للحصول على دخل مستقر في إدارة العقارات المؤجَّرة، لا غنى عن إبقاء معدل الشغور منخفضاً قدر الإمكان. غير أن معدل الشغور يميل للارتفاع بسبب انخفاض السكان وزيادة المعروض من العقارات المؤجَّرة. يشرح هذا المقال 10 أفكار للتصدي للشغور، وأسباب طول مدة الشغور، والاحتياطات عند تطبيق التدابير.
معدل شغور العقارات المؤجَّرة وأهمية التدابير
وفقاً لـ«إحصاء المساكن والأراضي» الصادر عن وزارة الداخلية والاتصالات لعام 2018، بلغ عدد المنازل الشاغرة على مستوى البلاد نحو 8,489,000 وحدة، منها 4,327,200 وحدة للإيجار، أي نصفها تقريباً.
أسباب ارتفاع معدل الشغور
- الإفراط في عرض العقارات المؤجَّرة: يُبنى سنوياً 300,000-400,000 وحدة سكنية للإيجار
- انخفاض السكان بسبب الشيخوخة وانخفاض المواليد: يُتوقع أن ينخفض السكان دون 90 مليون نسمة بحلول 2065
لماذا الحفاظ على الإشغال الكامل مهم
إذا استمر الشغور انخفض دخل الإيجار وصارت سداد القرض ودفع الضريبة العقارية صعبة. افهم أن الإشغال الكامل هو الأساس الإيرادي لإدارة العقارات المؤجَّرة.
الأسباب الرئيسية لطول مدة الشغور
التحليل الصحيح لأسباب عدم تأجير العقار هو الخطوة الأولى نحو تدابير فعّالة.
- الإيجار أعلى من السوق المحيط
- جاذبية العقار أقل من المنافسين (التجهيزات، الواجهة، الديكور الداخلي)
- قصور التنسيق مع شركات الوساطة
- الفئة المستهدفة ضيقة جداً
- قصور نشر معلومات العقار
10 أفكار للتصدي للشغور
الفكرة 1: إضافة التجهيزات الشائعة
أضف التجهيزات التي يطلبها الراغبون في السكن مثل الإنترنت المجاني وصناديق الطرود وأجهزة الإنتركم بالشاشة. الإنترنت المجاني تحديداً استثمار مرتفع المردود مقارنة بتكلفته.
الفكرة 2: تحديد سعر إيجار مناسب
ابحث عن أسعار السوق المحيطة وحدّد إيجاراً مناسباً يتلاءم مع عمر العقار وتجهيزاته. لكن خفض الإيجار بسهولة يضغط على الإيرادات، فضعه كملاذ أخير.
الفكرة 3: التجديد وإعادة التهيئة
استبدال ورق الجدران، تحديث الأرضيات الخشبية، تجديد التجهيزات الصحية وغيرها من الاستثمارات التي ترفع جاذبية العقار. ضع الأولويات وفق المردود مقارنة بالتكلفة.
الفكرة 4: تخفيف شروط الإقامة
توسيع الفئة المستهدفة عبر قبول المستأجرين الأجانب، أو السماح بالحيوانات الأليفة، أو قبول كبار السن، يصل بالعرض إلى مستأجرين محتملين.
الفكرة 5: تحسين صور العقار
صور العقار باحترافية ترتبط مباشرة بعدد المعاينات. التقط صوراً مضيئة ونظيفة وانشرها على البوابات.
الفكرة 6: تعزيز العلاقة مع شركات الوساطة
برفع تكرار العرض عبر تحديد رسوم إعلان (AD)، والتحديث الدوري لمعلومات العقار، وتنسيق فعّال مع شركات الوساطة.
الفكرة 7: تحسين جمالية المرافق المشتركة
التنظيف الدقيق للمدخل والممرات ومكان النفايات لتحسين الانطباع الأول. الانطباع الأول لحظة المعاينة يؤثر بشكل كبير في قرار الإيجار.
الفكرة 8: تخفيف التكاليف الأولية
إنقاص التأمين والبدل، وتطبيق إعفاء من الإيجار لفترة محددة (Free Rent)، طرق لتقليل عتبة دخول السكان.
الفكرة 9: مراجعة شركة الإدارة
درس الانتقال إلى شركة إدارة قوية في جذب المستأجرين وتعطي الأولوية لمصلحة المالك.
الفكرة 10: العلامة التجارية للعقار
التميّز عبر تجديد بمفهوم محدد أو إعداد غرفة نموذجية لإبراز خصوصية العقار.
احتياطات تدابير مواجهة الشغور
عند اتخاذ التدابير، انتبه للنقاط التالية.
- تحقّق دائماً من المردود مقارنة بالتكلفة: قَدّر مسبقاً ما إذا كان العائد يستحق مبلغ الاستثمار
- تجنّب خفض الإيجار بسهولة: من الصعب رفعه إلى مستواه السابق بمجرد خفضه
- اختر تدابير ملائمة للفئة المستهدفة: راعِ خصوصية المنطقة وفئة المستأجرين
- اجمع بين عدة تدابير: التدبير المنفرد له أثر محدود
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. ما أكثر تدابير مواجهة الشغور كفاءة من حيث التكلفة؟
إضافة الإنترنت المجاني هي الأكثر تفوّقاً من حيث الأداء مقابل التكلفة. باستثمار بضعة آلاف ين شهرياً يمكن توقّع تحسّن معدل الإشغال.
س. ما المدة المناسبة لإعفاء الإيجار (Free Rent)؟
1-2 شهر أمر شائع. إذا طالت كثيراً ستؤثر في الإيرادات، فوازن مع مدة الشغور.
س. ما المرجع لميزانية تدابير مواجهة الشغور؟
يُنصح بتخصيص نحو 5-10% من دخل الإيجار السنوي كميزانية للإصلاحات وتدابير المواجهة.
للقراءة أيضاً
- «أعمال التأجير» التي تحدّد نجاح أو فشل إدارة العقارات المؤجَّرة
- مفتاح مواجهة الشغور في الصور! كيفية التقاط صور تُحدث الأثر
- كيفية اختيار شركة إدارة العقارات المؤجَّرة | 7 نقاط ينبغي للمالك التركيز عليها
