Si vous devez laisser votre appartement inoccupé pendant une longue période en raison d'une mutation ou d'une autre situation, le mettre en location plutôt que le vendre vous permet de conserver cet actif tout en générant des revenus. Toutefois, pour réussir, il est indispensable de bien comprendre les étapes à suivre et les points de vigilance.
Quels sont les avantages et les inconvénients de mettre son appartement en location sans le vendre ?
Trois avantages de la mise en location
- Vous pouvez percevoir des loyers tout en conservant votre actif
- Vous pouvez aussi y revenir plus tard ou choisir de le vendre à nouveau par la suite
- Si vous confiez la gestion à une agence immobilière, vous pouvez obtenir un revenu locatif sans contrainte importante
Les cas où il vaut mieux vendre
Si l'emplacement est peu favorable, si le bien est si ancien qu'il nécessite des travaux, ou si vous avez besoin rapidement d'un montant important, il s'agit de situations où la vente doit être privilégiée. Les biens pour lesquels il est difficile de fixer un loyer élevé ne sont pas adaptés à la location.
Les 5 étapes pour mettre un appartement en location
1. Choisir une agence immobilière fiable
Faire appel à une société qui traite des locations et qui bénéficie d'une bonne notoriété et d'une réelle capacité d'attraction est le moyen le plus direct d'assurer la recherche de locataires.
2. Choisir le mode de location (type de contrat)
- Contrat de location ordinaire : renouvellement tous les 2 ans. Si le locataire le souhaite, le bailleur ne peut en principe pas y mettre fin unilatéralement
- Sous-location (sublease) : l'agence immobilière sous-loue le bien. La gestion est plus simple, mais environ 10 % du loyer sont déduits au titre des frais
- Contrat de location à durée déterminée : vous pouvez fixer vous-même la durée de location. C'est la solution idéale si vous souhaitez louer le bien uniquement pendant votre mutation
3. Décider entre un contrat de courtage ou un contrat de mandat
Dans le cadre d'un contrat de courtage, le bailleur sélectionne le locataire, tandis que dans un contrat de mandat, l'agence immobilière s'en charge pour son compte.
4. Rechercher des locataires
Vous définissez des conditions telles que le loyer, l'autorisation des animaux, le tabac ou le nombre d'occupants. Plus les conditions sont nombreuses, plus le nombre de candidats diminue. Il est donc préférable de se limiter aux priorités et d'en discuter avec l'agence immobilière.
5. Signer le contrat de location
Une fois la visite et l'examen du dossier terminés, la conclusion du contrat marque le début des revenus locatifs.
Trois points de vigilance importants pour louer un appartement
En cas de solde restant sur le prêt immobilier, consultez impérativement l'établissement financier
Le prêt immobilier résidentiel est destiné à un bien dans lequel vous habitez vous-même. Si vous le mettez en location sans autorisation, vous risquez un manquement contractuel et une demande de remboursement immédiat de l'intégralité du prêt. Selon les banques, une location temporaire pendant une mutation peut parfois être acceptée, ou un basculement vers un prêt pour résidence secondaire peut être envisageable.
Un plan de trésorerie intégrant le risque de vacance est nécessaire
Même pendant une période sans locataire, les impôts, les frais d'entretien et les charges du fonds de réparation continuent d'être dus. Il convient donc de vérifier au préalable que votre épargne reste suffisante.
La sous-location des équipements communs, comme les places de stationnement, est interdite
Il est interdit de sous-louer la place de stationnement louée lors de l'achat du bien. La proposer de votre propre initiative comme un bien avec parking peut entraîner des problèmes. Une vérification auprès du syndicat de copropriété est indispensable.
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Si je souhaite louer le bien uniquement pendant ma mutation, quel type de contrat convient ?
Le contrat de location à durée déterminée est le plus adapté. Vous pouvez fixer vous-même la durée de location et réintégrer le logement après votre mutation. À l'issue de la période, un nouveau contrat peut aussi être conclu si les deux parties sont d'accord.
Q. Puis-je mettre le bien en location s'il reste un prêt immobilier à rembourser ?
En principe, une consultation préalable de l'établissement financier est nécessaire. Une sous-location non autorisée constitue un manquement contractuel, mais dans le cas d'une mutation professionnelle, cela peut parfois être accepté.
Q. Devrai-je faire une déclaration fiscale si je mets le bien en location ?
Les revenus locatifs doivent être déclarés au titre des revenus fonciers. Les frais de gestion, de réparation et les intérêts du prêt peuvent être comptabilisés en charges.
Q. Quel est le coût de la gestion locative confiée à une agence immobilière ?
En général, des frais de gestion représentant 5 à 10 % du loyer servent de référence. En sous-location, un loyer garanti est versé, mais les frais ont tendance à être plus élevés, autour de 10 %.
Q. Que faut-il faire si le logement devient vacant ?
Il convient d'envisager une révision du loyer, un assouplissement des conditions et une réévaluation de la stratégie publicitaire avec l'agence immobilière. L'accueil de locataires étrangers constitue également une mesure efficace contre la vacance.
