프리렌트(フリーレント, free rent)란 입주 후 일정 기간에 대해 임대료 지급이 면제되는 일본 임대차 계약의 조건입니다. 한국에서 '렌트프리'가 주로 상가·오피스에서 쓰이는 것과 달리, 일본에서는 일반 주거용 임대차에서도 널리 쓰이는 모집 조건입니다. 면제되는 것은 임대료(賃料)뿐이며, 관리비·공익비나 주차장 사용료는 그 기간에도 발생합니다. 가장 큰 쟁점은 면제받은 기간과 같은 길이의 단기해지 위약금이 설정된다는 점에 있습니다.
일본 부동산 임대 정보 사이트에서 '프리렌트 2개월'이라는 표시를 발견했을 때, 단순히 유리한 조건인지 아니면 무언가 사정이 있는 방인지 판단이 서지 않아 손이 멈추는 분이 적지 않습니다. 이 글에서는 1개월·2개월·3개월이라는 기간의 차이가 무엇을 의미하는지를 정리합니다. 아울러 단기해지 위약금이 어디까지 유효한지, 이른바 사고물건(事故物件, 심리적 하자가 있는 주택)과의 관계를 어떻게 확인하면 되는지를, 일본의 법령과 국토교통성 가이드라인을 근거로 해설합니다. 보증금 중심의 전세·월세 구조에 익숙한 한국 독자에게는 생소한 논점이 많으므로, 일본 특유의 제도라는 전제를 두고 읽어 주시기 바랍니다.
이 글의 핵심
- 프리렌트로 무료가 되는 것은 임대료뿐이며, 관리비·공익비·주차장 사용료·수도광열비는 무료 기간 중에도 발생합니다.
- 1개월·2개월·3개월이라는 기간의 차이는, 임대인이 안고 있는 공실 사정의 깊이와 임차인이 지는 구속의 무게 차이로 나타납니다.
- 임대료가 시세보다 높은 물건에서는 '면제 개월 수 × 임대료 ÷ 월 임대료 차액'으로 손익분기가 되는 거주 개월 수를 계산할 수 있습니다.
- 단기해지 위약금은 주거용 계약의 경우 일본의 소비자계약법(消費者契約法) 제9조 제1항 제1호에 따라 '평균적 손해액'을 초과하는 부분이 무효가 될 여지가 있습니다. 임대료 1개월분을 평균적 손해로 인정한 재판례도 있으나, 이는 특정 사안에 대한 판단이며 일반화할 수 있는 것이 아닙니다. 사업용·법인 계약은 같은 법의 적용 대상이 아닙니다. 한국의 약관의 규제에 관한 법률이나 주택임대차보호법과는 무관한, 일본 국내법상의 논의라는 점에 유의해 주십시오.
- 프리렌트가 곧 사고물건을 뜻하지는 않지만, 일본 국토교통성의 가이드라인에서는 경과한 기간이나 사인(死因)을 불문하고 임차인이 물었을 경우 조사로 밝혀진 점을 알릴 필요가 있다고 되어 있습니다.
프리렌트란? 무료가 되는 비용과 계속 발생하는 비용
프리렌트란 입주 후 일정 기간에 대해 임대료 지급 의무가 면제되는 계약 조건을 말합니다. 면제 대상이 되는 것은 임대료뿐이며, 관리비·공익비나 주차장 사용료, 수도광열비는 무료 기간 중에도 평소대로 청구됩니다. '월세 무료 기간 있음'이라는 표시를 생활비가 통째로 들지 않는 기간으로 잘못 읽지 않는 것이 출발점이 됩니다. 이 점은 한국에서 월세 계약 시 관리비가 별도로 부과되는 구조와 비슷하지만, 일본에서는 임대료와 관리비가 한 줄로 합산 표시되는 매물도 많아 면제 대상의 내역을 따로 확인해야 한다는 차이가 있습니다.
프리렌트의 정의와 구조
프리렌트는 'Free(무료)'와 'Rent(임대료)'를 조합해 일본에서 만들어진 실무 용어입니다. 임대차 계약서의 특약 조항, 또는 별지 각서에 '○년 ○월분부터 ○월분까지의 임대료를 면제한다'는 형태로 기재되며, 그 기간의 임대료 채무가 발생하지 않는 것으로 취급됩니다.
여기서 짚어 둘 점은 프리렌트가 '임대료 인하'가 아니라는 것입니다. 모집 임대료 자체는 그대로 둔 채, 입주 초기의 몇 개월분만 면제합니다. 임대인 입장에서는 임대료 수준을 낮추지 않고 실질적인 할인을 제공할 수 있는 방법입니다. 임차인 입장에서는 초기 비용의 압축과 이중 월세 부담 회피로 이어지는 조건이 됩니다. 같은 '실질적 인하'라도 임대료 감액과 프리렌트는 이후의 의미가 전혀 다릅니다. 한국에서 월세 자체를 깎는 협상이 일반적인 것과 달리, 일본에서는 표시 임대료를 지키면서 초기 몇 개월만 면제하는 방식이 임대인에게 선호된다는 점을 기억해 두면 조건을 읽기 쉬워집니다.
예를 들어 임대료 12만 엔(약 114만 원, 2026년 기준 100엔 ≈ 950원 환산)·관리비 8,000엔(약 7만 6,000원)인 방에 2개월의 프리렌트가 붙어 있었다면, 면제되는 것은 임대료 24만 엔(약 228만 원)분입니다. 관리비는 2개월치 1만 6,000엔(약 15만 원)이 청구되며, 전기·가스·수도의 계약과 납부도 입주 첫날부터 시작됩니다. '2개월분 지출이 통째로 없다'고 생각하고 자금 계획을 세우면, 예상보다 빨리 수중 자금이 줄어들게 됩니다. 해외에서 일본 부동산에 투자하거나 일본으로 이주해 임차하는 경우, 환전 타이밍까지 감안하면 이 오차는 더 크게 체감됩니다.
무료가 되는 비용·되지 않는 비용 일람
무료 기간 중에 무엇이 면제되고 무엇이 계속 청구되는지를 비용 항목별로 정리하면 다음과 같습니다. 계약 전에 이 표를 옆에 두고 모집 도면과 계약서의 기재를 한 줄씩 대조해 두면, 입주 후 청구서를 보고 놀랄 일이 없어집니다.
| 비용 항목 | 프리렌트 기간 중의 취급 | 확인해 둘 사항 |
| 임대료 | 면제된다(프리렌트의 본체) | 몇 월분이 대상인지, 일할 계산이 있는지 |
| 관리비·공익비 | 원칙적으로 발생한다 | 임대료와 합산 표시된 매물은 면제 대상의 내역을 확인 |
| 주차장·자전거 보관소·오토바이 보관소 | 발생한다(별도 계약인 경우가 많다) | 주차장이 별도 계약인지, 해지 시 취급은 어떤지 |
| 수도광열비 | 발생한다 | 수도 요금이 정액으로 관리비에 포함된 매물인지 여부 |
| 인터넷 이용료 | 발생한다(인터넷 무료 매물 제외) | 전 세대 일괄 계약인지, 개별 계약인지 |
| 반상회비·자치회비 | 발생한다 | 임대료와 함께 징수되는지, 실비 정산인지 |
| 임대료 채무보증회사의 보증위탁료 | 최초·갱신 모두 발생한다 | 최초 보증료의 산정 기초가 임대료의 몇 개월분인지 |
| 화재보험료·소액단기보험료 | 발생한다 | 보험 기간과 계약 기간이 어긋나지 않았는지 |
| 시키킹(보증금)·레이킹(사례금)·중개수수료 | 프리렌트와는 별도로 발생한다 | 레이킹은 반환되지 않으므로 총액으로 비교한다 |
특히 놓치기 쉬운 것이 임대료 채무보증회사의 보증위탁료입니다. 최초 보증료가 '임대료 및 관리비 등 합계액의 ◯%'로 정해져 있는 경우, 임대료가 면제되어 있어도 산정의 기초가 되는 것은 계약상의 임대료액입니다. 면제되었으니 보증료도 줄어든다는 관계가 아닙니다. 한국의 전세·월세에서는 보증금 자체가 임대인에 대한 담보로 기능하지만, 일본에서는 연대보증인 대신 보증회사를 세우고 그 대가로 보증위탁료를 내는 구조가 표준이 되었다는 점이 큰 차이입니다. 시키킹(敷金, 보증금)·레이킹(礼金, 반환되지 않는 사례금)을 포함한 초기 비용의 전체 그림은 일본 임대차 계약 초기 비용의 내역과 절약 방법과 함께 확인해 두면 정리하기 쉬워집니다.
임대인은 왜 프리렌트를 붙이는가
임대인이 프리렌트를 선택하는 이유는 임대료를 낮추는 것보다 손실이 작기 때문입니다. 공실인 채로 1개월을 방치하면 그달의 임대료 수입은 0이 됩니다. 프리렌트 1개월로 이번 달 안에 입주가 정해진다면, 잃는 금액은 같은 1개월분이라도 그 이후의 임대료가 확정되는 만큼 결과는 크게 달라집니다.
또 하나의 이유가 임대료 수준의 유지입니다. 임대 물건의 자산 가치는 실제로 받고 있는 임대료의 합계로부터 평가됩니다. 모집 임대료를 10만 엔(약 95만 원)에서 9만 엔(약 85만 5,000원)으로 낮추면 그 방의 연간 수입은 12만 엔(약 114만 원) 줄고, 수익환원의 사고방식에서는 물건 가격 자체가 내려갑니다. 반면 무료 기간 1개월이라면 줄어드는 것은 첫해의 10만 엔뿐이고, 다음 해 이후의 임대료는 10만 엔 그대로 쌓입니다. 임대인에게는 인하보다 무료 기간 쪽이 합리적인 선택이 되기 쉬운 것입니다. 일본의 주택 임대 투자는 이처럼 표면 임대료를 유지한 채 수익률과 매각 시 평가를 지키는 운용이 정착해 있으며, 이는 해외 투자자가 일본 물건의 모집 조건을 읽을 때 반드시 알아 두어야 할 관행입니다.
즉, 프리렌트가 붙어 있다는 것 자체는 그 방에 문제가 있다는 신호가 아닙니다. 오히려 임대료 표시를 지키고 싶은 임대인일수록 이 조건을 사용하는 경향이 있습니다. 이 점을 이해해 두면 '프리렌트=사연 있는 매물'이라는 선입견에서 벗어나 조건 자체를 냉정하게 읽을 수 있게 됩니다.
프리렌트 1개월·2개월·3개월로 무엇이 달라지는가
기간의 길이는 임대인이 안고 있는 사정의 깊이와 임차인이 지는 구속의 무게를 그대로 비춥니다. 1개월은 입주를 뒷받침하기 위한 일반적인 조건, 2개월은 공실이 길어지고 있는 방, 3개월 이상은 고가대나 대규모 물건의 초기 만실화에서 많이 볼 수 있습니다. 그리고 기간이 늘어날수록 단기해지 위약금의 금액과 구속 기간도 무거워집니다. 계약 기간 2년이 표준이고 중도 해지 시 통상 1개월 전 통지로 나갈 수 있는 일본 주거용 임대차에서, 프리렌트는 사실상 유일하게 '나가기 어렵게 만드는' 조건이라고 볼 수 있습니다.
기간별 의미와 예상되는 구속
| 프리렌트 기간 | 전형적인 물건·상황 | 임대인의 의도 | 예상되는 위약금과 구속 기간 |
| 1개월 | 일반적인 임대 물건. 성수기를 피한 모집 | 초기 비용이 가벼워 보이게 해 신청을 뒷받침한다 | 임대료 1개월분 / 1년 이내의 해지가 대상이 되는 경우가 많다 |
| 2개월 | 공실 기간이 긴 방, 준공 연수가 오래된 물건, 역에서 먼 입지 | 경쟁 물건과의 조건 차이를 메워 조기에 결정한다 | 임대료 2개월분 / 1~2년 이내의 해지가 대상이 되는 경우가 많다 |
| 3개월 | 고가대 주거, 신축 대규모 맨션의 초기 모집, 사업용 물건 | 임대료 표시를 유지한 채 단기간에 가동률을 끌어올린다 | 임대료 3개월분 / 2년 이내의 해지가 대상이 되는 경우가 많다 |
| 반년 이상 | 사업용·점포·특수한 구획. 인테리어 공사 기간을 반영하는 경우 | 공사 기간의 부담을 덜어 장기 계약으로 연결한다 | 정기차가(定期借家) 계약이나 중도해지 금지 조항과 조합되는 경우가 있다 |
이 표에서 주목해 주셨으면 하는 것은 맨 오른쪽 열입니다. 프리렌트 기간이 늘어나면, 면제액이 늘어나는 것과 같은 속도로 위약금의 예상액도 늘어납니다. 3개월의 무료 기간이 붙은 임대료 12만 엔(약 114만 원)인 방이라면 면제액은 36만 엔(약 342만 원)이지만, 2년 이내에 퇴거한 경우의 위약금도 36만 엔이라는 설계가 일반적입니다. 이득 본 만큼을 그대로 돌려주는 구도가 되므로, '길수록 유리하다'고 단언할 수 없습니다. 프리렌트의 장점은 초기 비용의 압축에, 단점은 단기해지 위약금과 구속 기간에 각각 집약됩니다. 양쪽을 같은 저울에 올려놓고 보시기 바랍니다.
손익분기가 되는 거주 개월 수를 계산한다
프리렌트 물건이 정말 싼지 어떤지는, 같은 조건의 시세 임대료와 비교해 몇 개월 사는지로 정해집니다. 장점과 단점을 말로 나열하기보다, 다음 식으로 하나의 숫자로 떨어뜨리는 편이 판단이 빠르게 진행됩니다.
손익분기가 되는 거주 개월 수 ＝ (면제 개월 수 × 해당 물건의 임대료) ÷ (해당 물건의 임대료 − 같은 조건의 시세 임대료)
임대료 10만 엔(약 95만 원)·프리렌트 2개월인 방이 있고, 같은 면적·준공 연수·역 거리의 시세가 9만 5,000엔(약 90만 원)이었다고 합시다. 면제액은 20만 엔(약 190만 원), 월 차액은 5,000엔(약 4만 8,000원)이므로, 20만 엔 ÷ 5,000엔 ＝ 40개월이 손익분기입니다. 40개월, 즉 3년 4개월을 넘겨 살면 프리렌트로 얻은 20만 엔을 월별 차액으로 다 돌려주게 되고, 그 이후로는 비싸집니다. 반대로 2년 만에 퇴거할 예정이라면 이 물건을 고르는 편이 총액은 싸게 끝납니다.
임대료 15만 엔(약 143만 원)·프리렌트 3개월이고 시세가 14만 엔(약 133만 원)인 방이라면 어떨까요. 45만 엔(약 428만 원) ÷ 1만 엔(약 9만 5,000원) ＝ 45개월입니다. 3년 9개월이 갈림길이 됩니다. 한편 임대료가 시세대로이고 무료 기간만 붙어 있는 물건은 분모가 0에 가까워, 거주 기간과 관계없이 총액으로 유리해집니다. 프리렌트를 보면 먼저 '이 임대료는 시세보다 높은가'를 확인한다. 이 순서만 지켜도 판단의 정확도는 크게 달라집니다. 서울에서 월세 시세를 먼저 확인한 뒤 조건을 협상하는 감각과 순서는 같지만, 일본에서는 비교 기준이 '보증금 규모'가 아니라 '월 임대료 수준'이라는 점이 다릅니다.
덧붙여 이 식은 월 임대료만을 비교한 것입니다. 갱신료(更新料)의 유무나 금액, 레이킹의 차이, 중개수수료의 할인은 포함되어 있지 않습니다. 실제 비교에서는 예상 거주 기간의 총 지급액을 나란히 놓고 확인하게 됩니다. 시키킹·레이킹까지 포함한 비용 구조는 시키킹·레이킹의 구조와 이른바 '제로제로 물건'의 주의점에서 정리하고 있습니다.
기간이 길수록 좋다고는 할 수 없는 이유
무료 기간이 긴 방을 고를지 어떨지는 거주 예정 기간으로 정해집니다. 면제액이라는 장점만 보고 결정하면 위약금이라는 단점을 놓칩니다. 판단 재료가 되는 것은 면제액이 아니라 '위약금 대상 기간을 무사히 넘길 수 있는가'입니다.
신축 대규모 맨션에서 임대료 12만 엔(약 114만 원)·프리렌트 3개월·2년 이내의 해지는 임대료 3개월분의 위약금이라는 조건을 봤다고 합시다. 면제액 36만 엔(약 342만 원)은 매력적이지만, 입주로부터 1년 반 만에 전근 내시가 나오면 36만 엔의 위약금에 더해 이사 비용과 다음 물건의 초기 비용이 동시에 발생합니다. 전근 가능성이 있는 직종의 분, 자격시험이나 진학으로 몇 년 후의 거처를 읽기 어려운 분에게는 프리렌트 1개월·위약금 1개월분인 물건 쪽이 결과적으로 몸이 가벼운 경우가 있습니다. 한국 기업의 일본 주재원이나 유학생처럼 체류 기간이 2~3년으로 끊기는 분은, 특히 이 관점에서 조건을 저울질하시는 것이 좋습니다.
망설여질 때는 '위약금 대상 기간'과 '자신이 확실히 산다고 말할 수 있는 기간'을 나란히 적어 보시기 바랍니다. 전자가 후자를 웃돈다면, 그 차이만큼의 기간이 안고 있는 리스크의 정체입니다. 여러 후보에서 총 지급액과 위약금 리스크를 나란히 비교하고 싶은 경우에는 INA&Associates에 문의해 주시면 모집 조건을 바탕으로 함께 계산해 드립니다.
프리렌트의 단기해지 위약금은 어디까지 유효한가
단기해지 위약금 조항 자체는 계약으로서 유효하게 성립합니다. 다만 주거용 임대차 계약은 일본의 소비자계약법(消費者契約法)의 적용을 받기 때문에, 같은 법 제9조 제1항 제1호에 따라 '평균적 손해액'을 초과하는 부분에 대해서는 무효로 판단될 여지가 있습니다. 실제로 평균적 손해를 임대료 1개월분으로 인정한 재판례도 존재합니다. 이하의 설명은 모두 일본법에 관한 것으로, 한국의 「약관의 규제에 관한 법률」이나 「주택임대차보호법」과는 별개의 제도입니다. 한국에도 과중한 손해배상액의 예정을 제한하는 제도가 있지만, 일본 소재 물건의 임대차 계약에 적용되는 것은 일본법이므로 두 제도를 섞어 읽지 않도록 주의해 주십시오.
위약금 조항은 어떻게 쓰여 있는가
단기해지 위약금 조항은 대체로 다음 네 가지 요소로 구성되어 있습니다. 계약서를 읽을 때는 이 4가지를 순서대로 집어내면 전체 그림이 잡힙니다.
- 기산일: 계약 개시일부터인지, 입주 가능일부터인지, 열쇠 인도일부터인지
- 대상 기간: '계약 개시로부터 1년 이내', '2년 이내', '프리렌트 기간 종료 후 1년 이내' 등
- 금액의 산정 방식: 면제한 임대료와 같은 금액인지, 임대료의 ◯개월분인지, 면제액에 더해 별도의 위약금을 정하는지
- 산정의 기초: 임대료만인지, 관리비·공익비를 포함한 월 총액인지
같은 '2개월분'이라도 임대료 10만 엔(약 95만 원)만을 기초로 하는지, 관리비 1만 엔(약 9만 5,000원)을 더한 11만 엔(약 105만 원)을 기초로 하는지에 따라 금액은 2만 엔(약 19만 원) 달라집니다. 모집 도면에는 '단기해지 위약금 있음'이라고만 쓰여 있는 경우도 많으므로, 이 4가지는 계약서 원문으로 확인해 두고 싶은 부분입니다. 일본어 계약서를 읽기 어렵다면, 해당 조문의 번호를 지정해 번역·설명을 요청하는 것이 가장 확실합니다.
일본 소비자계약법 제9조 제1항 제1호의 사고방식
일본의 소비자계약법 제9조 제1항 제1호는, 소비자계약의 해제에 따른 손해배상액의 예정이나 위약금을 정하는 조항에 대해 그 합산액이 '같은 종류의 소비자계약의 해제에 따라 해당 사업자에게 생길 평균적 손해액'을 초과하는 경우, 그 초과하는 부분을 무효로 한다고 정하고 있습니다(e-Gov 법령검색 · 消費者契約法(소비자계약법)). 조항 자체가 통째로 무효가 되는 것이 아니라, 초과 부분만이 무효가 되는 구조입니다. 참고로 이 규정은 개정 전까지 '9조 1호'라고 불렸습니다. 오래된 해설에 9조 1호라고 쓰여 있어도 가리키는 내용은 같습니다.
그렇다면 '평균적 손해'란 무엇을 가리킬까요. 일본 소비자청(消費者庁, Consumer Affairs Agency)이 2021년 6월에 검토회에 제출한 자료에서는, 동일한 사업자가 체결하는 같은 종류의 계약의 해제에 따라 그 사업자에게 생길 평균적 손해액으로 정리되어 있습니다. 임대차로 말하면 중도 해지에 의해 임대인에게 생기는 손해, 예를 들어 다음 입주자가 정해질 때까지의 공실 기간의 임대료나 재모집에 드는 광고비·중개수수료가 상정됩니다.
여기서 중요한 것은 주거용의 개인 계약이라는 점입니다. 일본의 소비자계약법은 사업자와 소비자 사이의 계약에 적용되는 법률입니다. 따라서 이 사고방식을 쓸 수 있는 것은 개인이 살기 위해 빌리는 계약에 한정됩니다.
임대료 1개월분을 평균적 손해로 인정한 재판례
중도 해지의 위약금을 둘러싸고는 일본 도쿄 간이재판소(東京簡易裁判所)의 2009년 8월 7일 판결이 참고가 됩니다. 이 사안에서는 주거용 건물의 임대차 계약에서의 중도 해지 위약금에 대해, 해지로 인해 임대인이 입을 수 있는 평균적 손해는 임대료의 1개월 상당액으로 인정하는 것이 타당하다고 판단되었습니다. 1년 미만의 해지에 대해 임대료 2개월분의 위약금을 정한 조항은 그 초과 부분이 무효로 되었습니다(공익재단법인 부동산유통추진센터(公益財団法人不動産流通推進センター) 「期間の定めのある建物賃貸借契約において、賃借人が中途解約した場合の違約金条項の有効性(기간의 정함이 있는 건물 임대차 계약에서 임차인이 중도 해지한 경우의 위약금 조항의 유효성)」).
임대료 1개월분이라는 수준은, 다음 입주자를 확보하기까지 일반적으로 걸리는 기간으로 설명되고 있습니다. 다만 이것은 특정 사안에 대한 판단입니다. 물건의 입지나 임대 수요, 임대인이 실제로 부담한 재모집 비용에 따라 평균적 손해로 평가되는 금액은 달라질 수 있습니다. 프리렌트 2개월분의 위약금이 그대로 무효가 된다고 일반화할 수 있는 이야기가 아닙니다. 이 판결의 사정거리를 넓혀 '일본에서는 위약금이 1개월분을 넘으면 안 된다'고 읽어서는 안 됩니다.
이 글에서 전하고 싶은 것은 위약금을 내지 않고 넘어가는 방법이 아닙니다. 위약금에는 법률상 상한의 사고방식이 있고, 그 근거를 임대인·관리회사에게 설명해 달라고 할 여지가 있다는 것입니다. 계약 전에 '이 위약금액은 무엇을 손해로 보아 산정된 것입니까'라고 질문할 수 있는 상태가 되어 있다면, 조건 협상의 입구에 설 수 있습니다. 개별 사안에서 유효·무효를 다투는 국면에서는 변호사 등 전문가에게 상담하실 것을 권합니다.
위약금의 산정 근거는 설명을 요구할 수 있다
설명을 요구할 단서는 일본 소비자계약법 안에도 있습니다. 같은 법 제9조 제2항은, 사업자가 위약금 조항에 근거해 지급을 청구하는 경우에 소비자로부터 설명을 요구받았을 때에는 위약금 산정 근거의 개요를 설명하도록 노력하여야 한다고 정하고 있습니다. 청구된 금액의 내용을 묻는 것은 법률이 상정하고 있는 행동이라는 뜻입니다.
여기서 정확히 짚어 둘 점이 두 가지 있습니다. 하나는 이것이 노력의무이며, 설명이 없었다는 것만으로 청구가 당연히 무효가 되는 것은 아니라는 점. 다른 하나는 조문이 상정하고 있는 것은 청구의 국면이며, 계약 전의 설명을 의무화한 것이 아니라는 점입니다. 그래도 청구 시에는 근거를 물을 수 있는 조항이라는 것을 알고 있다면, 계약 전에 같은 질문을 하는 데 주저할 필요는 없습니다.
실제로 쓸 질문문은 다음 한마디면 충분합니다. "이 단기해지 위약금은 어떤 손해를 상정해 산정된 것입니까. 산정의 기초가 되는 금액과 대상이 되는 기간을 알려 주십시오." 답변은 이메일로 받아, 계약서의 해당 조문과 함께 보관해 두시기 바랍니다. 입주 후에는 조건을 바꿀 수 없지만, 계약 전이라면 금액이나 대상 기간의 재검토를 타진할 여지가 남아 있습니다. 해외에 거주하면서 계약을 진행하는 경우에는 이메일 기록이 유일한 증적이 되기 쉬우므로 더욱 중요합니다.
사업용 계약·법인 계약에서는 취급이 다르다
점포·사무실로 빌리는 계약이나, 법인이 사업을 위해 빌리는 계약은 일본 소비자계약법의 적용 대상이 아닙니다. 같은 법은 '소비자'를 사업으로서 또는 사업을 위해 계약의 당사자가 되는 경우를 제외한 개인으로 정하고 있기 때문입니다. 이 경우 위약금의 상한을 '평균적 손해'로 긋는 사고방식은 쓸 수 없고, 원칙적으로 계약서의 정함이 그대로 효력을 가집니다.
사업용의 무료 기간은 3개월에서 반년에 이르는 경우도 있고, 인테리어 공사 기간을 반영한 설계나 중도해지 금지 조항·정기건물임대차(定期建物賃貸借)와 조합한 설계도 볼 수 있습니다. 사택으로 법인 명의로 빌리는 경우에도 계약 당사자는 법인이 되므로 같은 정리가 필요합니다. 한국 법인이 일본 주재원용 사택을 법인 명의로 계약하는 사례가 여기에 해당하며, 개인의 주거 찾기와 같은 감각으로 조항을 읽으면 예상 밖의 부담으로 이어집니다. 계약서의 위약금 조항에 불안이 남는 경우에는 서명 전 단계에서 INA&Associates에 말씀해 주십시오. 계약서와 중요사항설명서(重要事項説明書)를 대조한 사전 확인에 대해서도 상담하실 수 있습니다.
프리렌트 물건은 '사연 있는' 방인가 | 사고물건과의 관계
프리렌트가 붙는 이유의 대부분은 모집 전략이며, 심리적 하자가 있다는 신호가 아닙니다. 다만 신경이 쓰이는 경우의 확인 방법은 정해져 있습니다. 일본 국토교통성(国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT)의 가이드라인에서는 경과한 기간이나 사인에 관계없이 임차인이 물었을 경우에는 조사로 밝혀진 점을 알릴 필요가 있다고 되어 있습니다. 즉, 물으면 답이 돌아오는 구조로 되어 있습니다. 한국에는 이에 해당하는 전국 단위의 고지 가이드라인이 없어 매물 정보만으로는 확인이 어렵지만, 일본에서는 질문이라는 행위 자체가 제도상 유효한 확인 수단이 된다는 점이 큰 차이입니다.
프리렌트가 붙는 이유의 내역
실무에서 볼 수 있는 이유를 나열하면 다음과 같습니다.
- 성수기(1~3월)를 피한 모집으로, 신청을 뒷받침하고 싶다
- 신축이나 대규모 리노베이션 후의 초기 모집으로, 단기간에 가동률을 올리고 싶다
- 임대료 표시를 낮추지 않고 실질적인 조건 완화를 하고 싶다
- 같은 물건에 같은 구조의 공실이 여러 개 있어, 먼저 채우고 싶은 구획이 있다
- 이전 입주자의 퇴거가 급작스러워, 예상보다 공실이 길어지고 있다
- 설비의 일부에 결함이나 공사 예정이 있어, 그 기간의 부담을 조정하고 싶다
- 과거의 사안으로 인해 모집이 난항을 겪고 있다
마지막 한 가지가 신경 쓰이기 때문에 이 조건에 몸을 사리는 분이 많은 것이라고 생각합니다. 그러나 저희가 임대 현장에서 보는 한, 실제 이유는 위의 여섯 가지와 같은 모집상의 사정인 경우가 대부분입니다. 중요한 것은 의심하는 것이 아니라 확인하는 절차를 갖춰 두는 것입니다.
사람의 사망 고지에 관한 '대략 3년' 규칙
일본 국토교통성은 2021년 10월에 「택지건물거래업자에 의한 사람의 사망 고지에 관한 가이드라인」(宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン)을 책정하여 고지의 사고방식을 정리하고 있습니다. 임대차 거래에 관련된 부분을 요약하면 다음과 같습니다.
- 자연사나 일상생활 속에서의 불의의 사고사는 원칙적으로 알리지 않아도 된다고 되어 있습니다. 다만 이러한 사망이라도 특수청소 등이 이루어진 경우에는 다음의 취급이 됩니다.
- 임대차 거래에서는 위 이외의 사망, 또는 특수청소 등이 이루어지게 된 사망에 대해, 그것이 발각되고 나서 대략 3년간이 경과한 후에는 원칙적으로 임차인에게 알리지 않아도 된다고 되어 있습니다.
- 다만 사건성·주지성·사회에 준 영향 등이 특히 높은 사안은 그러하지 아니하다고 되어 있습니다.
- 임차인이 일상생활에서 통상 사용하는 공동주택의 공용부분(공용 현관·엘리베이터·복도·계단 등)은 임대차 거래의 대상 부동산과 마찬가지로 취급됩니다. 한편 인접 세대나 통상 사용하지 않는 공용부분에서 생긴 사안은 원칙적으로 알리지 않아도 된다고 되어 있습니다.
- 알리는 경우라도 사망한 분의 성명·연령·주소·가족 구성이나 구체적인 사망의 태양 등을 알릴 필요는 없다고 되어 있습니다.
이 '대략 3년'이라는 구분이 이른바 3년 규칙이라고 불리는 것입니다(국토교통성 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン(택지건물거래업자에 의한 사람의 사망 고지에 관한 가이드라인)」 2021년 10월). 가이드라인상 이 기간의 기준은 임대차 거래에 대해 제시된 것이며, 매매 거래에는 같은 구분이 놓여 있지 않습니다. 이 차이도 함께 기억해 두면 이해하기 쉬워집니다. 일본 물건을 매입해 임대 운용하려는 투자자라면, 매수 시와 임대 시에 적용되는 기준이 다르다는 점을 특히 유의하실 필요가 있습니다.
3년이 지났어도, 물으면 알릴 필요가 있다
가이드라인에는 임차인에게 실무상 가장 도움이 되는 기술이 있습니다. 경과한 기간이나 사인에 관계없이 매수인·임차인으로부터 사안의 유무에 대해 질문을 받은 경우에는 조사를 통해 밝혀진 점을 알릴 필요가 있다는 부분입니다. 3년이 지났어도 이쪽에서 물으면 답이 돌아오는 구조로 되어 있다는 것입니다.
그래서 내부 관람 시나 신청 전에 쓸 수 있는 질문문을 준비해 둡니다. 다음 세 가지를 그대로 전하면 충분합니다.
- "이 주거 또는 이 건물에서 과거에 사람의 사망에 관한 사안이 있었습니까. 경과한 기간이나 사인을 불문하고, 조사로 밝혀진 범위에서 알려 주십시오."
- "이 주거에서 특수청소나 대규모 원상회복 공사가 이루어진 사실이 있습니까."
- "지금 답변해 주신 내용을 중요사항설명서 또는 이메일로 서면에 남겨 주실 수 있습니까."
세 번째 요청이 핵심입니다. 구두로 오간 내용은 나중에 확인할 수 없지만, 이메일 답변이나 중요사항설명서에의 기재가 남아 있으면 기록으로 기능합니다. 답변이 "특별히 듣지 못했습니다", "모르겠습니다"에서 멈춘 경우에는 "임대인 또는 관리회사에 확인하신 후 답변을 서면으로 주실 수 있습니까"라고 거듭 부탁해 주시기 바랍니다. 일본의 택지건물거래업자에게는 매도인·임대인에 대해 사안의 유무를 조회하는 조사의 틀이 있으며, 이 요청은 무리한 부탁이 아닙니다.
신청부터 계약까지의 흐름 속에서 어느 시점에 무엇을 확인할지는 일본 임대차 계약의 흐름과 필요 서류에서 정리하고 있습니다. 질문 타이밍을 놓치지 않도록 사전에 전체 그림을 파악해 두면 움직이기 쉬워집니다.
계약 전에 확인할 7개 항목과 그대로 쓸 수 있는 질문문
프리렌트 물건에서 확인해야 할 점은 다음 7개 항목으로 집약할 수 있습니다. 각각에 대해 왜 중요한지, 부동산 회사에 실제로 전할 질문문, 답변이 애매했을 때의 대처를 정리했습니다. 계약서를 받은 그날에 이 표의 순서대로 확인해 나가면 누락이 생기지 않습니다.
| 확인 항목 | 왜 중요한가 | 질문문의 예 | 답변이 애매할 때의 대처 |
| 1. 프리렌트의 기산일 | 계약 개시일인지 입주 가능일인지에 따라 무료 기간이 실질적으로 보름 어긋나는 경우가 있다 | "프리렌트는 계약 개시일부터 기산합니까, 입주 가능일부터입니까. 몇 월분이 면제 대상이 됩니까." | 대상 월을 명기한 각서 또는 계약서 별지의 교부를 요청한다 |
| 2. 일할 계산의 유무 | 월 중간 입주 시, 첫 달의 일할 임대료가 면제에 포함되는지에 따라 수만 엔이 달라진다 | "월 중간에 입주한 경우, 첫 달의 일할 임대료는 면제 대상에 포함됩니까." | 최초 청구액의 내역을 입주 전에 서면으로 제시받는다 |
| 3. 위약금의 대상 기간 | 1년 이내인지 2년 이내인지에 따라 전근·이직 시의 부담이 완전히 달라진다 | "단기해지 위약금의 대상이 되는 것은 계약 개시로부터 언제까지의 해지입니까." | 계약서의 해당 조 번호를 제시받아 그 자리에서 소리 내어 읽고 확인한다 |
| 4. 위약금의 산정 근거 | 임대료만인지 관리비 포함인지, 면제액과 별도로 가산이 있는지에 따라 금액이 달라진다 | "위약금 금액은 무엇을 기초로 산정되어 있습니까. 면제한 임대료와 같은 금액입니까, 별도의 정함입니까." | 산정식과 예상 금액을 서면으로 제시받고, 납득할 수 없는 경우에는 감액을 타진한다 |
| 5. 관리비 등의 취급 | 면제 대상 외의 고정비가 무료 기간 중에도 매월 발생한다 | "프리렌트 기간 중에 지급할 비용을 항목과 금액으로 일람표로 만들어 주실 수 있습니까." | 첫 달부터 3개월째까지의 청구 예정액을 일람으로 받는다 |
| 6. 모집 임대료와 시세의 차이 | 시세보다 높으면 오래 살수록 총액에서 불리해진다 | "같은 건물·같은 구조에서 프리렌트가 없는 주거의 임대료는 얼마입니까." | 인근의 같은 조건 물건을 3건 제시받아 총 지급액으로 비교한다 |
| 7. 갱신 조건과 원상회복 특약 | 갱신료나 특약에 따라 퇴거까지의 총액이 예상을 넘는다 | "갱신료는 얼마입니까. 원상회복에 대해 임차인 부담을 정한 특약이 있습니까." | 특약의 전문을 사전에 받아, 부담 범위가 일본 국토교통성 가이드라인과 정합하는지 확인한다 |
7개 항목 중 나중에 되돌리기 어려운 것이 3과 4입니다. 위약금은 입주 후에 조건을 바꿀 수 없습니다. 반대로 1·2·5는 입주 전에 금액을 확정해 두면 자금 계획의 어긋남을 막을 수 있습니다.
확인을 위한 커뮤니케이션은 가능한 한 이메일로 하실 것을 권합니다. 담당자가 인사 이동을 한 뒤에도 기록이 남고, 계약서에 쓰여 있지 않은 구두 설명이 있었을 경우 그 내용을 증적으로 보관할 수 있습니다. 퇴거 시의 원상회복 부담 구분에 대해서는 일본 국토교통성의 「원상회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인(재개정판)」(原状回復をめぐるトラブルとガイドライン)이 판단의 기준이 됩니다. 한국의 임대차에서 원상회복 범위가 주로 계약서와 관행으로 정해지는 것과 달리, 일본에서는 이 행정 가이드라인이 사실상의 기준으로 널리 참조된다는 점이 다릅니다. 무료 기간으로 초기 비용을 억제해도 퇴거 시의 비용은 별도로 발생한다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.
프리렌트는 협상으로 끌어낼 수 있는가
협상으로 끌어낼 여지는 있습니다. 다만 언제나 통하는 것은 아니고, 임대인 측에 '지금 결정하고 싶은 사정'이 있을 때에 한정됩니다. 노려볼 만한 것은 모집이 움직이기 어려운 시기와 공실 기간이 길어지고 있는 방입니다.
통하기 쉬운 타이밍과 물건을 가려내는 방법
일본의 임대 시장은 1월부터 3월에 신청이 집중되고, 5월부터 8월에 걸쳐 움직임이 둔해집니다. 이는 일본의 학교·기업이 4월에 새 회계연도와 학년을 시작하는 데서 오는 계절성으로, 이사 성수기가 봄에 몰리는 한국과는 시기가 다소 어긋납니다. 성수기에는 조건을 완화하지 않아도 결정되기 때문에 협상의 여지가 거의 없습니다. 반대로 비수기에는 1개월 공실이 이어지는 것의 손실이 의식되기 쉬워, 무료 기간이나 레이킹의 조정에 응해 주는 장면이 늘어납니다. 시기에 따른 비용의 차이는 일본에서 월세가 싼 시기와 비수기 활용법에서 자세히 정리하고 있습니다.
물건 쪽을 가려내는 방법도 있습니다. 모집 정보의 게재일이나 정보 갱신일이 오래되었다, 같은 건물에서 같은 구조의 공실이 여러 개 나와 있다, '즉시 입주 가능' 표기가 계속되고 있다. 이러한 방은 임대인이 공실 기간을 의식하고 있을 가능성이 높아집니다.
임대료 감액보다 프리렌트 쪽이 통하기 쉬운 이유
협상할 때 "월세를 낮춰 주세요"라고 전하기보다 "프리렌트를 붙여 주실 수 없을까요"라고 전하는 편이 승낙을 얻기 쉬운 경향이 있습니다. 이유는 앞서 언급한 대로로, 임대인은 임대료 표시를 낮추고 싶지 않기 때문입니다. 임대료를 낮추면 이후의 수입이 항구적으로 줄고 물건 평가에도 영향을 줍니다. 프리렌트라면 부담은 초기 몇 개월로 한정됩니다. 한국에서 보증금과 월세의 조합(전월세 전환)을 조정하는 협상이 일반적인 것과 달리, 일본에서는 '표시 임대료는 그대로, 초기 몇 개월만'이라는 형태가 협상의 표준 카드가 된다는 점을 기억해 두시면 좋습니다.
아울러 오래 살 의사를 전하는 것도 효과가 있습니다. "전근 예정은 없고 4년 이상은 살 생각입니다"라는 한마디는 임대인에게 단기 해지 리스크가 낮다는 정보가 됩니다. 실제로 전한다면 다음과 같은 말투가 자연스럽습니다.
"이 방을 제1순위로 생각하고 있습니다. 오래 살 생각이니, 초기 비용을 억제할 수 있도록 프리렌트를 1개월 검토해 주실 수 없을까요. 어려우시다면 입주일을 임대인분의 사정에 맞출 수도 있습니다."
조건을 요구하기만 하는 것이 아니라, 입주일 조정이라는 양보할 수 있는 재료를 덧붙이면 이야기가 앞으로 나아가기 쉬워집니다. 다만 무료 기간을 끌어낸 결과로 위약금의 대상 기간이 늘어나는 경우도 있습니다. 제시된 조건은 면제액과 구속의 세트로 받아들이시기 바랍니다.
임대인·소유주의 관점에서 본 프리렌트
임대인에게 프리렌트는 인하를 피하면서 공실 손실을 멈추기 위한 수단입니다. 판단의 갈림길은 면제하는 임대료의 금액과 공실이 이어짐으로써 잃는 금액 중 어느 쪽이 큰가에 있습니다. 일본 물건을 보유한 해외 소유주라면, 이 판단이 곧 표면 수익률과 매각 시 평가를 지키는 판단이라는 점에서 특히 중요합니다.
임대료 10만 엔(약 95만 원)인 방이 3개월 비어 있으면 잃는 수입은 30만 엔(약 285만 원)입니다. 여기서 프리렌트 1개월을 제시해 이번 달 안에 결정된다면 부담은 10만 엔으로 끝나고, 다음 달 이후로는 10만 엔의 임대료가 쌓입니다. 게다가 모집 임대료는 10만 엔 그대로 유지되기 때문에 다음 모집이나 물건 평가에 주는 영향도 억제됩니다. 판단의 순서로는 인하를 검토하기 전에 프리렌트의 가부를 확인한다고 정리해 두면 망설임이 줄어듭니다.
한편으로 위약금 조항을 회수 수단으로 설계하는 것은 바람직하지 않습니다. 위약금은 조기 해지를 억제하고 재모집에 드는 비용을 보전하기 위한 것입니다. 금액의 근거를 설명할 수 없는 조항은 입주자와의 신뢰 관계를 훼손합니다. 주거용 계약에서는 평균적 손해액을 초과하는 부분이 다툼이 될 여지도 남습니다. 조건을 제시하는 쪽이야말로 산정의 근거를 서면으로 제시할 수 있는 상태로 해 둔다. 이것이 입주 후의 분쟁을 줄이고 긴 안목에서 안정 가동으로 이어집니다. 저희가 임대 관리 현장에서 소중히 여기는 것은 이 설명할 수 있는 조건 설계입니다.
덧붙여 프리렌트 기간의 회계 처리와 세무상의 취급은 수익 계상 타이밍이라는 별개의 논점이 됩니다. 자세한 내용은 프리렌트 기간 중의 회계 처리와 세무상의 취급을 참조해 주십시오. 무료 기간의 설정이나 위약금 조항의 재검토를 검토 중이신 소유주분들은 INA&Associates의 임대 관리 팀에 말씀해 주시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 프리렌트 기간 중에 퇴거하면 위약금은 얼마나 듭니까
면제받은 임대료와 같은 금액을 위약금으로 하는 설계가 일반적입니다. 임대료 10만 엔(약 95만 원)에 프리렌트 2개월이라면 20만 엔(약 190만 원)이 기준이 됩니다. 다만 물건에 따라서는 면제액과는 별도로 임대료 ◯개월분을 정하고 있거나, 산정의 기초에 관리비를 포함하고 있기도 합니다. 계약서의 위약금 조항에서 대상 기간·산정의 기초·금액의 산정 방식 3가지를 확인해 주십시오. 주거용 계약에서는 일본 소비자계약법상 평균적 손해액을 초과하는 부분에 대해 다툴 여지가 남아 있지만, 개별 사정에 따라 결론은 달라집니다.
Q2. 프리렌트와 시키킹·레이킹의 관계는 어떻게 됩니까
프리렌트는 임대료의 면제이며, 시키킹(敷金, 퇴거 시 정산 후 반환되는 보증금)·레이킹(礼金, 임대인에게 지급하고 반환되지 않는 사례금)과는 별개의 비목입니다. 무료 기간이 있는 물건이라도 시키킹·레이킹·중개수수료·보증위탁료는 평소대로 필요합니다. '프리렌트 1개월＋레이킹 없음'처럼 조합해 제시되는 물건도 있으므로, 초기 비용은 항목별로 쌓아 올려 총액으로 비교해 주십시오. 특히 레이킹은 퇴거 시에 반환되지 않는 비용이므로, 같은 금액이라도 시키킹과는 의미가 다릅니다. 한국의 보증금이 전액 반환을 전제로 하는 것과 달리 레이킹에는 반환 개념이 없다는 점이, 일본 임대차에서 가장 오해가 잦은 부분입니다.
Q3. 프리렌트 기간의 기산일과 일할 계산은 어떻게 정해집니까
계약서의 정함에 따라 정해지며, 통일된 규칙은 없습니다. 계약 개시일부터 기산하는 경우와 입주 가능일부터 기산하는 경우가 있고, 월 중간 입주에서는 첫 달의 일할 임대료를 면제에 포함할지 여부도 물건마다 다릅니다. 4월 15일 입주로 '프리렌트 1개월'이라고 들었을 때, 4월 15일부터 5월 14일까지인지, 4월분의 일할과 5월분인지에 따라 부담은 달라집니다. 면제 대상의 월과 금액을 각서 또는 계약서 별지로 명기해 받는 것이 확실합니다.
Q4. 프리렌트 물건은 어떻게 찾으면 됩니까
물건 검색 사이트의 조건 지정에 더해, 부동산 회사에 직접 희망을 전하는 방법이 유효합니다. 이 조건은 모집 조건의 조정으로서 나중에 붙는 경우가 많아, 게재 정보에 반영되어 있지 않은 방도 있습니다. 시기는 5월부터 8월이 노려볼 만합니다. 아울러 게재가 오래 이어지고 있는 방이나, 같은 건물에 같은 구조의 공실이 여러 개 있는 물건은 조건을 상담하기 쉬운 경향이 있습니다. 희망을 전할 때는 "초기 비용을 억제하고 싶다"가 아니라 "프리렌트 상담이 가능합니까"라고 구체적으로 묻는 편이 이야기가 빨리 진행됩니다.
Q5. 갱신 시에도 프리렌트가 붙습니까
갱신 시에 프리렌트가 붙는 일은 거의 없습니다. 이것은 신규 입주를 결정하기 위한 조건이기 때문입니다. 갱신 시에는 통상의 임대료로 돌아가며, 물건에 따라서는 갱신료(更新料, 통상 2년마다 임대료 1개월분 안팎을 지급하는 일본 특유의 관행)도 발생합니다. 장기의 주거비를 계산할 때는 프리렌트 기간을 제외한 통상 임대료에 갱신료를 더한 금액으로 견적해 주십시오. 또한 갱신 시에 임대료 개정이 제시될 가능성도 있습니다. 계약서의 갱신 조항에서 갱신료의 금액과 개정의 약정을 사전에 확인해 두면 안심입니다.
Q6. 결국 프리렌트 물건은 이득인가요
임대료가 시세대로라면 거주 기간과 관계없이 유리합니다. 시세보다 높은 경우에는 사는 기간의 길이에 따라 결론이 달라집니다. 임대료 10만 5,000엔(약 100만 원)에 프리렌트 2개월인 방과, 임대료 10만 엔(약 95만 원)에 무료 기간이 없는 방을 비교해 봅니다. 2년 만에 퇴거하는 경우 전자는 22개월분으로 231만 엔(약 2,195만 원), 후자는 24개월분으로 240만 엔(약 2,280만 원)이 되어, 전자가 9만 엔(약 85만 5,000원) 유리합니다. 임대료만으로 비교한 갈림길은 42개월입니다. 4년을 살고 도중에 1회 갱신해 갱신료를 각각 1개월분씩 지급하면, 전자는 493만 5,000엔(약 4,688만 원), 후자는 490만 엔(약 4,655만 원)이 되어 순위가 뒤바뀝니다. 자신이 살 기간을 먼저 정한 다음, 총액으로 비교해 주십시오.
인용·참고 자료
- 消費者契約法(일본 소비자계약법, e-Gov 법령검색): 제9조 제1항 제1호(해제에 따른 손해배상액의 예정·위약금의 상한), 제9조 제2항(산정 근거의 개요를 설명할 노력의무), 제2조 제1항(소비자의 정의)
- 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン(택지건물거래업자에 의한 사람의 사망 고지에 관한 가이드라인)」(2021년 10월)
- 공익재단법인 부동산유통추진센터(公益財団法人不動産流通推進センター) 「期間の定めのある建物賃貸借契約において、賃借人が中途解約した場合の違約金条項の有効性(기간의 정함이 있는 건물 임대차 계약에서 임차인이 중도 해지한 경우의 위약금 조항의 유효성)」: 도쿄 간이재판소 2009년 8월 7일 판결의 해설
- 소비자청(消費者庁, Consumer Affairs Agency) 「『平均的な損害』について(『평균적 손해』에 대하여)」(2021년 6월 18일 검토회 자료)
- 국토교통성(国土交通省, MLIT) 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）(원상회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인, 재개정판)」
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