東京都の賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）とは？借主・貸主が知るべき内容を解説

東京都の賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）の内容・適用対象・費用負担ルール・トラブル時の対処法を解説。賃貸経営・管理を行うオーナー・管理会社が必ず知っておくべき法規制です。

稲澤大輔 2022年2月7日最終更新: 2026年3月24日約4分で読めます

東京都内の賃貸物件を運営・管理するオーナー・管理会社にとって、賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）の理解は不可欠です。退去時の費用負担をめぐるトラブルは東京都内でも多発しており、この条例を正確に把握することでトラブルリスクを大幅に低減できます。

東京ルール（賃貸住宅紛争防止条例）とは何か？

賃貸住宅紛争防止条例は2004年に東京都が制定した条例で、退去時の現状回復をめぐるトラブルを防止するためのものです。東京都内では約4割が賃貸住宅に居住しており、退去時の原状回復に関する相談・苦情が多発したことが制定の背景にあります。

この条例により、宅地建物取引業者は賃貸契約締結前に、重要事項説明とは別に「東京ルール」の書面を借主に交付することが義務付けられています。

経年劣化・通常使用による損耗：貸主負担
月日の経過や通常の使用で生じる汚れ・劣化（太陽光によるクロスの日焼け、電気焼けなど）は、貸主が負担します。

故意・過失・通常使用を超えた損耗：借主負担
借主の行為（ペットによる壁紙破損、家具移動による傷、水漏れ放置による腐食など）によって生じた損耗は借主負担となります。

必要設備の故障：貸主負担
入居時から設置されているエアコン・給湯器・雨漏りなどの修繕費は貸主負担です。借主が勝手に修理するとトラブルになるため、まず管理会社への連絡が必須です。

借主の故意・過失による破損：借主負担
空焚きによる給湯器故障、物の接触によるガラス・鏡の破損などは借主負担となります。

以下の3条件をすべて満たす場合に適用されます。

なお、都内物件であれば東京都外の宅建業者が媒介した場合でも東京ルールの説明義務が発生します。

東京都には以下の相談窓口が設置されています。

相談・話し合いで解決しない場合は司法手続（民事調停・少額訴訟・支払督促）があります。民事調停は解決まで約3ヶ月が目安です。

A. いいえ。居住用賃貸住宅で、宅建業者が媒介・代理した新規契約にのみ適用されます。個人間契約・事務所・テナント・既存契約の更新は対象外です。

A. 宅建業者に書面交付義務があります。違反した場合は指導・罰則の対象になります。管理会社を通じた契約では、管理会社が書面交付を行います。

A. 借主の行為による損傷のため、借主負担となります。経年劣化ではなく「通常使用を超えた損耗」に該当します。

A. まず東京都の賃貸ホットラインや不動産取引特別相談室に相談することを推奨します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」も参考にしてください。

A. 東京都内の物件に限定されます。都外の物件には各都道府県の条例・国交省ガイドラインが適用されます。