對於在東京都營運與管理租賃物件的業主與管理公司而言，理解《租賃住宅紛爭防止條例》（東京規則）是不可或缺的。圍繞退租時費用負擔的糾紛在東京都內也時常發生，正確掌握此條例，有助於大幅降低糾紛風險。
什麼是東京規則（租賃住宅紛爭防止條例）？
《租賃住宅紛爭防止條例》是東京都於2004年制定的條例，目的在於防止因退租時回復原狀而引發的糾紛。在東京都，約有四成居民居住於租賃住宅中，而關於退租時回復原狀的諮詢與申訴頻繁發生，正是此條例制定的背景。
依據此條例，宅地建物交易業者有義務在簽訂租賃契約前，另行向承租人交付一份「東京規則」書面文件，且該文件須與重要事項說明分開。
東京規則的主要內容是什麼？
退租時的費用負擔規則
自然老化及正常使用造成的損耗：由出租人負擔
因時間經過或正常使用所產生的污損與老化（例如日照造成的壁紙褪色、電氣熏黑等），由出租人負擔。
故意、過失及超出正常使用範圍的損耗：由承租人負擔
因承租人行為造成的損耗（如寵物造成壁紙破損、搬動家具造成刮傷、放任漏水導致腐蝕等），由承租人負擔。
居住期間設備維修費用
必要設備故障：由出租人負擔
入住時已設置的冷氣、熱水器、漏雨等維修費用，由出租人負擔。承租人若擅自修理，容易引發糾紛，因此務必先聯絡管理公司。
因承租人故意或過失造成的損壞：由承租人負擔
例如空燒導致熱水器故障、物品碰撞造成玻璃或鏡子破損等，均由承租人負擔。
東京規則適用的條件是什麼？
必須同時符合以下三項條件才會適用。
- 東京都內的居住用租賃住宅（店面、辦公室不在適用範圍內）
- 2004年10月1日以後新簽訂的租賃契約（續約及既有契約不在適用範圍內）
- 由宅地建物交易業者以仲介或代理方式簽訂的契約（個人之間的契約不在適用範圍內）
另外，只要是東京都內的物件，即使由東京都外的宅建業者仲介，也會產生東京規則的說明義務。
發生糾紛時的處理方式
東京都設有以下諮詢窗口。
- 都市整備局不動產業課（租賃熱線）：退租時回復原狀及入住期間的糾紛
- 不動產交易特別諮詢室：向律師進行法律諮詢
若透過諮詢或協商仍無法解決，則可採取司法程序（民事調解、小額訴訟、支付命令）。民事調解通常以約3個月解決作為參考。
常見問題（FAQ）
Q. 東京規則適用於東京都內所有租賃物件嗎？
A. 不適用。它僅適用於居住用租賃住宅，且限於由宅建業者仲介或代理的新契約。個人之間的契約、辦公室、店面，以及既有契約的續約，均不在適用範圍內。
Q. 如果業主沒有交付東京規則的書面文件，會怎麼樣？
A. 書面交付義務由宅建業者承擔。違反時，可能成為指導或處罰的對象。若是透過管理公司簽約，則由管理公司交付書面文件。
Q. 寵物造成的壁紙損傷由誰負擔？
A. 由於這是承租人行為造成的損傷，因此由承租人負擔。這不屬於自然老化，而屬於「超出正常使用範圍的損耗」。
Q. 退租時被要求支付高額修繕費，該怎麼辦？
A. 建議先向東京都的租賃熱線或不動產交易特別諮詢室諮詢。同時，也可參考國土交通省的《關於回復原狀的糾紛與指引》。
Q. 東京規則也適用於東京都外的物件嗎？
A. 該規則僅限於東京都內的物件。都外物件則適用各都道府縣的條例與國土交通省指引。
