Qu’est-ce qu’un prêt pour l’investissement immobilier ? Différences entre prêt appartement et prêt en propre, avantages et inconvénients expliqués en détail

Lorsque l’on se lance dans l’investissement immobilier, un capital important est nécessaire. En règle générale, le bien est acquis au moyen d’un prêt, mais quels types de prêts peuvent être utilisés pour l’investissement immobilier ? Dans cet article, nous expliquons de manière complète les différents types de prêts pour l’investissement immobilier, leurs différences avec le prêt immobilier résidentiel, ainsi que leurs avantages et leurs inconvénients.

Qu’est-ce qu’un prêt pour l’investissement immobilier ? En quoi diffère-t-il d’un prêt immobilier résidentiel ?

Le prêt pour l’investissement immobilier est un financement qui peut être utilisé pour acheter ou construire un bien destiné à être exploité comme bien locatif. Il se distingue du prêt immobilier résidentiel par l’objet de l’emprunt, la source de remboursement, le niveau des taux d’intérêt et le montant maximal finançable.

• Objet de l’emprunt : le prêt immobilier résidentiel est destiné à l’occupation personnelle, tandis que le prêt d’investissement vise des revenus locatifs
• Source de remboursement : le prêt immobilier résidentiel repose sur les revenus salariaux, tandis que le prêt d’investissement repose principalement sur les loyers
• Taux d’intérêt : le prêt d’investissement intègre une prime de risque et affiche donc, en général, un taux plus élevé que le prêt immobilier résidentiel
• Montant maximal finançable : le prêt immobilier résidentiel représente généralement 5 à 7 fois le revenu annuel, tandis que le prêt d’investissement peut atteindre 10 à 20 fois

Utiliser un prêt immobilier résidentiel à des fins d’investissement constitue une violation des conditions contractuelles. Si cela est découvert, vous risquez d’être tenu de rembourser la totalité du capital restant dû. Il est donc essentiel de choisir un prêt adapté à son objectif.

Quelle est la différence entre un prêt appartement et un prêt en propre ?

Les prêts pour l’investissement immobilier se divisent en deux catégories : le « prêt appartement » et le « prêt en propre ». Il est important de comprendre les caractéristiques de chacun afin de choisir le financement le plus adapté à votre situation.

Caractéristiques du prêt appartement

Le prêt appartement est un prêt standardisé spécialement conçu pour l’immobilier d’investissement. Le taux, la durée d’emprunt et le montant finançable sont fixés à l’avance, et les critères d’examen sont également clairs. Si son taux est relativement modéré, il comporte en contrepartie le risque d’une vente forcée du bien en cas de défaillance de remboursement.

Caractéristiques du prêt en propre

Le prêt en propre est un financement sur mesure défini de manière autonome par l’établissement financier. Lorsqu’un bien présente une forte rentabilité, il peut être obtenu à de bonnes conditions, mais comme il ne fait pas appel à une société de garantie, les critères d’examen ont tendance à être plus stricts que pour le prêt appartement.

Critère de comparaison	Prêt appartement	Prêt en propre
Type de produit	Formule standardisée	Formule sur mesure
Taux d’intérêt	Relativement modéré	Variable selon le dossier
Critères d’examen	Clairs	Plus stricts
Profil adapté	Débutants et personnes disposant de peu de fonds propres	Investisseurs expérimentés et personnes visant une expansion de leur portefeuille

Pourquoi faut-il utiliser un prêt dans le cadre de l’investissement immobilier ?

La principale raison d’utiliser un prêt réside dans l’effet de levier, qui permet d’exploiter un actif important avec un apport limité. Les quatre principaux avantages sont les suivants.

1. Amélioration de la rentabilité

Plus le montant investi est élevé, plus la rentabilité peut s’accroître. Par rapport à un investissement réalisé uniquement avec des fonds propres, contracter un prêt pour acquérir un bien plus important peut creuser nettement l’écart de revenus annuels.

2. Effet de levier

L’effet de levier consiste à acquérir un actif de grande valeur avec un apport limité, afin d’obtenir un rendement supérieur au simple taux de rentabilité. Toutefois, comme un rendement plus élevé s’accompagne aussi de risques, il est essentiel de définir clairement son plan de financement et sa stratégie d’exploitation.

3. Adhésion à l’assurance emprunteur collective

Les prêts pour l’investissement immobilier incluent souvent une « assurance emprunteur collective » (danshin). Si l’emprunteur décède ou se trouve en situation d’invalidité lourde, le solde du prêt est remboursé par l’assurance. Le fait qu’elle puisse également servir d’alternative à une assurance vie constitue un avantage important.

4. Préservation des fonds propres

Le recours au prêt permet de limiter les coûts initiaux au minimum et de poursuivre l’investissement tout en conservant des liquidités à disposition. Il devient ainsi possible de faire face à des dépenses imprévues, comme les frais de réparation ou la trésorerie nécessaire en période de vacance locative.

Dans quels cas un prêt pour l’investissement immobilier ne peut-il pas être obtenu ?

Les principales raisons d’un refus de prêt sont les suivantes.

• Votre historique de crédit présente des incidents : en cas de retards sur une carte de crédit ou un prêt, vous pouvez être inscrit sur liste noire pendant 5 à 10 ans
• Votre revenu annuel est inférieur au seuil requis : à titre indicatif, un revenu annuel de 5 à 7 millions de yens constitue souvent le seuil de référence
• Votre ancienneté professionnelle est courte : des changements d’emploi fréquents peuvent conduire à juger vos revenus insuffisamment stables
• Vos fonds propres sont extrêmement limités : cela peut être interprété comme une incapacité à faire face au risque de vacance ou aux frais de réparation
• Le bien dépasse sa durée d’utilité économique : il peut alors être considéré comme dépourvu de valeur patrimoniale et exclu du financement

Quelle est la procédure concrète pour obtenir un prêt pour l’investissement immobilier ?

Il est utile de bien comprendre les étapes, depuis la demande de prêt jusqu’au décaissement des fonds.

1. Demande d’achat du bien : analysez la rentabilité et sélectionnez le bien à acquérir
2. Consultation de l’établissement financier : préparez une pièce d’identité, votre certificat de retenue à la source, votre déclaration fiscale, etc., puis sollicitez une pré-étude
3. Conclusion du contrat de vente : après validation de la pré-étude, signez le contrat définitif
4. Examen final et dépôt des documents : transmettez les documents complémentaires, tels que le contrat de vente et la présentation du bien
5. Conclusion du contrat de prêt : après validation de l’examen final, vérifiez le plan de remboursement et concluez le contrat

Construire une relation de confiance avec les établissements financiers peut accroître vos chances d’obtenir un financement à des conditions plus avantageuses.

Quels sont les points de vigilance à connaître pour un prêt d’investissement immobilier ?

Lorsque vous recourez à un prêt, il convient de prêter attention aux points suivants.

Préparer les frais initiaux

Outre le prix du bien, des frais initiaux s’appliquent, tels que le droit de timbre, l’assurance incendie, la taxe d’enregistrement et de licence, les honoraires du notaire judiciaire et la taxe d’acquisition immobilière. En cas de prêt, des frais de dossier s’ajoutent également ; il est donc indispensable de prévoir une marge suffisante en fonds propres.

Commencer d’abord par la recherche du bien

Plutôt que de chercher d’abord un établissement financier, il convient de donner la priorité à la recherche du bien. Lors de l’examen du prêt, la rentabilité et la valeur de garantie du bien sont des éléments déterminants. Il est donc efficace de réaliser une simulation de rentabilité fondée sur l’analyse de données, puis de consulter un établissement financier une fois un bien à forte rentabilité identifié.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Peut-on cumuler un prêt d’investissement immobilier et un prêt immobilier résidentiel ?

A. Oui, c’est possible. Toutefois, le montant des autres emprunts en cours influence le plafond de financement. Il est donc souvent plus avantageux de mettre d’abord en place le prêt d’investissement immobilier, de sécuriser les revenus locatifs, puis de solliciter ensuite le prêt immobilier résidentiel.

Q. Quel niveau de fonds propres faut-il prévoir ?

A. Un apport de 10 % à 30 % du prix du bien constitue un repère courant. Plus les fonds propres sont importants, plus il est facile de passer l’examen, et plus les conditions de taux peuvent être favorables.

Q. Vaut-il mieux choisir un taux variable ou un taux fixe ?

A. Si vous prévoyez une revente à court terme, le taux fixe est souvent retenu ; pour une détention de long terme, le taux variable est plus courant. Dans tous les cas, il est important de disposer d’un plan de remboursement tenant compte du risque de hausse des taux.

Q. Existe-t-il une limite d’âge ?

A. Cela dépend de l’établissement financier, mais l’examen tend à devenir plus strict avec l’âge. Une vigilance particulière est nécessaire si vous atteignez l’âge de la retraite pendant la période de remboursement.