전근 등으로 장기간 아파트를 비워야 하는 경우, 매각하지 않고 임대하면 자산을 보유한 채 수익을 얻을 수 있습니다. 다만 성공적으로 임대하려면 올바른 절차와 주의사항을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다.
아파트를 매각하지 않고 임대할 때의 장점과 단점은 무엇인가요?
임대의 3가지 장점
- 자산을 보유한 채 임대 수입을 얻을 수 있습니다
- 장래에 다시 직접 거주하거나 추후 다시 매각하는 것도 가능합니다
- 부동산 회사에 관리를 맡기면 큰 수고 없이 수익을 얻을 수 있습니다
매각하는 편이 좋은 경우
입지가 좋지 않거나, 리모델링이 필요할 정도로 노후되었거나, 지금 당장 목돈이 필요한 경우에는 매각을 우선해야 하는 사례에 해당합니다. 높은 임대료 책정이 어려운 물건은 임대에 적합하지 않습니다.
아파트 임대화의 5단계
1. 신뢰할 수 있는 부동산 회사를 선택합니다
임대 취급 경험이 있고 인지도가 높으며 모집력이 있는 회사에 의뢰하는 것이 임차인 확보의 지름길입니다.
2. 임대 방식(계약 형태)을 선택합니다
- 일반 임대차계약: 2년마다 갱신합니다. 임차인이 원하면 임대인이 일방적으로 해지하는 것은 원칙적으로 불가능합니다
- 서브리스: 부동산 회사가 전대합니다. 관리가 편한 반면 임대료의 약 10%가 수수료로 공제됩니다
- 정기차가계약: 임대 기간을 직접 설정할 수 있습니다. 전근 기간에만 임대하고 싶을 때 적합합니다
3. 중개계약으로 할지 대리계약으로 할지 결정합니다
중개계약에서는 임대인이 입주자를 선정하고, 대리계약에서는 부동산 회사가 이를 대행합니다.
4. 입주자를 모집합니다
임대료, 반려동물 허용 여부, 흡연, 입주 인원 등의 조건을 설정합니다. 조건이 많을수록 입주 희망자가 줄어들기 때문에, 우선순위가 높은 조건만 남기고 부동산 회사와 상의하는 것이 좋습니다.
5. 임대차계약을 체결합니다
내람과 심사 후 정식 계약을 체결하면 임대 수입이 시작됩니다.
아파트 임대 시 중요한 3가지 주의사항
주택담보대출 잔액이 있는 경우에는 반드시 금융기관과 상담해야 합니다
주택담보대출은 본인이 거주하는 주택을 위한 상품입니다. 사전 승인 없이 임대하면 계약 위반이 되어 일시 상환을 요구받을 위험이 있습니다. 은행에 따라 전근 중의 일시적 임대를 인정하는 경우도 있고, 세컨드하우스 대출로 전환이 가능한 경우도 있습니다.
공실 위험을 고려한 자금 계획이 필요합니다
공실 기간에도 세금, 유지비, 수선적립금 등의 지출은 계속됩니다. 충분한 예비자금이 있는지 확인한 뒤 판단해야 합니다.
주차장 등 공용시설은 전대할 수 없습니다
구입 시 함께 빌린 주차장은 전대가 금지됩니다. 이를 임의로 '주차장 포함' 물건으로 모집하면 문제가 될 수 있습니다. 관리조합에 대한 확인이 필수입니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 전근 기간 동안만 임대하고 싶은 경우에는 어떤 계약이 적절한가요?
정기차가계약이 가장 적합합니다. 임대 기간을 직접 설정할 수 있고, 전근이 끝난 뒤 다시 입주하는 것도 가능합니다. 기간 만료 후에도 쌍방이 합의하면 재계약할 수 있습니다.
Q. 주택담보대출이 남아 있는 경우에도 임대할 수 있나요?
원칙적으로는 금융기관과의 사전 상담이 필요합니다. 무단 전대는 계약 위반이 되지만, 전근 목적이라면 인정받을 수 있는 경우도 있습니다.
Q. 임대하면 확정신고가 필요하나요?
임대 수입은 부동산 소득으로 신고해야 합니다. 관리비, 수선비, 대출 이자 등은 경비로 계상할 수 있습니다.
Q. 임대 관리를 부동산 회사에 맡길 때 비용은 어느 정도인가요?
일반적으로 임대료의 5~10%가 관리 수수료의 기준입니다. 서브리스는 보장 임대료가 지급되지만 수수료가 비교적 높은 편이며(약 10%), 그 경향이 있습니다.
Q. 공실이 되면 어떻게 해야 하나요?
임대료 재검토, 조건 완화, 부동산 회사와의 광고 전략 재점검을 검토합니다. 외국인 입주자 수용도 효과적인 공실 대책 중 하나입니다.
