عندما تسمع عن عقار وصل إلى نهاية عمره الإنتاجي عند الاستثمار في العقارات، قد تعتقد أنه مبنى لم يعد من الممكن استخدامه. ومع ذلك، فإن العمر الإنتاجي القانوني هو عدد السنوات المستخدمة لحساب الاستهلاك للأغراض الضريبية، وليس العمر الفعلي للمبنى نفسه.
ومن ناحية أخرى، فإن العقارات التي تجاوزت عمرها الإنتاجي القانوني تؤثر بشكل كبير على الاستهلاك، والعبء الضريبي، والتمويل المصرفي، والإصلاحات، وعدد المشترين عند البيع. على الرغم من أن الشراء النقدي قد يبدو جذابا، إلا أن فترة التمويل قد تكون قصيرة، وقد تكون تكاليف الإصلاح مرتفعة، وقد تكون خيارات الخروج ضيقة.
في هذه المقالة، سنشرح للمستثمرين والمالكين ما يحدث عندما يصل العقار إلى نهاية عمره الإنتاجي.
الحياة المفيدة لها ثلاثة معانٍ
مصطلح الحياة المفيدة له معانٍ مختلفة اعتمادًا على الموقف.
| اكتب | معنى | الحالة حيث يتم استخدامه |
|---|---|---|
| العمر الإنتاجي القانوني | عدد السنوات المستخدمة في الإهلاك الضريبي | الإقرار الضريبي النهائي، المحاسبة، الضرائب |
| مدة الخدمة المادية | الفترة التي يمكن خلالها استخدام المبنى فعليًا | إصلاحات وتشخيص المباني |
| الحياة الاقتصادية | الفترة التي تنتج القيمة كخاصية دخل | قرارات الاستثمار، المبيعات، التمويل |
وفيما يتعلق بالأصول القابلة للاستهلاك، توضح مصلحة الضرائب الوطنية أن المباني والأصول الأخرى هي أصول تنخفض قيمتها مع مرور الوقت، وأن العمر الإنتاجي القانوني، الذي يتوافق مع الفترة الصالحة للاستخدام، منصوص عليه في ملحق أمر وزارة المالية.
وبعبارة أخرى، فإن مجرد تجاوز المبنى عمره الافتراضي القانوني لا يعني أنه لا يمكن استخدامه على الفور. ومن الناحية العملية، فإننا ننظر إلى حالة المبنى وتاريخ الإصلاح والطلب على الإيجار وتقييم القروض.
مدة الخدمة القانونية حسب الهيكل
تختلف مدة الخدمة القانونية النموذجية للمبنى السكني حسب هيكله.
| الهيكل | مدة الخدمة القانونية للمباني السكنية |
|---|---|
| هيكل خشبي/راتنج صناعي | 22 سنة |
| بناء ملاط الإطار الخشبي | 20 سنة |
| بناء خرسانة مسلحة / بناء خرسانة مسلحة | 47 سنة |
| بناء الطوب / الحجر / البلوك | 38 سنة |
| إنشاءات معدنية | يختلف حسب سمك مادة الإطار |
يبلغ عمر الشقق الخشبية، التي تُستخدم عادةً في الاستثمارات العقارية، 22 عامًا، ويبلغ عمر الوحدات السكنية في RC 47 عامًا. ويؤثر هذا الاختلاف على مبلغ الإهلاك ومدة القرض وسعر الخروج.
ماذا يحدث للإهلاك بعد انتهاء العمر الإنتاجي؟
إذا تم استهلاك المبنى وفقًا لعمره الإنتاجي القانوني من وقت البناء الجديد، فلن يعد من الممكن تسجيل الاستهلاك في نهاية عمره الإنتاجي. الاستهلاك هو نفقات لا تنطوي على نفقات نقدية، لذلك عندما يتم التخلص منها، يزيد دخلك الخاضع للضريبة وقد يصبح العبء الضريبي أثقل.
| الحالة | الآثار الضريبية |
|---|---|
| أثناء الاستهلاك | يتم إنفاق جزء من تكلفة اقتناء المبنى كل عام |
| بعد انتهاء الإهلاك | تنخفض مصاريف الاستهلاك مما يسهل زيادة الدخل الخاضع للضريبة |
| إصلاحات واسعة النطاق | ويختلف العلاج حسب ما إذا كانت تكلفة الإصلاح أو النفقات الرأسمالية |
| في وقت البيع | تكاليف الاستحواذ والإهلاك المتراكم تؤثر على أرباح رأس المال |
ومن المهم أن نلاحظ هنا أن المزيد من الاستهلاك لا يعني بالضرورة قيمة أفضل. حتى لو انخفض العبء الضريبي عليك أثناء احتفاظك بالعقار، فقد تكون القيمة الدفترية بعد الاستهلاك أقل عند بيعه، وقد تزيد مكاسب رأس المال الخاص بك.
العمر الإنتاجي للعقار المستعمل وطريقة مبسطة
عند الحصول على الأصول المستعملة، من حيث المبدأ، ينبغي تقدير العمر الإنتاجي على أساس الفترة التي يمكن خلالها استخدامها بعد الاقتناء. ومع ذلك، عندما يكون التقدير صعباً، يتم قبول الطريقة المبسطة.
توضح الأسئلة والأجوبة الخاصة بمراجعة العمر الإنتاجي لوكالة الضرائب الوطنية أنه عندما يكون من الصعب تقدير العمر الإنتاجي للأصول المستخدمة، يمكن استخدام طريقة مبسطة اعتمادًا على عدد السنوات التي مرت.
الفكرة النموذجية هي كما يلي.
| الوضع | مفهوم الطريقة المبسطة |
|---|---|
| لقد انقضى العمر الإنتاجي القانوني بأكمله | العمر الإنتاجي القانوني × 20% |
| انقضت جزئيا | العمر الإنتاجي القانوني - عدد السنوات المنقضية + عدد السنوات المنقضية × 20% |
| نتائج الحساب أقل من سنتين | سنتان |
على سبيل المثال، إذا كان مبنى سكني خشبي ذو عمر إنتاجي قانوني يبلغ 22 عامًا قد تجاوز عمره الإنتاجي، فإن 22 عامًا × 20% = 4.4 سنوات، وهو ما يتم تقريبه إلى 4 سنوات.
التأثير على التمويل
بالنسبة للقروض المصرفية، يُستخدم أحيانًا العمر الإنتاجي القانوني والعمر الإنتاجي المتبقي كمبدأ توجيهي لفترة القرض. بالنسبة للعقارات التي تجاوزت عمرها الإنتاجي بكثير، سيُنظر إلى تقييم المبنى على أنه منخفض، مما يؤدي إلى فترة قرض أقصر وتباطؤ معدل نمو القروض.
| التأثير | المحتوى |
|---|---|
| مدة القرض | يمكن تقصيره على أساس العمر الإنتاجي المتبقي |
| تقييم الضمانات | تقييم المباني يصبح أقل وتقييم الأراضي أكثر أهمية |
| الأموال الخاصة | مطلوب أشياء كثيرة |
| مبلغ السداد | كلما قصرت المدة كلما زادت الأقساط الشهرية |
| خروج | قد يجد المشتري أيضًا صعوبة في الحصول على التمويل |
يمكن تقييم المناطق ذات قيمة الأراضي القوية أو العقارات ذات تاريخ الإصلاح الجيد بشكل أفضل. ومع ذلك، من المهم ملاحظة أن عدد المشترين الذين يمكنهم الحصول على تمويل للعقارات التي تجاوزت عمرها الإنتاجي من المرجح أن يكون محدودًا.
التأثير على التدفق النقدي
قد يبدو سعر شراء العقارات التي تجاوزت عمرها الإنتاجي منخفضًا. ومع ذلك، لا يتم تحديد التدفق النقدي بالسعر وحده.
النقاط التي يجب التحقق منها هي كما يلي.
- العبء الضريبي بعد انتهاء الاستهلاك
- زيادة تكاليف الإصلاح
- معدل الشغور/انخفاض الإيجار
- عبء السداد بسبب تقصير فترة القرض
- شروط التأمين ضد الحريق/التأمين ضد الزلازل
- ديموغرافية المشتري عند البيع
وحتى لو كان العائد السطحي مرتفعا، وإذا تداخلت الإصلاحات والسداد، فإن الرصيد المتبقي سيكون ضعيفا. خاصة بالنسبة للمباني الخشبية القديمة، تحقق من السقف والجدران الخارجية وأنابيب إمدادات المياه والصرف والنمل الأبيض والأساس والقدرة الكهربائية قبل الشراء.
التأثير على استراتيجية البيع/الخروج
حتى العقارات التي وصلت إلى نهاية عمرها الإنتاجي يمكن بيعها. ومع ذلك، فإن سمات المشتري سوف تتغير. وبدلاً من المشترين الذين يستخدمون القروض العادية، قد يكون التركيز على المستثمرين النقديين، والمستثمرين الذين يركزون على قيمة الأرض، وشركات إعادة التأهيل، والمشترين الذين يخططون لإعادة بناء العقار.
| خروج | عقار مناسب |
|---|---|
| تباع كملكية دخل | هناك طلب على الإيجار وتاريخ إصلاح جيد |
| البيع بقيمة الأرض | قيمة الأرض أقوى من قيمة البناء |
| تم بيعه لشركة إعادة التدوير | هناك مجال للتجديد والموقع جيد |
| بيعت على افتراض إعادة البناء | نسبة مساحة الأرضية الجيدة والوصول والحقوق |
| ملكية طويلة الأمد | خطط إصلاح مستقرة والطلب على الإيجار |
إذا قمت بشراء عقار قديم دون التفكير في خطة الخروج، فسوف تكون في وضع غير مؤات عندما يتعلق الأمر بمفاوضات السعر لأنه سيكون لديك عدد محدود من المشترين المحتملين عند بيع العقار. قبل إجراء عملية شراء، من المهم التفكير في من سيشتريه بعد ذلك.
قائمة مرجعية لقرارات الاستثمار
عند النظر في عقار تجاوز عمره الإنتاجي، تأكد من مراجعة العناصر التالية.
| العنصر | التحقق من التفاصيل |
|---|---|
| تشخيص البناء | تسرب، إمالة، النمل الأبيض، السباكة |
| تاريخ الإصلاح | السقف، الجدران الخارجية، إمدادات المياه والصرف الصحي، المناطق المشتركة |
| الطلب على الإيجار | الإيجار المحيط، معدل الشغور، سمات المستأجر |
| شروط القرض | فترة الاقتراض، سعر الفائدة، الأموال الخاصة |
| الضرائب | فترة الاستهلاك والضرائب في وقت البيع |
| التأمين | توافر التأمين ضد الحرائق/الزلازل |
| خروج | قيمة الأرض، وجهة إعادة البيع، مساحة للتعمير |
بدلاً من مجرد الشراء على أساس العائد المرتفع، من الضروري النظر في الإصلاحات والتمويل والضرائب والخروج في آن واحد.
أريد أيضًا أن أقرأ
- هل يمكن اعتبار ضريبة الأصول الثابتة كمصروف؟ مفهوم الضرائب وقيود اليومية وتقسيم الدخل العقاري
- ما هو مردود إدارة الشقق؟ شرح طرق حساب السطح/المادة والتكاليف الأولية والاحتياطات
- تحليل مخاطر الاستثمار في الشقق وتدابير التخفيف منها | كيفية الاستعداد للوظائف الشاغرة والإصلاحات وزيادة أسعار الفائدة
فلسفة INA وشركائها
يمكن أن تكون العقارات التي انتهت صلاحيتها فرصة استثمارية إذا تم التعامل معها بفهم. ومع ذلك، إذا قمت بالشراء مع وضع المزايا الضريبية فقط في الاعتبار، فقد تواجه مشكلة في الإصلاحات والتمويل والخروج.
نحن نركز على حالة المبنى وتاريخ الإدارة وطلب المستأجر والتخطيط المالي وإمكانات المبيعات بدلاً من عمر المبنى نفسه. هل هي ملكية يمكن الاحتفاظ بها لفترة طويلة، أو ملكية يمكن تجديدها، أو ملكية تحتفظ بقيمتها كأرض؟ فقط بعد النظر إلى هذه النقطة يمكنك إصدار حكم بشأن العقارات القديمة.
التعليمات
س: هل يمكنني استخدام مبنى انتهى عمره الإنتاجي القانوني؟
يمكنك استخدامه. العمر الإنتاجي القانوني هو عدد من السنوات للأغراض الضريبية ويختلف عن العمر المادي للمبنى. سوف يعتمد الحكم على حالة البناء وتاريخ الإصلاح.
س. هل سيكون هناك وفورات ضريبية على العقارات التي تجاوزت عمرها الإنتاجي؟
قد يكون من الممكن أن تنخفض قيمتها في فترة زمنية قصيرة. ومع ذلك، فمن الضروري أن تأخذ في الاعتبار المكاسب الرأسمالية وقت البيع، وتكاليف الإصلاح، وشروط التمويل عند اتخاذ قرارك.
س: هل يمكنني الحصول على قرض بنكي؟
قد يكون من الصعب الحصول عليها. ويختلف الأمر اعتمادًا على تقييم الأراضي والربحية وسمات المستأجر وسياسات المؤسسة المالية. يرجى التحقق من شروط التمويل قبل الشراء.
س. هل يصعب بيع العقارات القديمة؟
قد تكون قاعدة المشترين محدودة. وتزداد إمكانية البيع إذا كان هناك طلب على الإيجار، وقيمة الأرض، ومساحة للتنشيط، وتاريخ الإصلاح.
مرجع/استشهاد
