在查看日本的租房合同时，您是否曾被"定期建物租赁"（定期借家）这几个字弄得一头雾水？普通租赁（普通借家）合同只要没有"正当事由"就会自动续约、承租人可以一直住下去；而定期租赁（定期借家）合同一旦约定的期限届满，便不再续约、确定性地终止。对海外投资者而言，这里首先要理解一件事：日本的住宅租赁受《土地租赁及房屋租赁法》（借地借家法，日本关于土地与建筑物租赁的特别法）强力保护，其"承租人保护"的力度与中国大陆依《民法典》合同编运作的房屋租赁大不相同。本文面向两类读者——即将在日本租房的人，以及正在犹豫用哪种合同出租自有物业的业主（房东）——依据借地借家法梳理二者的区别与实务判断依据，帮助您在签约前把要点弄清，避免日后出现"以为能续约""中途竟然退不了租"这类误会。
本文要点
- 普通租赁以"法定更新"（法定续约）为原则，业主拒绝续约必须具备"正当事由"。
- 定期租赁在期限届满时确定性终止、不存在续约。但经双方合意可以重新签约（再契约）。
- 定期租赁要成立，必须采用书面合同，且在签约前交付并说明"事前说明书面"（事先告知书）。
- 中途解约与租金调整的处理在二者之间差异巨大，合同类型的选择将左右长期收益与居住安排。
一眼看懂普通租赁与定期租赁的区别
先说结论。二者最大的区别在于"合同是否会续约"。普通租赁合同即使期限届满，原则上也会续约，承租人可继续居住。定期租赁合同则随期限届满而终止、不再续约，若要继续居住，须由出租人与承租人双方合意后重新签约。这一点会进一步波及租金水平、中途解约、腾退（收回房屋）难易度等一系列实务差异。对中国投资者需要特别提示：在中国大陆，房屋租赁并无这种法律强制的"自动续约＋须有正当事由方可拒绝续约"机制，租期届满是否续租通常由双方自由约定，因此日本普通租赁的"承租人几乎住到不想住为止"的属性，是一种需要重新校准预期的日本特有制度。
| 项目 | 普通租赁合同（普通借家） | 定期租赁合同（定期借家） |
|---|---|---|
| 法律依据 | 借地借家法 第26～28条 | 借地借家法 第38条 |
| 合同期限 | 1年以上（不足1年者视为未约定期限） | 可自由设定（不足1年也有效） |
| 续约 | 原则续约（存在法定更新） | 不续约・期限届满即终止 |
| 出租人一方的终止 | 需具备正当事由 | 无需正当事由（期限届满即终止） |
| 合同方式 | 口头也可成立（一般采用书面） | 书面（或电磁记录）＋事前说明书面为必备 |
| 租金水平的倾向 | 与行情持平 | 略低于行情的例子较多 |
| 租金减额请求 | 不能以特约排除（强行性规定） | 可通过租金调整特约排除增减请求 |
| 中途解约 | 有解约条款即可 | 原则不可（符合特定要件时有例外） |
| 重新签约 | —（通过续约而延续） | 双方合意即可 |
定期租赁制度于2000年（平成12年）3月1日起施行。此前的普通租赁因"正当事由"这道门槛和租金调整的僵硬性，令出租人难以预估收益，业界曾指出这不利于优质住宅存量的有效利用；定期租赁正是为化解这一问题而引入（国土交通省（日本国土交通省，MLIT）"定期建物租赁"）。换言之，日本立法者是在"承租人保护过强导致供给方退缩"与"确保出租灵活性"之间，刻意设计出的第二条轨道——这一立法背景本身，是理解日本租赁市场为何存在两套并行合同的钥匙。
什么是普通租赁合同？保护承租人的"法定更新"机制
普通租赁合同，是一种即使期限届满原则上也会续约、对承租人保护极为周到的合同类型。借地借家法规定，出租人要拒绝续约必须具备"正当事由"，仅以"期限到了"为由要求腾退是不被认可的。与中国大陆常见的"租期一到，房东即可选择不再续租"相比，这是一种明显更偏向承租人的日本特有安排。
拒绝续约需要正当事由与通知
出租人若要拒绝续约，必须在期限届满前1年至6个月之间，向承租人发出拒绝续约的通知。若无此通知，合同将被视为以原有相同条件续约，这就是所谓"法定更新"（法定续约）。而且即便发出了通知，若不具备正当事由，拒绝续约仍不被认可。正当事由须综合考量出租人与承租人各自使用该建筑物的必要性、迄今为止的经过、建筑物的使用状况、腾退补偿金（立退料）的提供等因素后判断（借地借家法 第26～28条）。对海外投资者而言，这意味着在日本收购已带租约的普通租赁物业时，"何时能收回房屋"并非由合同期限单方面决定，而是一项须结合法律判断的风险变量，须计入尽职调查。
正因这种强保护，对承租人而言普通租赁是一种"可以安心长住"的合同；但对业主而言，也意味着一旦出租便不易收回。对于将来计划重建或自用的物业，这一点会构成制约。若您正在犹豫以何种管理方式、何种合同形态运营自有物业，不妨一并参考对自主管理・委托管理・转租（sublease）各自特点进行比较的租赁管理方法一文，有助于做出判断。
续约金（更新料）并非法律义务
续约时可能被要求支付"续约金"（更新料，通常以相当于1个月租金为大致标准；具体金额随物业而异，请按当时汇率折算人民币把握其量级），但这并非法律上的义务，而是基于合同特约与地区惯例。它在首都圈（东京都及周边）等部分地区广泛存在，也有些地区并无此惯例。一般认为，只要金额不至于过高，此类特约即为有效。这是一项在中国房屋租赁中几乎不存在的日本特有费用惯例，海外承租人尤其容易忽略。签约前务必确认是否收取续约金及其金额，这是避免日后误会的第一步。
什么是定期租赁合同？期限届满即确定性终止的合同
定期租赁合同，是指因约定期限届满而不再续约、确定性终止的合同（借地借家法 第38条）。出租人即使不具备正当事由，也可凭期限届满要求腾退建筑物。这种"终点已经确定"的性质，正是它与普通租赁的根本区别。对熟悉中国大陆"到期后由双方另行商定是否续租"的读者来说，定期租赁在结构上更接近"确定到期终止"，但其成立要件之严格则是日本独有的。
成立离不开"书面"与"事前说明"
定期租赁合同要有效成立，须满足以下要件。国土交通省对要件有明确列示。
- 约定合同期限
- 以公证书等书面方式订立合同
- 在订立合同之前，出租人须另行交付独立于合同书的"事前说明书面"（事先告知书），并说明不存在续约、于期限届满终止之旨
若欠缺这一事前说明，则"不续约"这一约定本身归于无效，合同将被作为普通租赁合同对待。对业主而言，程序上的一处疏漏，就足以颠覆整个合同类型，是一个重大陷阱。此外，依据2022年5月18日起施行的修法，经承租人同意后，合同书面与事前说明书面均可通过电磁记录、电子邮件等方式提供；但若承租人要求以纸面交付，出租人仍须以书面交付（法务省（日本法务省，MOJ）"定期建物租赁合同书等的电子化"）。对通过管理公司远程持有日本物业的海外业主而言，这一电子化允许在实务上颇为便利，但"事前说明这道程序绝不能省"这一底线并未改变。
期限届满前需要"终止通知"
合同期限为1年以上的定期租赁，出租人须在期限届满前1年至6个月之间，向承租人通知合同将因期限届满而终止之旨。若怠于通知，出租人便不能以期限届满对抗承租人，只有在发出通知之日起满6个月后，才能主张终止。即使是定期租赁，一旦放任不管，也可能无法如期收回房屋，这一点需要注意（国土交通省（日本国土交通省，MLIT）"定期建物租赁Q&A"）。对海外投资者的启示是：定期租赁虽给了您"确定收回"的权利，但这项权利需要主动履行通知程序方能兑现，宜纳入管理委托合同中明确由谁负责。
中途解约・租金调整・重新签约有何不同
除了是否续约之外，在实务中拉开差距的还有"能否中途退租""能否调整租金""能否再签一次"这三点。理解了这里，就能大幅减少签约后的意外。
中途解约：定期租赁原则不可，但有例外
在普通租赁中，只要合同设有中途解约条款，一般可在留出预告期后解约。定期租赁则原则上不能在期限内解约，有时还会被要求支付相当于剩余合同期限的租金。不过作为例外，若为建筑面积不足200平方米的居住用建筑物，且因调职、疗养、照护亲属等不得已的事由，导致难以将其作为生活的主要据点继续使用时，承租人可提出解约申请，自申请之日起满1个月合同即告终止。对于商业用物业，或不满足上述要件的情形，则无法使用这项法定解约权。与中国大陆租赁中较常见的"预付违约金即可提前退租"的商业惯例相比，日本定期租赁对承租人退出的限制要严格得多，这是海外承租人尤须留意之处。
租金调整：普通租赁的减额请求权无法以特约消除
在普通租赁中，当租金相较周边行情变得不相称时，出租人与承租人均可请求增减租金（借地借家法 第32条・租金增减请求权）。其中的减额请求权被认定为强行性规定，无法以"不予减额"之类的特约加以排除。与此相对，在定期租赁中，只要约定关于租金调整的特约，即可排除增减请求权。这对业主而言，具有可固定租金、便于预估收益的优点；而对承租人而言，则意味着即便行情下跌也难以要求减额。关于租金调整的思路，一并阅读梳理了租金减额指引与民法修订影响的解说，能加深理解。对海外投资者来说，这项"可否锁定租金"的差异，直接关系到现金流的可预测性，是选择合同类型时的核心考量之一。
重新签约：定期租赁是"新签"而非"续约"
定期租赁虽不续约，但只要出租人与承租人双方合意，仍可重新订立再签合同（再契约），继续在同一物业居住。重新签约在法律上是一份全新的合同，须从头重走定期租赁的各项程序，包括交付事前说明书面等。承租人须理解：并非"因为能再签约，所以和普通租赁一样"，是否同意重新签约，取决于出租人的判断。这一"续约权在房东手中"的构造，与中国大陆到期后双方各自自由决定是否续租的做法在感受上接近，但日本要求把这份"新合同"的全套要件再走一遍，程序上更为正式。
业主视角：如何在普通租赁与定期租赁之间取舍
对业主而言，选择可归结为"更重视稳定的长期入住，还是更重视期限届满即可确定收回的灵活性"。请对照物业的未来规划，参考下面这张判断表使用。
| 状况・目的 | 适合的合同 | 理由 |
|---|---|---|
| 希望长期稳定出租・避免空置 | 普通租赁 | 承租人易于安定长住，招租也相对容易 |
| 数年后计划重建・出售・自用 | 定期租赁 | 可凭期限届满、无需正当事由收回房屋 |
| 调职期间将自宅暂时代管式出租（relocation，异地派驻期间的临时出租） | 定期租赁 | 可配合回任时间确实收回 |
| 希望在一定期间内固定租金以预估收益 | 定期租赁 | 可用租金调整特约排除减额请求 |
| 希望在续约时清理欠租・问题承租人 | 定期租赁 | 因无续约，可确定性地终止关系 |
定期租赁灵活性虽高，但在招租时，"总有一天必须搬走"这一点会被承租人所忌讳，因而往往需要把租金定得比普通租赁略低才容易成交。我们在接受业主咨询时也建议，不要只看眼前的灵活性，而应把空置风险与租金水平一并纳入综合采算来判断。不仅追求短期效率，更要着眼于与长期承租人之间的信赖关系，这样反而更能带来稳定经营。若在合同形态的选择上举棋不定，建议参考业主应重视的租赁管理公司选择方法，尽早向可托付实务的合作伙伴咨询。对身处海外、难以亲自到场处理的投资者而言，一家可靠的本地管理公司，往往正是把上述法律程序（终止通知、事前说明、再签约）逐一落实到位的关键。
承租人视角：考虑定期租赁物业时的确认要点
对承租人而言，定期租赁是一种"以能便宜租到为代价、但住到何时已被确定"的合同。它适合临时居住或有期限的调职、单身赴任，但若想安定长住，签约前的确认便不可或缺。签约前，请先核对以下各点。
- 合同究竟是"普通租赁"还是"定期租赁"（核对重要事项说明书与合同名称）
- 合同期限，以及期限届满后是否有重新签约的可能
- 能否中途解约，若可以，其预告期与违约金
- 是否存在关于租金调整的特约（行情下跌时是否难以要求减额）
- 续约金・再签约金等在签约时以外会发生的费用
- 退租时原状恢复・押金（敷金）清算的范围
尤其是"短期计划有可能延长"的人，最好把能否重新签约以合同书面而非口头方式确认清楚，方能安心。退租时最常见的纠纷，正是围绕押金（敷金）与原状恢复而生。在签约前的阶段，若能先把握原状恢复的负担范围与防止纠纷的要点，以及押金能否退回的条件与原状恢复指引的相关知识，就更容易对从签约到退租的全过程心中有数。
签约时的步骤与容易遗漏的注意点
理解了合同类型的区别之后，再来确认实际签约手续中应把握的顺序。无论对业主还是承租人，走完以下流程都是预防误会的关键。
- 在物业招租・重要事项说明阶段，明示合同类型（普通租赁还是定期租赁）
- 若为定期租赁，须在订立合同"之前"交付事前说明书面，说明不存在续约之旨
- 以合同书面（书面，或经承租人同意后以电磁记录）订立合同
- 将合同期限・中途解约・租金调整・重新签约的条件以书面明确
- 定期租赁且期限为1年以上时，在届满前1年至6个月之间发出终止通知
最常见的失败，是在定期租赁中省略了事前说明，结果被作为普通租赁对待。程序上的一处疏漏，就足以令原本设想的合同效力落空。若对合同类型的判断或书面文件的整备心存不安，切勿勉强凭自己判断推进，建议向管理公司或专业人士确认。对海外业主尤其如此：日本租赁合同的效力高度依赖于形式要件是否齐备，把这道关口交给熟悉当地法规的专业团队，是稳妥之选。
常见问题（FAQ）
Q1. 定期租赁合同的物业，能否超过合同期限继续居住？
只要双方同意重新签约即可继续居住。定期租赁在期限届满时不续约、确定性终止，但若出租人与承租人合意，可重新订立再签合同、继续居住。不过再签约是一份新合同，是否同意取决于出租人的判断。
Q2. 定期租赁的房租真的比普通租赁便宜吗？
被定得略低于行情的例子较多，但并非总是更便宜。为弥补"期限届满须退租"这一条件，租金往往会被压低，但视地段与物业条件不同，也有与行情持平的情形。租房的时点也会改变条件，一并参考关于租房划算时期与行情波动的解说会更容易判断。
Q3. 定期租赁中，若途中想搬家该怎么办？
原则上不能中途解约。但若为建筑面积不足200平方米的居住用建筑物，且存在调职、疗养、照护亲属等不得已的事由，可提出解约申请，满1个月后合同即告终止。对于商业用途或不满足要件的情形，则可能被要求支付相当于剩余合同期限的租金。
Q4. 业主若计划数年后将其用作自宅，选哪种合同更好？
若希望期限届满确实收回，则定期租赁更合适。普通租赁在没有正当事由时无法要求腾退，会使自用计划难以安排。若为定期租赁，则可凭预先约定期限的届满、无需正当事由地收回房屋。
引用・参考资料
