Les immeubles collectifs en bois de trois étages suscitent un intérêt croissant dans la gestion locative. La révision de la loi sur les normes de construction en 2019 a élargi la liberté de conception et a facilité la réalisation de biens à forte rentabilité, même sur de petites parcelles. Dans cet article,la définition des immeubles collectifs en bois de trois étages, leurs avantages et inconvénients du point de vue de l’investissement, ainsi que les conditions foncières adaptéessont expliqués.
Qu’est-ce qu’un immeuble collectif en bois de trois étages ?
Nous définissons comme « immeuble collectif en bois de trois étages » un logement qui remplit l’ensemble des quatre conditions suivantes.
- Construit dans une zone située hors des secteurs de prévention des sinistres
- Structure conforme aux normes techniques
- Le bâtiment compte trois niveaux hors sous-sol, et l’ensemble des espaces est affecté à un immeuble collectif, une pension ou un foyer
- Chaque chambre est équipée d’un balcon pouvant servir de voie d’évacuation
Depuis la révision de l’article 27 de la loi sur les normes de construction en juin 2019, il est devenu possible, sur de petites parcelles dont la surface de plancher totale est inférieure à 200 m², de concevoir et construire sans recourir à un bâtiment coupe-feu.Cette évolution permet de réduire sensiblement les coûts de construction.
Quels sont les avantages des immeubles collectifs en bois de trois étages en gestion locative ?
Pour les investisseurs et les propriétaires, on peut citer les cinq avantages suivants.
Un coût de construction inférieur à celui des structures en acier ou en béton armé
Les constructions en bois sont plus légères que les structures en acier ou en béton armé, ce qui permet aussi de réduire les coûts de fondations et de préparation du sol.En limitant l’investissement initial, il devient possible de récupérer plus rapidement les fonds engagés.
Réduction supplémentaire des coûts grâce à une dérogation de la loi sur les normes de construction
La réforme de 2019 a rendu possible leur construction en tant que bâtiments quasi coupe-feu, ce qui permet de contenir les coûts par rapport à un bâtiment coupe-feu. C’est une condition particulièrement favorable pour les investisseurs souhaitant valoriser de petites parcelles.
Une durée d’amortissement fiscale plus courte permet d’optimiser les avantages fiscaux
La durée d’amortissement fiscale du bois étant courte, à 22 ans (34 ans pour l’acier et 47 ans pour le béton armé),les charges d’amortissement augmentent et il est possible de réduire plus tôt le revenu imposable.L’effet d’optimisation fiscale en gestion locative est important et améliore la vitesse de récupération des capitaux.
Une grande liberté de conception
Le bois se travaille facilement et permet de s’adapter avec souplesse aux projets de conception.du point de vue de la stratégie de différenciationc’est également un atout, car il facilite la réalisation de plans et de designs à forte singularité.
Améliorer la rentabilité en augmentant la surface de plancher, même sur de petites parcelles
En optant pour trois étages, il est possible d’assurer un plus grand nombre de logements et d’améliorer la rentabilité même sur un terrain étroit.Comme la gestion locative peut aussi être viable sur de petites parcelles urbaines, le choix des emplacements s’élargit.
Quels sont les inconvénients des immeubles collectifs en bois de trois étages en gestion locative ?
Un coût de construction plus élevé qu’en deux étages, avec un délai de chantier plus long
Les bâtiments de trois étages nécessitent une « performance quasi coupe-feu » et une « conception avec marge de carbonisation », ce qui augmente les coûts de construction en raison de l’utilisation de poteaux et poutres plus épais ainsi que de plaques de plâtre renforcées.il faut également tenir compte d’un délai moyen de 4 mois pour trois étages, contre 3 mois en moyenne pour deux étages.
Le foncier adapté est limité
Dans les zones de prévention des sinistres, les bâtiments coupe-feu sont obligatoires, ce qui implique des coûts comparables à ceux du béton armé. Par conséquent,pour une construction en bois de trois étages, les terrains situés hors de ces zones avec un coefficient d’occupation des sols d’environ 160 à 200 % sont adaptés.
Peu d’entreprises de construction sont en mesure de réaliser ce type de projet
Les entreprises disposant de professionnels qualifiés capables d’effectuer les calculs structurels et d’une expérience dans la construction d’immeubles collectifs en bois de trois étages sont peu nombreuses. Il faut également tenir compte du temps nécessaire pour sélectionner l’entreprise adaptée.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quel est le coût de construction d’un immeuble collectif en bois de trois étages ?
Même s’il est moins coûteux qu’une structure en acier ou en béton armé, il reste plus cher qu’une construction en bois de deux étages. Le coût au tsubo varie selon la région et les spécifications, mais pour une configuration quasi coupe-feu, il faut compter environ 60 à 70 % du coût d’une structure en béton armé.
Q. Que devient la gestion locative après les 22 ans de durée d’amortissement fiscale ?
La gestion locative peut se poursuivre tant que le bâtiment reste exploitable après l’expiration de sa durée d’amortissement. En revanche, comme l’évaluation des établissements financiers tend à diminuer, il est préférable d’anticiper si un financement complémentaire est envisagé.
Q. Est-il impossible de construire un bâtiment en bois de trois étages dans une zone de prévention des sinistres ?
Il est possible de construire un bâtiment coupe-feu même dans une zone de prévention des sinistres, mais le coût sera comparable à celui d’une structure en béton armé. Si vous souhaitez bénéficier de l’avantage de coût du bois, mieux vaut choisir un terrain situé hors de ces zones.
Q. Comment trouver une entreprise de construction fiable pour réaliser un immeuble collectif en bois de trois étages ?
Veillez impérativement à vérifier ces deux points : la présence de professionnels qualifiés pour les calculs structurels et une expérience avérée dans la construction d’immeubles collectifs en bois de trois étages. Il est important de demander plusieurs devis et de les comparer.
Q. Qu’est-ce qui a changé avec la révision de la loi sur les normes de construction en 2019 ?
Sur de petites parcelles dont la surface de plancher totale est inférieure à 200 m², il est désormais possible de concevoir et construire sans satisfaire intégralement aux quatre critères de construction stricts qui s’appliquaient auparavant. Les coûts de construction comme les contraintes de conception ont ainsi été nettement allégés.
