Parmi les formes de contrats liées à l’immobilier, le contrat de prêt à usage est un prêt gratuit fréquemment observé entre membres d’une même famille ou entre amis. Son traitement juridique étant très différent de celui du bail, il est important, pour les professionnels de l’immobilier, d’en avoir une compréhension précise.
Qu’est-ce qu’un contrat de prêt à usage ?
Le contrat de prêt à usage est un contrat permettant d’emprunter un bien à titre gratuit. Contrairement au bail, qui suppose le paiement d’un loyer, des actes quotidiens tels qu’emprunter un parapluie à un ami ou utiliser la voiture de ses parents relèvent également du prêt à usage.
| Élément de comparaison | Prêt à usage | Bail |
| Caractère onéreux | Gratuit | Onéreux (avec loyer) |
| Loi sur les baux fonciers et d’habitation | Non applicable | Applicable |
| Opposabilité aux tiers | Aucune | Oui |
| En cas de décès de l’emprunteur | Fin du contrat | Maintien du contrat |
| Contrat écrit | Non obligatoire | Habituellement nécessaire |
Quelles sont les différences juridiques entre le prêt à usage et le bail ?
La différence principale tient à l’application ou non de la Loi sur les baux fonciers et d’habitation. Le prêt à usage n’étant pas opposable aux tiers, si le bien est cédé à un tiers, l’emprunteur ne peut pas refuser la restitution des lieux.
Différence en matière de demande de départ
Dans le cadre d’un bail, le bailleur ne peut pas résilier sans motif légitime, mais dans un prêt à usage, si aucune durée ni aucun usage n’ont été fixés, le prêteur peut résilier le contrat à tout moment.
Traitement en cas de décès de l’emprunteur
En principe, le prêt à usage prend fin au décès de l’emprunteur (article 597, paragraphe 3, du Code civil). Toutefois, dans certains cas, la présence de membres de la famille vivant avec lui conduit à une solution différente de celle prévue strictement par le Code civil.
Dans quels cas un contrat de prêt à usage est-il principalement conclu ?
En pratique, il est fréquent dans les situations suivantes.
Cas où un enfant construit une maison sur le terrain de ses parents
Lorsque le terrain reste au nom des parents et qu’il est prêté sans versement de droit d’entrée ni de redevance foncière, il s’agit d’un prêt à usage.aucun impôt sur les successions ni impôt sur les donations n’est dû comme avantage, mais il faut être vigilant, car si l’enfant paie une redevance foncière, cela peut entrer dans le champ de l’impôt sur les donations.
Cas du dirigeant et de la société
Lorsqu’un bâtiment appartenant à une société est construit sur un terrain au nom du dirigeant, il est fréquent, dans les sociétés familiales, qu’aucun droit d’entrée ne soit dû, ce qui relève alors du prêt à usage.imposition liée à la reconnaissance d’un droit au bail foncier peut s’appliquer.
Quels sont les exemples de litiges liés au contrat de prêt à usage ?
Comme il repose souvent sur un accord verbal sans contrat écrit, il a tendance à donner plus facilement lieu à des litiges.
Demande de restitution d’un terrain prêté gratuitement pendant plus de 20 ans
Dans certains cas, l’emprunteur soutient que « la prescription acquisitive est acquise ». Toutefois, lorsqu’il a conscience d’emprunter le bien, la prescription acquisitive ne peut pas être retenue, de sorte qu’une demande de restitution reste possible.
Vente d’un bâtiment situé sur un terrain emprunté gratuitement
Le droit d’usage du terrain et le droit d’usage du bâtiment étant liés, il n’est pas possible de vendre le bâtiment à un tiers sans l’autorisation du propriétaire du terrain.
Pourquoi faut-il rédiger un contrat et quelles mentions doit-il contenir ?
Même si le contrat de prêt à usage n’est pas obligatoire, il est vivement recommandé d’en rédiger un pour éviter les litiges. Les principales mentions à prévoir sont les suivantes.
- Informations relatives au bâtiment objet du prêt à usage (adresse, structure et surface de plancher)
- Destination de l’usage
- Durée d’usage
- Restrictions relatives à la cession et à la sous-location
- Personne supportant les taxes et les charges publiques
- Conditions de résiliation du contrat
- Étendue de l’obligation de remise en état
- Accord relatif aux dommages-intérêts
Avec la réforme du Code civil entrée en vigueur en avril 2020, l’obligation de remise en état dans le cadre du prêt à usage a été expressément consacrée. Il est donc encore plus important de définir clairement son étendue dans le contrat.
Foire aux questions (FAQ)
Le contrat de prêt à usage est-il soumis au droit de timbre ?
Le contrat de prêt à usage n’étant pas un document taxable au regard de la loi sur le droit de timbre, aucun droit de timbre n’est dû.
Que faut-il faire lorsqu’un bien immobilier prêté à usage doit être vendu ?
Avant la vente, il est nécessaire d’échanger avec l’occupant sur son départ et de négocier, par exemple en proposant, selon la situation, une transformation en bail. Il existe également un risque que le nouveau propriétaire demande la résolution pour non-conformité contractuelle.
À quels points faut-il être particulièrement attentif dans un prêt à usage entre proches ?
Il est important d’informer également les autres membres de la famille de l’existence du prêt à usage et d’obtenir leur accord. Afin d’éviter des litiges au moment de la succession, il est recommandé de rédiger et de partager le contrat.
À lire également
