Haben Sie in einem japanischen Mietvertrag schon einmal die Formulierung „teiki tatemono chintaishaku" (定期建物賃貸借, befristeter Gebäudemietvertrag) gelesen und sich gefragt, was sie bedeutet? Es lohnt sich, das gleich zu Beginn einzuordnen, denn hier zeigt sich eine japanische Besonderheit, die es im deutschen Mietrecht in dieser Form nicht gibt. Ein futsū shakuya-Vertrag (普通借家契約, der reguläre, unbefristete Mietvertrag japanischer Prägung) verlängert sich, solange kein berechtigter Grund (正当事由, seitō jiyū) für eine Kündigung durch den Vermieter vorliegt, sodass der Mieter wohnen bleiben kann. Ein teiki shakuya-Vertrag (定期借家契約, der befristete Mietvertrag, ein Zeitmietvertrag) endet dagegen mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit endgültig und wird nicht verlängert. Dieser Beitrag richtet sich sowohl an künftige Mieter als auch an Eigentümer, die abwägen, in welcher Vertragsform sie ihre Immobilie vermieten. Er ordnet die Unterschiede auf Grundlage des japanischen Miet- und Pachtgesetzes für Grundstücke und Gebäude (借地借家法, Shakuchi-Shakuya-hō, „Land and Building Lease Act") und die praktischen Entscheidungskriterien für Investoren. Anders als in Deutschland, wo unbefristete Wohnraummietverträge und ein starker gesetzlicher Kündigungsschutz nach BGB der Regelfall sind, kennt Japan zwei klar getrennte Vertragstypen mit sehr unterschiedlichen Folgen. Damit es nach Vertragsschluss nicht zu Missverständnissen wie „ich dachte, ich könnte verlängern" oder „ich konnte nicht vorzeitig kündigen" kommt, fassen wir die wichtigsten Punkte zusammen, die man vor der Unterschrift kennen sollte.
Die Kernpunkte dieses Beitrags
- Beim futsū shakuya (unbefristeter Mietvertrag) gilt die gesetzliche Verlängerung (法定更新, hōtei kōshin) als Grundsatz; eine Verlängerungsablehnung durch den Vermieter erfordert einen „berechtigten Grund" (正当事由).
- Der teiki shakuya (befristeter Mietvertrag) endet mit Fristablauf endgültig, eine Verlängerung gibt es nicht. Ein Neuabschluss im gegenseitigen Einvernehmen beider Seiten ist jedoch möglich.
- Damit ein befristeter Mietvertrag wirksam zustande kommt, sind ein schriftlicher Vertrag sowie die Übergabe und Erläuterung einer gesonderten „vorvertraglichen Aufklärungsurkunde" (事前説明書面, jizen setsumei shomen) vor Vertragsschluss zwingend erforderlich.
- Die Behandlung von vorzeitiger Kündigung und Mietanpassung unterscheidet sich zwischen beiden Typen erheblich; die Wahl des Vertragstyps beeinflusst langfristig sowohl die Rendite als auch die Wohnsituation.
Der Unterschied zwischen unbefristetem und befristetem Mietvertrag auf einen Blick
Beginnen wir mit dem Fazit. Der wichtigste Unterschied liegt in der Frage, ob sich der Vertrag verlängert. Der futsū shakuya (unbefristeter Mietvertrag) verlängert sich auch nach Ablauf der Laufzeit grundsätzlich, und der Mieter kann wohnen bleiben. Der teiki shakuya (befristeter Mietvertrag) endet mit Fristablauf, ohne verlängert zu werden; um weiter wohnen zu bleiben, ist ein Neuabschluss im Einvernehmen von Vermieter und Mieter nötig. Dieser eine Punkt strahlt auf praktische Unterschiede aus – etwa das Mietniveau, die vorzeitige Kündigung und die Leichtigkeit, mit der ein Vermieter die Wohnung zurückerhält. Für Investoren aus dem deutschsprachigen Raum ist das ein zentraler Perspektivwechsel: Während in Deutschland faktisch fast jeder Wohnraummietvertrag unbefristet läuft und der befristete Vertrag nach § 575 BGB an enge sachliche Gründe gebunden ist, ist der befristete Vertrag in Japan ein regulär gewähltes Instrument der Bestandssteuerung.
| Merkmal | Unbefristeter Mietvertrag (futsū shakuya) | Befristeter Mietvertrag (teiki shakuya) |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | Miet- und Pachtgesetz für Grundstücke und Gebäude, Art. 26–28 | Miet- und Pachtgesetz für Grundstücke und Gebäude, Art. 38 |
| Vertragslaufzeit | Mindestens 1 Jahr (unter 1 Jahr gilt als Vertrag ohne festgelegte Laufzeit) | Frei festlegbar (auch unter 1 Jahr wirksam) |
| Verlängerung | Grundsätzlich Verlängerung (gesetzliche Verlängerung vorgesehen) | Keine Verlängerung – endet mit Fristablauf |
| Beendigung durch den Vermieter | Berechtigter Grund erforderlich | Kein berechtigter Grund nötig (endet mit Fristablauf) |
| Form des Vertrags | Auch mündlich wirksam (schriftlich üblich) | Schriftform (oder elektronische Aufzeichnung) + vorvertragliche Aufklärungsurkunde zwingend |
| Tendenz beim Mietniveau | Marktüblich | Häufig etwas unter dem Marktniveau |
| Anspruch auf Mietsenkung | Kann durch Nebenabrede nicht ausgeschlossen werden (zwingendes Recht) | Kann durch Mietanpassungsklausel ausgeschlossen werden |
| Vorzeitige Kündigung | Möglich, sofern eine Kündigungsklausel besteht | Grundsätzlich nicht möglich (unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen) |
| Neuabschluss | — (Fortsetzung durch Verlängerung) | Bei beiderseitigem Einvernehmen möglich |
Das System des befristeten Mietvertrags trat am 1. März 2000 (Heisei 12) in Kraft. Beim herkömmlichen unbefristeten Mietvertrag ließ sich die Rendite für Vermieter wegen der Hürde des „berechtigten Grundes" und der Starrheit bei Mietanpassungen nur schwer kalkulieren; man bemängelte, dass sich guter Wohnungsbestand deshalb nur schwer effizient nutzen ließ. Zur Behebung dieses Problems wurde der befristete Vertrag eingeführt (国土交通省「定期建物賃貸借」 – Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), „Der befristete Gebäudemietvertrag"). Zum Vergleich: Der deutsche Zeitmietvertrag nach § 575 BGB verfolgt ein ähnliches Ziel der Planbarkeit, ist aber strenger an einen im Voraus schriftlich genannten Befristungsgrund (etwa Eigennutzung oder Abriss) gebunden, während der japanische teiki shakuya ohne einen solchen Grund allein durch Einhaltung der Form vereinbart werden kann.
Was ist der unbefristete Mietvertrag? Der Schutzmechanismus der „gesetzlichen Verlängerung"
Der futsū shakuya (unbefristeter Mietvertrag) ist ein mieterschutzstarker Vertragstyp, bei dem sich der Vertrag auch nach Ablauf der Laufzeit grundsätzlich verlängert. Das japanische Miet- und Pachtgesetz verlangt vom Vermieter für eine Verlängerungsablehnung einen „berechtigten Grund" (正当事由) und erkennt eine Aufforderung zum Auszug allein mit der Begründung „die Frist ist abgelaufen" nicht an. Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum ist das gedanklich am ehesten mit dem Kündigungsschutz nach § 573 BGB vergleichbar, wonach der Vermieter ein „berechtigtes Interesse" (etwa Eigenbedarf) darlegen muss – doch der japanische Maßstab wird in der Praxis über eine Gesamtabwägung inklusive einer Abfindungszahlung (立退料, tachinoki-ryō) beurteilt, was es so im deutschen Recht nicht gibt.
Für die Verlängerungsablehnung sind berechtigter Grund und Mitteilung erforderlich
Will der Vermieter die Verlängerung ablehnen, muss er dem Mieter innerhalb des Zeitraums von einem Jahr bis sechs Monate vor Ablauf der Laufzeit eine Mitteilung über die Verlängerungsablehnung zukommen lassen. Ohne diese Mitteilung gilt der Vertrag zu den bisherigen Bedingungen als verlängert. Dies nennt man „gesetzliche Verlängerung" (法定更新, hōtei kōshin). Selbst mit Mitteilung ist die Verlängerungsablehnung jedoch unwirksam, wenn kein berechtigter Grund vorliegt. Der berechtigte Grund wird nach einer Gesamtabwägung beurteilt – aus der Notwendigkeit für Vermieter und Mieter, das Gebäude jeweils zu nutzen, dem bisherigen Verlauf, dem Nutzungszustand des Gebäudes und dem Angebot einer Abfindungszahlung (借地借家法 第26〜28条, Miet- und Pachtgesetz, Art. 26–28). Anders als beim deutschen Eigenbedarf, der ein relativ klar umrissener Kündigungsgrund ist, bleibt der japanische „berechtigte Grund" ein bewusst offener Abwägungsmaßstab – für Investoren bedeutet das eine schwerer kalkulierbare Rückgabe der Immobilie.
Wegen dieses starken Schutzes ist der unbefristete Mietvertrag für Mieter ein Vertrag, in dem man „sich niederlassen und lange wohnen" kann. Für Eigentümer ist es zugleich ein Vertrag, bei dem man die einmal vermietete Immobilie nicht ohne Weiteres zurückerhält. Bei Objekten, für die künftig ein Abriss und Neubau oder eine Eigennutzung geplant ist, wird dieser Punkt zur Einschränkung. Wer abwägt, in welcher Verwaltungs- und Vertragsform er seine Immobilie betreiben soll, kann die Entscheidung leichter treffen, wenn er zusätzlich die Methoden der Mietverwaltung im Vergleich – Eigenverwaltung, Verwaltungsauftrag und Sublease hinzuzieht.
Die Verlängerungsgebühr ist keine gesetzliche Pflicht
Bei der Verlängerung wird mitunter eine Verlängerungsgebühr (更新料, kōshinryō, Richtwert etwa eine Monatsmiete) verlangt; diese ist jedoch keine gesetzliche Pflicht, sondern beruht auf einer Nebenabrede im Vertrag und auf regionalem Brauch. Während sie im Großraum Tokio und in einigen Regionen weit verbreitet ist, gibt es auch Gegenden ohne diesen Brauch. Solange der Betrag nicht zu hoch ist, wird die Nebenabrede in der Regel als wirksam behandelt. Vor Vertragsschluss unbedingt zu prüfen, ob und in welcher Höhe eine Verlängerungsgebühr anfällt, ist der erste Schritt, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. Diese Verlängerungsgebühr ist eine ausgesprochen japanische Eigenheit: Im deutschen Mietrecht gibt es kein Gegenstück zu einer wiederkehrenden Gebühr allein für die Vertragsfortsetzung – ein Kostenposten, den internationale Investoren bei der Renditekalkulation japanischer Wohnimmobilien einplanen sollten.
Was ist der befristete Mietvertrag? Ein Vertrag, der mit Fristablauf endgültig endet
Der teiki shakuya (befristeter Mietvertrag) ist ein Vertrag, der mit Ablauf der im Vertrag festgelegten Laufzeit endgültig endet, ohne verlängert zu werden (借地借家法 第38条, Miet- und Pachtgesetz, Art. 38). Der Vermieter kann auch ohne berechtigten Grund mit Fristablauf die Herausgabe des Gebäudes verlangen. Dass „das Ende feststeht", ist der grundlegende Unterschied zum unbefristeten Mietvertrag. Für deutschsprachige Investoren ist der Vergleich lehrreich: Der deutsche qualifizierte Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen konkreten Befristungsgrund schriftlich mitteilt; der japanische teiki shakuya braucht keinen solchen sachlichen Grund, dafür aber eine strikt einzuhaltende Form – und genau darin liegt seine praktische Fallhöhe.
Für das Zustandekommen sind „Schriftform" und „vorvertragliche Aufklärung" unerlässlich
Damit ein befristeter Mietvertrag wirksam zustande kommt, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein. Das japanische Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus benennt die Voraussetzungen klar.
- Es ist eine Vertragslaufzeit festzulegen.
- Der Vertrag ist durch eine Urkunde wie etwa eine notarielle Urkunde (公正証書, kōsei shōsho) zu schließen.
- Vor Vertragsschluss hat der Vermieter dem Mieter gesondert vom Vertrag eine „vorvertragliche Aufklärungsurkunde" (事前説明書面) zu übergeben und zu erläutern, dass keine Verlängerung erfolgt und der Vertrag mit Fristablauf endet.
Fehlt diese vorvertragliche Aufklärung, wird die Regelung „keine Verlängerung" selbst unwirksam, und der Vertrag wird als unbefristeter Mietvertrag behandelt. Für Eigentümer ist eine einzige Lücke im Verfahren eine gravierende Falle, die den gesamten Vertragstyp umkehren kann. Durch die zum 18. Mai 2022 in Kraft getretene Reform können mit Zustimmung des Mieters sowohl die Vertragsurkunde als auch die vorvertragliche Aufklärungsurkunde in elektronischer Form – als elektronische Aufzeichnung, per E-Mail und dergleichen – bereitgestellt werden. Wird jedoch eine Übergabe in Papierform verlangt, muss der Vermieter die Urkunde schriftlich übergeben (法務省「定期建物賃貸借契約書等の電子化」 – Justizministerium, „Digitalisierung von Urkunden des befristeten Gebäudemietvertrags"). Diese strenge Formbindung geht über das hinaus, was deutsche Investoren aus dem Mietrecht kennen: Während in Deutschland selbst befristete Mietverträge weitgehend formfrei geschlossen werden können und nur der Befristungsgrund schriftlich zu nennen ist, entscheidet in Japan die vollständige Einhaltung der Aufklärungsform über die Wirksamkeit des gesamten Befristungscharakters.
Vor Fristablauf ist eine „Beendigungsmitteilung" erforderlich
Bei einem befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger muss der Vermieter dem Mieter innerhalb des Zeitraums von einem Jahr bis sechs Monate vor Fristablauf mitteilen, dass der Vertrag mit Fristablauf endet. Versäumt er diese Mitteilung, kann der Vermieter dem Mieter den Fristablauf nicht entgegenhalten und kann die Beendigung erst geltend machen, nachdem seit dem Tag der Mitteilung sechs Monate verstrichen sind. Auch beim befristeten Mietvertrag ist zu beachten, dass man die Herausgabe nicht wie geplant erhält, wenn man die Sache schleifen lässt (国土交通省「定期建物賃貸借Q&A」 – Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), „Befristeter Gebäudemietvertrag – Fragen und Antworten"). Für Investoren heißt das: Selbst der vermeintlich „automatische" Rückerhalt der Immobilie erfordert ein aktives, fristgerechtes Fristenmanagement – ein operativer Punkt, den eine gute Hausverwaltung abdecken sollte.
Wie unterscheiden sich vorzeitige Kündigung, Mietanpassung und Neuabschluss?
Neben der Frage der Verlängerung machen sich in der Praxis drei Punkte bemerkbar: „Kann man vorzeitig aussteigen?", „Kann man die Miete ändern?" und „Kann man erneut abschließen?". Wer dies versteht, kann Überraschungen nach Vertragsschluss deutlich reduzieren. Für deutschsprachige Investoren sind gerade diese drei Punkte aufschlussreich, weil sie sich stärker als im deutschen Recht danach unterscheiden, welchen der beiden japanischen Vertragstypen man gewählt hat.
Vorzeitige Kündigung: beim befristeten Vertrag grundsätzlich nicht möglich, jedoch mit Ausnahme
Beim unbefristeten Mietvertrag kann in der Regel unter Einhaltung einer Ankündigungsfrist gekündigt werden, sofern der Vertrag eine Kündigungsklausel enthält. Beim befristeten Mietvertrag ist eine Kündigung innerhalb der Laufzeit grundsätzlich nicht möglich. Es kann sogar die Zahlung der Miete für die gesamte Vertragslaufzeit verlangt werden. Als Ausnahme gilt jedoch: Bei Wohngebäuden mit einer Fläche von unter 200 Quadratmetern kann der Mieter kündigen, wenn es ihm wegen einer Versetzung, ärztlichen Behandlung, Pflege von Angehörigen oder eines anderen unabwendbaren Umstands schwerfällt, das Gebäude als Lebensmittelpunkt zu nutzen; der Vertrag endet dann einen Monat nach der Kündigungserklärung. Bei Gewerbeobjekten oder in Fällen, die diese Voraussetzungen nicht erfüllen, kann dieses gesetzliche Kündigungsrecht nicht in Anspruch genommen werden. Im Kontrast dazu steht das deutsche ordentliche Kündigungsrecht des Mieters mit dreimonatiger Frist, das bei unbefristeten Verträgen praktisch immer besteht – die japanische Regel bindet das Ausstiegsrecht dagegen an eng definierte Härtefälle.
Mietanpassung: Der Anspruch auf Mietsenkung beim unbefristeten Vertrag lässt sich nicht durch Nebenabrede ausschließen
Beim unbefristeten Mietvertrag können Vermieter wie Mieter eine Erhöhung oder Senkung der Miete verlangen, wenn die Miete im Vergleich zum Marktniveau der Umgebung unangemessen geworden ist (借地借家法 第32条・借賃増減請求権, Miet- und Pachtgesetz, Art. 32 – Anspruch auf Mietanpassung, chinryō zōgen seikyūken). Dieser Anspruch auf Mietsenkung gilt als zwingendes Recht (強行規定, kyōkō kitei) und kann durch eine Nebenabrede „keine Senkung" nicht ausgeschlossen werden. Beim befristeten Mietvertrag dagegen lässt sich der Anspruch auf Mietanpassung ausschließen, wenn eine Nebenabrede zur Mietanpassung vereinbart wird. Für Eigentümer liegt der Vorteil darin, die Miete festschreiben und die Rendite besser planen zu können; für Mieter bedeutet es, dass sie selbst bei fallendem Marktniveau nur schwer eine Senkung verlangen können. Für die Denkweise bei der Mietanpassung vertieft sich das Verständnis, wenn man zusätzlich die Erläuterung zu den Leitlinien für Mietsenkungen und den Auswirkungen der Reform des Zivilgesetzbuchs liest. Anders als die deutsche Mietpreisbremse, die vor allem Erhöhungen bei Neuvermietung deckelt, schützt das japanische zwingende Recht hier gerade den Anspruch auf Senkung – ein für internationale Investoren untypischer Renditerisikofaktor bei unbefristeten Verträgen.
Neuabschluss: Beim befristeten Vertrag ist es kein „Verlängern", sondern ein „Neuvertrag"
Der befristete Mietvertrag wird nicht verlängert; wenn jedoch Vermieter und Mieter beide einverstanden sind, können sie erneut einen Neuvertrag schließen und weiterhin in derselben Immobilie wohnen bleiben. Der Neuabschluss ist rechtlich ein neuer Vertrag, und die Verfahren des befristeten Mietvertrags – etwa die Übergabe der vorvertraglichen Aufklärungsurkunde – müssen von Anfang an wiederholt werden. Mieter sollten verstehen, dass es nicht heißt „weil man neu abschließen kann, ist es dasselbe wie ein unbefristeter Vertrag": Ob dem Neuabschluss zugestimmt wird, liegt im Ermessen des Vermieters. Für Investoren ist das ein zweischneidiger Punkt – der Neuabschluss verschafft Verhandlungsspielraum über Miete und Konditionen, verlagert aber zugleich die Fortsetzungsentscheidung vollständig auf die Vermieterseite, was es im deutschen unbefristeten Regelfall so nicht gibt.
Aus Eigentümersicht: Wie wählt man zwischen unbefristetem und befristetem Vertrag?
Für Eigentümer läuft die Wahl auf die Frage hinaus: „Legt man Wert auf eine stabile, langfristige Vermietung – oder auf die Flexibilität, die Immobilie mit Fristablauf sicher zurückzuerhalten?" Nutzen Sie die folgende Entscheidungstabelle im Abgleich mit den Zukunftsplänen für Ihre Immobilie. Für deutschsprachige, auf langfristigen und konservativen Vermögensaufbau ausgerichtete Investoren ist bemerkenswert, dass Japan mit dem befristeten Vertrag ein legales Steuerungsinstrument bietet, das im deutschen Wohnraummietrecht wegen des starken Kündigungsschutzes so nicht zur Verfügung steht.
| Situation / Ziel | Geeigneter Vertrag | Grund |
|---|---|---|
| Lange und stabil vermieten wollen / Leerstand vermeiden wollen | Unbefristeter Mietvertrag | Mieter bleiben eher dauerhaft, und die Neuvermietung ist vergleichsweise einfach |
| In einigen Jahren Abriss und Neubau, Verkauf oder Eigennutzung geplant | Befristeter Mietvertrag | Man erhält die Herausgabe mit Fristablauf ohne berechtigten Grund |
| Das eigene Zuhause während einer Versetzung vorübergehend vermieten (Relocation) | Befristeter Mietvertrag | Man erhält es passend zum Zeitpunkt der Rückkehr sicher zurück |
| Die Miete für einen bestimmten Zeitraum festschreiben und die Rendite planen wollen | Befristeter Mietvertrag | Der Anspruch auf Mietsenkung lässt sich durch die Mietanpassungsklausel ausschließen |
| Mietschuldner oder problematische Mieter zum Vertragsende geordnet trennen wollen | Befristeter Mietvertrag | Da es keine Verlängerung gibt, lässt sich das Verhältnis endgültig beenden |
Der befristete Mietvertrag ist zwar sehr flexibel, doch bei der Mietersuche wird der Punkt „irgendwann muss man ausziehen" oft gemieden, sodass sich das Objekt tendenziell nur schwerer vermieten lässt, wenn man die Miete nicht etwas unter das Niveau eines unbefristeten Vertrags senkt. Auch wenn wir Eigentümer beraten, empfehlen wir, nicht nur nach der kurzfristigen Flexibilität, sondern nach der Gesamtwirtschaftlichkeit einschließlich Leerstandsrisiko und Mietniveau zu entscheiden. Nicht allein die kurzfristige Effizienz, sondern das langfristige Vertrauensverhältnis mit den Mietern im Blick zu behalten, führt im Ergebnis zu einer stabilen Bewirtschaftung. Wer bei der Wahl der Vertragsform unsicher ist, sollte sich an der Auswahl der Mietverwaltungsgesellschaft, auf die Eigentümer achten sollten orientieren und sich frühzeitig an einen Partner wenden, dem man die Praxis anvertrauen kann.
Aus Mietersicht: Prüfpunkte bei der Erwägung einer befristet vermieteten Immobilie
Für Mieter ist der befristete Mietvertrag ein Vertrag nach dem Muster „günstiger mieten – dafür steht fest, bis wann man wohnen kann". Für eine Übergangswohnung oder eine zeitlich begrenzte Versetzung bzw. ein Single-Entsendungsverhältnis (単身赴任, tanshin funin) ist er geeignet; wer sich jedoch dauerhaft niederlassen möchte, kommt um eine Prüfung vor Vertragsschluss nicht herum. Prüfen Sie vor Vertragsschluss die folgenden Punkte. Anders als deutsche Mieter, die dank des Kündigungsschutzes bei einem unbefristeten Vertrag von langfristiger Wohnsicherheit ausgehen können, müssen Mieter in Japan die Vertragsform aktiv prüfen.
- Ob der Vertrag ein „unbefristeter Mietvertrag" oder ein „befristeter Mietvertrag" ist (in der Urkunde zur Erläuterung wichtiger Sachverhalte und im Vertragsnamen prüfen)
- Die Vertragslaufzeit und ob nach Fristablauf die Möglichkeit eines Neuabschlusses besteht
- Ob eine vorzeitige Kündigung möglich ist und, falls ja, die Ankündigungsfrist und die Vertragsstrafe
- Ob eine Nebenabrede zur Mietanpassung besteht (ob man auch bei fallendem Marktniveau nur schwer eine Senkung verlangen kann)
- Kosten, die außerhalb des Vertragsschlusses anfallen, etwa Verlängerungsgebühr oder Neuabschlussgebühr
- Der Umfang von Instandsetzung und Kautionsabrechnung beim Auszug
Besonders wer die Möglichkeit sieht, dass sich ein kurzfristig geplanter Aufenthalt verlängert, ist auf der sicheren Seite, wenn er die Möglichkeit eines Neuabschlusses nicht mündlich, sondern im Vertrag festhält. Häufig kommt es beim Auszug zu Missverständnissen rund um Kaution und Instandsetzung. Wenn man bereits vor Vertragsschluss auch den Umfang der Instandsetzungspflicht (原状回復) und die Punkte zur Vermeidung von Streit sowie die Bedingungen für die Rückzahlung der Kaution und das Wissen um die Leitlinien zur Instandsetzung im Blick hat, lässt sich der Ablauf vom Vertragsschluss bis zum Auszug leichter überschauen.
Ablauf beim Vertragsschluss und leicht übersehene Hinweise
Wenn Sie den Unterschied der Vertragstypen verstanden haben, prüfen Sie die Reihenfolge, die beim tatsächlichen Vertragsverfahren einzuhalten ist. Sowohl für Eigentümer als auch für Mieter beugt das Einhalten des folgenden Ablaufs Missverständnissen vor.
- Im Stadium der Objektausschreibung und der Erläuterung wichtiger Sachverhalte den Vertragstyp (unbefristeter oder befristeter Mietvertrag) klar angeben
- Beim befristeten Mietvertrag „vor" Vertragsschluss die vorvertragliche Aufklärungsurkunde übergeben und erläutern, dass keine Verlängerung erfolgt
- Den Vertrag durch eine Urkunde schließen (schriftlich oder mit Zustimmung des Mieters als elektronische Aufzeichnung)
- Die Bedingungen zu Vertragslaufzeit, vorzeitiger Kündigung, Mietanpassung und Neuabschluss schriftlich klar festhalten
- Beim befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit von einem Jahr oder länger die Beendigungsmitteilung im Zeitraum von einem Jahr bis sechs Monate vor Fristablauf vornehmen
Der häufigste Fehler ist, beim befristeten Mietvertrag die vorvertragliche Aufklärung wegzulassen, sodass der Vertrag im Ergebnis als unbefristet behandelt wird. Eine einzige Lücke im Verfahren lässt die beabsichtigte Vertragswirkung entfallen. Wer bei der Beurteilung des Vertragstyps oder der Vorbereitung der Urkunden unsicher ist, sollte nicht auf gut Glück im Alleingang vorgehen, sondern es bei einer Verwaltungsgesellschaft oder einem Fachmann bestätigen lassen. Gerade für internationale Investoren, die mit den formalen Feinheiten des japanischen Rechts nicht vertraut sind, ist eine lokale Fachbegleitung hier keine Bequemlichkeit, sondern eine Absicherung der Vertragswirksamkeit.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Kann man in einer befristet vermieteten Immobilie über die Vertragslaufzeit hinaus wohnen bleiben?
Wenn beide Seiten einem Neuabschluss zustimmen, kann man wohnen bleiben. Der befristete Mietvertrag wird mit Fristablauf nicht verlängert und endet endgültig; stimmen Vermieter und Mieter jedoch zu, können sie erneut einen Neuvertrag schließen und weiter wohnen. Der Neuabschluss ist allerdings ein neuer Vertrag, und ob ihm zugestimmt wird, liegt im Ermessen des Vermieters.
F2. Ist der befristete Mietvertrag wirklich günstiger als der unbefristete?
Er wird zwar häufig etwas unter dem Marktniveau angesetzt, ist aber nicht immer günstiger. Um die Bedingung „mit Fristablauf ist ein Auszug nötig" auszugleichen, besteht die Tendenz, die Miete zu drosseln; je nach Lage und Objektbeschaffenheit kann sie aber auch marktüblich sein. Da sich die Bedingungen auch je nach Anmietzeitpunkt ändern, lässt sich die Entscheidung leichter treffen, wenn man zusätzlich die Erläuterung zum günstigen Zeitpunkt für die Anmietung einer Mietwohnung und zu den Marktschwankungen prüft.
F3. Was passiert bei einem befristeten Mietvertrag, wenn man unterwegs umziehen möchte?
Grundsätzlich ist eine vorzeitige Kündigung nicht möglich. Bei Wohngebäuden mit einer Fläche von unter 200 Quadratmetern kann man jedoch bei unabwendbaren Umständen wie Versetzung, ärztlicher Behandlung oder Pflege von Angehörigen kündigen; der Vertrag endet einen Monat nach der Kündigung. Bei Gewerbeobjekten oder wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann die Miete für die gesamte Vertragslaufzeit verlangt werden.
F4. Wenn ein Eigentümer die Immobilie in einigen Jahren selbst als Zuhause nutzen möchte, welcher Vertrag ist besser?
Wer die Immobilie mit Fristablauf sicher zurückerhalten möchte, für den ist der befristete Mietvertrag geeignet. Beim unbefristeten Mietvertrag kann man ohne berechtigten Grund keine Herausgabe verlangen, sodass sich eine geplante Eigennutzung nur schwer umsetzen lässt. Beim befristeten Mietvertrag erhält man mit Ablauf der im Voraus festgelegten Laufzeit die Herausgabe ohne berechtigten Grund.
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- Vorbeugung und Umgang bei den drei häufigsten Mieterproblemen in der Mietbewirtschaftung
Quellen und weiterführende Materialien
- 借地借家法（平成三年法律第九十号）｜e-Gov法令検索 – Miet- und Pachtgesetz für Grundstücke und Gebäude (Gesetz Nr. 90 von 1991) | e-Gov Gesetzesrecherche
- 国土交通省「定期建物賃貸借」 – Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), „Der befristete Gebäudemietvertrag"
- 国土交通省「定期建物賃貸借Q&A」 – Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), „Befristeter Gebäudemietvertrag – Fragen und Antworten"
- 法務省「定期建物賃貸借契約書等の電子化について」 – Justizministerium, „Zur Digitalisierung von Urkunden des befristeten Gebäudemietvertrags"
