Notre environnement de gestion d'actifs se trouve à un tournant majeur, car le Japon passe d'un "monde sans taux d'intérêt" à un "monde avec taux d'intérêt": en mars 2024, la Banque du Japon a décidé de mettre fin à sa politique de taux d'intérêt négatifs et a depuis pris des mesures en vue de la normalisation de la politique monétaire, y compris des hausses progressives des taux d'intérêt. Ce changement historique n'a pas seulement des effets familiers, tels que des taux de dépôt plus élevés, mais a également un impact significatif sur l'évaluation d'actifs tels que les actions, les obligations et l'immobilier.
L'écart de rendement, un indicateur particulièrement important pour les investissements immobiliers, se réduit à mesure que les taux d'intérêt augmentent. Cela signifie que l'hypothèse de "faibles taux d'emprunt", qui a soutenu la rentabilité de l'investissement immobilier dans le passé, s'effondre, suggérant que les stratégies d'investissement conventionnelles pourraient ne plus être viables. Cependant, si le changement est un risque, il crée également de nouvelles opportunités.
Dans cet article, INA&Associates Ltd. révèle l'essence de ce "monde avec les taux d'intérêt", la manière dont nous devrions gérer nos actifs à l'ère d'un écart de rendement qui se réduit, et les "actifs à acheter" et"actifs à vendre" spécifiques, de notre point de vue d'experts en immobilier. Il s'agit d'une explication approfondie du point de vue d'un expert en immobilier. Apprenons ensemble de nouvelles techniques de protection des actifs pour survivre en période de changement.
Le "monde des taux d'intérêt" et la véritable nature de l'écart de rendement
Pour bien comprendre la transition vers un "monde avec des taux d'intérêt", il est essentiel de comprendre le changement de politique monétaire sous-jacent et la nature de l'écart de rendement, un indicateur clé de l'investissement immobilier.
Le changement de politique monétaire de la Banque : pourquoi les "taux d'intérêt" ont-ils bougé maintenant ?
La Banque du Japon (BOJ) a maintenu un vaste programme d'assouplissement monétaire pendant une longue période pour tenter de sortir d'une déflation prolongée. Toutefois, à la suite d'une vague d'inflation mondiale et de signes d'augmentation des salaires au Japon, la Banque a finalement décidé d'opérer un changement majeur dans sa politique monétaire en 2024. Cette décision est un signal important que l'économie japonaise est entrée dans une nouvelle phase.
| Année/mois | Principales décisions | Évolution des taux directeurs |
|---|---|---|
| Mars 2024. | Levée de la politique de taux d'intérêt négatifs | -0,1 % → 0,0 %-0,1 % environ. |
| Juillet 2024. | Hausse supplémentaire des taux d'intérêt | 0,0 %-0,1 % → environ 0,25 |
| Janvier 2025. | Nouvelle hausse des taux d'intérêt | 0,25 % → environ 0,5 |
Cette série de hausses des taux d'intérêt aura non seulement un impact direct sur les taux d'intérêt de nos prêts hypothécaires et de nos prêts aux entreprises, mais elle ébranlera également les fondements mêmes de leur évaluation, puisqu'ils servent de "taux d'actualisation" pour tous les actifs. C'est pourquoi le "monde des taux d'intérêt" est d'une importance cruciale pour les investisseurs.
Comprendre l'écart de rendement, la boussole de l'investissement immobilier
En résumé, l'écart de rendement est un indicateur qui montre la différence entre la rentabilité et le coût de financement d'un investissement immobilier. La formule est très simple, mais sa signification est profonde et revêt une importance capitale pour de nombreux investisseurs professionnels.
Écart de rendement = Rendement du bien immobilier concerné (cap rate) - Taux d'intérêt de l'emprunt (par exemple, le taux préférentiel à long terme)
Le taux de capitalisation (cap rate) est le revenu net d'exploitation (NOI) du bien divisé par le prix du bien, et indique la véritable capacité de gain du bien. Le taux d'emprunt, quant à lui, est le coût d'obtention d'un prêt auprès d'une institution financière. En d'autres termes, plus l'écart de rendement est important, plus l'emprunteur peut utiliser efficacement ses emprunts pour générer des revenus (effet de levier).
L'une des principales raisons pour lesquelles le marché immobilier japonais a attiré l'attention des investisseurs du monde entier dans le passé est que cet écart de rendement était suffisamment garanti par rapport à d'autres pays. Toutefois, comme nous l'avons mentionné plus haut, cet avantage commence à s'estomper à mesure que les taux d'emprunt augmentent.
Impact de la réduction de l'écart de rendement sur l'investissement immobilier
En théorie, la hausse des taux d'intérêt comprime directement l'écart de rendement. Comment cela affecte-t-il le marché de l'immobilier ? Nous utilisons des données pour révéler le mécanisme.
L'état actuel de l'écart de rendement tel qu'il apparaît dans les données
Le tableau ci-dessous montre l'évolution des taux d'intérêt, des taux de capitalisation et de l'écart de rendement au cours des dernières années. On constate que si les taux d'intérêt ont augmenté, l'écart de rendement n'a cessé de se réduire, les taux de capitalisation étant restés pratiquement stables ou ayant légèrement diminué.
| Période. | Rendement des obligations d'État à long terme (A) | Taux de capitalisation des bureaux (B) | Écart de rendement (B - A) |
|---|---|---|---|
| Fin 2022 | Environ 0,4 | Environ 2,8 | Environ 2,4 |
| Fin de l'année 2023 | Environ 0,7 | Environ 2,7 | Environ 2,0 |
| Fin de l'année 2024 | Environ 1,0 | Environ 2,7 | Environ 1,7 |
| Oct. 2025 | Environ 1,5 | Environ 2,7 | Environ 1,2 % Environ 1,5 % Environ 1,5 % Environ 1,5 % Environ 2,7 |
（Note : Les chiffres sont approximatifs pour plus de clarté. Pour les chiffres réels, veuillez vous référer aux rapports de divers instituts de recherche.
Ces données montrent clairement que le "rendement du différentiel de taux d'intérêt" dont bénéficiaient les investisseurs est plus faible qu'auparavant. Cela signifie que même si vous investissez dans un bien immobilier offrant le même rendement, vos revenus résiduels diminueront du montant de la hausse des taux d'intérêt.
Deux raisons pour lesquelles les prix de l'immobilier ne baissent pas même lorsque les taux d'intérêt augmentent
L'explication classique était que "lorsque les taux d'intérêt augmentent, les prix de l'immobilier baissent". Or, ce n'est pas nécessairement le cas sur le marché actuel. En particulier dans les centres-villes, les prix restent élevés ou continuent d'augmenter. Deux raisons principales expliquent ce phénomène apparemment contradictoire.
La première raison est la "hausse des loyers ". Les loyers des bureaux et les loyers résidentiels sont en hausse en raison de la reprise économique et de l'inflation. Rappelons la formule du taux de capitalisation (revenu net ÷ valeur du bien). Si les loyers (revenus nets) augmentent, le taux plafond augmentera même si le prix du bien reste inchangé. Cette hausse des loyers compense la pression à la hausse sur le cap rate (c'est-à-dire la pression à la baisse sur les prix) causée par la hausse des taux d'intérêt, ce qui permet de maintenir, voire d'augmenter, les prix de l'immobilier.
La deuxième raison est "l'attrait de l'immobilier japonais du point de vue des investisseurs étrangers". Les principaux pays occidentaux ont relevé leurs taux d'intérêt bien avant le Japon. En conséquence, l'écart de rendement dans de nombreux pays s'est réduit à l'extrême, voire est devenu négatif (rendement inversé) dans de nombreuses villes. En comparaison, l'écart de rendement au Japon, bien qu'il se soit réduit, reste positif et est considéré comme une destination d'investissement relativement attrayante. Ces investissements étrangers importants soutiennent les prix de l'immobilier japonais.
Toutefois, cet avantage se limite de plus en plus aux biens de premier ordre situés dans les centres-villes, où les attentes en matière de hausse des loyers sont élevées et où les investisseurs étrangers sont susceptibles d'investir. Nous pensons que la polarisation du marché immobilier va encore s'accentuer à l'avenir, car les biens situés dans les zones rurales et suburbaines ont peu de chances de voir leurs loyers augmenter et peuvent être directement affectés par l'impact négatif de la hausse des taux d'intérêt.
Les "biens à acheter" et les "biens à vendre" dans un monde avec des taux d'intérêt
Dans un "monde avec des taux d'intérêt", où l'écart de rendement se réduit et où les mérites relatifs des différents actifs changent, la sélection des actifs deviendra plus importante que jamais. Plutôt que d'investir dans l'obscurité, il est nécessaire d'optimiser les portefeuilles en évaluant leur résistance à l'environnement changeant de la hausse des taux d'intérêt.
Stratégie d'actifs pour l'ensemble du portefeuille
Tout d'abord, il est important de comprendre comment les principales classes d'actifs - immobilier, actions et obligations - se comportent face à la hausse des taux d'intérêt. Le tableau ci-dessous résume la résistance générale de chaque classe d'actifs.
| Catégorie d'actifs | Impact des hausses de taux d'intérêt (à court terme) | Caractéristiques et points à noter |
|---|---|---|
| Immobilier | △ à 0 | Polarisation croissante. Les bons immeubles de centre-ville peuvent être compensés par la hausse des loyers, mais les immeubles régionaux sont sous pression. Les ratios d'endettement élevés pèsent sur les bénéfices. |
| Actions | - - - 0 | Ombrage clair par secteur. Vent arrière pour les valeurs financières . D'autre part, les actions de croissance avec un PER élevé sont susceptibles de se vendre en raison de taux d'actualisation plus élevés. |
| Obligations | ×x | Les prix et les taux d'intérêt ont une relation en dents de scie. Lorsque les taux d'intérêt augmentent, les prix des obligations existantes baissent. Les obligations à long terme sont particulièrement touchées. |
| Liquidités et dépôts | x | Bénéficient directement de la hausse des taux d'intérêt. Toutefois, leur valeur réelle diminuera s'ils sont inférieurs au taux d'inflation. |
Sur la base de ces caractéristiques, cette section explique quels actifs spécifiques doivent être inclus dans votre portefeuille et lesquels doivent également être revus.
Actifs à acheter
Dans une phase de hausse des taux d'intérêt et d'inflation simultanée, les mots clés sont "revenu" et"résistance à l'inflation".
1. l'immobilier de premier ordre dans les centres-villes
L'immobilier le moins affecté par la hausse des taux d'intérêt reste l'immobilier de premier ordre dans les centres-villes, avec des attentes élevées en matière de hausse des loyers. Dans les zones à forte activité économique, la demande des locataires est solide et les loyers peuvent facilement être augmentés. Cela leur permet d'absorber la hausse des taux d'emprunt et de maintenir un écart de rendement stable. La valeur de l'actif lui-même résiste également à l'inflation, ce qui en fait un actif efficace tant sur le plan défensif qu'offensif.
2. les actions à dividendes élevés et les actions de valeur
Sur le marché boursier, les actions à dividendes élevés, dont les bénéfices sont stables et les rendements élevés, et les actions de valeur, dont le prix des actions reste sous-évalué par rapport à la valeur de l'entreprise, sont plus dominantes que les actions de croissance, qui sont achetées dans l'attente d'une croissance future. La hausse des taux d'intérêt augmente les coûts d'emprunt des entreprises, mais celles qui ont une situation financière saine et un flux de trésorerie important sont suffisamment solides pour résister à l'impact de cette hausse et continuer à verser un dividende stable. Les dividendes constituent une source de revenus précieuse en période d'inflation.
3. Obligations à taux variable et à court terme
Les obligations sont généralement vulnérables à la hausse des taux d'intérêt, mais les obligations à taux variable et lesobligations à court terme sont relativement sans risque. Les obligations à taux variable améliorent la rentabilité en période de hausse des taux d'intérêt, car leur taux d'intérêt fluctue en fonction de la hausse des taux du marché. En outre, les obligations à court terme, dont l'échéance de remboursement est courte, présentent un risque limité de baisse de prix due aux fluctuations des taux d'intérêt. L'inclusion de ces obligations est une stratégie efficace pour accroître la stabilité du portefeuille.
Actifs à vendre (ou à éviter)
En revanche, vous devriez envisager de vendre ou de réduire le ratio des actifs qui sont directement exposés aux vents contraires de la hausse des taux d'intérêt.
1. l'immobilier productif de revenus dans les zones rurales et suburbaines
À l'inverse des actifs à acheter, les biens immobiliers situés dans les zones rurales et suburbaines, où la hausse des loyers est improbable et où le risque de vacance est élevé, sont directement affectés par la hausse des taux d'intérêt. Si les loyers ne peuvent être augmentés alors que les taux d'emprunt augmentent, l'écart de rendement se réduira et le risque de se retrouver dans une situation de "retrait" augmentera dans le pire des cas. Les stratégies de sortie (vente) peuvent également devenir plus difficiles, il est donc judicieux de revoir votre portefeuille avant que les conditions du marché ne se détériorent.
2. Actions de croissance à PER élevé
Les valeurs de croissance dotées d'un fort potentiel de croissance et d'un ratio cours/bénéfice (PER) élevé font l'objet de valorisations particulièrement sévères en période de hausse des taux d'intérêt. En effet, le "taux d'actualisation" (taux d'intérêt), qui est le dénominateur lors de l'évaluation du cours de l'action d'une société par actualisation de ses bénéfices futurs, augmente. Les entreprises de haute technologie qui enregistrent des pertes et ne réalisent pas de bénéfices courants doivent être particulièrement prudentes.
3. obligations à taux fixe à long terme
Les obligations à revenu fixe à long terme émises à une époque où les taux d'intérêt sont bas font partie des actifs dont le prix risque le plus de baisser en période de hausse des taux d'intérêt. Par exemple, si vous détenez une obligation à 10 ans avec un taux d'intérêt de 1 % et que les taux d'intérêt du marché passent à 3 %, vous devrez réduire considérablement le prix de votre obligation existante si vous essayez de la vendre, car elle sera moins attrayante que les obligations nouvellement émises. Bien que le capital soit remboursé s'il est conservé jusqu'à l'échéance, le coût d'opportunité et le risque de volatilité des prix jusqu'à cette date sont très élevés.
Résumé : une protection des actifs pour une nouvelle ère qui voit le changement comme une opportunité
Dans cet article, nous avons expliqué l'impact de la transition vers un "monde avec des taux d'intérêt" sur notre gestion d'actifs, en mettant l'accent sur le phénomène de réduction de l'écart de rendement. Enfin, nous rappelons les principaux points de ce jour.
- L'arrivée du "monde des taux d'intérêt": le changement de politique monétaire de la Banque du Japon a mis fin à l'ère des taux d'intérêt bas, et les hypothèses sur lesquelles les actifs sont évalués ont changé radicalement.
- Diminution de l' écart de rendement : avec la hausse des taux d'intérêt, l'écart de rendement, qui indique la rentabilité de l'investissement immobilier, se réduit. Il est donc devenu difficile d'assurer des revenus avec des stratégies d'investissement conventionnelles.
- Polarisation du marché immobilier: malgré la hausse des taux d'intérêt, les prix devraient se maintenir pour les biens situés dans les centres-villes, où les loyers devraient augmenter, tandis que les biens régionaux sont confrontés à une situation difficile, ce qui accentue la polarisation du marché.
- Importance de la sélection des actifs: il est essentiel d'évaluer la résistance des actifs individuels dans un contexte de hausse des taux d'intérêt. Il est nécessaire de restructurer les portefeuilles en identifiant les "actifs à acheter" (par exemple, l'immobilier de centre-ville, les actions à dividendes élevés) et les "actifs à vendre" (par exemple, l'immobilier régional, les actions de croissance).
L'avènement d'un "monde sans taux d'intérêt" est un terrain inconnu pour de nombreux investisseurs et peut être perçu comme risqué. Toutefois, d'un point de vue différent, c'est aussi l'occasion de corriger les distorsions du marché et d'identifier les actifs de qualité au bon prix. Les méthodes spéculatives reposant sur un effet de levier excessif ne sont plus viables et le moment est venu de remettre en question la valeur intrinsèque des actifs.
En cette période charnière, il est plus important que jamais d'utiliser les connaissances d'experts de confiance pour construire un portefeuille optimisé qui corresponde à votre situation patrimoniale et à votre tolérance au risque. En tant que professionnels de l'immobilier, INA & Associates K.K. s'engage à soutenir chacun de ses clients dans la défense de ses actifs et la création de valeur. Si vous avez des inquiétudes ou des questions sur votre propre stratégie patrimoniale, n'hésitez pas à nous contacter.
Questions fréquemment posées
Q1 : Est-il dangereux de commencer à investir dans l'immobilier ?
En général, ce n'est pas dangereux. La clé réside dans la "sélection des biens". Comme nous l'avons expliqué dans cet article, les bons immeubles situés dans les centres-villes, qui sont moins sensibles à la hausse des taux d'intérêt et dont les loyers devraient augmenter, restent des cibles d'investissement attrayantes. En revanche, il est plus risqué qu'auparavant d'investir dans des biens régionaux en s'appuyant sur un effet de levier facile. La clé du succès consiste à examiner soigneusement les biens immobiliers en consultation avec des experts.
Q2 : Que dois-je faire des biens que je possède déjà ?
Tout d'abord, nous vous recommandons de simuler avec précision la situation des revenus et des dépenses de votre patrimoine immobilier ainsi que l'impact des futures hausses de taux d'intérêt. Si le bien a peu de marge de manœuvre pour augmenter les loyers et que le cash-flow risque de se détériorer en raison de la hausse des taux d'intérêt, une stratégie consiste à envisager de le vendre pendant que les conditions du marché sont favorables. En revanche, s'il s'agit d'un bien de qualité, il n'est pas nécessaire de le vendre dans l'urgence. Profitez-en pour revoir l'ensemble de votre portefeuille.
Q3 : Qu'adviendra-t-il des taux hypothécaires variables à l'avenir ?
Il est très probable que les taux hypothécaires variables augmentent progressivement en fonction de la hausse des taux directeurs de la Banque du Japon. Toutefois, la concurrence entre les institutions financières est également féroce, de sorte qu'une hausse brutale est peu probable. Il est important de vérifier la trésorerie du ménage et de s'assurer que les remboursements ne seront pas déraisonnables même si les taux d'intérêt augmentent dans une certaine mesure. En cas d'incertitude, il est possible d'envisager un refinancement à taux fixe.
