¿Alguna vez, al leer un contrato de alquiler en Japón, se ha detenido perplejo ante las palabras teiki tatemono chintaishaku (定期建物賃貸借, "arrendamiento de edificio de plazo fijo")? Para un inversor extranjero conviene enmarcarlo desde el principio: se trata de una particularidad japonesa que no tiene un equivalente directo en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española ni en la mayoría de los códigos civiles latinoamericanos. El arrendamiento ordinario (futsū shakuya, 普通借家) se renueva y permite al inquilino permanecer mientras no exista una "causa justificada" para negar la renovación, mientras que el arrendamiento de plazo fijo (teiki shakuya, 定期借家) termina de forma definitiva al vencer el plazo pactado, sin renovación. Este artículo está dirigido tanto a quien va a alquilar una vivienda en Japón como al propietario e inversor que duda con cuál de los dos contratos arrendar su inmueble: ordena las diferencias conforme a la Shakuchi Shakka-hō (借地借家法, Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios) y los criterios prácticos de decisión. Lo hemos preparado para evitar el clásico malentendido de "pensé que podría renovar" o "no pude rescindir antes de tiempo", reuniendo los puntos que conviene dominar antes de firmar.
Puntos clave de este artículo
- El arrendamiento ordinario se rige por la renovación legal como principio, y para que el propietario deniegue la renovación se exige una "causa justificada" (seitō jiyū, 正当事由).
- El arrendamiento de plazo fijo termina de forma definitiva al vencer el plazo y no se renueva. No obstante, es posible un nuevo contrato (recontratación) por acuerdo de ambas partes.
- Para que el arrendamiento de plazo fijo sea válido son imprescindibles un contrato por escrito y la entrega y explicación de un "documento de explicación previa" antes de firmar.
- El tratamiento de la rescisión anticipada y de la revisión de la renta difiere notablemente entre ambos, y la elección del tipo de contrato condiciona la rentabilidad y la vida del inquilino a largo plazo.
Entender de un vistazo la diferencia entre arrendamiento ordinario y de plazo fijo
Empecemos por la conclusión. La mayor diferencia entre ambos es "si el contrato se renueva o no". El arrendamiento ordinario, en principio, se renueva aunque venza el plazo, y el inquilino puede seguir residiendo. El arrendamiento de plazo fijo termina al vencer el plazo sin renovarse, y para continuar viviendo se necesita un nuevo contrato acordado por arrendador y arrendatario. Este único punto se propaga hacia diferencias prácticas como el nivel de la renta, la rescisión anticipada y la facilidad para recuperar el inmueble. Conviene subrayar el contraste con lo que un lector español da por supuesto: en la LAU española la vivienda habitual goza de una prórroga obligatoria para el arrendador (hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica) y de una prórroga tácita posterior; en Japón, en cambio, coexisten dos regímenes contractuales distintos y el propietario elige de antemano cuál aplicar, lo que traslada al momento de la firma una decisión estratégica que en España viene dada por ley.
| Concepto | Arrendamiento ordinario (futsū shakuya) | Arrendamiento de plazo fijo (teiki shakuya) |
|---|---|---|
| Base legal | Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, arts. 26 a 28 | Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, art. 38 |
| Duración del contrato | Un año o más (menos de un año se considera sin plazo determinado) | Fijación libre (también es válido menos de un año) |
| Renovación | Renovación como principio (existe renovación legal) | Sin renovación; termina al vencer el plazo |
| Terminación por el arrendador | Requiere causa justificada | No requiere causa justificada (termina al vencer el plazo) |
| Forma del contrato | Válido incluso verbalmente (lo habitual es por escrito) | Imprescindible por escrito (o registro electromagnético) más documento de explicación previa |
| Tendencia del nivel de renta | Conforme al mercado | Con frecuencia algo por debajo del mercado |
| Solicitud de reducción de renta | No puede excluirse por cláusula especial (norma imperativa) | La cláusula de revisión de renta permite excluir la solicitud de aumento o reducción |
| Rescisión anticipada | Posible si existe cláusula de rescisión | En principio no posible (con excepciones bajo ciertos requisitos) |
| Recontratación | — (continúa por renovación) | Posible si hay acuerdo de ambas partes |
El régimen del arrendamiento de plazo fijo entró en vigor el 1 de marzo de 2000 (año Heisei 12). En el arrendamiento ordinario tradicional, el muro de la causa justificada y la rigidez de la revisión de renta dificultaban que el arrendador previera su rentabilidad, y se señalaba que ello frenaba el aprovechamiento eficaz del parque de vivienda de calidad; el nuevo régimen se introdujo precisamente para resolver ese problema (Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT), "Arrendamiento de edificio de plazo fijo" (定期建物賃貸借)). Para el inversor internacional, este trasfondo histórico es relevante: el arrendamiento de plazo fijo es la herramienta con la que Japón intentó dar al propietario una previsibilidad de la que carecía, algo comparable, en su finalidad, a los contratos de renta libre o de temporada que en otros mercados buscan flexibilizar una protección arrendaticia muy fuerte.
¿Qué es el arrendamiento ordinario? El mecanismo de la "renovación legal" que protege al inquilino
El arrendamiento ordinario (futsū shakuya, 普通借家) es el tipo de contrato con una fuerte protección del inquilino, en el que el contrato se renueva en principio aunque venza el plazo. La Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios exige que el arrendador tenga una "causa justificada" para negar la renovación, y no admite exigir el desalojo por el mero motivo de que "ha llegado el vencimiento". Para un lector acostumbrado a la LAU, la lógica de fondo resulta familiar —el ordenamiento japonés inclina la balanza a favor del arrendatario—, pero la técnica jurídica es propia: no se articula mediante una prórroga de duración tasada, sino mediante el requisito material de la causa justificada.
Denegar la renovación exige causa justificada y notificación
Cuando el arrendador quiere negar la renovación, debe notificar al inquilino la denegación entre un año y seis meses antes del vencimiento del plazo. Sin esa notificación, se considera que el contrato se ha renovado en las mismas condiciones anteriores. Esto se denomina "renovación legal" (hōtei kōshin, 法定更新). Además, aunque se haya notificado, la denegación de la renovación no se admite sin causa justificada. La causa justificada se aprecia ponderando de forma global la necesidad de cada parte de usar el edificio, el historial previo, el estado de uso del inmueble y el ofrecimiento de una compensación por desalojo (tachinokiryō), entre otros factores (Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, arts. 26 a 28). A diferencia de la LAU española, donde el arrendador puede recuperar la vivienda por necesidad propia comunicándolo con la antelación legal, en Japón esa "necesidad" es solo uno de los elementos que el juez pondera, y en la práctica suele ir acompañada de una compensación económica al inquilino.
Gracias a esta fuerte protección, para el inquilino el arrendamiento ordinario es un contrato en el que "puede echar raíces y vivir mucho tiempo". Para el propietario, en cambio, es también un contrato del que, una vez arrendado, no resulta fácil recuperar el inmueble. En inmuebles en los que se prevé una futura reconstrucción o un uso propio, este punto supone una restricción. Si duda con qué método de gestión o modalidad contractual explotar su inmueble, comparar las características de la autogestión, la gestión delegada y la subarrendación puede facilitar la decisión: puede consultar los métodos de gestión de alquiler que comparan la autogestión, la gestión delegada y la subarrendación.
La comisión de renovación no es una obligación legal
En el momento de la renovación puede requerirse una comisión de renovación (kōshinryō, 更新料; como referencia, en torno a un mes de renta), pero no es una obligación legal, sino que se basa en una cláusula especial del contrato y en la costumbre regional. Es una práctica muy extendida en algunas zonas, como el área metropolitana de Tokio, mientras que en otras regiones no existe tal costumbre. Por lo general, se considera que la cláusula es válida siempre que el importe no sea excesivo. Esta comisión de renovación es otra particularidad japonesa que suele sorprender al inversor extranjero: a diferencia de un mercado como el español o los latinoamericanos, donde la renovación no suele conllevar un pago adicional al arrendador más allá de la renta, aquí puede existir un desembolso periódico de origen consuetudinario. Confirmar sin falta, antes de firmar, si existe comisión de renovación y su importe es el primer paso para evitar malentendidos posteriores.
¿Qué es el arrendamiento de plazo fijo? Un contrato que termina de forma definitiva al vencer el plazo
El arrendamiento de plazo fijo (teiki shakuya, 定期借家) es un contrato que, al vencer el plazo pactado, termina de forma definitiva sin renovarse (Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, art. 38). El arrendador puede exigir la entrega del edificio al vencimiento del plazo aunque no exista causa justificada. Este carácter de "tener un final ya decidido" es la diferencia de raíz con el arrendamiento ordinario. Para el inversor internacional, esta figura es la que más se aproxima a la previsibilidad de recuperación del inmueble que ofrecen los contratos de plazo determinado en otros ordenamientos, y por ello es una pieza central a la hora de planificar una desinversión, una reforma o un uso propio en un horizonte concreto.
Para su validez son imprescindibles el "escrito" y la "explicación previa"
Para que el arrendamiento de plazo fijo se constituya de forma válida deben cumplirse los siguientes requisitos. El Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo los expone con claridad.
- Fijar un plazo de contrato.
- Celebrar el contrato mediante un documento escrito, como una escritura pública notarial (kōsei shōsho).
- Antes de celebrar el contrato, que el arrendador entregue un "documento de explicación previa" distinto del contrato y explique que no hay renovación y que el contrato termina al vencer el plazo.
Si falta esta explicación previa, la propia estipulación de "no renovación" queda sin efecto y el contrato pasa a tratarse como arrendamiento ordinario. Para el propietario, una sola omisión en el procedimiento es una trampa grave capaz de dar la vuelta al tipo de contrato. Además, con la reforma en vigor desde el 18 de mayo de 2022, si el arrendatario lo consiente, tanto el documento del contrato como el de explicación previa pueden facilitarse por registro electromagnético, correo electrónico u otros medios. No obstante, si se solicita la entrega en papel, el arrendador debe entregarlos por escrito (Ministerio de Justicia de Japón (法務省, MOJ), "Digitalización de los contratos de arrendamiento de edificio de plazo fijo" (定期建物賃貸借契約書等の電子化)). Este formalismo reforzado marca un contraste claro con la práctica española y latinoamericana, donde un contrato de arrendamiento de vivienda es válido incluso de forma verbal y no requiere una explicación documental previa como requisito de validez.
Antes del vencimiento del plazo se requiere una "notificación de terminación"
En el arrendamiento de plazo fijo con una duración de un año o más, el arrendador debe notificar al arrendatario, entre un año y seis meses antes del vencimiento, que el contrato terminará por vencimiento del plazo. Si omite esta notificación, el arrendador no puede oponer el vencimiento al arrendatario y solo podrá hacer valer la terminación una vez transcurridos seis meses desde el día en que efectúe la notificación. Conviene tener presente que, incluso en el arrendamiento de plazo fijo, dejarlo desatendido impide recuperar el inmueble según lo previsto (Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT), "Preguntas y respuestas sobre el arrendamiento de edificio de plazo fijo" (定期建物賃貸借Q&A)). Para el inversor no residente que delega la gestión, este detalle es decisivo: la "certeza" del plazo fijo depende de cumplir en fecha un trámite formal, algo que conviene encomendar a una administradora de confianza.
¿En qué se diferencian la rescisión anticipada, la revisión de renta y la recontratación?
Junto con la existencia o no de renovación, en la práctica marcan la diferencia tres puntos: "si se puede dejar antes de tiempo", "si se puede cambiar la renta" y "si se puede volver a contratar". Entenderlos reduce mucho los imprevistos posteriores a la firma.
Rescisión anticipada: en el plazo fijo en principio no es posible, pero hay excepciones
En el arrendamiento ordinario, si el contrato incluye una cláusula de rescisión anticipada, lo habitual es poder rescindir respetando un periodo de preaviso. En el arrendamiento de plazo fijo, en principio no cabe la rescisión dentro del plazo. En ocasiones puede reclamarse el pago de la renta correspondiente al plazo del contrato. Sin embargo, como excepción, en edificios de uso residencial con una superficie útil inferior a 200 metros cuadrados, cuando por traslado laboral, tratamiento médico, cuidado de un familiar u otra circunstancia inevitable resulte difícil usarlos como residencia principal, el arrendatario puede solicitar la rescisión, que producirá la terminación del contrato transcurrido un mes desde la solicitud. En inmuebles de uso empresarial o en casos que no cumplan estos requisitos, no puede ejercerse este derecho legal de rescisión. Este derecho excepcional no tiene un equivalente exacto en la LAU española (que permite al arrendatario desistir transcurridos seis meses, con preaviso de treinta días), por lo que conviene no trasladar mecánicamente los esquemas del propio país.
Revisión de renta: en el ordinario el derecho a pedir reducción no puede eliminarse por cláusula
En el arrendamiento ordinario, cuando la renta resulta inadecuada respecto al mercado de la zona, tanto el arrendador como el arrendatario pueden solicitar el aumento o la reducción de la renta (Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, art. 32, derecho a solicitar el ajuste de la renta). Este derecho a solicitar la reducción se considera norma imperativa y no puede excluirse mediante una cláusula de "no se reducirá". Frente a ello, en el arrendamiento de plazo fijo, si se establece una cláusula especial sobre la revisión de la renta, puede excluirse el derecho a solicitar el ajuste. Para el propietario tiene la ventaja de poder fijar la renta y prever mejor la rentabilidad; para el arrendatario tiene la contrapartida de que, aunque el mercado baje, le resulta difícil pedir una reducción. Para profundizar en el enfoque de la revisión de renta puede leer también la explicación que ordena las directrices de reducción de renta y los efectos de la reforma del Código Civil.
Recontratación: en el plazo fijo no es "renovación", sino "contrato nuevo"
El arrendamiento de plazo fijo no se renueva, pero si arrendador y arrendatario están de acuerdo, pueden celebrar de nuevo un contrato (recontratación) y seguir viviendo en el mismo inmueble. La recontratación es, jurídicamente, un contrato nuevo, y hay que rehacer desde el principio los trámites del arrendamiento de plazo fijo, como la entrega del documento de explicación previa. El arrendatario debe entender que no es "como el arrendamiento ordinario porque se puede recontratar": que se acceda o no a la recontratación queda al criterio del arrendador. Esta asimetría es una particularidad japonesa que el inversor debe valorar al proyectar ingresos a largo plazo, pues la continuidad del inquilino no está garantizada por ley, sino sujeta a una decisión discrecional en cada vencimiento.
Perspectiva del propietario: cómo elegir entre arrendamiento ordinario y de plazo fijo
Para el propietario, la elección se resume en "priorizar una ocupación estable y de largo plazo, o priorizar la flexibilidad de recuperar con certeza el inmueble al vencer el plazo". Utilice la siguiente tabla de decisión contrastándola con el plan futuro de su inmueble.
| Situación / objetivo | Contrato adecuado | Motivo |
|---|---|---|
| Alquilar de forma estable y prolongada; evitar la desocupación | Arrendamiento ordinario | El inquilino tiende a asentarse y la comercialización es relativamente sencilla |
| Prever reconstrucción, venta o uso propio dentro de unos años | Arrendamiento de plazo fijo | Permite recuperar el inmueble al vencer el plazo sin causa justificada |
| Alquilar la vivienda propia durante un traslado, a modo de custodia (relocalización) | Arrendamiento de plazo fijo | Permite recuperarla con certeza al coincidir con la fecha de regreso |
| Fijar la renta durante un periodo determinado para prever la rentabilidad | Arrendamiento de plazo fijo | La cláusula de revisión de renta permite excluir la solicitud de reducción |
| Poner orden, en la renovación, con inquilinos morosos o conflictivos | Arrendamiento de plazo fijo | Al no haber renovación, la relación puede terminarse de forma definitiva |
El arrendamiento de plazo fijo es muy flexible, pero en la captación de inquilinos su punto de "algún día habrá que marcharse" genera reticencia, y suele tender a no cerrarse salvo que la renta se rebaje algo respecto al arrendamiento ordinario. Cuando recibimos consultas de propietarios, recomendamos decidir no solo por la flexibilidad inmediata, sino por una rentabilidad global que incluya el riesgo de desocupación y el nivel de renta. Mirar no únicamente la eficiencia a corto plazo, sino también la relación de confianza con el inquilino a largo plazo, es lo que, en última instancia, conduce a una gestión estable. Si duda al elegir la modalidad contractual, le recomendamos consultar cuanto antes con un socio al que pueda encomendar la operativa; para ello, tome como referencia cómo elegir la empresa de gestión de alquiler que el propietario debe priorizar.
Perspectiva del inquilino: puntos que verificar al considerar un inmueble de plazo fijo
Para el inquilino, el arrendamiento de plazo fijo es un contrato en el que "a cambio de poder alquilar más barato, está decidido hasta cuándo puede vivir". Es adecuado para una vivienda provisional o para un traslado o comisión de servicio por tiempo limitado, pero quien quiera echar raíces por mucho tiempo no puede prescindir de comprobaciones previas a la firma. Antes de firmar, revise los siguientes puntos.
- Si el contrato es "arrendamiento ordinario" o "de plazo fijo" (confirmar el documento de explicación de puntos relevantes y el nombre del contrato).
- El plazo del contrato y si existe posibilidad de recontratación tras su vencimiento.
- La posibilidad de rescisión anticipada y, en su caso, el periodo de preaviso y la penalización.
- La existencia de cláusulas especiales sobre revisión de renta (si resulta difícil pedir una reducción aunque el mercado baje).
- Costes que surgen fuera del momento de la firma, como la comisión de renovación o la comisión de recontratación.
- El alcance de la restauración al estado original y la liquidación de la fianza al desalojar.
En especial, quien tenga "posibilidad de que un plan a corto plazo se prolongue" hará bien en confirmar la posibilidad de recontratación por escrito y no de palabra. Al desalojar, lo más frecuente son los malentendidos en torno a la fianza y la restauración al estado original. Si, ya en la fase previa a la firma, domina el alcance de la carga de la restauración al estado original y los puntos para evitar conflictos, así como las condiciones para que la fianza se devuelva y el conocimiento de las directrices de restauración al estado original, le resultará más fácil tener una visión clara desde la firma hasta el desalojo.
El procedimiento al contratar y los puntos de atención que se pasan por alto con facilidad
Una vez comprendida la diferencia entre los tipos de contrato, confirme el orden que debe respetarse en el procedimiento real de contratación. Tanto para el propietario como para el inquilino, seguir el siguiente flujo previene malentendidos.
- En la fase de comercialización del inmueble y de explicación de puntos relevantes, indicar con claridad el tipo de contrato (arrendamiento ordinario o de plazo fijo).
- En el caso del arrendamiento de plazo fijo, "antes" de celebrar el contrato, entregar el documento de explicación previa y explicar que no hay renovación.
- Celebrar el contrato por escrito (o por registro electromagnético con el consentimiento del arrendatario).
- Fijar con claridad, por escrito, las condiciones de plazo del contrato, rescisión anticipada, revisión de renta y recontratación.
- En el arrendamiento de plazo fijo con un plazo de un año o más, notificar la terminación entre un año y seis meses antes del vencimiento.
El error más frecuente es omitir la explicación previa en el arrendamiento de plazo fijo, con el resultado de que se trate como arrendamiento ordinario. Una sola omisión en el procedimiento hace perder la eficacia del contrato que se había previsto. Si no se siente seguro al determinar el tipo de contrato o al preparar la documentación, le recomendamos no avanzar por su cuenta forzando la situación, sino confirmarlo con la empresa de gestión o con un especialista.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Se puede seguir viviendo en un inmueble de arrendamiento de plazo fijo más allá del plazo del contrato?
Si ambas partes acuerdan la recontratación, se puede seguir viviendo. El arrendamiento de plazo fijo no se renueva y termina de forma definitiva al vencer el plazo, pero si arrendador y arrendatario están de acuerdo pueden celebrar de nuevo un contrato y continuar la residencia. Ahora bien, la recontratación es un contrato nuevo, y que se acceda o no a ella depende del criterio del arrendador.
P2. ¿De verdad el arrendamiento de plazo fijo tiene la renta más barata que el ordinario?
Aunque en muchos casos se fija algo por debajo del mercado, no siempre es más barato. Tiende a moderarse la renta para compensar la condición de "hay que desalojar al vencer el plazo", pero según la ubicación y las características del inmueble puede situarse a precio de mercado. Como las condiciones también cambian según el momento de alquilar, confirmar además la explicación sobre la época ventajosa para alquilar una vivienda y la variación de los precios de mercado facilita la decisión.
P3. En el arrendamiento de plazo fijo, ¿qué ocurre si a mitad quiero mudarme?
En principio, no cabe la rescisión anticipada. No obstante, en edificios de uso residencial con una superficie útil inferior a 200 metros cuadrados, cuando exista una circunstancia inevitable como un traslado laboral, un tratamiento médico o el cuidado de un familiar, puede solicitarse la rescisión y el contrato termina transcurrido un mes. En inmuebles de uso empresarial o en casos que no cumplan los requisitos, puede reclamarse la renta correspondiente al plazo del contrato.
P4. Si el propietario prevé usar el inmueble como vivienda propia dentro de unos años, ¿qué contrato conviene más?
Si quiere que se lo devuelvan con certeza al vencer el plazo, el arrendamiento de plazo fijo es el adecuado. En el arrendamiento ordinario no puede exigir la entrega sin causa justificada, y resulta difícil planificar el uso propio. Con el arrendamiento de plazo fijo, al vencer el plazo fijado de antemano puede recuperar el inmueble sin causa justificada.
Lecturas recomendadas
- El impacto de la reforma del Código Civil sobre la fianza y la respuesta del propietario
- Prevención y gestión de los tres grandes conflictos con inquilinos frecuentes en la gestión de alquiler
Citas y fuentes de referencia
- 借地借家法（平成三年法律第九十号）｜e-Gov法令検索 (Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, Ley n.º 90 de 1991 / Heisei 3, buscador de legislación e-Gov)
- 国土交通省「定期建物賃貸借」 (Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, MLIT, "Arrendamiento de edificio de plazo fijo")
- 国土交通省「定期建物賃貸借Q&A」 (Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón, MLIT, "Preguntas y respuestas sobre el arrendamiento de edificio de plazo fijo")
- 法務省「定期建物賃貸借契約書等の電子化について」 (Ministerio de Justicia de Japón, MOJ, "Sobre la digitalización de los contratos de arrendamiento de edificio de plazo fijo")
