Im Februar 2025 erlebte der Markt für Gebrauchtwohnungen in der Metropolregion Tokio einen großen Wendepunkt. Während die Anzahl der abgeschlossenen Verträge mit +23,9% im Vergleich zum Vorjahresmonat stark anstieg und die monatliche Marke von 4.000 Abschlüssen zum ersten Mal seit etwa 4 Jahren überschritten wurde, verharrten die Preise auf historischen Höchstständen. Dieser Artikel analysiert aus mehreren Blickwinkeln die durch die Wende in der Zinspolitik verursachten Angebots- und Nachfrageschwankungen, die Temperaturdifferenzen zwischen verschiedenen Regionen sowie die Verflechtung mit dem Büromieten- und Neuerschließungsmarkt.
Warum stiegen die Abschlusszahlen im Februar 2025 stark an? Die Realität des durch Zinserhöhungen ausgelösten Aufschwungs
Zusammenfassend hat die Entscheidung der Bank of Japan zu einer weiteren Zinserhöhung das Verhalten von Verkäufern und Käufern gleichzeitig stimuliert und zu einem starken Anstieg der Abschlusszahlen geführt. Die direkte Auslösung war die Anhebung des Leitzinses Ende Januar 2025 (von 0,25% auf 0,5%).
Im Februar 2025 stiegen die Abschlusszahlen für Gebrauchtwohnungen in der Metropolregion Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba, Saitama) im Vergleich zum Vorjahresmonat um +23,9% stark an und erreichten zum ersten Mal seit etwa 4 Jahren das Niveau von über 4.000 monatlichen Abschlüssen. Dies ist das höchste Niveau seit März 2021 (4.228 Abschlüsse), dem Höchststand nach der Corona-Pandemie, und übertrifft auch die 3.810 Abschlüsse vom März des Vorjahres, die bisherige Spitze. Die Abschlusszahlen überstiegen 4 Monate in Folge den Vorjahreswert, was den Aufschwung des Markts deutlich macht.
Angesichts der als sicher geltenden Erhöhung der variablen Zinsen ab April haben Käufer frühzeitig gekauft, um einer künftigen Erhöhung der Kreditbelastung zu entgehen, und Verkäufer sind auf den Markt gekommen, um zu hohen Preisen und zu niedrigen Zinsen zu verkaufen. Dieser durch den Zinsfaktor ausgelöste Schub erstreckte sich nicht nur auf Gebrauchtwohnungen, sondern auch auf gebrauchte Einfamilienhäuser, deren Abschlusszahlen im Februar im Vergleich zum Vorjahr um +44,8% stark anstiegen.
Preislich gesehen stieg der Abschluss-m²-Preis in der gesamten Metropolregion um +4,8% gegenüber dem Vorjahresmonat und überstieg seit Mai 2020 58 Monate in Folge den Vorjahreswert. Der Durchschnittspreis für abgeschlossene Gebrauchtwohnungen in der gesamten Metropolregion (pro Einheit) stieg ebenfalls um +2,6% gegenüber dem Vorjahresmonat und übertraf 3 Monate in Folge den Vorjahreswert. Der Grund, warum der Preisanstieg geringer ist als der m²-Preisanstieg, liegt in der im Vorjahr um 2,1% gesunkenen durchschnittlichen Wohnungsgröße, was darauf hindeutet, dass sich mehr Käufer für kleinere Wohnungen im Rahmen ihres Budgets entschieden.
Der abgeschlossene m²-Preis der gesamten Metropolregion (ca. 81.900 Yen/m²) überstieg im Januar 2025 das Niveau der Blütezeit im November 1990 (ca. 80.100 Yen/m²), was eine lang anhaltende Preissteigerung zeigt. Auch im Februar blieb dieser Trend zu hohen Preisen bestehen, aber auf monatlicher Basis zeigte der abgeschlossene m²-Preis eine leichte Korrektur. Laut den Daten des REINS (East Japan Real Estate Information Network) für 18 Gebiete verzeichneten im Februar 14 von 18 Gebieten einen monatlichen Rückgang des abgeschlossenen m²-Preises, was bedeutet, dass in vielen Gebieten der monatliche Anstieg, der in den letzten rund sechs Monaten andauerte, eine kurze Pause einlegte.
Warum hält der Mangel an Gebrauchtwohnungen an? Strukturelle Probleme auf der Angebotsseite
Zusammenfassend hält die langfristige Zurückhaltung der Eigentümer beim Verkauf an, und die Anzahl neuer Registrierungen ging 11 Monate in Folge unter den Vorjahreswert zurück. Auch die Lagerbestände gingen 9 Monate in Folge unter den Vorjahreswert zurück, was bedeutet, dass Angebot und Nachfrage weiterhin angespannt sind.
Während die Nachfrage wächst, stagnieren die Indikatoren auf der Angebotsseite weiterhin. Die Anzahl der neuen Registrierungen (neu auf dem Markt gelistete Verkaufsobjekte) ging gegenüber dem Vorjahresmonat über Monate hinweg zurück und betrug im Januar 2025 11 aufeinanderfolgende Monate mit Minus (Minus 6,5%). Der Hintergrund war, dass in jüngster Zeit die Preissteigerung zu einer anhaltenden Zurückhaltung beim Verkauf geführt hat. Viele Eigentümer verschoben Verkäufe, weil die „teuren Ersatzkaufoptionen" oder die „Zurückhaltung beim Aufgeben günstiger Wohnungsdarlehen" weiterhin zu wenigen neuen Verkaufsangeboten führten.
Infolgedessen ging auch die Anzahl der Lagerbestände (Gesamtzahl der auf dem Markt angebotenen Gebrauchtwohnungen) weiterhin zurück und lag im Januar 9 aufeinanderfolgende Monate mit Minus (Minus 4,2%) unter dem Vorjahreswert. Für Käufer setzt sich die Situation mit begrenzten Optionen fort, was auch ein Faktor ist, der die Preise stützt.
Im Februar haben jedoch einige Verkäufer vor dem Zinsanstieg verkauft, so dass sich der Rückgang der neuen Registrierungen möglicherweise etwas verringert hat. Der grundlegende Angebotsmangel wird sich jedoch nicht sofort lösen. Solange der Lagerbestand des gesamten Marktes gering bleibt, wird die Situation anhalten, dass „die Objekte bei Verfügbarkeit sofort verkauft werden", was auch die Bedeutung eines reibungslosen Mietverwaltungssystems erhöht.
Welche Unterschiede in den Marktbedingungen für Gebrauchtwohnungen entstehen zwischen Innenstadt und Vororten?
Zusammenfassend stagnieren die Abschlusszahlen in den 3 innerstädtischen Bezirken (Chiyoda, Chuo, Minato) aufgrund des starken Preisanstiegs bei einem eingeschränkten Käuferkreis, während die Transaktionsvolumen in Vorortgebieten stark zunahmen.
Betrachtet man die Marktbedingungen für Gebrauchtwohnungen nach Region, zeigen sich innerhalb der Metropolregion Temperaturdifferenzen nach Gebieten. Der Durchschnittspreis in den 23 Bezirken von Tokio (ca. 62,9 Mio. Yen) ist fast dreimal so hoch wie der Durchschnittspreis in der Chiba-Präfektur (andere Gebiete) (ca. 20,61 Mio. Yen), was einen großen Preisunterschied zwischen Innenstadt und Vororten zeigt.
Während die Preise im innerstädtischen Tokio weiter steigen, wird darauf hingewiesen, dass es insbesondere in den 3 innerstädtischen Bezirken mit einer Konzentration hochpreisiger Objekte zu einem anhaltenden Rückgang gegenüber dem Vorjahr kommt. Da die Objektpreise im innerstädtischen Kernbereich so stark gestiegen sind, ist der Käuferkreis auf Wohlhabende und einige Investoren beschränkt, und das Wachstum der Transaktionszahlen stagniert. Die Durchschnittspreise in den 23 Bezirken Tokio stiegen in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 monatlich um mehr als 2% und sind im Februar 2025 allein in den letzten sechs Monaten um mehr als 15% gestiegen.
Ausländische Investitionen vor dem Hintergrund der Yen-Schwächung sind auch in innerstädtischen Gebieten auffällig. In den letzten 5 Jahren ist der chinesische Yuan gegenüber dem Yen um etwa 35% und der Singapur-Dollar um etwa 30% gestiegen, was Tokioter Immobilien für Ausländer günstiger erscheinen lässt.
In der Saitama-Präfektur sind die Transaktionszahlen, insbesondere in Saitama-shi, lebhaft, und die Nachfrageerholung in Vorort-Schlafstädten ist deutlich. Auch in der Chiba-Präfektur liegen die Abschlusszahlen seit November 2023 16 Monate in Folge über dem Vorjahr und bleiben stark. Die städtischen Gebiete Kanagawas wie Yokohama und Kawasaki verzeichneten beim abgeschlossenen m²-Preis gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg von mehreren Prozent und waren sowohl in Bezug auf Transaktionszahlen als auch Preise stabil. Insgesamt zeigt sich im Februar eine Konstellation, in der „Innenstadtbereiche hohe Preise halten, aber Transaktionen stagnieren, während Vorortgebiete lebhaften Handel haben, aber Preise sich seitwärts oder teilweise rückläufig bewegen".
Wie beeinflusst die Bürosituation und Neuentwicklung den Markt für Gebrauchtwohnungen?
Zusammenfassend folgen große Büroangebote und der Abbruch von Neuerschließungsplänen in Tokio nacheinander, und strukturelle Veränderungen auf dem gesamten Immobilienmarkt können sich auch auf den Wohnungsmarkt auswirken.
Der Leerstand in großen Gebäuden in den 5 innerstädtischen Bezirken von Tokio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Shibuya) stieg im Februar 2025 auf 3,58%, +0,22 Prozentpunkte gegenüber dem Vormonat. Mittelfristig wird erwartet, dass die Leerstandsquote aufgrund des großen Angebots in und um 2025 auf über 6% im Hochbereich steigen könnte.
Bei den städtischen Neuerschließungstrends zeigen sich auch Zeichen des Wandels. Der Neuerschließungsplan für Nakano Sunplaza wurde im März 2025 aufgrund steigender Projektkosten (etwa doppelt so hoch wie ursprünglich geplant) faktisch auf Eis gelegt. Auch der Umbauplan des TOC-Gebäudes in Gotanda wurde aufgrund steigender Baukosten gestoppt.
Das Aufeinanderfolgen von gestoppten Neuerschließungen spielt jedoch auch die Rolle einer Angebotsanpassung. Die Konvertierung überschüssiger Büroflächen in Wohnungen oder andere Nutzungen könnte sich in Zukunft ernsthaft entwickeln. Als Schlüsselwort für die künftige Ausrichtung der Stadtumgestaltung und der Büroversorgungsnachfrage zeichnet sich der Wandel „von neubauorientierten zu bestandsorientierter Nutzung" ab.
Welche Punkte sollten Investitions- und Kaufinteressenten jetzt beachten?
Zusammenfassend ist die Einschätzung des Gebietscharakters und des angemessenen Preises mit der Aufnahme der neuen Variablen Zinsanstieg in die Überlegungen wichtiger denn je geworden.
Der Markt für Gebrauchtwohnungen in der Metropolregion Tokio im Februar 2025 bewegte sich aufgrund der Veränderung in der Zinspolitik stark. Regional betrachtet stagniert das Transaktionswachstum in Innenstadtbereichen, während es in Vorortgebieten von lebhafter Nachfrage gestützt wird. Für diejenigen, die stabile Vermögenswerte bevorzugen, bleiben Objekte in der Innenstadt, nahe Bahnhöfen und von hoher Qualität stark, aber für diejenigen, die Renditepotenzial und Wertsteigerungen anstreben, können Vorortgebiete mit zukünftigem Wachstum in Betracht gezogen werden.
Wenn die Hypothekenzinsen steigen, werden die Budgets der Käufer belastet, aber es entstehen auch Situationen, in denen mehr Verhandlungsspielraum entsteht. Für Kaufinteressenten ist es wichtig, ein Auge für die Beurteilung angemessener Preise zu entwickeln, während sie die lokalen Marktpreise und künftige Zinsentwicklungen im Auge behalten. Der Immobilienmarkt in der Metropolregion Tokio ist langfristig gesehen weiterhin ein Markt mit hohem Potenzial.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie stark stiegen die Abschlusszahlen für Gebrauchtwohnungen in der Metropolregion Tokio im Februar 2025 an?
Sie stiegen im Vergleich zum Vorjahresmonat um +23,9% stark an und überschritten zum ersten Mal seit etwa 4 Jahren die monatliche Marke von 4.000 Abschlüssen. Hauptursache war die durch die Entscheidung der Bank of Japan zu einer weiteren Zinserhöhung ausgelöste Nachfrage nach frühzeitigen Käufen.
Wie schneiden die Preise für Gebrauchtwohnungen im Vergleich zur Blütezeit ab?
Im Januar 2025 überstieg der abgeschlossene m²-Preis der gesamten Metropolregion (ca. 81.900 Yen/m²) das Niveau der Blütezeit im November 1990 (ca. 80.100 Yen/m²). Im Februar blieb das Niveau dieser hohen Preise bestehen.
Wie werden die Preise für Gebrauchtwohnungen in Zukunft sein?
Solange der Angebotsmangel anhält, ist ein starker Preisrückgang kaum denkbar, obwohl die Budgets der Käufer durch steigende Zinsen eingeschränkt werden. In Vorortgebieten schreitet die Preiskorrektur voran, und es wird eine Polarisierung erwartet, bei der innerstädtische Gebiete hohe Preise halten.
Was sollte beim Kauf von Gebrauchtwohnungen beachtet werden?
Eine Finanzplanung, die künftige Zinserhöhungen einbezieht, ist wichtig. Außerdem empfehlen wir, den wesentlichen Wert der Immobilie wie die Zukunftsperspektiven des Standorts, den Verwaltungszustand und den Status des Instandhaltungsrücklagenfonds zu berücksichtigen und nach ausreichender Untersuchung der lokalen Marktpreise zu entscheiden.
