Für Eigentümer und Hausverwaltungen, die Mietobjekte in Tokio betreiben und verwalten, ist ein Verständnis der Verordnung zur Vermeidung von Streitigkeiten bei Mietwohnungen (Tokyo Rule) unverzichtbar. Streitigkeiten über die Kostenverteilung beim Auszug treten auch in Tokio häufig auf. Wer diese Verordnung korrekt versteht, kann das Risiko solcher Konflikte deutlich senken.
Was ist die Tokyo Rule (Verordnung zur Vermeidung von Streitigkeiten bei Mietwohnungen)?
Die Verordnung zur Vermeidung von Streitigkeiten bei Mietwohnungen ist eine von der Präfektur Tokio im Jahr 2004 erlassene Verordnung, die Konflikte über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug verhindern soll. Hintergrund der Einführung war, dass rund 40 % der Menschen in Tokio in Mietwohnungen leben und es zahlreiche Anfragen und Beschwerden zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug gab.
Nach dieser Verordnung sind Immobilienmakler verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags gesondert zur Erklärung der wesentlichen Vertragsinhalte ein Schriftstück zur "Tokyo Rule" auszuhändigen.
Was sind die wichtigsten Inhalte der Tokyo Rule?
Regeln zur Kostenverteilung beim Auszug
Altersbedingte Abnutzung und Verschleiß durch gewöhnliche Nutzung: vom Vermieter zu tragen
Verschmutzungen und Abnutzungen, die durch Zeitablauf oder normale Nutzung entstehen, etwa das Ausbleichen von Tapeten durch Sonnenlicht oder Brandspuren durch Elektrizität, trägt der Vermieter.
Verschleiß durch Vorsatz, Fahrlässigkeit oder Nutzung über das gewöhnliche Maß hinaus: vom Mieter zu tragen
Abnutzungen, die durch Handlungen des Mieters entstehen, etwa beschädigte Tapeten durch Haustiere, Kratzer durch das Verschieben von Möbeln oder Korrosion durch nicht behobene Wasserschäden, trägt der Mieter.
Reparaturkosten für Einrichtungen während der Mietzeit
Defekte an notwendigen Einrichtungen: vom Vermieter zu tragen
Die Reparaturkosten für bei Einzug vorhandene Klimaanlagen, Warmwasserbereiter oder Schäden durch eindringenden Regen trägt der Vermieter. Da eigenmächtige Reparaturen durch den Mieter zu Problemen führen können, ist zunächst zwingend die Hausverwaltung zu kontaktieren.
Beschädigungen durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters: vom Mieter zu tragen
Defekte am Warmwasserbereiter durch Trockenbetrieb oder Beschädigungen an Glas und Spiegeln durch Stöße mit Gegenständen gehen zulasten des Mieters.
Unter welchen Voraussetzungen gilt die Tokyo Rule?
Sie gilt, wenn alle folgenden drei Voraussetzungen erfüllt sind.
- Wohnraummietobjekte innerhalb Tokios (Gewerbeeinheiten und Büros sind ausgenommen)
- Neu abgeschlossene Mietverträge ab dem 1. Oktober 2004 (Verlängerungen und bestehende Verträge sind ausgenommen)
- Verträge, die durch einen Immobilienmakler vermittelt oder stellvertretend abgeschlossen wurden (Verträge zwischen Privatpersonen sind ausgenommen)
Zu beachten ist außerdem: Handelt es sich um ein Objekt in Tokio, besteht die Pflicht zur Erläuterung der Tokyo Rule auch dann, wenn die Vermittlung durch einen Immobilienmakler außerhalb Tokios erfolgt.
Was ist bei Streitfällen zu tun?
In Tokio gibt es die folgenden Beratungsstellen.
- Abteilung für Immobiliengeschäfte des Amts für Stadtentwicklung (Miet-Hotline)：Probleme bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug und Schwierigkeiten während der Mietzeit
- Sonderberatungsstelle für Immobiliengeschäfte：Rechtsberatung durch einen Anwalt
Wenn sich der Fall nicht durch Beratung oder Gespräche lösen lässt, stehen gerichtliche Verfahren (zivilrechtliche Schlichtung, Bagatellklage, Mahnverfahren) zur Verfügung. Bei einer zivilrechtlichen Schlichtung dauert eine Lösung in der Regel etwa drei Monate.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Gilt die Tokyo Rule für alle Mietobjekte innerhalb Tokios?
A. Nein. Sie gilt nur für Wohnraummietobjekte mit neu abgeschlossenen Verträgen, die durch einen Immobilienmakler vermittelt oder stellvertretend abgeschlossen wurden. Verträge zwischen Privatpersonen, Büros, Gewerbeeinheiten und Verlängerungen bestehender Verträge sind ausgenommen.
F. Was passiert, wenn der Eigentümer das Schriftstück zur Tokyo Rule nicht aushändigt?
A. Die Pflicht zur Aushändigung des Schriftstücks liegt beim Immobilienmakler. Bei einem Verstoß können aufsichtsrechtliche Maßnahmen und Sanktionen folgen. Bei Verträgen über eine Hausverwaltung übernimmt die Hausverwaltung die Aushändigung.
F. Wer trägt die Kosten für durch Haustiere beschädigte Tapeten?
A. Da es sich um einen Schaden durch das Verhalten des Mieters handelt, trägt der Mieter die Kosten. Dies gilt nicht als altersbedingte Abnutzung, sondern als "Verschleiß über die gewöhnliche Nutzung hinaus".
F. Beim Auszug wurden mir hohe Reparaturkosten in Rechnung gestellt. Was sollte ich tun?
A. Wir empfehlen, sich zunächst an die Miet-Hotline in Tokio oder an die Sonderberatungsstelle für Immobiliengeschäfte zu wenden. Bitte ziehen Sie auch die Leitlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus zu "Streitigkeiten über die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und Leitlinien" heran.
F. Gilt die Tokyo Rule auch für Objekte außerhalb Tokios?
A. Nein. Sie ist auf Objekte innerhalb Tokios beschränkt. Für Objekte außerhalb Tokios gelten die Verordnungen der jeweiligen Präfekturen und die Leitlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus.
