Dans la gestion locative, il est courant de confier les opérations de gestion à une société de gestion immobilière, mais la réussite ou l'échec de l'exploitation varie fortement selon l'entreprise à laquelle elles sont confiées.
Dans cet article, nous expliquons le rôle des sociétés de gestion immobilière, 10 points pour bien les choisir, les différences entre grands groupes et petites structures, ainsi que la manière de construire une bonne relation.
Qu'est-ce qu'une société de gestion immobilière ?
Une société de gestion immobilière est une entreprise qui assure, pour le compte du propriétaire, la gestion et la maintenance de biens locatifs. C'est un partenaire d'affaires de la gestion locative qui soutient la valeur de l'actif et la stabilité des revenus locatifs.
Les 3 rôles assurés par une société de gestion
- Gestion locative : recherche de locataires, formalités contractuelles, traitement des réclamations, état des lieux de sortie, coordination des travaux de réparation
- Gestion de l'immeuble : maintenance régulière, contrôle des équipements (obligatoire et facultatif), nettoyage, propositions de rénovation
- Gestion financière : encaissement des loyers, relance des locataires en retard de paiement, facturation des frais de remise en état
Différence entre une société de gestion et une société d'intermédiation
La mission principale d'une société de gestion est la « préservation et la gestion » du bien, tandis que celle d'une société d'intermédiation est la « présentation du bien et l'intermédiation contractuelle ». Seule la société d'intermédiation relève de l'activité de transaction immobilière.
Quels sont les 10 points pour choisir une société de gestion immobilière ?
- Prenez comme repère un taux d'occupation supérieur à 95 % (à titre indicatif, car la méthode de calcul diffère selon les entreprises)
- Capacité à proposer des mesures contre la vacance : propose-t-elle non seulement une baisse de loyer, mais aussi des rénovations et l'installation d'équipements recherchés ?
- Capacité à trouver des locataires : vérifiez l'utilisation des sites immobiliers et le taux d'occupation des autres biens
- Nombre de logements gérés : preuve d'une expérience et d'un savoir-faire riches
- Rapidité de traitement des problèmes : peut-elle arriver sur place en moins d'une heure et intervenir même les jours de fermeture ?
- Compatibilité et réactivité du responsable : répond-il dans la journée ?
- Périmètre des services de gestion : vérifiez en détail le contenu du contrat de mandat
- Satisfaction client : la rubrique « Avis clients » du site web et les témoignages de propriétaires avec photo
- Honoraires de gestion : 3 à 5 % du loyer constituent une fourchette appropriée. En dessous de 2 % ou au-dessus de 10 %, la prudence s'impose
- Vérification de la forme du contrat : comprenez s'il s'agit d'un contrat de gestion déléguée (honoraires de 3 à 8 %) ou d'un contrat de sous-location (environ 10 %)
Faut-il choisir une grande société de gestion ou une structure de plus petite taille ?
| Élément de comparaison | Grand groupe | Petite structure |
|---|---|---|
| Périmètre d'intervention | Large, avec couverture nationale | Ancrage local |
| Rapidité | Une grande organisation peut parfois ralentir la prise de décision | Souple et rapide |
| Coût | Honoraires de gestion plus élevés | Tarification flexible |
| Connaissance du marché local | Réponse standardisée | Maîtrise fine des réalités locales |
Choisissez la société de gestion la plus adaptée en fonction de la taille du bien et des caractéristiques de la zone.
Quelles sont les clés pour construire une bonne relation avec la société de gestion ?
- Veillez à maintenir une communication régulière
- Partagez la politique du bien et le plan à long terme
- Faites des retours rapides aux rapports reçus
- Ne remettez pas à plus tard les sujets importants, comme les décisions de réparation
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la fourchette habituelle des honoraires de gestion ?
Dans le cadre d'un contrat de gestion déléguée, la pratique courante se situe entre 3 et 8 % des revenus locatifs. Dans un contrat de sous-location, elle est d'environ 10 %. Si le tarif est trop bas, il est possible que le périmètre de service soit limité ; il convient donc d'être prudent.
Est-il possible de changer de société de gestion en cours de contrat ?
Oui, c'est possible. Toutefois, selon le contenu du contrat, des conditions de résiliation ou des pénalités peuvent être prévues ; il convient donc de vérifier le contrat de mandat à l'avance.
Vaut-il mieux gérer soi-même ou déléguer la gestion ?
Si vous exploitez un immeuble d'appartements en activité secondaire, nous recommandons la gestion déléguée. Elle entraîne des honoraires de gestion, mais permet de confier le traitement des problèmes et la recherche de locataires, ce qui facilite la conciliation avec votre activité principale.
