بالنسبة إلى الملاك وشركات الإدارة الذين يديرون ويشرفون على العقارات المؤجرة داخل طوكيو، فإن فهم لائحة منع نزاعات المساكن المؤجرة (قواعد طوكيو) أمر لا غنى عنه. وتكثر داخل طوكيو النزاعات المتعلقة بتوزيع التكاليف عند الإخلاء، ويمكن خفض مخاطر هذه النزاعات بدرجة كبيرة من خلال الفهم الدقيق لهذه اللائحة.
ما هي قواعد طوكيو (لائحة منع نزاعات المساكن المؤجرة)؟
لائحة منع نزاعات المساكن المؤجرة هي لائحة سنتها حكومة طوكيو في عام 2004 بهدف منع النزاعات المتعلقة بإعادة العقار إلى حالته الأصلية عند الإخلاء. ويعود سبب سنها إلى أن نحو 40% من السكان في طوكيو يقيمون في مساكن مؤجرة، مع كثرة الاستفسارات والشكاوى المتعلقة بإعادة الحال الأصلية عند المغادرة.
وبموجب هذه اللائحة، يُلزم وسطاء ومعتمدو معاملات العقارات بتسليم المستأجر وثيقة "قواعد طوكيو" قبل إبرام عقد الإيجار، وذلك بشكل منفصل عن شرح البنود الجوهرية.
ما أبرز ما تنص عليه قواعد طوكيو؟
قواعد توزيع التكاليف عند الإخلاء
التقادم والاستهلاك الناتجان عن الاستعمال المعتاد: على عاتق المؤجر
يتحمل المؤجر تكاليف الاتساخ والتلف الناتجين عن مرور الوقت أو عن الاستعمال المعتاد، مثل بهتان ورق الجدران بسبب أشعة الشمس أو آثار الاحتراق الكهربائي.
التلف الناتج عن العمد أو الإهمال أو الاستعمال الذي يتجاوز المعتاد: على عاتق المستأجر
يتحمل المستأجر التكاليف عن الأضرار الناتجة عن أفعاله، مثل تلف ورق الجدران بسبب الحيوانات الأليفة، أو الخدوش الناتجة عن نقل الأثاث، أو التآكل الناتج عن ترك تسرب المياه دون معالجة.
تكاليف إصلاح التجهيزات أثناء مدة الإقامة
تعطل التجهيزات الأساسية: على عاتق المؤجر
يتحمل المؤجر تكاليف إصلاح المكيفات وسخانات المياه وتسربات الأمطار المثبتة منذ بدء السكن. ولأن قيام المستأجر بالإصلاح من تلقاء نفسه قد يسبب نزاعاً، فمن الضروري أولاً التواصل مع شركة الإدارة.
الأضرار الناتجة عن العمد أو الإهمال من جانب المستأجر: على عاتق المستأجر
تكون الأعطال مثل تعطل سخان المياه بسبب التشغيل الجاف، أو كسر الزجاج والمرايا نتيجة اصطدام الأشياء بها، على عاتق المستأجر.
ما شروط تطبيق قواعد طوكيو؟
تُطبق عند استيفاء الشروط الثلاثة التالية جميعها.
- أن تكون مسكناً مؤجراً للاستخدام السكني داخل طوكيو (لا تشمل المكاتب أو المحال)
- أن يكون عقد الإيجار عقداً جديداً أُبرم في أو بعد 1 أكتوبر 2004 (لا تشمل التجديدات أو العقود القائمة)
- أن يكون العقد قد أُبرم بوساطة أو وكالة من قبل وسيط عقاري مرخّص (لا تشمل العقود المبرمة بين الأفراد مباشرة)
ويُذكر أيضاً أنه إذا كان العقار داخل طوكيو، فإن واجب شرح قواعد طوكيو ينشأ حتى إذا تولى الوساطة وسيط عقاري من خارج طوكيو.
كيفية التعامل عند وقوع نزاع
وفرت حكومة طوكيو جهات الاستشارة التالية.
- قسم أعمال العقارات بمكتب التنمية الحضرية (الخط الساخن للإيجارات)：النزاعات المتعلقة بإعادة الحال الأصلية عند الإخلاء والمشكلات أثناء السكن
- غرفة الاستشارات الخاصة بالمعاملات العقارية：استشارات قانونية مع محامٍ
إذا تعذر الحل عبر الاستشارة أو التفاوض، فهناك إجراءات قضائية (الوساطة المدنية، والدعاوى الصغيرة، وأمر الأداء). ويستغرق الوصول إلى حل عبر الوساطة المدنية نحو ثلاثة أشهر في المعتاد.
قد يهمك أيضاً
- [دليل مهم للملاك] الدليل الكامل لفحص ما قبل السكن الذي يحدد نجاح أو فشل إدارة العقارات المؤجرة
- تكاليف إعادة الحال الأصلية عند تركيب نظام أمني في المساكن المؤجرة: قواعد التكاليف التي ينبغي للمالك معرفتها
- ما هو دليل خفض الإيجار؟ أثر تعديل القانون المدني لعام 2020 وكيفية تعامل الملاك معه
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. هل تُطبق قواعد طوكيو على جميع العقارات المؤجرة داخل طوكيو؟
ج. لا. فهي تُطبق فقط على المساكن المؤجرة للاستخدام السكني التي أُبرمت فيها عقود جديدة بوساطة أو وكالة من قبل وسيط عقاري مرخّص. ولا تشمل العقود بين الأفراد، أو المكاتب، أو المحال، أو تجديد العقود القائمة.
س. ماذا يحدث إذا لم يسلّم المالك وثيقة قواعد طوكيو؟
ج. تقع مسؤولية تسليم الوثيقة على وسيط العقارات المرخّص. وإذا حدثت مخالفة، فقد تكون عرضة للتوجيهات والعقوبات. وفي العقود المبرمة عبر شركة إدارة، تتولى شركة الإدارة تسليم الوثيقة.
س. من يتحمل تكلفة تلف ورق الجدران بسبب الحيوانات الأليفة؟
ج. يتحملها المستأجر لأنها ضرر ناتج عن فعله. فهي لا تُعد تقادماً طبيعياً، بل تندرج ضمن "التلف الذي يتجاوز الاستعمال المعتاد".
س. طُلب مني دفع تكاليف إصلاح مرتفعة عند الإخلاء. ماذا أفعل؟
ج. نوصي أولاً بالتواصل مع الخط الساخن للإيجارات في طوكيو أو غرفة الاستشارات الخاصة بالمعاملات العقارية. كما يُرجى الرجوع إلى "النزاعات المتعلقة بإعادة الحال الأصلية وإرشاداتها" الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة.
س. هل تُطبق قواعد طوكيو على العقارات الواقعة خارج طوكيو؟
ج. لا، فهي تقتصر على العقارات الواقعة داخل طوكيو. أما العقارات خارج طوكيو فتخضع للوائح كل محافظة ولإرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة.
