Qu'est-ce que la règle de Tokyo sur les litiges locatifs ? Guide bailleur-locataire

Pour les propriétaires et les sociétés de gestion qui exploitent et administrent des biens locatifs à Tokyo, il est indispensable de bien comprendre l’ordonnance de prévention des litiges dans les logements locatifs (Tokyo Rule). Les litiges concernant la répartition des frais au moment du départ sont fréquents à Tokyo, et une bonne compréhension de cette ordonnance permet de réduire sensiblement les risques de conflit.

Qu’est-ce que la Tokyo Rule (ordonnance de prévention des litiges dans les logements locatifs) ?

L’ordonnance de prévention des litiges dans les logements locatifs est une ordonnance adoptée par le Gouvernement métropolitain de Tokyo en 2004 afin de prévenir les litiges liés à la remise en état lors du départ du locataire. À Tokyo, environ 40 % des habitants vivent dans des logements locatifs, et l’augmentation des consultations et réclamations concernant la remise en état à la sortie a conduit à son adoption.

En vertu de cette ordonnance, les professionnels de la transaction immobilière ont l’obligation de remettre au locataire, avant la conclusion du bail et séparément de l’explication des points importants, un document relatif à la « Tokyo Rule ».

Quels sont les principaux contenus de la Tokyo Rule ?

Règles de répartition des frais au moment du départ

Vétusté et usure dues à un usage normal : à la charge du bailleur
Les salissures et détériorations causées par le temps ou par un usage normal (décoloration du papier peint due au soleil, traces de chaleur électrique, etc.) sont à la charge du bailleur.

Dommages intentionnels, négligence ou dégradations dépassant l’usage normal : à la charge du locataire
Les dégradations causées par les actes du locataire (papier peint abîmé par des animaux domestiques, rayures dues au déplacement de meubles, corrosion causée par une fuite d’eau laissée sans traitement, etc.) sont à la charge du locataire.

Frais de réparation des équipements pendant l’occupation

Panne d’un équipement nécessaire : à la charge du bailleur
Les frais de réparation des équipements installés dès l’entrée dans les lieux, tels que le climatiseur, le chauffe-eau ou les fuites d’eau de pluie, sont à la charge du bailleur. Si le locataire fait réparer de sa propre initiative, cela peut entraîner un litige ; il est donc indispensable de contacter d’abord la société de gestion.

Dommages causés par une faute intentionnelle ou une négligence du locataire : à la charge du locataire
Une panne du chauffe-eau due à un fonctionnement à vide, ou la casse de vitres et de miroirs par choc avec des objets, par exemple, sont à la charge du locataire.

Quelles sont les conditions d’application de la Tokyo Rule ?

Elle s’applique lorsque les trois conditions suivantes sont toutes remplies.

1. Logement locatif à usage d’habitation situé à Tokyo (les locaux commerciaux et bureaux sont exclus)
2. Nouveau contrat de location conclu à partir du 1er octobre 2004 (les renouvellements et contrats existants sont exclus)
3. Contrat conclu par l’intermédiaire ou en représentation d’un professionnel de la transaction immobilière (les contrats conclus entre particuliers sont exclus)

En outre, lorsqu’il s’agit d’un bien situé à Tokyo, l’obligation d’expliquer la Tokyo Rule s’applique même si l’intermédiation est assurée par un agent immobilier situé hors de Tokyo.

Comment réagir en cas de litige

Le Gouvernement métropolitain de Tokyo met à disposition les services de consultation suivants.

• Division des activités immobilières du Bureau du développement urbain (Hotline locative) : remise en état au départ et problèmes pendant l’occupation
• Service spécial de consultation sur les transactions immobilières : consultation juridique auprès d’avocats

Si une solution ne peut pas être trouvée par la consultation ou la discussion, il existe des procédures judiciaires (conciliation civile, procédure simplifiée pour petites créances et injonction de payer). En règle générale, une conciliation civile prend environ trois mois pour aboutir.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. La Tokyo Rule s’applique-t-elle à tous les biens locatifs situés à Tokyo ?

A. Non. Elle s’applique uniquement aux logements locatifs à usage d’habitation faisant l’objet de nouveaux contrats conclus par l’intermédiaire ou en représentation d’un professionnel de la transaction immobilière. Les contrats entre particuliers, les bureaux, les locaux commerciaux et les renouvellements de contrats existants sont exclus.

Q. Que se passe-t-il si le propriétaire n’a pas remis le document relatif à la Tokyo Rule ?

A. L’obligation de remettre ce document incombe au professionnel de la transaction immobilière. En cas de non-respect, il peut faire l’objet de mesures administratives et de sanctions. Dans les contrats conclus par l’intermédiaire d’une société de gestion, c’est cette société qui remet le document.

Q. Qui prend en charge les dommages causés au papier peint par des animaux domestiques ?

A. Ils sont à la charge du locataire, car il s’agit de dommages causés par ses actes. Il ne s’agit pas d’une vétusté, mais d’une « dégradation dépassant l’usage normal ».

Q. Des frais de réparation élevés m’ont été réclamés au moment du départ. Que dois-je faire ?

A. Nous recommandons d’abord de consulter la Hotline locative de Tokyo ou le Service spécial de consultation sur les transactions immobilières. Vous pouvez également vous référer aux « Lignes directrices sur les litiges et la remise en état » du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme.

Q. La Tokyo Rule s’applique-t-elle aussi aux biens situés hors de Tokyo ?

A. Elle est limitée aux biens situés à Tokyo. Pour les biens situés hors de Tokyo, ce sont les ordonnances de chaque préfecture et les lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme qui s’appliquent.