Lorsqu’ils envisagent un investissement dans un appartement en copropriete ancien, de nombreux investisseurs se concentrent uniquement sur le rendement et ne mesurent pas la realite des frais de maintenance. Si les frais de maintenance ne sont pas apprecies avec precision, l’estimation du rendement de l’investissement peut s’ecarter de maniere significative. Nous expliquons ici la structure des frais de maintenance d’un appartement en copropriete ancien et la maniere de les utiliser dans la prise de decision d’investissement.
Que recouvrent les frais de maintenance d’un appartement en copropriete ancien ?
Les frais de maintenance d’un appartement en copropriete ancien se repartissent principalement en trois categories : les « impots », le « fonds de reserve pour reparations » et les « frais de gestion ». Ils sont indispensables au calcul de la rentabilite d’un investissement, et en sous-estimer un seul peut entrainer une deterioration inattendue du bilan revenus-depenses.
Taxe fonciere et taxe d’urbanisme
Meme pour la propriete d’une seule unite de copropriete, une taxe fonciere est due chaque annee. Pour les biens situes dans une zone d’urbanisation, une taxe d’urbanisme s’ajoute egalement. Il est important d’estimer le montant annuel de ces taxes avant l’achat et de l’integrer au cash-flow mensuel.
Fonds de reserve pour reparations | La verification du plan de reparations est decisive pour l’investissement
Le fonds de reserve pour reparations sert a financer l’etancheite de la toiture-terrasse, le ravalement exterieur, l’ascenseur et les reparations des parties communes.
A quoi sert le fonds de reserve pour reparations ?
Dans de nombreux cas, le montant constitue est prevu avec une marge suffisante afin de couvrir non seulement les travaux de reparation periodiques, mais aussi les reparations urgentes liees a des catastrophes naturelles ou a des accidents.
Pourquoi il est indispensable de verifier le plan de reparations
Dans les coproprietes dont le plan de reparations n’a pas ete revise depuis la construction, un decalage avec la realite peut exister. Il existe un risque qu’une renovation lourde hors plan survienne juste apres l’achat et qu’une contribution supplementaire au fonds de reserve pour reparations soit demandee en une seule fois. Il est prudent d’ecarter des investissements cibles les biens dont le plan de reparations est approximatif.
Frais de gestion | Prudence face aux biens trop peu chers
Les frais de gestion sont calcules en fonction de la quote-part de surface privative ; ils peuvent donc etre eleves lorsque l’immeuble compte peu de lots ou lorsqu’il s’agit d’une tour d’habitation.
Les risques d’un appartement ancien avec des frais de gestion anormalement bas
Des frais de gestion peu eleves peuvent avoir ete fixes intentionnellement a un niveau bas afin d’attirer les premiers occupants. Si une hausse intervient par la suite, ou si l’insuffisance des ressources entraine une defaillance de la gestion de l’immeuble, le risque peut etre important. Pour les biens dont les frais de gestion sont nettement trop bas, verifiez toujours la realite de l’exploitation.
Les points de controle qu’un investisseur doit examiner au regard des frais de maintenance
Des frais de maintenance trop eleves pesent sur la rentabilite
Si, par comparaison avec des biens aux caracteristiques similaires, les frais de maintenance sont clairement plus eleves, cela peut traduire un dysfonctionnement du syndicat de copropriete ou des problemes de comportement des residents. Pour les biens ou un manque de fonds de reserve pour reparations est a craindre, il faut egalement rester attentif au risque d’appels de fonds exceptionnels lors de travaux de renovation majeurs.
Le choix de la societe de gestion influence les resultats de l’investissement
Comme repere pour identifier une societe de gestion fiable, nous recommandons de se referer a un taux moyen d’occupation de 95 % et a un taux d’impayes inferieur ou egal a 2,5 % (reference de la Japan Rental Housing Management Association). Vous pouvez egalement consulter les details sur le choix d’une societe de gestion.
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Foire aux questions (FAQ)
A combien s’elevent approximativement les frais de maintenance d’un appartement ancien ?
Les principaux frais de maintenance sont un fonds de reserve pour reparations de 10 000 a 30 000 yens, des frais de gestion de 10 000 a 20 000 yens et la taxe fonciere (montant annuel). Ils varient fortement selon la taille du bien, son emplacement et son standing.
Un bien avec un faible fonds de reserve pour reparations est-il risqué ?
Il existe un risque qu’au moment de gros travaux futurs, une insuffisance de reserve apparaisse et que des frais supplementaires soient demandes aux coproprietaires. La verification du plan de reparations est indispensable.
Un appartement ancien avec de faibles frais de gestion pose-t-il probleme ?
Il peut s’agir d’un niveau volontairement bas, avec un risque de hausse ulterieure. Verifiez toujours le detail des frais de gestion et la realite de l’exploitation.
En dehors des frais de maintenance, quels autres couts faut-il examiner dans un investissement en appartement ancien ?
Il faut egalement inclure dans le calcul des revenus et depenses les honoraires d’intermediation, les frais d’enregistrement, les frais lies au pret, les frais de mise en location (frais de leasing) et les frais de remise en etat, entre autres.
