当您在投资房地产时听说一处房产已达到其使用寿命时，您可能会认为这是一座无法再使用的建筑物。然而，法定使用年限是用于计算税收折旧的年数，而不是建筑物本身的实际使用寿命。
另一方面，超过法定使用年限的房产会极大地影响折旧、税收负担、银行融资、维修以及出售时的买家数量。尽管现金购买似乎很有吸引力，但融资期限可能很短，维修成本可能很高，而且退出选择可能很窄。
在本文中，我们将向投资者和业主解释当房产达到其使用寿命时会发生什么。
使用寿命具有三个含义
使用寿命一词根据具体情况有不同的含义。
| 类型 | 意义 | 使用情况 |
|---|---|---|
| 法定使用寿命 | 用于税收折旧的年数 | 最终纳税申报表、会计、税务 |
| 物理使用寿命 | 建筑物可以实际使用的期限 | 维修和建筑诊断 |
| 经济生活 | 作为收入财产产生价值的时期 | 投资决策、销售、融资 |
关于应计折旧资产，国税厅解释说，建筑物等资产是指随着时间的推移而价值减少的资产，与使用期限相对应的法定使用年限是在财政部条例的附录中规定的。
换句话说，建筑物已经过了法定使用寿命并不意味着它不能立即使用。在实践中，我们会关注建筑状况、维修历史、租赁需求和贷款评估。
按结构划分的法定使用寿命
住宅建筑的典型法定使用寿命因其结构而异。
| 结构 | 住宅建筑的法定使用寿命 |
|---|---|
| 木质/合成树脂结构 | 22 年 |
| 木框架砂浆施工 | 20年 |
| 钢筋混凝土建筑/钢筋混凝土建筑 | 47 年 |
| 砖/石/砌块建筑 | 38 年 |
| 金属结构 | 取决于框架材料的厚度 |
房地产投资中常见的木制公寓的使用寿命为22年，RC公寓的使用寿命为47年。这种差异会影响折旧金额、贷款期限和退出价格。
使用寿命过后折旧会怎样？
如果建筑物从新建时起就按照法定使用年限计提折旧，则在使用年限结束时基本上可以不再计提折旧。折旧是一项不涉及现金支出的费用，因此当它被消除时，您的应税收入会增加，您的税负可能会变重。
| 状态 | 税务影响 |
|---|---|
| 折旧期间 | 每年都会支出一部分建筑物购置成本 |
| 折旧结束后 | 折旧费用减少，更容易增加应税收入 |
| 大规模维修 | 根据维修成本或资本支出的不同，处理方式也有所不同 |
| 发售时 | 购置成本和累计折旧影响资本收益 |
这里需要注意的是，更多的折旧并不一定意味着更好的价值。即使您持有房产时税负下降，但出售房产时折旧后的账面价值可能会降低，而您的资本收益可能会增加。
使用过的财产的使用寿命和简化方法
取得废旧资产时，原则上按照取得后可使用的期间预计其使用寿命。然而，当估计困难时，可以接受简化的方法。
国税厅的使用寿命审查问答解释说，当难以估计二手资产的使用寿命时，可以根据已经过去的年数使用简化方法。
一个典型的想法如下。
| 情况 | 简化法的概念 |
|---|---|
| 整个法定使用寿命已过 | 法定使用寿命 x 20% |
| 部分过去 | 法定使用寿命-已过年数+已过年数x 20% |
| 不到2年的计算结果 | 2 年 |
例如，法定使用年限为22年的木结构公寓楼，如果已经过了使用年限，则22年×20%=4.4年，四舍五入为4年。
对融资的影响
对于银行贷款，有时会以法定使用年限和剩余使用年限作为贷款期限的指导方针。对于远远超过其使用年限的房产，建筑物的评估将被视为较低，导致贷款期限更短，贷款增长速度更慢。
| 影响 | 内容 |
|---|---|
| 贷款期限 | 根据剩余使用寿命可能会缩短 |
| 附带评估 | 建筑评估变低，土地评估更重要 |
| 自有资金 | 需要很多东西 |
| 还款金额 | 期限越短，每月还款越重 |
| 退出 | 买家也可能会发现融资困难 |
具有较高土地价值的区域或具有良好维修历史的房产可能会得到更好的评估。然而，值得注意的是，能够为超过使用寿命的房产获得融资的买家数量可能有限。
对现金流的影响
超过使用寿命的房产的购买价格可能会显得较低。然而，现金流并不仅仅由价格决定。
检查要点如下。
1、折旧结束后的税负 2、维修费用增加 3. 空置率/租金下降 4、贷款期限缩短带来的还款负担 5. 火灾保险/地震保险的条件 6. 出售时的买家人口统计
即使表面收益率很高，如果维修和还款重叠，剩余余额也会很少。特别是较老的木结构建筑，购买前应检查屋顶、外墙、给排水管道、白蚁、地基、电力容量等。
对销售/退出策略的影响
即使已经达到使用寿命的房产也可以出售。然而，购买者的属性会发生变化。重点可能不是使用常规贷款的买家，而是现金投资者、重视土地价值的投资者、修复业务以及计划重建房产的买家。
| 退出 | 适合房产 |
|---|---|
| 作为收入财产出售 | 有租赁需求且有良好的维修历史 |
| 以土地价值出售 | 土地价值强于建筑价值 |
| 卖给回收商 | 有装修空间，位置好 |
| 以重建为前提出售 | 容积率好、出入口好、权利好 |
| 长期拥有 | 稳定的维修计划和租赁需求 |
如果您购买旧房产而不考虑退出计划，那么在价格谈判时您将处于不利地位，因为当您出售房产时，潜在买家的数量有限。在购买之前，重要的是要考虑下一个会购买的人。
投资决策清单
当考虑超过其使用寿命的财产时，请务必检查以下项目。
| 项目 | 查看详情 |
|---|---|
| 楼宇诊断 | 漏水、倾斜、白蚁、管道 |
| 维修历史 | 屋顶、外墙、给排水、公共区域 |
| 租赁需求 | 周边租金、空置率、租户属性 |
| 贷款条件 | 借款期限、利率、自有资金 |
| 税务 | 折旧期、销售时的税收 |
| 保险 | 火灾/地震保险的可用性 |
| 退出 | 土地价值、转售目的地、重建空间 |
不能只看高收益就买，还得把修复、融资、税收、退出都考虑进去。
我也想读书
INA&Associates 的理念
如果正确处理，报废房产可以成为投资机会。然而，如果您购买时只考虑税收优惠，您可能会在维修、融资和退出方面遇到麻烦。
我们关注的是建筑状况、管理历史、租户需求、财务规划和销售潜力，而不是建筑本身的年龄。是可以长期持有的房产、可以再生的房产，还是像土地一样保值的房产？只有看了这一点，你才能对老房产做出判断。
＃＃ 常问问题
问：我可以使用已超过法定使用寿命的建筑物吗？
你可以使用它。出于税收目的，法定使用寿命是若干年，与建筑物的实际使用寿命不同。判断将基于建筑状况和维修历史。
问：超过使用寿命的房产是否可以节税？
短期内可能会贬值。然而，在做出决定时，有必要考虑销售时的资本收益、维修成本和融资条件。
问：我可以获得银行贷款吗？
可能很难收到。它根据土地评估、盈利能力、租户属性和金融机构政策而变化。购买前请检查融资条款。
问：旧房产很难卖吗？
买家基础可能有限。如果有租赁需求、土地价值、活化空间和维修历史，出售的可能性就会增加。
参考/引文
