看到日本租賃契約書上「定期建物賃貸借（ていきたてものちんたいしゃく，定期房屋租賃）」這幾個字，是否曾讓您感到困惑？普通租賃契約（普通借家契約）在沒有「正當事由」的情況下原則上會自動更新、承租人得以繼續居住；相對地，定期租賃契約（定期借家契約）在契約所定期間屆滿時不更新、確定終止。值得先說明的是，這種把「會更新的租約」與「屆期即確定終止的租約」以法律明文一分為二的雙軌制，是日本《借地借家法》下的特有設計——台灣的租賃並沒有完全對應的分類，這正是海外投資人最容易誤解之處。本文為即將在日本承租房屋的人，以及正在猶豫該以哪一種契約出租自有物件的屋主（房東）雙方，依《借地借家法》整理兩者的差異與實務判斷要點，協助您在簽約前避免「以為可以更新」「中途竟然無法解約」這類認知落差。
本文重點
- 普通租賃以「法定更新」為原則，屋主要拒絕更新須具備「正當事由」。
- 定期租賃於期間屆滿確定終止、不會更新；但經雙方合意仍可重新簽約。
- 定期租賃的成立，必須以書面締約，並在締約前交付、說明「事前說明書面」。
- 中途解約與租金調整的處理在兩者間差異甚大，契約類型的選擇將左右長期收益與居住安排。
一眼看懂普通租賃與定期租賃的差異
先講結論。兩者最大的差異在於「契約是否會更新」。普通租賃契約即使期間屆滿，原則上仍會更新，承租人可繼續居住；定期租賃契約則隨期間屆滿而不更新、終止，若要繼續居住，必須經出租人與承租人雙方合意重新簽約。這一點，會進一步牽動租金水準、中途解約、以及請人搬遷的難易度等實務差異。此處要向海外讀者特別點明：這是日本特有的制度設計。台灣的租賃通常以《民法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》為基礎，一般為定期租約，期滿後若承租人繼續使用、出租人未即時反對則可能轉為「不定期租賃」；台灣並不存在日本這種在締約階段就以「事前說明書面」明確切割「更新型」與「屆期確定終止型」的雙軌框架。
| 項目 | 普通租賃契約 | 定期租賃契約 |
|---|---|---|
| 法律依據 | 《借地借家法》第26〜28條 | 《借地借家法》第38條 |
| 契約期間 | 1年以上（未滿1年者，視為未定期間） | 可自由設定（未滿1年亦有效） |
| 更新 | 原則更新（有法定更新） | 不更新，期間屆滿即終止 |
| 由出租人終止 | 須有正當事由 | 不需正當事由（期間屆滿即終止） |
| 締約方式 | 口頭亦成立（實務上多用書面） | 書面（或電磁紀錄）＋事前說明書面，缺一不可 |
| 租金水準傾向 | 依市場行情 | 略低於行情的案例較多 |
| 租金減額請求 | 不得以特約排除（強行規定） | 可以租金調整特約排除增減請求 |
| 中途解約 | 訂有解約條款即可 | 原則不可（符合一定要件者為例外） |
| 重新簽約 | —（以更新方式延續） | 經雙方合意即可 |
定期租賃制度於2000年（平成12年）3月1日施行。在此之前的普通租賃，因「正當事由」的門檻與租金調整的僵固性，使出租人難以預估收益，被指出不利於優質住宅存量的有效利用；為解決此問題，遂導入定期租賃制度（日本國土交通省「定期建物賃貸借」（國土交通省，Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT））。對海外投資人而言，可以把它理解為日本立法者在「承租人保護」與「屋主收益可預測性」之間，刻意設計出的一條可選擇路徑。
什麼是普通租賃契約？保障承租人的「法定更新」機制
普通租賃契約，是一種即使期間屆滿原則上仍會更新、對承租人保護甚厚的契約類型。《借地借家法》要求出租人若要拒絕更新，須具備「正當事由」，並不允許僅以「期間到了」為由請承租人搬遷。這種保護強度，與台灣投資人熟悉的租約很不一樣：在台灣，定期租約期滿後，房東原則上得單純依約收回房屋，並不需要證明存在如日本般的「正當事由」。
拒絕更新須具備正當事由並發出通知
出租人若要拒絕更新，須在期間屆滿的1年前至6個月前之間，向承租人發出拒絕更新的通知。若無此通知，即視為以與原契約相同條件更新，此即所謂「法定更新」。而且，即使已發出通知，若無正當事由，仍不得拒絕更新。正當事由會綜合考量出租人與承租人各自使用建物的必要性、既往經過、建物的使用狀況、以及是否提供搬遷補償金（立退料）等因素加以判斷（《借地借家法》第26〜28條）。
正因為有這樣強力的保護，對承租人而言，普通租賃是能「安心長住」的契約。反過來說，對屋主而言，這也是一種「一旦出租便不易收回」的契約。對於未來預定改建或自用的物件，這一點將形成限制。對海外投資人來說，這意味著在日本以普通租賃持有出租型物件，等同於在資產配置中接受了較低的「收回彈性」以換取穩定的入住率。若您正在猶豫自有物件該以哪種管理方式或契約型態經營，建議一併參考比較自主管理、委託管理與轉租（sublease）特徵的租賃管理方式介紹，會更容易做出判斷。
更新料並非法律上的義務
更新時，屋主有時會要求支付更新料（更新費，約為租金1個月份的金額為概略基準），但這並非法律上的義務，而是基於契約特約與地區慣行。首都圈等部分地區廣泛可見此慣行，也有地區並無此慣行。一般而言，只要金額不至於過高，此類特約會被認定為有效。此處無固定日圓（JPY／新台幣 TWD）金額，因為更新料是以「租金的一個月份」為基準，會隨各物件的月租而變動，因此本文不列出換算金額。對台灣讀者而言，可以把更新料理解為類似「續約時的一次性費用」，但台灣法律並無強制或普遍慣行，因此這是日本（尤其首都圈）較特有的做法。在簽約前務必確認是否有更新料及其金額，是預防日後認知落差的第一步。
什麼是定期租賃契約？期間屆滿即確定終止的契約
定期租賃契約，是指因契約所定期間屆滿而不更新、確定終止的契約（《借地借家法》第38條）。出租人即使沒有正當事由，也能以期間屆滿為由請求返還建物。這種「終點已定」的特性，正是它與普通租賃的根本差異。對台灣投資人而言，這反而較接近台灣一般定期租約「期滿收回」的直覺，但日本另外附加了嚴格的成立要件，必須格外留意。
成立要件不可或缺的「書面」與「事前說明」
定期租賃契約要有效成立，必須滿足下列要件。日本國土交通省已明確揭示這些要件。
- 須訂定契約期間
- 須以公證書等書面締結契約
- 締約前，出租人須另行交付有別於契約書的「事前說明書面」，說明本契約不更新、於期間屆滿即終止之意旨
若欠缺此事前說明，「不更新」這一約定本身即歸於無效，該契約將被當作普通租賃契約處理。對屋主而言，程序上的一個疏漏，就足以顛覆整個契約類型，是重大的陷阱。另外，依2022年5月18日施行的修法，只要取得承租人同意，契約書面與事前說明書面均可以電磁紀錄、電子郵件等方式提供；惟承租人要求以紙本交付時，出租人仍須以書面交付（日本法務省「定期建物賃貸借契約書等の電子化」（法務省，Ministry of Justice））。台灣的租賃實務同樣多以書面為之，但並不存在「未做事前說明就把定期租約降級為更新型租約」這種以程序瑕疵改變契約性質的機制，這是海外投資人在日本簽約時最容易忽略的一點。
期間屆滿前須發出「終止通知」
契約期間在1年以上的定期租賃，出租人須在期間屆滿的1年前至6個月前之間，向承租人通知契約將因期間屆滿而終止。若怠於通知，出租人便不得以期間屆滿對抗承租人，須自發出通知之日起經過6個月後，方能主張終止。換言之，即使是定期租賃，若放任不理，也可能無法如期收回房屋，這點必須注意（日本國土交通省「定期建物賃貸借Q&A」（國土交通省，MLIT））。對海外屋主而言，這代表即便選擇了彈性較高的定期租賃，仍需委由專業管理方掌握通知期限，以免收回計畫落空。
中途解約、租金調整、重新簽約有何不同
除了「是否更新」之外，在實務上會產生差別的，還有「能否中途退租」「能否調整租金」「能否再簽一次」這三點。事先弄清楚這些，能大幅減少簽約後的意外。
中途解約：定期租賃原則不可，但有例外
普通租賃只要契約訂有中途解約條款，一般都可在預告期間後解約。定期租賃原則上不得於期間內解約，甚至可能被要求支付契約剩餘期間的租金。惟例外情形是：在樓地板面積未滿200平方公尺的居住用建物，承租人若因調職、療養、照護親屬或其他不得已的事由，致難以將其作為生活重心（生活本據）使用時，得提出解約，並於提出後經過1個月契約即終止。至於營業用物件，或不符合上述要件的情形，則無法行使此項法定解約權。台灣讀者可留意：台灣定期租約的提前終止多由契約條款約定，並未有這種以「面積門檻＋法定不得已事由」構成的專屬解約權，因此日本此一設計相對特殊。
租金調整：普通租賃的減額請求權不得以特約排除
在普通租賃中，當租金相較鄰近行情變得不相當時，出租人與承租人皆可請求增減租金（《借地借家法》第32條・租金增減請求權）。此減額請求權被認定為強行規定，無法以「不予減額」的特約排除。相對地，定期租賃只要訂定關於租金調整的特約，即可排除增減請求權。對屋主而言，具有可固定租金、易於預估收益的優點；對承租人而言，則有即使行情下跌也不易請求減額的一面。在台灣，租金調整通常回歸契約約定與《民法》的一般原則，並無如日本這般「不得以特約排除的法定減額請求權」對比「可以特約排除」的鮮明二分，這也是評估日本租賃現金流穩定性時值得納入的變數。關於租金調整的思路，一併閱讀整理租金減額準則與民法修正影響的解說，能加深理解。
重新簽約：定期租賃是「新簽約」而非「更新」
定期租賃雖不更新，但只要出租人與承租人雙方合意，仍可重新簽約，繼續住在同一物件。重新簽約在法律上是一份全新的契約，必須從頭再做一次交付事前說明書面等定期租賃的程序。承租人須理解：這並不等於「因為能重新簽約，所以和普通租賃一樣」，是否同意重新簽約，取決於出租人的判斷。對海外投資人而言，這一點正是定期租賃「彈性」的來源——續與不續的主導權在屋主手上。
屋主視角：普通租賃與定期租賃該如何選
對屋主而言，選擇可歸結為「重視穩定的長期入住，還是重視期間屆滿能確實收回的彈性」。請對照物件的未來計畫，試用下面這張判斷表。
| 情況・目的 | 適合的契約 | 理由 |
|---|---|---|
| 想長期穩定出租、避免空置 | 普通租賃 | 承租人易於定著，招租也相對容易 |
| 數年後預定改建、出售或自用 | 定期租賃 | 期間屆滿即可不需正當事由收回房屋 |
| 調職期間想暫時出租自宅（relocation，回任型出租） | 定期租賃 | 可配合回任時期確實收回 |
| 想在一定期間固定租金以預估收益 | 定期租賃 | 可用租金調整特約排除減額請求 |
| 想在更新時整理欠租、糾紛型承租人 | 定期租賃 | 因不更新，可確定地終止租賃關係 |
定期租賃雖然彈性高，但在招租時，「總有一天必須搬走」這一點會被承租人所忌避，因此往往需要把租金訂得比普通租賃略低才容易租出。我們在接受屋主諮詢時，也會建議不要只看眼前的彈性，而應把空置風險與租金水準都納入、以整體採算來判斷。不只追求短期效率，更放眼與承租人長期的信賴關係，結果反而能通往穩健經營。對於將日本不動產作為海外資產配置一環的投資人而言，這種「長期信賴優先於短期效率」的思維，正是資產穩定保值的關鍵。若您在契約型態的選擇上感到猶豫，建議參考屋主應重視的租賃管理公司挑選方式，及早向能夠託付實務的夥伴諮詢。
承租人視角：檢視定期租賃物件時的確認要點
對承租人而言，定期租賃是一種「能以較低租金承租，但可住多久已被限定」的契約。它適合暫住，或期間有限的調職、單身赴任；但想安定長住的人，簽約前的確認不可或缺。簽約前，請先檢查以下各點。
- 契約究竟是「普通租賃」還是「定期租賃」（請確認重要事項說明書與契約名稱）
- 契約期間，以及期間屆滿後是否有重新簽約的可能
- 中途解約的可否，以及可解約時的預告期間、違約金
- 關於租金調整的特約有無（行情下跌時是否不易請求減額）
- 更新料、重新簽約費等，簽約時以外會發生的費用
- 退租時的回復原狀（原狀回復）與押金（敷金）結算範圍
尤其是「短期計畫有可能延長」的人，建議把能否重新簽約以契約書而非口頭方式確認清楚，較為安心。退租時最常見的，是圍繞押金與回復原狀的認知落差。若能在簽約前的階段，先掌握回復原狀的負擔範圍與避免糾紛的要點，以及押金能退回的條件與回復原狀準則的知識，從簽約到退租的整體脈絡便更易掌握。台灣的押金依《租賃住宅市場發展及管理條例》上限為2個月租金，且退租結算以「非可歸責於承租人的自然損耗不予扣除」為原則；日本的敷金與回復原狀制度雖精神相近，但細節與舉證慣行不同，海外承租人宜先行了解。
簽約時的步驟與容易疏忽的注意事項
理解契約類型的差異後，接著來確認實際簽約程序中應掌握的順序。無論對屋主或承租人，走完以下流程都是預防認知落差的關鍵。
- 在物件招租、重要事項說明的階段，即明示契約類型（普通租賃或定期租賃）
- 若為定期租賃，在締約「前」交付事前說明書面，說明不更新之意旨
- 以契約書（書面，或經承租人同意後以電磁紀錄）締結契約
- 將契約期間、中途解約、租金調整、重新簽約的條件以書面明確化
- 定期租賃且期間在1年以上者，於屆滿的1年前至6個月前發出終止通知
最常見的失敗，是在定期租賃中省略了事前說明，結果被當作普通租賃處理。程序上的一個疏漏，會讓原本設想的契約效力盡失。若對契約類型的判斷或書面的整備感到不安，建議不要勉強自行判斷，而應向管理公司或專家確認。對身處海外、難以親自到場處理日本文件的投資人而言，委由當地專業管理方把關這些程序，往往是避免契約瑕疵最實際的做法。
常見問題（FAQ）
Q1. 定期租賃契約的物件，能否超過契約期間繼續居住？
只要雙方合意重新簽約即可繼續居住。定期租賃於期間屆滿不更新、確定終止，但出租人與承租人若達成合意，可重新簽約以延續居住。惟重新簽約是一份新契約，是否同意取決於出租人的判斷。
Q2. 定期租賃真的比普通租賃便宜嗎？
訂得略低於行情的案例雖多，但並非總是較便宜。為彌補「期間屆滿必須退租」的條件，租金有壓低的傾向，不過依地段與物件條件，也可能與行情相當。承租的時機也會改變條件，一併確認承租物件的划算時期與行情變動解說，會更容易判斷。
Q3. 在定期租賃中，若中途想搬家會怎樣？
原則上不能中途解約。惟在樓地板面積未滿200平方公尺的居住用建物，且有調職、療養、照護親屬等不得已事由時，得提出解約，並於1個月經過後契約終止。若為營業用或不符合要件者，則可能被要求支付契約剩餘期間的租金。
Q4. 屋主若預定數年後要作為自宅使用，選哪種契約較好？
若希望期間屆滿能確實收回，定期租賃較為合適。普通租賃在無正當事由時無法請求返還，較難安排自用計畫。若為定期租賃，便能在事先訂定的期間屆滿時，不需正當事由收回房屋。
引用・參考資料
