什么是东京都租赁住宅纠纷防止条例（东京规则）？房东与租客必读指南

解读东京都租赁住宅纠纷防止条例（东京规则）的内容、适用范围、费用分担规则及纠纷发生时的应对方法。这是从事租赁经营与物业管理的业主和管理公司必须了解的法规。

稲澤大辅 2022年2月7日最后更新: 2026年5月3日约3分钟阅读

对于在东京都运营和管理出租房产的业主与管理公司而言，理解《出租住宅纠纷防止条例》（东京规则）是不可或缺的。围绕退租时费用承担的纠纷在东京都内也频繁发生，准确掌握该条例，有助于大幅降低纠纷风险。

什么是东京规则（出租住宅纠纷防止条例）？

《出租住宅纠纷防止条例》是东京都于2004年制定的条例，旨在防止因退租时恢复原状而引发的纠纷。在东京都，大约四成居民居住在出租住宅中，而关于退租时恢复原状的咨询和投诉频发，正是该条例制定的背景。

根据该条例，房地产交易业者有义务在签订租赁合同之前，另行向承租人交付一份“东京规则”书面文件，该文件独立于重要事项说明。

自然老化及正常使用造成的损耗：由出租人承担
因时间经过或正常使用产生的污损与老化（如日照导致的墙纸褪色、电气熏黑等），由出租人承担。

故意、过失及超出正常使用范围的损耗：由承租人承担
因承租人行为造成的损耗（如宠物造成墙纸破损、搬动家具造成划伤、放任漏水导致腐蚀等），由承租人承担。

必要设备故障：由出租人承担
入住时已安装的空调、热水器、漏雨等维修费用，由出租人承担。承租人若擅自维修，容易引发纠纷，因此必须先联系管理公司。

因承租人故意或过失造成的损坏：由承租人承担
例如空烧导致热水器故障、物体碰撞导致玻璃或镜子破损等，均由承租人承担。

需同时满足以下三项条件时方可适用。

另外，只要是东京都内的房产，即使由东京都外的房地产交易业者中介，也会产生东京规则的说明义务。

东京都设有以下咨询窗口。

如果通过咨询或协商仍无法解决，便可采取司法程序（民事调解、小额诉讼、支付令）。民事调解通常以约3个月解决为参考时间。

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A. 不适用。它仅适用于居住用出租住宅，且仅限由房地产交易业者作为中介或代理签订的新合同。个人之间的合同、办公室、商铺以及既有合同的续约均不在适用范围内。

A. 书面交付义务由房地产交易业者承担。违反时，可能成为行政指导或处罚对象。若合同通过管理公司签订，则由管理公司负责交付书面文件。

A. 由于这是承租人行为造成的损坏，因此由承租人承担。这不属于自然老化，而属于“超出正常使用范围的损耗”。

A. 建议先向东京都租赁热线或房地产交易特别咨询室咨询。同时，也可参考国土交通省的《围绕恢复原状的纠纷与指引》。

A. 该规则仅限于东京都内的房产。对于都外房产，则适用各都道府县的条例及国土交通省指引。