Para proprietários e empresas de gestão que operam e administram imóveis para locação em Tóquio, compreender a Ordinance for Preventing Rental Housing Disputes (Tokyo Rule) é indispensável. Disputas sobre a divisão de custos no momento da desocupação ocorrem com frequência em Tóquio, e entender corretamente essa norma pode reduzir significativamente o risco de conflitos.
O que é a Tokyo Rule (Ordinance for Preventing Rental Housing Disputes)?
A Ordinance for Preventing Rental Housing Disputes é uma ordem municipal estabelecida pelo Governo Metropolitano de Tóquio em 2004 para prevenir conflitos relacionados à restauração do imóvel ao estado original no momento da desocupação. Em Tóquio, cerca de 40% dos moradores vivem em imóveis alugados, e o aumento de consultas e reclamações sobre a restauração do imóvel ao estado original na saída foi o contexto que levou à criação dessa norma.
Por essa norma, as empresas imobiliárias são obrigadas a entregar ao locatário, antes da celebração do contrato de locação, um documento da “Tokyo Rule” separado da explicação de assuntos importantes.
Quais são os principais conteúdos da Tokyo Rule?
Regras de divisão de custos no momento da desocupação
Desgaste natural e danos decorrentes do uso normal: responsabilidade do locador
Sujeira e deterioração causadas pela passagem do tempo ou pelo uso normal (como desbotamento do papel de parede pela luz solar e marcas causadas por eletricidade) são de responsabilidade do locador.
Danos intencionais, por negligência ou além do uso normal: responsabilidade do locatário
Danos causados por atos do locatário (como papel de parede danificado por animais de estimação, riscos causados pela movimentação de móveis e corrosão decorrente de vazamentos deixados sem reparo) são de responsabilidade do locatário.
Custos de reparo de equipamentos durante a locação
Falha em equipamentos essenciais: responsabilidade do locador
Os custos de reparo de ar-condicionado, aquecedor de água, infiltrações e outros itens instalados desde a entrada no imóvel são de responsabilidade do locador. Como o locatário pode gerar um problema ao mandar reparar por conta própria, é indispensável entrar em contato primeiro com a empresa administradora.
Danos causados por intenção ou negligência do locatário: responsabilidade do locatário
Problemas como falha no aquecedor de água por funcionamento sem água e quebra de vidro ou espelho por impacto de objetos são de responsabilidade do locatário.
Quais são as condições para aplicação da Tokyo Rule?
Ela se aplica quando as três condições a seguir são todas atendidas.
- Imóvel residencial para locação em Tóquio (escritórios e imóveis comerciais não estão incluídos)
- Contrato de locação novo celebrado em ou após 1º de outubro de 2004 (renovações e contratos existentes não estão incluídos)
- Contrato celebrado por intermediação ou representação de empresa imobiliária (contratos entre particulares não estão incluídos)
Além disso, para imóveis localizados em Tóquio, a obrigação de explicar a Tokyo Rule surge mesmo quando a intermediação é feita por uma empresa imobiliária de fora de Tóquio.
Como agir se surgir um problema
Tóquio disponibiliza os seguintes canais de consulta.
- Urban Development Bureau Real Estate Business Division (Rental Hotline): restauração do imóvel ao estado original no momento da desocupação e problemas durante a ocupação
- Special Real Estate Transaction Consultation Office: consulta jurídica com advogado
Se o problema não for resolvido por consulta ou conversa, há procedimentos judiciais (mediação civil, ação de pequenas causas e ordem de pagamento). Em geral, a mediação civil leva cerca de três meses para chegar a uma solução.
Leitura recomendada
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. A Tokyo Rule se aplica a todos os imóveis para locação em Tóquio?
A. Não. Ela se aplica apenas a imóveis residenciais para locação com contratos novos intermediados ou representados por uma empresa imobiliária. Renovações de contratos existentes, contratos entre particulares, escritórios e imóveis comerciais não estão incluídos.
Q. O que acontece se o proprietário não entregar o documento da Tokyo Rule?
A. A obrigação de entregar o documento é da empresa imobiliária. Em caso de infração, podem ser aplicadas orientações administrativas e penalidades. Em contratos feitos por meio de empresa administradora, a própria administradora faz a entrega do documento.
Q. Quem arca com danos no papel de parede causados por animais de estimação?
A. Como se trata de dano causado por ato do locatário, a responsabilidade é do locatário. Isso não se enquadra como desgaste natural, mas como “dano além do uso normal”.
Q. Foi cobrado de mim um valor alto de reparo na desocupação. O que devo fazer?
A. Recomendamos primeiro consultar a Rental Hotline de Tóquio ou a Special Real Estate Transaction Consultation Office. Também é útil consultar as “Diretrizes sobre disputas relacionadas à restauração do imóvel ao estado original” do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo.
Q. A Tokyo Rule também se aplica a imóveis fora de Tóquio?
A. Ela é limitada a imóveis localizados em Tóquio. Para imóveis fora de Tóquio, aplicam-se as normas de cada província e as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo.
