En febrero de 2025, el mercado de apartamentos de segunda mano en el área metropolitana de Tokio vivió un punto de inflexión decisivo. El número de contratos firmados se disparó un +23,9% interanual, superando las 4.000 operaciones mensuales por primera vez en aproximadamente cuatro años, mientras los precios se mantienen en máximos históricos. En este artículo analizamos desde múltiples ángulos las variaciones de oferta y demanda provocadas por el cambio en la política de tipos de interés, las diferencias de temperatura entre regiones, así como la correlación con el mercado de oficinas y los proyectos de reurbanización.
¿Por qué se dispararon las operaciones en febrero de 2025? La realidad del auge impulsado por la subida de tipos
En conclusión, la decisión del Banco de Japón de subir los tipos de interés de forma adicional impulsó la acción tanto de vendedores como de compradores, provocando un aumento brusco en el número de contratos firmados. La subida del tipo de política monetaria a finales de enero de 2025 (del 0,25% al 0,5%) fue el detonante directo.
En febrero de 2025, el número de contratos firmados de apartamentos de segunda mano en el área metropolitana de Tokio (Tokio, Kanagawa, Chiba y Saitama) se disparó un +23,9% interanual, alcanzando un nivel superior a las 4.000 operaciones mensuales por primera vez en aproximadamente cuatro años. Es el nivel más alto desde marzo de 2021 (4.228 operaciones), el punto álgido del período pospandemia, y supera también el anterior máximo de marzo del año pasado con 3.810 operaciones. El número de contratos firmados lleva cuatro meses consecutivos superando al año anterior, lo que refleja claramente la ebullición del mercado.
Ante la inminente subida de los tipos variables a partir de abril, los compradores se apresuraron a adquirir vivienda para evitar el aumento futuro de la carga hipotecaria, mientras que los vendedores también acudieron al mercado con la intención de vender a buen precio y con tipos todavía bajos. Esta avalancha motivada por los tipos de interés no se limitó a los apartamentos de segunda mano, sino que también afectó a las viviendas unifamiliares usadas, cuyas operaciones aumentaron un +44,8% interanual en febrero.
En cuanto a los precios, el precio por metro cuadrado de los contratos firmados registró una subida del +4,8% interanual en el promedio del área metropolitana, superando al año anterior durante 58 meses consecutivos desde mayo de 2020. El precio medio de los apartamentos de segunda mano en toda el área metropolitana (por unidad) también subió un +2,6% interanual, superando al año anterior por tercer mes consecutivo. El hecho de que el aumento del precio medio sea menor que el del precio por metro cuadrado se debe a que la superficie media se redujo un 2,1% respecto al año anterior, lo que sugiere que cada vez más compradores optan por unidades más pequeñas para ajustarse a su presupuesto.
A enero de 2025, el precio por metro cuadrado de los contratos firmados en toda el área metropolitana (aproximadamente 819.000 yenes/m²) ya superaba el nivel de noviembre de 1990, en plena burbuja inmobiliaria (aproximadamente 801.000 yenes/m²), poniendo de manifiesto la prolongada escalada de precios. En febrero se mantuvo esta tendencia alcista, aunque el precio por metro cuadrado experimentó una ligera corrección respecto al mes anterior. Según los datos de 18 zonas del Este de Japón REINS, en 14 de las 18 zonas el precio por metro cuadrado fue inferior al del mes anterior en febrero, lo que indica que la subida mensual sostenida durante aproximadamente los últimos seis meses hizo una pausa en muchas áreas.
¿Por qué persiste la escasez de oferta de apartamentos de segunda mano? Problemas estructurales del lado de la oferta
En conclusión, la retención de ventas por parte de los propietarios se ha prolongado, y el número de nuevas inscripciones lleva 11 meses consecutivos por debajo del año anterior. El número de unidades en stock también lleva 9 meses consecutivos por debajo del año anterior, manteniéndose una situación de oferta y demanda muy ajustada.
Mientras la demanda se expande, los indicadores del lado de la oferta siguen sin despegar. El número de nuevas inscripciones (propiedades recién puestas a la venta en el mercado) continúa disminuyendo interanualmente, y a enero de 2025 llevaba 11 meses consecutivos en negativo (un -6,5%). Esto se debe a que, en el contexto de la fuerte subida de precios de los últimos años, muchos propietarios han optado por no vender. Numerosos propietarios han ido postergando la venta por razones como "el destino de compra tras vender resulta demasiado caro" o "no quiero renunciar a mi hipoteca actual con tipos bajos", lo que ha mermado la oferta de nuevas propiedades.
Como resultado, el número de unidades en stock (total de apartamentos de segunda mano disponibles en el mercado) también continúa disminuyendo, y a enero llevaba 9 meses consecutivos por debajo del año anterior (un -4,2%). Los compradores siguen enfrentándose a opciones limitadas, y esta restricción de la oferta también actúa como factor de sostenimiento de los precios.
No obstante, es posible que en febrero algunos vendedores se hayan animado a vender antes de la subida de tipos, reduciendo ligeramente la caída en las nuevas inscripciones. Sin embargo, la escasez estructural de oferta no se resolverá de inmediato. Mientras el nivel de inventario del mercado siga siendo bajo, se mantendrá la situación de "las propiedades se venden en cuanto salen", lo que también aumenta la importancia de una gestión de alquileres sin complicaciones.
¿Qué diferencias existen en el mercado de apartamentos de segunda mano entre el centro y la periferia?
En conclusión, en los tres distritos céntricos (Chiyoda, Chuo y Minato) la subida de precios limita el perfil de compradores y frena el crecimiento de las operaciones, mientras que en las zonas periféricas el número de transacciones ha aumentado considerablemente.
Si analizamos el mercado de apartamentos de segunda mano por regiones, se aprecian diferencias de temperatura incluso dentro del área metropolitana de Tokio. El precio medio en los 23 barrios de Tokio (aproximadamente 62,9 millones de yenes) triplica el precio medio de la prefectura de Chiba (otras zonas, aproximadamente 20,61 millones de yenes), lo que evidencia una gran brecha de precios entre el centro y la periferia.
En el centro de Tokio los precios siguen subiendo, pero se señala que en los tres distritos más céntricos, donde se concentran las propiedades de mayor valor, el número de operaciones lleva varios meses por debajo del año anterior. El precio de las propiedades en el núcleo central ha subido tanto que el perfil de compradores se ha reducido a grandes fortunas y algunos inversores, y el crecimiento del número de transacciones empieza a tocar techo. El precio medio en los 23 barrios de Tokio ha venido subiendo a un ritmo de más del 2% mensual desde la segunda mitad de 2024, y a febrero de 2025 ha aumentado más de un 15% solo en los últimos seis meses.
Las compras de inversores extranjeros impulsadas por la debilidad del yen también son destacadas en el centro de Tokio. En los últimos cinco años, el yuan chino se ha apreciado aproximadamente un 35% y el dólar de Singapur un 30% frente al yen, lo que ha aumentado el atractivo de los inmuebles de Tokio para los extranjeros por su relativa asequibilidad. También es necesario prestar atención al impacto de los inversores extranjeros en el mercado inmobiliario de Tokio.
Por otro lado, en la prefectura de Saitama, centrada en la ciudad de Saitama, el número de transacciones es elevado, y la recuperación de la demanda en los municipios dormitorio periféricos es clara. En Chiba, el número de contratos firmados lleva 16 meses consecutivos superando al año anterior desde noviembre de 2023, manteniéndose en buena forma. En las zonas urbanas de Kanagawa, como Yokohama y Kawasaki, el precio por metro cuadrado sigue subiendo varios puntos porcentuales interanuales, y tanto el volumen de transacciones como los precios se mantienen sólidos. En general, el panorama que se dibuja en febrero es: "en el centro, los precios se mantienen altos pero las transacciones no crecen; en la periferia, las transacciones son activas pero los precios se estabilizan o bajan ligeramente en algunas zonas".
¿Cómo influyen el mercado de oficinas y la reurbanización en el mercado de apartamentos de segunda mano?
En conclusión, la gran oferta de oficinas en el centro de Tokio y la sucesión de cancelaciones de proyectos de reurbanización pueden repercutir en el mercado residencial a través de cambios estructurales en el conjunto del mercado inmobiliario.
A febrero de 2025, la tasa de desocupación de grandes edificios en los cinco distritos céntricos de Tokio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku y Shibuya) era del 3,58%, subiendo 0,22 puntos porcentuales respecto al mes anterior. A medio y largo plazo, se señala la posibilidad de que la tasa de desocupación suba hasta el rango del 6% a finales de la década de 2020 debido a la gran oferta prevista en torno a 2025.
También se observan señales de cambio en la dinámica de reurbanización urbana. El proyecto de reurbanización del Nakano Sun Plaza fue prácticamente cancelado en marzo de 2025 debido al encarecimiento de los costes de construcción (aproximadamente el doble del presupuesto inicial). El proyecto de reconstrucción del edificio TOC en Gotanda también se ha paralizado por el alza en los costes de construcción.
No obstante, la sucesión de cancelaciones de reurbanizaciones también puede cumplir una función de ajuste de la oferta. Es posible que en el futuro se intensifique la tendencia a convertir el exceso de oficinas en uso residencial u otros usos. Como orientación futura para la reconfiguración urbana y el equilibrio entre oferta y demanda de edificios, el desplazamiento "de la preferencia por obra nueva al aprovechamiento del stock existente" parece ser la clave. También está atrayendo atención el futuro del mantenimiento de edificios con inteligencia artificial e IoT.
¿Cuáles son los puntos clave que deben tener en cuenta los inversores y compradores potenciales ahora?
En conclusión, con la incorporación de la nueva variable de la subida de tipos, es más importante que nunca identificar correctamente las características de cada zona y el precio adecuado.
El mercado de apartamentos de segunda mano en el área metropolitana de Tokio en febrero de 2025 se movió considerablemente a raíz del cambio en la política de tipos de interés. Por regiones, mientras en el centro se aprecia un estancamiento en el volumen de transacciones, en la periferia una demanda sólida sirve de sustento. Si se prioriza la estabilidad del valor del activo, las propiedades céntricas, bien comunicadas y de alta calidad siguen siendo las más sólidas; pero si se busca potencial de revalorización o rentabilidad, también puede ser una opción fijarse en zonas periféricas con perspectivas de crecimiento.
Si los tipos hipotecarios suben, el presupuesto de los compradores se verá presionado, pero eso también generará más margen para la negociación de precios. A los compradores potenciales les conviene estar atentos a los precios del entorno y a la evolución futura de los tipos de interés, y desarrollar la capacidad de determinar si el precio es el adecuado. El mercado inmobiliario del área metropolitana de Tokio sigue siendo, a largo plazo, un mercado con un alto potencial.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Cuánto aumentó el número de contratos firmados de apartamentos de segunda mano en el área metropolitana en febrero de 2025?
Se produjo un aumento del +23,9% interanual, alcanzando un nivel superior a las 4.000 operaciones mensuales por primera vez en aproximadamente cuatro años. La demanda de última hora generada por la decisión del Banco de Japón de subir los tipos fue el principal factor.
¿Cómo se comparan los precios de los apartamentos de segunda mano con los de la época de la burbuja?
A enero de 2025, el precio por metro cuadrado de los contratos firmados en toda el área metropolitana (aproximadamente 819.000 yenes/m²) superó el nivel del pico de la burbuja en noviembre de 1990 (aproximadamente 801.000 yenes/m²). En febrero se mantiene este nivel de precios elevados.
¿Cómo evolucionarán los precios de los apartamentos de segunda mano en el futuro?
Si la subida de tipos se consolida, el presupuesto de los compradores se verá restringido, pero mientras persista la escasez de inventario es difícil imaginar una caída brusca de precios. Se prevé una polarización: mantenimiento de precios altos en el centro y ajuste gradual en la periferia.
¿Qué aspectos hay que tener en cuenta al comprar un apartamento de segunda mano?
Es fundamental contar con un plan financiero que contemple futuras subidas de tipos. Asimismo, se recomienda dar prioridad al valor intrínseco del inmueble —ubicación futura, estado de gestión, solidez del fondo de reserva para reparaciones— e investigar a fondo los precios de la zona antes de tomar una decisión.
