 수 없습니다. "기간 만료로 퇴거가 필요"하다는 조건을 보완하기 위해 임대료를 낮추는 경향이 있으나, 입지나 물건 조건에 따라서는 시세대로인 경우도 있습니다. 빌리는 시기에 따라서도 조건이 변하므로, 임대 물건을 빌리기 좋은 시기와 시세 변동의 해설도 함께 확인하면 판단하기 쉬워집니다.
Q3. 정기차가에서 중도에 이사하고 싶어진 경우는 어떻게 됩니까?
원칙적으로 중도 해지는 불가능합니다. 다만 바닥 면적 200제곱미터 미만의 거주용 건물에서 전근·요양·친족의 간병 등 부득이한 사정이 있는 경우에는, 해지를 신청하고 1개월의 경과로 계약이 종료됩니다. 사업용이거나 요건을 충족하지 못하는 경우에는 계약 기간분의 임대료를 요구받는 경우가 있습니다.
Q4. 오너가 몇 년 후에 자택으로 사용할 예정이 있는 경우, 어느 계약이 좋습니까?
기간 만료로 확실히 돌려받고 싶다면 정기차가가 적합합니다. 보통차가에서는 정당사유가 없으면 명도를 요구할 수 없어, 자가 사용의 계획을 세우기 어려워집니다. 정기차가라면 미리 정한 기간의 만료로, 정당사유 없이 명도를 받을 수 있습니다.
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