Diese Informationen entsprechen dem Stand von September 2026.
Das Stadtentwicklungsprojekt „TAKANAWA GATEWAY CITY“ am Bahnhof Takanawa Gateway wurde am 28. März 2026 vollständig eröffnet (Grand Opening). Wertet man jedoch die Preise gebrauchter Eigentumswohnungen im Umfeld nach Stadtteilen aus, so blieb der Anstieg in Takanawa (高輪), wo das Projekt selbst liegt, hinter dem Durchschnitt des gesamten Bezirks Minato (港区) zurück. Deutlich stärker gestiegen sind die Preise in Kōnan (港南) und Shibaura (芝浦).
„Wenn direkt am Bahnhof eines der größten Stadtquartiere Japans entsteht, müssen doch auch die Wohnungen in der Umgebung teurer geworden sein.“ Mit dieser Erwartung suchen viele Käufer nach Objekten. In diesem Artikel prüfen wir die Preisentwicklung in Takanawa, Kōnan und Shibaura anhand von Zahlen, die unser Unternehmen auf Basis von Daten des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) ausgewertet hat, und zeigen die Kriterien, nach denen Investoren entscheiden sollten.
Die wichtigsten Punkte dieses Artikels
- TAKANAWA GATEWAY CITY wurde nach einer Teileröffnung am 27. März 2025 am 28. März 2026 vollständig eröffnet (tatsächlich erfolgt).
- Der Quadratmeterpreis (Median) gebrauchter Eigentumswohnungen stieg von 2023 bis 2025 im gesamten Bezirk Minato um +29,2 %, in Takanawa um +16,2 %, in Kōnan um +38,9 % und in Shibaura um +44,0 %.
- Takanawa lag 2023 noch 11,7 % über dem Durchschnitt des Bezirks Minato; bis 2025 ist dieser Abstand auf 0,5 % geschrumpft.
- Die Wohnungen im neuen Quartier sind eine reine Mietresidenz mit insgesamt 847 Einheiten – wer vermieten will, muss sie als Konkurrenz einkalkulieren.
- Der Effekt der Stadtentwicklung allein lässt sich aus den Daten nicht herauslösen. Ausgangspunkt jeder Entscheidung ist daher ein Vergleich bei gleichem Stadtteil und gleichem Baualter.
Wann wurde das Stadtentwicklungsprojekt am Bahnhof Takanawa Gateway vollständig eröffnet?
TAKANAWA GATEWAY CITY wurde am 28. März 2026 vollständig eröffnet. Laut Mitteilung von JR East (East Japan Railway Company) gingen an diesem Tag – nach dem bereits am 27. März 2025 eröffneten „THE LINKPILLAR 1“ – die drei Gebäude „THE LINKPILLAR 2“, „MoN Takanawa: The Museum of Narratives“ und „TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE“ in Betrieb.
Nach Angaben der offiziellen Website beträgt die Bruttogeschossfläche rund 845.000 m². Die Nutzungen der einzelnen Baufelder und die Entstehungsgeschichte des Projekts behandeln wir im Artikel Das Stadtentwicklungsprojekt Takanawa Gateway City im Überblick. Hier ordnen wir nur die Termine ein, die für die Preisbeurteilung relevant sind.
Zeitplan rund um Takanawa Gateway (Zielvorgaben)
| Zeitpunkt | Inhalt | Status |
|---|---|---|
| 27. März 2025 | Eröffnung von THE LINKPILLAR 1 und vollständige Inbetriebnahme des Bahnhofs Takanawa Gateway | Tatsächlich erfolgt |
| 2. Oktober 2025 | Eröffnung des JW Marriott Hotel Tokyo in den oberen Etagen von TAKANAWA GATEWAY CITY | Tatsächlich erfolgt |
| 28. März 2026 | Grand Opening (Eröffnung von THE LINKPILLAR 2, MoN Takanawa und TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE) | Tatsächlich erfolgt |
| Frühjahr 2028 | Erhaltung vor Ort und öffentliche Zugänglichkeit des Takanawa-Damms (高輪築堤; Brückenabschnitt 7 als staatlich ausgewiesene historische Stätte sowie Parkbereich) | Ziel |
In der Mitteilung von JR East vom Oktober 2025 war die Öffnung des Takanawa-Damms noch für das „Geschäftsjahr 2027 (geplant)“ angegeben. Auf der offiziellen Website heißt es mit Stand September 2026 „Frühjahr 2028“; die Tabelle folgt dieser neueren Angabe.
Die Wohnungen im Quartier sind nicht zu kaufen, sondern zu mieten
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE ist eine hochwertige Mietresidenz mit 44 Obergeschossen, 2 Untergeschossen und insgesamt 847 Einheiten. Die Wohnflächen reichen von 43,12 m² bis 587,60 m², die Grundrisse von 1LDK bis 5LDK (in Japan die Zahl der Zimmer plus Wohn-, Ess- und Küchenbereich). JR East beschreibt die Einheiten als Wohnungen auf internationalem Niveau, die auch auf Expats (ausländische Geschäftsleute) ausgerichtet sind. Die Adresse lautet Mita 3-chome, Bezirk Minato.
Diese Residenz kann nicht gekauft werden. Wer im Umfeld von Takanawa Gateway eine Eigentumswohnung erwerben möchte, ist auf bestehende Objekte in Takanawa, Kōnan, Shibaura und ähnlichen Stadtteilen angewiesen.
Weitere Stadtentwicklung in der Umgebung
JR East will die Entwicklung von TAKANAWA GATEWAY CITY und des Bahnhofsumfelds von Shinagawa (Umbau des Nordausgangs des Bahnhofs Shinagawa und Baufeld am Bahnhof Shinagawa) auch künftig gemeinsam vorantreiben. In seiner Ansprache zum Grand Opening sprach der Präsident von der „Eröffnung der ersten Phase“ und kündigte an, das Quartier in Richtung Bahnhof Shinagawa zu erweitern.
Für das erste Stadterneuerungsprojekt im Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa entlang der Nationalstraße 15 wurde am 12. Oktober 2022 die städtebauliche Planung beschlossen. Laut Unterlagen der Stadtregierung Tokio (Tokyo Metropolitan Government) umfassen die Hauptnutzungen des Südblocks neben Büros und Geschäften auch Wohnungen. Einzelheiten erläutern wir in den Artikeln 115-Meter-Zwillingstürme im Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa und Planüberblick zum zweiten Stadterneuerungsprojekt am Bahnhof Sengakuji.
Wie haben sich die Wohnungspreise rund um Takanawa Gateway entwickelt?
Am stärksten stiegen die Preise von 2023 bis 2025 in Shibaura und Kōnan. In Takanawa, direkt am Fuß des Stadtentwicklungsprojekts, blieb der Anstieg hinter dem gesamten Bezirk Minato zurück. Die folgende Tabelle zeigt, wie unser Unternehmen Transaktionen der Kategorie „gebrauchte Eigentumswohnungen u. Ä.“ aus den Immobilientransaktionspreisdaten des MLIT nach Stadtteilen ausgewertet hat.
| Jahr | Bezirk Minato gesamt | Takanawa | Kōnan | Shibaura |
|---|---|---|---|---|
| 2023 | ¥1.467.000 (2.081 Transaktionen) | ¥1.638.000 (188 Transaktionen) | ¥1.260.000 (181 Transaktionen) | ¥1.367.000 (268 Transaktionen) |
| 2024 | ¥1.667.000 (1.993 Transaktionen) | ¥1.633.000 (170 Transaktionen) | ¥1.463.000 (174 Transaktionen) | ¥1.650.000 (219 Transaktionen) |
| 2025 | ¥1.895.000 (2.241 Transaktionen) | ¥1.904.000 (172 Transaktionen) | ¥1.750.000 (192 Transaktionen) | ¥1.968.000 (270 Transaktionen) |
| 2026 (nur 1. Quartal, vorläufig) | ¥2.000.000 (432 Transaktionen) | ¥1.930.000 (34 Transaktionen) | ¥1.875.000 (45 Transaktionen) | ¥1.845.000 (38 Transaktionen) |
* Die Beträge sind Mediane des Quadratmeterpreises, die Zahlen in Klammern die Anzahl der Transaktionen.
| Stadtteil | Anstieg 2023→2025 | Abstand zum Bezirk Minato 2023 | Abstand zum Bezirk Minato 2025 |
|---|---|---|---|
| Bezirk Minato gesamt | +29,2 % | ― | ― |
| Takanawa | +16,2 % | +11,7 % | +0,5 % |
| Kōnan | +38,9 % | −14,1 % | −7,7 % |
| Shibaura | +44,0 % | −6,8 % | +3,9 % |
* Anstiege und Abstände hat unser Unternehmen aus den Quadratmeterpreis-Medianen der obigen Tabelle berechnet (Beispiel: Anstieg in Kōnan = 175,0 ÷ 126,0 − 1).
In Takanawa blieben die Preise von 2023 auf 2024 nahezu unverändert (¥1.638.000 → ¥1.633.000). Im Jahr 2025, als THE LINKPILLAR 1 eröffnete, stiegen sie gegenüber dem Vorjahr um +16,6 % und damit etwas stärker als im gesamten Bezirk Minato (+13,7 %). Über zwei Jahre betrachtet erreichte Takanawa jedoch nicht den Anstieg des Bezirks, und der Vorsprung gegenüber dem Bezirksdurchschnitt von 2023 ist nahezu verschwunden.
Kōnan und Shibaura dagegen legten schneller zu als der Bezirk insgesamt: Kōnan verringerte den Abstand zum Bezirksdurchschnitt, Shibaura übertraf ihn 2025 sogar.
Für 2026 liegen nur vorläufige Werte für das 1. Quartal vor. Auch im gesamten Bezirk Minato sind es mit 432 Transaktionen weniger als in den einzelnen Quartalen des Jahres 2025 (557–567), und es werden nachträglich weitere Transaktionen erfasst. Shibauras ¥1.845.000 liegen zwar unter den ¥2.000.000 aus dem 2. bis 4. Quartal 2025, beruhen aber auf nur 38 Transaktionen in einem einzigen Quartal – eine Trendwende nach unten lässt sich daraus nicht ableiten.
Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), Immobilieninformationsbibliothek (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), „Immobilientransaktionspreisinformationen“ (不動産取引価格情報, MLIT), aufbereitet von INA&Associates Inc. Grundlage sind die bis September 2026 abrufbaren Daten. Das jeweils jüngste Quartal ist vorläufig, da Transaktionen nachträglich ergänzt werden. Für Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten wird keine Gewähr übernommen.
Was unterscheidet Takanawa, Kōnan und Shibaura? Ein Blick auf Transaktionspreise und Baualter
In den drei Stadtteilen werden unterschiedliche Arten von Objekten gehandelt. Allein am Anstieg des Quadratmeterpreises lässt sich daher nicht ablesen, welcher Stadtteil „besser“ ist. Die folgende Tabelle stellt die Transaktionen von 2025 bis zum 1. Quartal 2026 nach tatsächlichen Kaufpreisen und Baujahresgruppen gegenüber.
| Stadtteil | Transaktionen | Median des Kaufpreises | Mittlere 50 % der Preise | Median der Wohnfläche | Baujahr bis 1999 | Baujahr 2000–2015 | Baujahr ab 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bezirk Minato gesamt | 2.673 | ¥110 Mio. | ¥50 Mio. bis ¥200 Mio. | 55 m² | 831 | 1.352 | 482 |
| Takanawa | 206 | ¥100 Mio. | ¥48 Mio. bis ¥200 Mio. | 55 m² | 79 | 91 | 36 |
| Kōnan | 237 | ¥130 Mio. | ¥97 Mio. bis ¥160 Mio. | 75 m² | 4 | 231 | 2 |
| Shibaura | 308 | ¥100 Mio. | ¥50 Mio. bis ¥167,5 Mio. | 60 m² | 81 | 169 | 56 |
* Transaktionen mit unbekanntem Baujahr (Bezirk Minato gesamt: 8, Shibaura: 2) sind in den Baujahresspalten nicht enthalten. Die „mittleren 50 % der Preise“ reichen von dem Betrag bei 25 % bis zu dem Betrag bei 75 %, wenn man die Transaktionspreise aufsteigend sortiert.
In Kōnan entfallen 97,5 % der Transaktionen auf Objekte mit Baujahr 2000–2015. Der Median der Wohnfläche ist mit 75 m² der größte der vier Gebiete, und die mittleren 50 % der Preise liegen mit ¥97 Mio. bis ¥160 Mio. in einer engen Spanne.
In Takanawa machen Objekte mit Baujahr bis 1999 38,3 % aus – mehr als im gesamten Bezirk Minato (31,1 %). Die mittleren 50 % der Preise reichen von ¥48 Mio. bis ¥200 Mio.; die Preisunterschiede zwischen einzelnen Objekten sind hier groß.
In Shibaura entfallen 54,9 % auf Baujahre 2000–2015; die Altersstruktur ähnelt damit der des gesamten Bezirks Minato (50,6 %). Mit 270 Transaktionen im Jahr 2025 ist Shibaura der umsatzstärkste der drei Stadtteile.
Quelle: Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), Immobilieninformationsbibliothek (国土交通省 不動産情報ライブラリ, https://www.reinfolib.mlit.go.jp/), „Immobilientransaktionspreisinformationen“ (不動産取引価格情報, MLIT), aufbereitet von INA&Associates Inc. Grundlage sind die bis September 2026 abrufbaren Daten. Das jeweils jüngste Quartal ist vorläufig, da Transaktionen nachträglich ergänzt werden. Für Aktualität, Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Daten wird keine Gewähr übernommen.
INAs Einschätzung
Ab hier folgt unsere eigene Einschätzung auf Grundlage der oben dargestellten Fakten. Sie ist keine Zusage über künftige Preise.
Der Effekt der Stadtentwicklung zeigt sich nicht einfach „im Stadtteil des Projekts“
Wir gehen davon aus, dass der Anstieg von 2023 bis 2025 überwiegend auf die allgemeine Wertsteigerung im gesamten Bezirk Minato zurückgeht. Wenn der Bezirk insgesamt um +29,2 % zulegt, lässt sich der Effekt von TAKANAWA GATEWAY CITY allein nicht herausrechnen.
Als Grund dafür, dass der Bezirksdurchschnitt Takanawa eingeholt hat, vermuten wir den hohen Anteil älterer Gebäude. Der Median des Quadratmeterpreises fällt tendenziell umso niedriger aus, je mehr ältere Objekte gehandelt werden. Daraus zu schließen, „der Wohnwert in Takanawa ist gesunken“, wäre also voreilig. Anders als in vielen deutschen Innenstadtlagen, wo Altbauten oft gesucht sind, verlieren Wohngebäude in Japan mit zunehmendem Alter meist spürbar an Wert, sodass das Baualter die Durchschnittswerte stark prägt.
Den Anstieg in Kōnan und Shibaura sehen wir neben den Erwartungen an die Stadtentwicklung auch als Aufholbewegung zuvor günstigerer Stadtteile innerhalb eines insgesamt steigenden Bezirks. Kōnan lag 2023 noch 14,1 % unter dem Bezirksdurchschnitt; bis 2025 ist der Abstand auf 7,7 % geschrumpft.
Entscheidungskriterien nach Gebiet (kaufen, abwarten, verzichten)
| Stadtteil / Objekt | Unsere Einschätzung | Entscheidung | Vor dem Kauf zu prüfen |
|---|---|---|---|
| Kōnan (Wohnungen mit Baujahr 2000–2015) | Der Abstand zum Bezirksdurchschnitt ist geschrumpft; das Argument „kaufen, weil günstig“ hat an Gewicht verloren | Für langfristige Eigennutzung oder Vermögenssicherung prüfenswert; bei kurzfristiger Spekulation auf Wertsteigerung abwarten | Zeitpunkt der großen Instandhaltungsmaßnahme und Stand der Instandhaltungsrücklage, frühere Verkaufsabschlüsse im selben Gebäude |
| Shibaura | 2025 über dem Bezirksdurchschnitt. Die Zahlen für 2026 reichen für eine Beurteilung nicht aus | Abwarten (anhand der Transaktionen des gesamten Jahres 2026 prüfen) | Anzahl der Transaktionen und Quadratmeterpreise ab dem 2. Quartal 2026 |
| Takanawa | Auf Höhe des Bezirksdurchschnitts, aber mit breiter Altersspanne und großen Unterschieden zwischen Objekten | Objekt für Objekt auswählen (Entfernung zum Bahnhof, Baualter, Zustand der Verwaltung) | Ob die Baugenehmigung vor Juni 1981 nach dem alten Erdbebenstandard erteilt wurde; Lage im Verhältnis zu geplanten Stadtentwicklungsprojekten in der Umgebung |
| Alle drei Stadtteile | Objekte, deren Renditeberechnung sich ausschließlich auf hohe Mieten von ausländischen Mietern stützt | Verzicht erwägen | Tatsächlich erzielte Mieten im selben Gebäude und in derselben Größenklasse |
Nehmen wir als Beispiel eine rund 20 Jahre alte Wohnung mit 75 m² in Kōnan, die für etwa ¥130 Mio. angeboten wird. Dieser Preis entspricht genau dem Median in Kōnan seit 2025 – von einem Aufschlag wegen der Stadtentwicklung kann man also nicht sprechen. Andererseits erreichen Gebäude dieses Alters häufig den Zeitpunkt der großen Instandhaltungsmaßnahme. Ob die Instandhaltungsrücklage (修繕積立金, vergleichbar mit der Erhaltungsrücklage einer deutschen Wohnungseigentümergemeinschaft) ausreicht, wirkt sich nach unserer Einschätzung stärker auf den Nettoertrag aus als Nachrichten über die Stadtentwicklung.
Wer vermieten will, sollte das Angebot von 847 Mietwohnungen einkalkulieren
TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE bringt 847 hochwertige Mietwohnungen auf den Markt, die auch auf Expats ausgerichtet sind. Da die Einheiten von gut 43 m² bis über 580 m² reichen, stehen sie in direkter Konkurrenz, wenn größere Wohnungen in Kōnan oder Shibaura an ausländische Mieter vermietet werden sollen.
Wer etwa eine Wohnung mit gut 60 m² in Shibaura über Firmenmietverträge an ausländische Mieter vermieten möchte, sollte die Miete sicherheitshalber so ansetzen, dass sie dem Vergleich mit einer neuen, direkt an den Bahnhof angebundenen Residenz standhält. Wir empfehlen, die Miete konservativ anhand tatsächlich erzielter Mieten vergleichbarer Objekte anzusetzen und auch längere Leerstandszeiten einzuplanen. Wenn Sie für Takanawa, Kōnan oder Shibaura eine Mietbewertung oder eine Überprüfung Ihrer Ertragsrechnung erwägen, wenden Sie sich gern an INA&Associates Inc.
Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen
Die Quadratmeterpreise lagen 2025 in allen drei Stadtteilen deutlich über dem Niveau von 2023. Für Eigentümer, die einen Verkauf in Betracht ziehen, ist das aktuelle Niveau eine durchaus aussagekräftige Entscheidungsgrundlage.
Für 2026 liegen allerdings nur vorläufige Werte des 1. Quartals vor, und die Richtung ist noch nicht absehbar. Wir empfehlen, den Angebotspreis nicht am Median des gesamten Stadtteils, sondern an tatsächlichen Verkaufsabschlüssen im selben Gebäude und in derselben Größenklasse auszurichten.
Das Stadtentwicklungsprojekt Takanawa Gateway hebt die Wohnungspreise im Umfeld nicht pauschal an. Wer Stadtteil und Baualter vergleichbar macht und danach entscheidet, ob sich ein Objekt langfristig halten lässt, begrenzt das Risiko von Fehlentscheidungen am wirksamsten. Wenn Sie einzelne Objekte vergleichen möchten, sprechen Sie INA&Associates Inc. gern an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Sind die Wohnungspreise im Umfeld durch die Stadtentwicklung am Bahnhof Takanawa Gateway gestiegen?
A. Die Quadratmeterpreise gebrauchter Eigentumswohnungen im Umfeld sind von 2023 bis 2025 gestiegen, doch lässt sich das nicht allein der Stadtentwicklung zuschreiben. Im selben Zeitraum stieg der Median des Quadratmeterpreises im gesamten Bezirk Minato um +29,2 %, und Takanawa, wo das Projekt liegt, blieb mit +16,2 % darunter.
F2. Kann man Wohnungen in der TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE kaufen?
A. Nein. Es handelt sich um eine hochwertige Mietresidenz, deren Vermieter die JR-East-Gruppe ist. Sie hat insgesamt 847 Einheiten, 44 Obergeschosse und 2 Untergeschosse und wurde zum Grand Opening am 28. März 2026 eröffnet. Wer im Umfeld kaufen möchte, muss auf bestehende Eigentumswohnungen in Takanawa, Kōnan, Shibaura und ähnlichen Stadtteilen ausweichen.
F3. Sind die Wohnungspreise in Shibaura im Jahr 2026 gesunken?
A. Das lässt sich nicht feststellen. Der Median des Quadratmeterpreises in Shibaura lag im 1. Quartal 2026 bei ¥1.845.000, doch handelt es sich um einen vorläufigen Wert aus 38 Transaktionen, und weitere Transaktionen werden nachträglich erfasst. Den Trend sollte man erst beurteilen, wenn die Transaktionen des gesamten Jahres 2026 vorliegen.
F4. Geht die Stadtentwicklung rund um Takanawa Gateway weiter?
A. Ja. JR East will die Entwicklung gemeinsam mit dem Umbau des Nordausgangs des Bahnhofs Shinagawa und dem Baufeld am Bahnhof Shinagawa vorantreiben; Erhaltung und Öffnung des Takanawa-Damms sind für Frühjahr 2028 geplant. Für die Stadterneuerung im Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa wurde im Oktober 2022 die städtebauliche Planung beschlossen.
Quellen und Referenzen
- East Japan Railway Company, PR-Büro „TAKANAWA GATEWAY CITY“: „TAKANAWA GATEWAY CITY feiert heute Grand Opening! Der Großraum Shinagawa startet voll durch!“ (28. März 2026)
- East Japan Railway Company: „Frühjahr 2026: Eine hochwertige Mietresidenz entsteht in TAKANAWA GATEWAY CITY – TAKANAWA GATEWAY CITY RESIDENCE“ (1. Oktober 2025)
- Offizielle Website von TAKANAWA GATEWAY CITY: „Über Takanawa Gateway City“ (abgerufen im September 2026)
- Marriott International: „[JW Marriott Hotel Tokyo] Jubiläumsaktion zum ersten Jahrestag der Eröffnung“ (11. September 2026)
- Stadtregierung Tokio, Amt für Stadtentwicklung: „Gebiet nördlich des Bahnhofs Shinagawa (Durchführung durch Genossenschaft)“
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT): „Immobilieninformationsbibliothek“ (不動産情報ライブラリ)
