En septembre 2025, les voitures ont disparu de la place de la sortie ouest de la gare de Shinjuku, et les piétons peuvent désormais se déplacer librement d'est en ouest. Ce n'est que le prologue d'un plan ambitieux visant à transformer Nishi-Shinjuku en un « espace urbain propice à la marche ». Nous explorons l'ensemble du concept « Urban Lobby » et des lignes directrices de réaménagement promus par le gouvernement métropolitain de Tokyo et la ville de Shinjuku.
Contexte et vue d'ensemble du réaménagement du district de Nishi-Shinjuku
Pourquoi Nishi-Shinjuku a-t-il besoin d'une « restructuration » maintenant ?
Nishi-Shinjuku est un quartier où les premiers gratte-ciels du Japon ont été construits sur l'ancien site de l'usine de purification d'eau de Yodobashi, conformément au plan du sous-centre de Shinjuku décidé en 1960. Plus de 50 ans se sont écoulés depuis l'ouverture du Keio Plaza Hotel, et le quartier entre dans une période où les bâtiments de plus de 50 ans se multiplient. La nécessité de reconstruire et de renouveler les fonctions est urgente.
Cependant, les défis ne se limitent pas au vieillissement des bâtiments. La différence d'altitude entre les routes et les espaces publics fragmentent l'espace piétonnier, transformant la ville en un endroit que l'on « traverse simplement » entre les immeubles. Le manque de vitalité continue est visible, et les zones où l'affluence chute dramatiquement le week-end se remarquent. Un déclin de la compétitivité internationale en tant que quartier d'affaires est également signalé. Ces défis complexes mettent en évidence les limites de la structure urbaine basée sur un plan directeur vieux de plus de 60 ans.
C'est pourquoi le gouvernement métropolitain de Tokyo et la ville de Shinjuku élaborent progressivement des politiques de réaménagement depuis 2018. En mars 2023, ils ont conjointement établi la « Politique de réaménagement du district de Nishi-Shinjuku », et en février 2025, ils ont publié les « Lignes directrices pour le réaménagement du district de Nishi-Shinjuku » définissant des mesures concrètes.
Les cinq politiques fondamentales de la politique de réaménagement
La politique de réaménagement établie en 2023 dépeint l'avenir de Nishi-Shinjuku à travers cinq piliers.
Premièrement, la promotion des échanges et de la fusion de fonctions diverses. L'objectif est de créer des espaces où des personnes diverses — travailleurs, visiteurs, résidents et étudiants — peuvent interagir. Deuxièmement, la construction d'un espace urbain propice à la marche. Le plan consiste à restructurer de manière intégrée la route 4 et l'espace riverain, transformant la ville en un endroit agréable à parcourir à pied.
La troisième est la décarbonisation et la résilience, visant à prendre en compte l'environnement et à renforcer les fonctions de prévention des catastrophes grâce aux infrastructures urbaines de nouvelle génération. La quatrième est la mise en œuvre de la ville intelligente, promouvant l'utilisation des technologies numériques, y compris la conduite autonome. Et la cinquième est la promotion de la gestion de la zone, visant à améliorer durablement la valeur grâce à la collaboration entre l'industrie, le monde académique, le gouvernement et les citoyens.
Ce que ces cinq politiques indiquent, c'est non pas simplement le renouvellement des bâtiments, mais la reconstruction d'un espace urbain centré sur les « personnes ».
Qu'est-ce que la vision « Nishi-Shinjuku Grand Mall » ?
Restructuration de l'espace piétonnier avec la route 4 comme axe
Le « Nishi-Shinjuku Grand Mall » est un concept d'espace public qui restructure de manière intégrée environ 800 mètres de la route 4 et l'espace riverain reliant la gare de Shinjuku et le parc central de Shinjuku d'est en ouest. Positionné comme l'axe structurant du district de Nishi-Shinjuku, la transformation de cet ensemble en espace centré sur les piétons est au cœur du plan.
La section tunnel actuelle de la route 4 est un espace sombre et claustrophobe. Ce plan vise à améliorer la section du tunnel en un espace lumineux et ouvert, réalisant un itinéraire confortable permettant de marcher de la gare de Shinjuku jusqu'au parc central de Shinjuku. La politique consiste à redistribuer l'espace routier pour réduire la partie de circulation des véhicules et à étendre considérablement l'espace pour les piétons et ceux qui souhaitent s'attarder.
Urban Lobby — Le « lobby » de la ville voit le jour
L'« Urban Lobby de Nishi-Shinjuku » est un concept particulièrement remarquable dans cette vision. Il s'agit de l'initiative visant à développer les parties basses des bâtiments en espaces ouverts où les personnes peuvent se reposer, travailler et socialiser, à l'image d'un lobby d'hôtel.
Concrètement, des espaces de type lobby accessibles à tous seront créés dans les parties basses de chaque bâtiment, et des espaces atrium reliant le niveau du sol et le sous-sol seront créés. Cela connectera organiquement les espaces publics à des altitudes variables, permettant un mouvement transparent des couloirs souterrains vers la surface et vers les bâtiments.
Ce qui est particulièrement remarquable, c'est que ces espaces sont conçus non pas simplement comme des couloirs, mais comme des « endroits où les gens veulent rester ». Équipés de bancs, d'ombre verte et du Wi-Fi, ils sont envisagés pour être utilisés quotidiennement comme espaces pour les réunions, les pauses et la détente lors du déjeuner. Ce sont des dispositifs symbolisant la transformation d'une ville « que l'on traverse » en une ville « où l'on séjourne ».
Nouveaux concepts : terrasses, laboratoires et espaces animés
En plus de l'Urban Lobby, le concept Grand Mall propose plusieurs nouveaux concepts spatiaux.
La « Terrasse de Nishi-Shinjuku » est un espace de séjour où l'on peut profiter du paysage urbain depuis les niveaux inférieurs des bâtiments. Le « Laboratoire de création d'une nouvelle vie » et le « Laboratoire de communication » sont des installations d'échange expérimentales placées dans les espaces publics et les niveaux inférieurs des bâtiments, accueillant diverses activités telles que les échanges de startups et les ateliers.
Ces espaces intègrent activement de grands arbres pour l'ombre verte, planifiant un environnement confortable où l'on peut ressentir la nature même au centre-ville. Avec le changement du « pied » des bâtiments, l'impression globale du groupe de gratte-ciels changera considérablement.
Des changements déjà en cours — Priorité aux piétons à la place de la sortie ouest de la gare de Shinjuku
Septembre 2025 : les voitures ont disparu de la place de la sortie ouest
La transformation de Nishi-Shinjuku ne se confine pas au stade de la planification. Le 27 septembre 2025, des changements majeurs aux schémas de circulation des véhicules et des piétons ont été mis en œuvre à la place de la sortie ouest de la gare de Shinjuku. La circulation nord-sud des véhicules a été restreinte, créant un espace où les piétons peuvent se déplacer librement en direction est-ouest sans traverser les chaussées.
Ce changement est positionné comme la première phase du concept Grand Terminal de Shinjuku. La signification de la place de la sortie ouest, longtemps « axée sur les voitures », transformée en espace « centré sur les personnes » est immense, indiquant clairement la direction de la marchabilisation future.
Introduction de la mobilité de nouvelle génération
Parallèlement à la priorité accordée aux piétons, l'introduction de la mobilité de nouvelle génération est également envisagée. L'exploitation de bus autonomes et de véhicules de mobilité personnelle est envisagée, visant une ville où l'on peut se déplacer confortablement sans dépendre des voitures.
De multiples expériences de preuve de concept en conduite autonome ont déjà été menées dans le district de Nishi-Shinjuku, et les connaissances en vue de l'application pratique s'accumulent. La fusion de la technologie et de l'espace propice à la marche peut être considérée comme la force unique de cette zone.
Liste des principaux projets de rénovation dans la zone de Nishi-Shinjuku
En conjonction avec le concept Grand Mall, plusieurs grands projets de rénovation progressent simultanément dans la zone de Nishi-Shinjuku. Pour les tendances globales de rénovation de Tokyo, veuillez également consulter le « Rapport d'enquête sur les principaux projets des zones de rénovation de Tokyo ». Nous résumons les grandes lignes des principaux projets.
Achèvement en 2029 — Plan de développement du district de la sortie ouest de la gare de Shinjuku (48 étages / 260m)
Il s'agit d'un projet de rénovation centré sur l'ancien site du grand magasin Odakyu. Avec Odakyu Electric Railway, Tokyo Metro et Tokyu Fudosan comme entités du projet, un bâtiment de 48 étages et d'environ 260 mètres — le plus haut de la zone de Shinjuku — sera construit. La surface totale de plancher est d'environ 281 700 mètres carrés, planifiée comme un complexe à usage mixte de commerces, de bureaux et d'installations de gare. La construction du nouveau bâtiment a commencé en mars 2024.
Achèvement en 2026 — Immeuble Meiji Yasuda Life Shinjuku (23 étages / environ 129m)
Il s'agit d'un immeuble de bureaux à Nishi-Shinjuku 1-Chome en cours de reconstruction par Meiji Yasuda Life Insurance. Il comporte 23 étages à environ 129 mètres, avec un grand espace de bureau de plus de 800 tsubo par étage (environ 2 645 m²). La surface totale de plancher est d'environ 96 900 mètres carrés, avec un accès pratique directement relié à la gare de Shinjuku. L'achèvement est prévu pour août 2026.
Achèvement en 2035 — Tours jumelles du district ouest de Nishi-Shinjuku 3-Chome (63 étages / 62 étages)
Il s'agit d'une grande rénovation résidentielle avec la participation de Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation, Tokyo Tatemono et d'autres. Avec des tours jumelles de 63 et 62 étages, environ 3 200 logements sont prévus. Une place de prévention des catastrophes d'environ 4 500 mètres carrés sera également développée. Le plan initial prévoyait le début de la construction en 2026, mais en raison de l'augmentation des coûts du projet, cela a été repoussé à 2028, avec un achèvement attendu en 2035.
Années 2040 — Plan de développement du district de la sortie sud-ouest de la gare de Shinjuku
Il s'agit d'une rénovation du côté sud-ouest de la gare de Shinjuku planifiée par Keio Electric Railway et JR East. Le bloc sud prévoit un bâtiment de 37 étages et d'environ 225 mètres comme complexe à usage mixte de boutiques, de bureaux et d'hébergements. Le bloc nord envisage une installation commerciale et d'hébergement de 19 étages et d'environ 110 mètres. L'achèvement est attendu dans les années 2040 (la période de construction du bloc sud est indéterminée), positionné comme la phase finale de la restructuration de Nishi-Shinjuku.
Points clés à noter pour les propriétaires et investisseurs immobiliers
Les données sur les prix fonciers montrant le potentiel futur de la zone
Le prix foncier moyen publié pour la zone de la gare de Nishi-Shinjuku en 2025 est de 9 232 000 yens par mètre carré, enregistrant une hausse de +7,88 % par rapport à l'année précédente. Pour les terrains commerciaux, les deux dernières années ont montré une forte hausse de +21,97 %. La progression des plans de rénovation et l'expansion de la demande des touristes entrants sont considérées comme étant à l'origine des hausses des prix fonciers.
Impact de la marchabilisation sur les loyers
L'amélioration des espaces piétonniers tend à avoir un impact positif sur les loyers des locataires commerciaux. C'est parce que l'augmentation du trafic piétonnier et la prolongation du temps de séjour se traduisent directement par des ventes plus élevées pour les locataires de restauration et de vente au détail. L'émergence de nouveaux espaces de séjour tels que les Urban Lobbies et les Terrasses sera un facteur d'augmentation du potentiel commercial environnant.
Sur le marché du logement également, un environnement propice à la marche améliore la qualité de vie des résidents. L'importante offre d'environ 3 200 logements à Nishi-Shinjuku 3-Chome suscite des inquiétudes quant aux impacts sur l'équilibre offre-demande à court terme, mais une augmentation de la demande de logements est également attendue à moyen et long terme grâce à l'amélioration de l'attrait global de la zone.
Évaluation de la zone dans une perspective d'investissement à long terme
La rénovation de Nishi-Shinjuku se déroulera progressivement de 2025 aux années 2040. La structure où la valeur de la zone augmente progressivement en fonction du calendrier d'achèvement de chaque projet mérite attention dans une perspective d'investissement à long terme.
Ce qui est important, c'est que les avantages de la marchabilisation et du développement des villes intelligentes se répandront non seulement aux bâtiments individuels mais à l'ensemble de la zone. Il est très probable qu'ils auront également un effet positif sur la valeur patrimoniale des bâtiments existants et des résidences environnants.
Ma perspective
La transformation de Nishi-Shinjuku en ville propice à la marche n'est pas simplement l'élargissement des trottoirs. C'est un changement fondamental dans la reconception de l'espace urbain en partant de la question de « comment les gens passent leur temps ».
Chez INA&Associates, nous interagissons avec de nombreux propriétaires grâce à la gestion immobilière, mais la valeur de l'immobilier n'est pas déterminée par le bâtiment seul. La qualité de la « ville » où se trouve le bâtiment crée les fondements de la valeur patrimoniale. Le réaménagement de Nishi-Shinjuku est précisément une tentative de changer fondamentalement cette « qualité de la ville ».
La transformation d'une ville « que l'on traverse » en une ville « où l'on séjourne » résonne avec la philosophie que nous valorisons dans notre gestion immobilière quotidienne. La création d'espaces où les résidents et les locataires « veulent être » conduit finalement à des améliorations à long terme de la valeur patrimoniale.
Le cas de Nishi-Shinjuku a le potentiel de servir de modèle pour la restructuration urbaine à travers Tokyo. Cette approche consistant à faire progresser simultanément le renouvellement des gratte-ciels et la création d'espaces propices à la marche est applicable à d'autres zones centrales telles que Marunouchi, Shinagawa et Shibuya. C'est précisément pourquoi je crois que ceux impliqués dans l'immobilier devraient porter une attention particulière à ces tendances dans une perspective à long terme.
Résumé
Le réaménagement du district de Nishi-Shinjuku est la plus grande restructuration de l'espace urbain depuis le plan du sous-centre des années 1960. Voici les points clés :
- Concept Urban Lobby : Réaménagement des niveaux inférieurs des gratte-ciels en « lobbies de ville » pour créer des espaces de repos, d'échange et de travail
- Nishi-Shinjuku Grand Mall : Transformation d'environ 800 mètres de la route 4 reliant la gare de Shinjuku et le parc central de Shinjuku en espace public centré sur les piétons
- Cinq politiques fondamentales : Échanges divers, espace propice à la marche, décarbonisation/prévention des catastrophes, ville intelligente, gestion de la zone
- Calendrier de 2025 aux années 2040 : Immeuble Meiji Yasuda Life Shinjuku (2026) → Bâtiment de 260m du district de la sortie ouest (2029) → Tours jumelles de 3-Chome (2035) → District de la sortie sud-ouest (années 2040), procédant par étapes
- Les prix fonciers sont en hausse : Les terrains commerciaux ont augmenté de +21,97 % sur deux ans, avec la marchabilisation pouvant servir de facteur d'augmentation supplémentaire
Nishi-Shinjuku est maintenant à un tournant pour la première fois en 60 ans. Pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers, il est important de comprendre correctement ces changements et de les utiliser dans les décisions d'investissement dans une perspective à long terme.
FAQ
Q1. Quand le concept Urban Lobby de Nishi-Shinjuku sera-t-il achevé ?
A. Le concept Urban Lobby de Nishi-Shinjuku est prévu pour être réalisé progressivement en conjonction avec la reconstruction de bâtiments individuels. En commençant par l'immeuble Meiji Yasuda Life Shinjuku achevé en 2026, le plan se poursuit séquentiellement avec le développement du district de la sortie ouest en 2029, le district ouest de 3-Chome en 2035, et l'espace propice à la marche pour l'ensemble de la zone devrait être achevé dans les années 2040.
Q2. Qu'est-ce que le Nishi-Shinjuku Grand Mall ?
A. Le Nishi-Shinjuku Grand Mall est un concept d'espace public qui restructure de manière intégrée environ 800 mètres de la route 4 et l'espace riverain reliant la gare de Shinjuku et le parc central de Shinjuku d'est en ouest. Le plan consiste à redistribuer l'espace routier pour créer des espaces centrés sur les piétons, et à placer des installations de séjour et d'échange telles que des Urban Lobbies, des Terrasses et des Laboratoires dans les niveaux inférieurs des bâtiments le long de la route.
Q3. Comment les valeurs immobilières changeront-elles avec le réaménagement de Nishi-Shinjuku ?
A. Le prix foncier publié pour la zone de la gare de Nishi-Shinjuku enregistre une hausse de +7,88 % par rapport à l'année précédente en 2025, avec les terrains commerciaux en hausse de +21,97 % sur deux ans. L'amélioration de l'espace piétonnier grâce à la marchabilisation tend à avoir un impact positif sur les loyers des locataires commerciaux et la demande de logements, et la valeur de la zone devrait augmenter progressivement jusqu'aux années 2040.
Q4. Que sont les Lignes directrices pour le réaménagement du district de Nishi-Shinjuku ?
A. Ce sont des lignes directrices publiées conjointement par le gouvernement métropolitain de Tokyo et la ville de Shinjuku en février 2025. Établies après des discussions au Comité de révision du réaménagement du district de Nishi-Shinjuku, elles ont deux piliers : la construction d'un espace urbain propice à la marche et la création de contenus attrayants. Elles indiquent spécifiquement la direction que les projets de rénovation individuels devraient poursuivre, visant la formation d'un espace urbain où les routes et les blocs riverains sont intégrés.
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Références
- Bureau de développement urbain de Tokyo Metropolis « Politique de réaménagement du district de Nishi-Shinjuku » (mars 2023)
- Gouvernement métropolitain de Tokyo « Publication des lignes directrices pour le réaménagement du district de Nishi-Shinjuku » Communiqué de presse (17 février 2025)
- Ville de Shinjuku « Publication des lignes directrices pour le réaménagement du district de Nishi-Shinjuku » (17 février 2025)
- Ville de Shinjuku « Projet de rénovation urbaine de type 1 du district ouest de Nishi-Shinjuku 3-Chome »
- Gouvernement métropolitain de Tokyo « La place de la sortie ouest de la gare de Shinjuku va devenir un espace centré sur les personnes » (5 septembre 2025)
- Odakyu Electric Railway « Début des travaux de construction du plan de développement du district de la sortie ouest de la gare de Shinjuku » Communiqué de presse (25 mars 2024)
- Ministère des Terres, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme Prix fonciers publiés (2025) Zone de Nishi-Shinjuku
