L'investissement immobilier génère des revenus locatifs qui, bien gérés, peuvent produire des bénéfices stables et durables.
La clé du succès réside dans le bien immobilier que vous exploitez.
Pour choisir un bien d'investissement immobilier, nous recommandons d'utiliser le yield gap (rendement différentiel).
Ce terme apparaît fréquemment dans les ouvrages sur l'investissement immobilier, mais il reste peu familier pour beaucoup.
C'est pourquoi nous allons expliquer en détail le yield gap, un concept essentiel pour bien choisir son bien d'investissement immobilier.
Comprenez le sens et l'essence de ce terme, puis utilisez-le pour sélectionner des biens propices au succès de votre investissement immobilier.
Qu'est-ce que le yield gap dans l'investissement immobilier ?
Que signifie exactement le yield gap ?
Commençons par expliquer la signification du yield gap et sa conception dans le contexte du logement locatif.
La signification du yield gap
Le yield gap désigne l'écart entre le rendement d'un investissement et le taux d'intérêt à long terme.
C'est un indicateur permettant de mesurer la rentabilité générée lorsqu'on investit avec des fonds empruntés auprès d'une institution financière.
Dans le cas de l'investissement immobilier, les montants investis sont importants, de sorte que la plupart des investisseurs contractent un prêt auprès d'une institution financière.
Il est donc essentiel de comprendre le yield gap pour évaluer correctement la rentabilité d'un investissement réalisé à crédit.
Lors de l'achat d'un bien immobilier à des fins d'investissement, le rendement du bien est au centre de l'attention.
Cependant, même si le rendement est élevé, si le taux d'intérêt de l'emprunt est lui aussi élevé, la rentabilité en sera diminuée.
Pour sélectionner un bien rentable, il est donc nécessaire de connaître l'écart entre le rendement de l'investissement et le taux d'intérêt du prêt.
La méthode de calcul du yield gap
Si vous souhaitez connaître le yield gap d'un bien que vous envisagez d'acheter, calculez-le concrètement.
Le yield gap se calcule par la formule : « Rendement − Taux d'intérêt ».
En calculant le yield gap de chaque bien candidat à l'achat, vous pourrez comparer leur rentabilité potentielle en chiffres.
Voici un exemple de calcul du yield gap avec les conditions suivantes :
· Bien A : rendement 6 %, taux d'intérêt 2 %
· Bien B : rendement 8 %, taux d'intérêt 5 %
【Cas du bien A】
Rendement 6 % − Taux d'intérêt 2 % = Yield gap 4 %
【Cas du bien B】
Rendement 8 % − Taux d'intérêt 5 % = Yield gap 3 %
Si l'on ne considère que le rendement, le bien B semble plus intéressant en termes de rentabilité.
Cependant, si l'on examine le yield gap, on constate que le bien A est supérieur de 1 % au bien B.
En tenant compte de la charge des intérêts, il est facile de déterminer que le bien A offre une meilleure rentabilité que le bien B.
Le yield gap dans le logement locatif : comment l'appréhender ?
Comme expliqué ci-dessus, le yield gap permet de mesurer la rentabilité d'un bien dans lequel on investit.
Un yield gap élevé correspond généralement à un rendement élevé associé à un taux d'intérêt bas.
De même, il est possible d'atteindre une bonne rentabilité avec un rendement faible si le taux d'intérêt est lui aussi bas.
Inversement, un yield gap faible indique une situation où le rendement est élevé mais le taux d'intérêt l'est tout autant.
Lorsque le rendement est faible et le taux d'intérêt élevé, le yield gap est également bas, et la rentabilité ne peut être espérée.
Les flux de trésorerie futurs seront sous tension, et il deviendra difficile de poursuivre l'exploitation locative.
De plus, si des facteurs tels qu'une baisse des loyers ou une hausse des taux d'intérêt se combinent, le yield gap se réduira encore davantage.
En tenant compte des risques futurs potentiels, il est important de choisir des biens à yield gap élevé.
Quelle est la valeur optimale du yield gap ?
Les biens à yield gap élevé sont attractifs pour l'investissement immobilier, mais quelle valeur est considérée comme optimale ?
Voici, à titre indicatif, les valeurs optimales pour les biens anciens et les biens neufs.
Valeur optimale pour les biens anciens
Pour investir dans l'immobilier ancien, visez un yield gap d'au moins 3 %.
Par rapport aux biens neufs, le prix d'achat est moins élevé, ce qui tend à augmenter le taux de rendement brut.
Cependant, les frais de rénovation, les coûts de vacance locative et les dépenses de recherche de locataires ont tendance à être plus élevés que pour les biens neufs.
En périphérie, il existe des biens affichant un rendement brut de 10 %, mais ils nécessitent souvent une rénovation importante ou se trouvent dans des zones à faible taux d'occupation.
Veillez donc à ne pas vous focaliser uniquement sur le rendement.
Recherchez des biens offrant un yield gap d'au moins 3 à 4 % après déduction des différentes charges et des intérêts des revenus locatifs.
Affinez votre sélection sur les biens à yield gap élevé, puis vérifiez le niveau de flux de trésorerie que vous pouvez obtenir.
Valeur optimale pour les biens neufs
Pour les biens neufs également, un yield gap d'au moins 3 % est la valeur optimale.
Par rapport aux biens anciens, le prix d'achat étant plus élevé, le rendement brut a tendance à être plus faible.
Cependant, la différence avec les biens anciens est que les coûts annuels tels que les frais de rénovation sont généralement plus faibles pour un bien neuf.
Attention toutefois : il existe un risque de baisse des loyers à l'avenir, ce qui pourrait empêcher d'atteindre le rendement réel initialement prévu.
En matière de financement, il est souvent possible d'emprunter à faible taux d'intérêt, ce qui laisse espérer un yield gap élevé même pour des biens à faible rendement.
Comme pour les biens anciens, affinez votre sélection sur des biens offrant un yield gap d'au moins 3 %, vérifiez les flux de trésorerie, puis choisissez le bien à acquérir.
Les points de vigilance concernant le yield gap
Le yield gap est un indicateur utile pour sélectionner des biens d'investissement, mais il convient d'être vigilant lors de son utilisation.
Se fier uniquement à cet indicateur pour investir peut conduire à des problèmes irrémédiables ultérieurement, ce qui est risqué.
Voici les points de vigilance à connaître pour bien utiliser le yield gap.
Le calcul est-il basé sur le rendement réel ?
Le yield gap s'obtient en soustrayant le taux d'intérêt du rendement de l'investissement, et il est préférable d'effectuer ce calcul sur la base du rendement réel.
Il existe deux types de rendements en investissement immobilier : le rendement brut et le taux réel.
Le rendement brut est un chiffre exprimant en surface la rentabilité d'un bien par rapport à son prix, en termes de revenus locatifs qu'il peut générer.
Les frais de gestion et d'entretien du bien ne sont pas pris en compte ici, de sorte que le rendement brut diffère de la rentabilité réelle.
En revanche, le rendement réel est calculé en tenant compte des diverses charges annuelles et des frais d'acquisition, ce qui permet d'obtenir un rendement plus précis pour ce bien.
Le rendement affiché dans les annonces immobilières est généralement le rendement brut.
Si le yield gap est élevé sur la base du rendement brut mais chute considérablement lorsqu'on recalcule avec le rendement réel, cela n'a aucun sens.
Il est donc nécessaire de calculer le yield gap à partir du rendement réel.
Pour référence, le rendement réel se calcule par la formule : « (Revenus locatifs annuels − Charges annuelles diverses) ÷ (Prix du bien TTC + Frais d'acquisition) × 100 ».
Voici un calcul de l'écart entre le taux brut et le taux réel, ainsi que du yield gap, dans les conditions suivantes :
Rendement brut 6,4 %
· Investissement total (frais divers 5 %) : 52,5 millions de yens
· Revenus annuels supposés à pleine occupation : 3,2 millions de yens
· Revenus annuels réels (taux de vacance 20 %) : 2,56 millions de yens
· Charges annuelles supposées (taux de charges 20 %) : 512 000 yens
· Bénéfice d'exploitation (revenus annuels réels − charges annuelles supposées) : 2 048 000 yens
· Taux d'intérêt du prêt : 2 %
【Sur la base du rendement brut】
Prix d'achat 50 millions de yens − Revenus annuels 3,2 millions de yens × 100 = Rendement brut 6,4 %
Rendement brut 6,4 % − Taux d'intérêt 2 % = Yield gap 4,4 %
【Rendement réel】
Bénéfice d'exploitation 2 048 000 yens ÷ Investissement total 52,5 millions de yens × 100 = Rendement réel 3,9 %
Rendement réel 3,9 % − Taux d'intérêt 2 % = Yield gap 1,9 %
Dans ces conditions d'achat du bien, le rendement brut s'élève à 6,4 %.
Cependant, en tenant compte des charges diverses et du risque de vacance locative, le rendement réel tombe à 3,9 %, soit près de la moitié.
Le yield gap effectif s'en trouve alors considérablement modifié — soyez-y attentif.
La durée du financement n'est pas prise en compte
Notez également que dans le calcul du yield gap, la durée du financement n'est pas prise en compte.
Les remboursements annuels du prêt varient selon la durée du financement, ce qui influe sur le revenu net.
Étant donné que les revenus annuels varient selon la durée du financement, il est risqué de prendre des décisions d'investissement basées uniquement sur le yield gap sans tenir compte de cette durée.
Intégrons donc le concept de durée de financement dans le calcul du yield gap.
Le yield gap intégrant la durée de financement se calcule par la formule : « Rendement réel du bien − K % ».
« K (%) » est appelé la constante de prêt (Loan Constant) et se calcule par : « Remboursement annuel du prêt (intérêts + capital) ÷ Encours total de l'emprunt ».
Calculons le yield gap intégrant la durée de financement dans les conditions suivantes :
· Montant emprunté : 50 millions de yens
· Remboursement annuel : 【Remboursement sur 10 ans】 5 520 000 yens, 【Remboursement sur 30 ans】 2 220 000 yens
· Rendement réel : 3,9 %
【Remboursement sur 10 ans】
Remboursement annuel 5 520 000 yens ÷ 50 000 000 yens = 11,4 % (K %)
3,9 % − 11,4 % = Moins 7,5 %
【Remboursement sur 30 ans】
Remboursement annuel 2 220 000 yens ÷ 50 000 000 yens = 4,4 % (K %)
3,9 % − 4,4 % = Moins 0,5 %
Dans les deux cas, le yield gap devient négatif, ce qui indique qu'il y a un risque de perte due à l'emprunt.
Dans ce cas, il est nécessaire soit d'augmenter le taux d'occupation, soit de réduire les charges.
Le rendement réel ayant tendance à diminuer avec le temps, si le taux d'intérêt reste constant, K % ne change pas, ce qui risque d'amplifier les pertes.
En conséquence, il est possible de conclure que conserver ce bien dans ces conditions présente un risque de flux de trésorerie négatif.
Même si le yield gap est élevé du point de vue du rendement réel, si vous ne tenez pas compte de la durée du financement, vous risquez d'investir sans vous apercevoir que les flux de trésorerie pourraient se dégrader — soyez vigilant.
Le yield gap au Japon
Comment le yield gap a-t-il évolué au Japon ?
Examinons ici les tendances passées du yield gap, son évolution récente et ses perspectives futures.
L'évolution historique du yield gap
Au début des années 1990, le Japon était en pleine période de bulle économique.
La bonne conjoncture incitait de nombreuses personnes, notamment des chefs d'entreprise, à dépenser, et les transactions immobilières étaient florissantes, ce qui faisait monter les prix en fonction de la demande.
Parallèlement, les rendements immobiliers étaient faibles, de sorte que le yield gap était négatif durant la période de bulle.
À l'époque, les taux d'intérêt des institutions financières oscillaient entre 6 et 8 %, tandis que les rendements bruts des biens dans des villes comme Tokyo n'étaient que de 2 à 4 %, ce qui maintenait le yield gap à un niveau bas.
Si les prix de l'immobilier augmentaient en fonction de la demande, les loyers ne variaient pas dans la même proportion.
Autrement dit, pendant la bulle, il était difficile de gagner de l'argent grâce aux revenus locatifs, et le style dominant consistait à gagner sur les plus-values immobilières.
L'évolution récente du yield gap
La bulle a éclaté en 1991.
Les personnes qui dépensaient jusqu'alors ont cessé d'emprunter auprès des institutions financières, ce qui a provoqué une forte baisse des taux d'intérêt.
Les taux qui oscillaient entre 6 et 8 % durant la bulle ont chuté à 2-4 %.
Simultanément, les biens immobiliers ne trouvaient plus preneurs, et les prix se sont effondrés.
En revanche, les rendements ont eu tendance à augmenter.
Car même si les prix de l'immobilier baissent, les loyers ne sont pas divisés par deux pour autant.
La baisse des prix immobiliers a permis d'acheter à moindre coût, ce qui a fait monter les rendements, et la baisse des taux d'intérêt des institutions financières a maintenu le yield gap à un niveau élevé.
Puisque les revenus locatifs restaient stables et qu'il était possible d'acquérir des biens à prix réduit, l'investissement immobilier au Japon depuis l'éclatement de la bulle a évolué vers un modèle axé sur les revenus locatifs.
Prévisions sur l'évolution future du yield gap !
Depuis l'éclatement de la bulle, le yield gap est positif, ce qui facilite la rentabilité de l'investissement immobilier même à crédit.
Mais l'évolution future du yield gap est également une question qui mérite réflexion.
Il est important d'anticiper l'évolution du yield gap en se fondant sur trois facteurs : les loyers, le financement et les prix de l'immobilier.
· Loyers
Concernant les loyers, ils pourraient baisser à l'avenir.
La raison en est que la plus grande transparence des loyers devrait intensifier la concurrence.
Le secteur immobilier reste encore opaque à bien des égards, et les acheteurs doivent souvent choisir un bien avec peu d'informations.
Cependant, grâce à la généralisation d'Internet, cette opacité se dissipe progressivement, offrant aux acquéreurs la possibilité de consulter un plus grand nombre d'informations pour choisir leur bien.
Si les loyers de nombreux biens devenaient plus transparents, la concurrence s'intensifierait d'autant plus.
La multiplication des biens proposant des honoraires d'agence réduits ou la suppression des cautions et des clés de main indique d'ailleurs que cette intensification de la concurrence est déjà bien réelle.
Cela pourrait entraîner une baisse des loyers.
· Taux d'intérêt
Les taux d'intérêt devraient augmenter à l'avenir.
Dans le contexte actuel de taux ultra-bas, il est parfois possible d'emprunter à moins de 1 %.
Cette situation perdurant depuis longtemps, la probabilité que les taux baissent encore est faible.
Ils devraient donc augmenter progressivement à l'avenir.
· Prix de l'immobilier
Les prix de l'immobilier pourraient baisser.
Les institutions financières ayant tendance à resserrer leurs conditions de financement, le nombre d'acheteurs immobiliers diminue.
La baisse de la demande immobilière devrait entraîner une baisse des prix.
Une baisse des prix signifie qu'une hausse des rendements est envisageable.
Si vous pouvez acheter un bien immobilier pendant que les taux restent encore bas, vous pouvez espérer un yield gap plus élevé.
Ne jugez pas le choix d'un bien uniquement sur le yield gap !
Le yield gap est l'un des éléments importants à prendre en compte dans l'investissement immobilier.
Mais il ne s'agit que d'un indicateur parmi d'autres, et il n'est pas infaillible.
On ne peut pas affirmer que « un yield gap élevé garantit le succès de l'investissement immobilier », et il faut donc réfléchir à d'autres éléments nécessaires pour générer des bénéfices sous un angle différent.
L'un de ces éléments est le « flux de trésorerie » (cash flow).
Le flux de trésorerie désigne la circulation de l'argent.
Dans l'investissement immobilier, ce qui compte, c'est « combien il vous reste en main » en termes de flux de trésorerie.
Voici pourquoi c'est important.
Il peut être utilisé pour le remboursement du prêt
Disposer de liquidités vous apporte une sécurité dans la gestion de votre investissement immobilier.
En investissement immobilier, une vacance locative entraîne une baisse des revenus.
Mais les remboursements du prêt se poursuivent, et même avec des revenus réduits, vous devez rembourser.
Dans ce cas, vous couvrez les remboursements avec vos fonds propres, ce qui s'avère difficile si vous n'avez pas de liquidités disponibles.
Des remplacements ou réparations urgents de matériel peuvent également survenir.
Il est nécessaire de conserver des liquidités pour pouvoir répondre rapidement aux urgences.
Cela crée une marge de manœuvre
Disposer d'un flux de trésorerie aisé améliore votre qualité de vie.
Dans la gestion immobilière, vous couvrez les dépenses avec les bénéfices de l'investissement, mais lorsque le flux de trésorerie est serré, vous devez puiser dans vos revenus professionnels ou vos économies, ce qui réduit votre budget de vie.
Si votre qualité de vie se dégrade, vous perdez également votre sérénité, et il devient difficile de poursuivre l'investissement immobilier.
Il est nécessaire de poursuivre la gestion afin de ne pas avoir à rogner sur votre budget de vie.
Un avantage considérable lors de la vente
Lors de la vente d'un bien dont vous êtes propriétaire, les biens générant d'importants flux de trésorerie tendent à être évalués plus favorablement.
C'est parce qu'ils sont perçus comme offrant des revenus stables.
Si vous envisagez de vendre votre bien à l'avenir, il est conseillé de maintenir un flux de trésorerie élevé avant la vente, afin de réaliser un bénéfice plus important lors de cette vente.
La formule du flux de trésorerie peut s'exprimer ainsi : « Revenus locatifs − Charges nécessaires = Flux de trésorerie ».
Les charges nécessaires comprennent les frais de gestion, de rénovation, les remboursements du prêt, la taxe foncière, les frais de publicité et autres coûts nécessaires à l'exploitation.
Les taxes telles que la taxe d'habitation et l'impôt sur le revenu doivent également toutes être déduites.
Notez donc que si vous possédez un bien dont le loyer est de 100 000 yens par mois avec un remboursement mensuel de 90 000 yens, le flux de trésorerie ne sera pas de +10 000 yens.
Des coûts de fonctionnement et des taxes vont s'y ajouter, et le solde pourrait devenir négatif.
Examinez l'achat d'un bien en combinant le yield gap et le flux de trésorerie.
Le choix d'un bien en investissement immobilier : de nombreux points à maîtriser !
Le choix du bien d'investissement immobilier a un impact considérable sur la rentabilité, et un examen minutieux est donc indispensable.
S'il est important de choisir un bien en tenant compte du yield gap et du flux de trésorerie, cela peut sembler difficile pour les novices en investissement immobilier.
Dans ce cas, commencez à gérer avec le soutien d'un professionnel de l'immobilier.
L'accompagnement d'une personne ayant de solides connaissances en investissement est rassurant, mais c'est vous qui prendrez la décision finale concernant le bien.
Pour réussir votre investissement sans regrets, voici les points essentiels à maîtriser lors du choix d'un bien.
Vérifier les équipements du bien
Des équipements de qualité dans un bien le rendent plus attractif et incitent davantage de personnes à vouloir y emménager.
C'est un moyen efficace de réduire le risque de vacance locative.
La présence d'un casier à colis et d'une connexion Internet est désormais généralisée.
Les biens équipés de systèmes de sécurité tels qu'un interphone avec caméra, des caméras de surveillance ou un système de sécurité domestique sont très demandés par les familles avec enfants et les femmes.
Pour se différencier des autres biens, on peut envisager des services de conciergerie, l'installation d'une salle de sport ou d'un jardin sur le toit.
Cependant, des équipements luxueux nécessitent également un entretien, ce qui entraîne des coûts de réparation et de remplacement.
Il est impératif d'évaluer soigneusement le rapport coût-bénéfice.
Vérifier l'environnement du bien
Lors du choix d'un bien, vérifiez également l'environnement aux alentours.
L'essentiel est de savoir si les équipements nécessaires à la vie quotidienne sont à proximité.
La présence d'un supermarché, d'une épicerie, d'une pharmacie ou de restaurants à distance de marche est très pratique.
La proximité d'une banque ou d'un hôpital est également rassurante.
Mais encore faut-il que cela corresponde à votre clientèle cible.
Pour les locataires célibataires, la présence d'une épicerie à proximité peut suffire.
Pour les biens destinés aux familles, la présence d'un supermarché, d'une pharmacie, d'un parc, d'une crèche ou d'une école à proximité est un atout pour attirer les locataires.
Commencez par définir votre clientèle cible avant de sélectionner un bien.
Vérifier l'ancienneté du bien
L'ancienneté du bien est également un facteur important à vérifier lors de sa sélection.
Il arrive que des biens anciens à yield gap élevé soient mis en vente à des prix inhabituellement bas.
Cela peut indiquer qu'il s'agit d'un bien très ancien — soyez vigilant.
Un bien ancien présente souvent de nombreuses dégradations, qui nécessiteront des travaux de rénovation pour pouvoir être exploité.
Il ne s'agit pas seulement de réparer les parties endommagées, mais aussi de remplacer les équipements anciens par des neufs pour attirer davantage de locataires.
Si les coûts sont trop élevés avant même de commencer l'exploitation, leur remboursement prendra du temps.
Vérifiez l'ancienneté du bien et examinez soigneusement son état avant de prendre votre décision.
En investissement immobilier, le choix de la zone est crucial ! Quelles zones viser ?
En investissement immobilier, le choix de la zone où se situe le bien a un impact sur la rentabilité.
Il est effectivement difficile de limiter le risque de vacance locative si le bien n'est pas situé dans une zone fréquentée.
Si vous hésitez sur le choix de la zone, voici quelques pistes pour guider votre sélection de bien.
Les zones attractives pour les célibataires
Si vous envisagez un investissement immobilier destiné aux célibataires, notamment dans des studios, ciblez les zones où se concentrent les célibataires.
Cependant, cibler exclusivement les étudiants universitaires ou de grandes écoles peut s'avérer risqué.
Un bien situé à distance de marche d'une université est certes pratique d'accès et attire facilement des locataires.
Mais la possibilité d'un déménagement de l'université n'est pas à exclure.
Si cela se produisait, les étudiants partiraient et le nombre de locataires diminuerait.
Plutôt que de vous limiter à une zone centrée sur les étudiants, choisissez des biens destinés à un large public de célibataires pour maximiser vos chances de succès.
Par exemple, à Tokyo, les biens situés dans des zones accessibles en moins de 30 minutes des grandes gares comme Tokyo ou Shinjuku ont tendance à être très demandés.
Choisir un bien bien desservi pour les navetteurs et les étudiants devrait permettre de gérer le risque de vacance locative.
Les zones en tête des classements « villes où il fait bon vivre »
Pour raisonner du point de vue des locataires, consulter les « classements des villes où il fait bon vivre » est également recommandé.
Ces enquêtes réalisées par les grands sites de location immobilière permettent d'identifier instantanément les zones qui attirent l'attention du plus grand nombre.
Les classements indiquent également les raisons de la popularité, ce qui est très instructif.
Les formats des classements varient selon les sites : certains proposent des classements par région (Région de Tokyo, Région du Kansai, etc.), d'autres des classements selon les besoins (location vs achat).
Les utiliser lors de la sélection d'un bien permet de choisir des biens mieux adaptés aux besoins du marché.
Choisir une zone en tenant compte des risques naturels
Typhons, fortes pluies, tremblements de terre... les catastrophes naturelles peuvent survenir à tout moment.
Si leur survenue est imprévisible, de nombreuses personnes en quête d'un bien recherchent des biens « situés dans des zones à faible risque de catastrophe ».
L'achat d'un bien conforme aux nouvelles normes parasismiques ou présentant un niveau élevé de résistance aux séismes est une option, mais la consultation des cartes de risques (hazard maps) est également indispensable.
Ces cartes permettent de connaître les types de risques naturels auxquels est exposée la zone où se situe le bien que vous envisagez d'acheter.
Les cartes de risque d'inondation permettent de vérifier les zones à risque de submersion.
Il est également possible de vérifier les risques de glissements de terrain ou de liquéfaction du sol, offrant ainsi une vision claire des dangers potentiels.
Les cartes de risques sont disponibles sur le « Portail des cartes de risques » géré par le Ministère japonais de la Terre, des Infrastructures, du Transport et du Tourisme — vérifiez à l'avance si la zone où se situe le bien que vous souhaitez acquérir est sécurisée.
Si la zone ne présente pas de problème, cela contribue également à réduire les coûts de rénovation en cas de catastrophe naturelle.
Les zones à croissance démographique
Une population importante stabilise la demande locative.
Même si vous proposez un bien attractif, si la population est faible, vous ne trouverez pas de locataires et ne pourrez pas combler les vacances.
Lors de la sélection d'un bien à des fins d'investissement, il est donc nécessaire d'examiner également la démographie.
Par exemple, la ville de Fukuoka prévoit une augmentation de la population jeune (15-29 ans) d'ici 2035.
Observer l'évolution démographique et déterminer la zone la plus adaptée est également un secret de réussite en investissement immobilier.
Les zones bien desservies vers le centre-ville
Les biens situés dans des zones proches des gares sont chers, et même si vous savez que la demande est forte, ils nécessitent d'importants capitaux et peuvent sembler difficiles à acquérir.
Cependant, de nombreux biens situés en périphérie de Tokyo offrent également de bonnes perspectives de rentabilité.
Par exemple, dans la ville de Kisarazu (Chiba), des bus express empruntant l'Aqua-Line circulent quotidiennement, facilitant l'accès au centre de Tokyo.
Dans la préfecture de Kanagawa, certaines gares sont accessibles en moins de 30 minutes depuis Tokyo en express ou en rapide.
Les préfectures de Chiba et de Kanagawa offrent de nombreuses attractions et équipements commerciaux, ce qui en fait des zones agréables à vivre.
De plus, leur bonne accessibilité au centre de Tokyo en fait des zones très demandées pour les navetteurs et les étudiants.
Par ailleurs, ces dernières années, le télétravail s'est répandu sous l'effet de la pandémie de COVID-19.
La possibilité de travailler sans habiter à proximité de son bureau a incité de plus en plus de personnes à quitter les grandes métropoles pour s'installer en province.
Depuis 2020, les arrivées à Tokyo ont fortement diminué.
Parallèlement, le nombre de départs est passé de 601 000 entre 2018 et le premier semestre 2019 à 641 000 entre 2020 et le premier semestre 2021, soit une augmentation de 40 000 personnes.
Selon une étude de la Banque japonaise de développement (DBJ), les principales destinations des départs de Tokyo après le COVID-19 sont les préfectures de Kanagawa, Saitama, Chiba, Ibaraki, Tochigi, Shizuoka et Nagano.
Toutes ces zones sont facilement accessibles depuis Tokyo.
Même si le télétravail se développe, il peut être nécessaire de se rendre au siège social en ville de temps en temps.
Dans ce cas, vivre dans une zone bien desservie vers le centre-ville est plus commode.
Si vous ciblez des biens en dehors du centre-ville, recherchez des biens offrant un bon accès au centre et un environnement agréable.
Points de vigilance lors du choix d'un bien
La sélection d'un bien est indispensable pour investir dans l'immobilier.
Cependant, il est nécessaire de juger en tenant compte de tous les aspects — yield gap, flux de trésorerie, emplacement, environnement — pour faire le meilleur choix.
Pour les novices en investissement immobilier, il peut être difficile de le faire seul.
Dans ce cas, faites-vous accompagner par un professionnel de l'immobilier pour avancer dans votre investissement.
Sa connaissance approfondie de l'investissement vous permettra de trouver le bien le mieux adapté en le consultant.
Il vous présentera des biens attractifs : « bien à yield gap élevé », « emprunt à taux avantageux pour faciliter l'achat », « bien bien situé à prix abordable ».
Cependant, certains agents commerciaux ou agences immobilières peuvent vous inciter à acheter en n'envisageant que leurs propres intérêts — soyez prudent.
Concernant le yield gap, il y a une possibilité qu'il soit calculé sur la base du rendement brut pour paraître plus attractif.
Bien entendu, toutes les agences immobilières ne pratiquent pas ainsi.
Pour éviter de tomber dans le piège d'une agence peu scrupuleuse, choisir une agence de confiance est également crucial dans l'investissement immobilier.
Conclusion
Un mauvais choix de bien d'investissement peut empêcher d'atteindre les bénéfices escomptés et vous faire regretter de vous être lancé dans l'investissement immobilier.
Le yield gap est indispensable lors du choix d'un bien.
Cependant, se concentrer uniquement sur le yield gap ne permet pas de faire le meilleur choix.
Avancez dans la sélection d'un bien rentable en tenant également compte du flux de trésorerie, de l'environnement et de la zone mentionnés ci-dessus.
Et lors du choix d'un bien, ne vous fiez pas uniquement à l'agence immobilière — menez vous-même vos propres investigations sur le bâtiment avant de vous lancer dans l'investissement immobilier.
Questions fréquentes sur le yield gap
Q1. Quelle est la valeur de référence du yield gap ?
En général, un yield gap d'au moins 1,5 à 2 % est considéré comme une référence pour les décisions d'investissement. Il faut cependant aussi tenir compte de l'emplacement et de l'ancienneté du bien.
Q2. Un yield gap élevé est-il synonyme de sécurité ?
Même avec un yield gap élevé, si l'on ne tient pas compte du risque de vacance locative et des frais de rénovation, la rentabilité réelle peut être plus faible. Un jugement global est primordial.
Q3. Quelle est la relation entre le rendement brut et le yield gap ?
Le yield gap correspond au rendement brut diminué du taux d'emprunt. Pour une évaluation plus précise, utilisez le rendement réel (rendement NOI).
