Para los propietarios y las empresas de gestión que operan y administran inmuebles de alquiler en Tokio, es indispensable comprender la Ordenanza de Prevención de Conflictos en Viviendas de Alquiler (Regla de Tokio). Los conflictos sobre la distribución de los costos al momento del desalojo son frecuentes también en Tokio, y comprender correctamente esta ordenanza permite reducir de forma significativa el riesgo de problemas.
¿Qué es la Regla de Tokio (Ordenanza de Prevención de Conflictos en Viviendas de Alquiler)?
La Ordenanza de Prevención de Conflictos en Viviendas de Alquiler es una ordenanza establecida por el Gobierno Metropolitano de Tokio en 2004 para prevenir conflictos relacionados con la restauración del inmueble a su estado original al momento del desalojo. En Tokio, aproximadamente el 40 % de la población vive en viviendas de alquiler, y el aumento de consultas y quejas sobre la restauración al estado original al dejar la vivienda motivó su promulgación.
En virtud de esta ordenanza, los agentes de transacciones inmobiliarias están obligados a entregar al arrendatario, antes de la celebración del contrato de arrendamiento y por separado de la explicación de asuntos importantes, un documento de la “Regla de Tokio”.
¿Cuáles son los principales contenidos de la Regla de Tokio?
Reglas sobre la distribución de costos al momento del desalojo
Deterioro por antigüedad y desgaste por uso normal: a cargo del arrendador
La suciedad y el deterioro que se producen con el paso del tiempo o por el uso normal (decoloración del papel mural por la luz solar, manchas por calor eléctrico, etc.) corren por cuenta del arrendador.
Daños intencionales, por negligencia o que exceden el uso normal: a cargo del arrendatario
Los daños ocasionados por actos del arrendatario (rotura del papel mural por mascotas, arañazos por mover muebles, corrosión por no atender una fuga de agua, etc.) corren por cuenta del arrendatario.
Costos de reparación de equipos durante la ocupación
Avería de equipos necesarios: a cargo del arrendador
Los costos de reparación de equipos instalados desde el inicio de la ocupación, como aire acondicionado, calentador de agua o filtraciones de lluvia, corren por cuenta del arrendador. Si el arrendatario realiza una reparación por su cuenta, puede generarse un conflicto, por lo que es indispensable contactar primero a la empresa de gestión.
Daños causados por actos intencionales o negligencia del arrendatario: a cargo del arrendatario
Las averías del calentador de agua por funcionamiento en vacío y las roturas de cristales o espejos por impacto de objetos, entre otros, corren por cuenta del arrendatario.
¿Cuáles son las condiciones para que se aplique la Regla de Tokio?
Se aplica cuando se cumplen las siguientes tres condiciones.
- Vivienda de alquiler para uso residencial dentro de Tokio (no incluye locales ni oficinas)
- Contrato de arrendamiento nuevo celebrado a partir del 1 de octubre de 2004 (no incluye renovaciones ni contratos existentes)
- Contrato celebrado con mediación o representación de un agente de transacciones inmobiliarias (no incluye contratos entre particulares)
Además, si se trata de un inmueble ubicado en Tokio, la obligación de explicar la Regla de Tokio surge incluso cuando la mediación la realiza un agente inmobiliario de fuera de Tokio.
Cómo actuar si surge un problema
Tokio cuenta con las siguientes ventanillas de consulta.
- Oficina de Negocios Inmobiliarios del Buró de Desarrollo Urbano (Línea Directa de Alquiler): restauración al estado original al momento del desalojo y problemas durante la ocupación
- Sala Especial de Consulta sobre Transacciones Inmobiliarias: consulta jurídica con abogados
Si no se resuelve mediante consulta o diálogo, existen procedimientos judiciales (mediación civil, juicio de menor cuantía y requerimiento de pago). La mediación civil suele tardar aproximadamente tres meses en resolverse.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿La Regla de Tokio se aplica a todos los inmuebles de alquiler dentro de Tokio?
A. No. Solo se aplica a viviendas de alquiler para uso residencial con contratos nuevos mediados o representados por un agente de transacciones inmobiliarias. Quedan fuera los contratos entre particulares, oficinas, locales y renovaciones de contratos existentes.
Q. ¿Qué ocurre si el propietario no entregó el documento de la Regla de Tokio?
A. La obligación de entregar el documento recae en el agente de transacciones inmobiliarias. En caso de incumplimiento, puede estar sujeto a orientación administrativa y sanciones. En los contratos gestionados a través de una empresa administradora, dicha empresa realiza la entrega del documento.
Q. ¿Quién asume el costo de los daños en el papel mural causados por mascotas?
A. Corresponde al arrendatario, ya que se trata de un daño causado por sus actos. No se considera deterioro por antigüedad, sino “desgaste que excede el uso normal”.
Q. Me reclamaron un costo de reparación elevado al desalojar la vivienda. ¿Qué debo hacer?
A. Primero recomendamos consultar la Línea Directa de Alquiler de Tokio o la Sala Especial de Consulta sobre Transacciones Inmobiliarias. También puede tomar como referencia las “Directrices sobre conflictos y restauración al estado original” del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo.
Q. ¿La Regla de Tokio también se aplica a inmuebles fuera de Tokio?
A. Se limita a inmuebles ubicados dentro de Tokio. Para inmuebles fuera de Tokio, se aplican las ordenanzas de cada prefectura y las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo.
