転勤などで長期間マンションを空ける場合、売却せずに賃貸に出すことで資産を保有しながら収益を得られます。ただし成功するには正しい手順と注意点を把握することが不可欠です。
マンションを売却せずに賃貸に出すメリットとデメリットは？
賃貸に出す3つのメリット
- 資産を保有しながら家賃収入が得られる
- 将来また住み直すことも、改めて売却することも可能
- 不動産会社に管理を任せれば手間なく収益が入る
売却した方が良いケース
立地が悪い・リフォームが必要なほど古い・今すぐまとまった資金が必要、といった場合は売却を優先すべきケースです。高い賃料設定が難しい物件は賃貸向きではありません。
マンション賃貸化の5ステップ
1. 信頼できる不動産会社を選ぶ
賃貸の取り扱いがあり、認知度が高く集客力のある会社に依頼することが入居者確保の近道です。
2. 貸出方法（契約形態）を選択する
- 普通賃貸契約：2年ごと更新。借主が希望すれば貸主側の一方的な解除は原則不可
- サブリース：不動産会社が転貸。管理が楽な反面、家賃の約1割が手数料として差し引かれる
- 定期借家契約：貸出期間を自分で設定できる。転勤期間のみ貸したい場合に最適
3. 媒介契約か代理契約かを決める
媒介契約では入居者選定を貸主が行い、代理契約では不動産会社が代行します。
4. 入居者を募集する
賃料・ペット可否・喫煙・入居人数などの条件を設定します。条件が多いほど入居希望者が減るため、優先事項のみに絞り不動産会社と相談しましょう。
5. 賃貸借契約を締結する
内覧・審査後に正式契約を結べば家賃収入がスタートします。
マンション賃貸化の3つの重要注意点
住宅ローン残債がある場合は必ず金融機関に相談
住宅ローンは「自分が居住する物件」向けの商品です。無断で賃貸に出すと契約違反となり一括返済を求められるリスクがあります。銀行によっては転勤中の一時的な賃貸を認める場合や、セカンドハウスローンへの切り替えが可能な場合もあります。
空室リスクを考慮した収支計画が必要
空室期間も税金・維持費・修繕積立費の支払いは続きます。預貯金に余裕があるかを確認した上で判断しましょう。
駐車場などの共用施設は転貸不可
購入時に借りている駐車場は転貸禁止です。勝手に「駐車場付き」として募集するとトラブルになります。管理組合への確認が必須です。
よくある質問（FAQ）
Q. 転勤中だけ賃貸に出したい場合、どの契約が適切ですか？
定期借家契約が最適です。貸出期間を自分で設定でき、転勤後に再入居することも可能です。期間満了後も双方合意があれば再契約も可能です。
Q. 住宅ローンが残っている場合、賃貸に出せますか？
原則として金融機関への事前相談が必要です。無断転貸は契約違反となりますが、転勤目的であれば認めてもらえるケースもあります。
Q. 賃貸に出すと確定申告が必要になりますか？
家賃収入は不動産所得として確定申告が必要になります。管理費・修繕費・ローン利息などは経費として計上できます。
Q. 賃貸管理を不動産会社に任せる費用はどのくらいですか？
一般的に家賃の5〜10%が管理手数料の目安です。サブリースは保証家賃が支払われますが手数料が高め（約10%）の傾向があります。
Q. 空室になったらどうすればよいですか？
賃料の見直し・条件の緩和・不動産会社との広告戦略の見直しを検討します。外国人入居者の受け入れも有効な空室対策の一つです。
