Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung wegen einer Versetzung oder aus einem ähnlichen Grund längere Zeit leer stehen lassen, können Sie sie vermieten statt verkaufen und so den Vermögenswert halten und zugleich Einnahmen erzielen. Für einen erfolgreichen Ablauf ist es jedoch unerlässlich, die richtigen Schritte und wichtigen Hinweise zu kennen.
Welche Vor- und Nachteile hat es, eine Eigentumswohnung zu vermieten statt zu verkaufen?
Drei Vorteile der Vermietung
- Sie können Mieteinnahmen erzielen und den Vermögenswert gleichzeitig behalten
- Sie können später wieder selbst einziehen oder die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt erneut verkaufen
- Wenn Sie die Verwaltung an ein Immobilienunternehmen übergeben, erhalten Sie Einnahmen mit geringem Aufwand
Wann ein Verkauf sinnvoller ist
Wenn die Lage ungünstig ist, die Wohnung so alt ist, dass eine Renovierung nötig wird, oder Sie sofort einen größeren Geldbetrag benötigen, handelt es sich um Fälle, in denen ein Verkauf Vorrang haben sollte. Immobilien, für die sich nur schwer eine hohe Miete ansetzen lässt, eignen sich nicht gut für die Vermietung.
Fünf Schritte zur Vermietung einer Eigentumswohnung
1. Ein vertrauenswürdiges Immobilienunternehmen auswählen
Ein Unternehmen zu beauftragen, das Mietobjekte betreut und eine hohe Bekanntheit sowie starke Vermarktungskraft hat, ist der schnellste Weg, um Mieter zu finden.
2. Die Vermietungsform (Vertragsart) wählen
- Standardmietvertrag: Verlängerung alle zwei Jahre. Wenn der Mieter verlängern möchte, ist eine einseitige Kündigung durch den Vermieter grundsätzlich nicht möglich
- Sublease: Das Immobilienunternehmen vermietet weiter. Die Verwaltung ist einfacher, allerdings werden etwa 10 % der Miete als Gebühr einbehalten
- Befristeter Mietvertrag: Sie können den Vermietungszeitraum selbst festlegen. Das ist ideal, wenn Sie nur für die Dauer einer Versetzung vermieten möchten
3. Entscheiden, ob es ein Maklervertrag oder ein Vertretungsvertrag sein soll
Beim Maklervertrag wählt der Vermieter den Mieter aus, beim Vertretungsvertrag übernimmt das Immobilienunternehmen diese Aufgabe.
4. Mieter suchen
Es werden Bedingungen wie Miethöhe, Haustiererlaubnis, Rauchen und Personenzahl festgelegt. Da mit zunehmender Zahl an Bedingungen die Zahl der Interessenten sinkt, sollten Sie sich auf die wichtigsten Punkte beschränken und diese mit dem Immobilienunternehmen abstimmen.
5. Den Mietvertrag abschließen
Nach Besichtigung und Prüfung beginnt mit dem formellen Vertragsabschluss der Mieteingang.
Drei wichtige Punkte bei der Vermietung einer Eigentumswohnung
Bei einer laufenden Baufinanzierung sollten Sie unbedingt mit dem Kreditinstitut sprechen
Ein Wohnungsdarlehen ist für eine von Ihnen selbst bewohnte Immobilie vorgesehen. Wenn Sie die Wohnung ohne Rücksprache vermieten, kann dies einen Vertragsverstoß darstellen und das Risiko einer sofortigen Gesamtrückzahlung auslösen. Je nach Bank kann eine vorübergehende Vermietung während einer Versetzung erlaubt sein, oder ein Wechsel in ein Darlehen für ein Zweitwohnsitzobjekt kann möglich sein.
Ein Finanzplan unter Berücksichtigung des Leerstandsrisikos ist erforderlich
Auch während Leerstandszeiten laufen Steuern, laufende Kosten und Rücklagen für Instandhaltung weiter. Prüfen Sie daher vor Ihrer Entscheidung, ob ausreichend Liquiditätsreserven vorhanden sind.
Gemeinschaftseinrichtungen wie Stellplätze dürfen nicht untervermietet werden
Ein beim Kauf mitgenutzter Stellplatz darf nicht weitervermietet werden. Wenn Sie die Wohnung eigenmächtig als "mit Stellplatz" anbieten, kann das zu Problemen führen. Eine Bestätigung durch die Eigentümergemeinschaft ist daher zwingend erforderlich.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Welcher Vertrag ist geeignet, wenn ich die Wohnung nur während einer Versetzung vermieten möchte?
Ein befristeter Mietvertrag ist dafür am besten geeignet. Sie können die Vermietungsdauer selbst festlegen und nach Ihrer Rückkehr wieder einziehen. Nach Ablauf der Frist ist bei beiderseitigem Einverständnis auch ein neuer Vertrag möglich.
Q. Kann ich die Wohnung vermieten, wenn noch ein Wohnungsdarlehen läuft?
Grundsätzlich ist vorab eine Abstimmung mit dem Kreditinstitut erforderlich. Eine Vermietung ohne Zustimmung stellt einen Vertragsverstoß dar, kann aber im Fall einer Versetzung unter Umständen genehmigt werden.
Q. Muss ich bei einer Vermietung eine Steuererklärung abgeben?
Mieteinnahmen müssen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erklärt werden. Verwaltungskosten, Reparaturkosten und Darlehenszinsen können dabei als Ausgaben angesetzt werden.
Q. Wie hoch sind die Kosten, wenn ich die Mietverwaltung einem Immobilienunternehmen überlasse?
Üblicherweise gelten 5 bis 10 % der Miete als Richtwert für die Verwaltungsgebühr. Beim Sublease wird zwar eine garantierte Miete gezahlt, die Gebühren fallen aber meist höher aus (rund 10 %).
Q. Was sollte ich tun, wenn die Wohnung leer steht?
Prüfen Sie eine Anpassung der Miete, eine Lockerung der Bedingungen und eine Überarbeitung der Vermarktungsstrategie gemeinsam mit dem Immobilienunternehmen. Auch die Aufnahme ausländischer Mieter ist eine wirksame Maßnahme gegen Leerstand.
