Um in der Mietverwaltung stabile Einnahmen zu erzielen, ist es unerlässlich, die Leerstandsquote so niedrig wie möglich zu halten. Durch Bevölkerungsrückgang und zunehmendes Angebot an Mietobjekten steigt die Leerstandsquote jedoch tendenziell an. Dieser Artikel erklärt 10 Ideen zur Leerstandsbekämpfung, die Hauptursachen für anhaltenden Leerstand sowie wichtige Hinweise bei der Umsetzung von Gegenmaßnahmen.
Leerstandsquote und Bedeutung von Gegenmaßnahmen
Laut der Wohnungs- und Grundstücksstatistik des Ministeriums für Inneres (2018) betrug die Anzahl leerstehender Wohnungen in Japan ca. 8,489 Millionen, davon 4,327 Millionen Mietwohnungen – rund die Hälfte des Gesamtbestands.
Ursachen für den Anstieg der Leerstandsquote
- Überangebot an Mietwohnungen: Jährlich werden 300.000 bis 400.000 neue Mietwohnungen gebaut
- Bevölkerungsrückgang durch Überalterung: Die Bevölkerung soll bis 2065 unter 90 Millionen fallen
Warum Vollvermietung so wichtig ist
Anhaltender Leerstand reduziert die Mieteinnahmen und kann die Rückzahlung von Darlehen oder die Zahlung der Grundsteuer erschweren. Es ist wichtig zu verstehen, dass Vollvermietung die Grundlage der Mietrendite ist.
Hauptgründe für anhaltenden Leerstand
Die korrekte Analyse der Ursachen für nicht vermietete Objekte ist der erste Schritt zu wirksamen Maßnahmen.
- Miete über dem lokalen Marktniveau
- Objekt weniger attraktiv als die Konkurrenz (Ausstattung, Außenansicht, Einrichtung)
- Mangelnde Zusammenarbeit mit Maklern
- Zu enge Zielgruppe
- Unzureichende Verbreitung von Objektinformationen
10 Ideen zur Leerstandsbekämpfung
Idee 1: Beliebte Ausstattungen einbauen
Installieren Sie gefragte Ausstattungen wie kostenloses Internet, Paketboxen oder Türsprechanlagen mit Monitor. Besonders kostenloses Internet ist eine Investition mit sehr gutem ROI.
Idee 2: Miete marktgerecht anpassen
Überprüfen Sie die lokale Marktmiete und legen Sie eine dem Gebäudealter und der Ausstattung angemessene Miete fest. Leichtfertige Mietsenkungen drücken die Rendite; sie sollten das letzte Mittel sein.
Idee 3: Renovieren oder modernisieren
Erwägen Sie Investitionen wie Tapetenerneuerung, Bodenbelagsaustausch oder Sanierung der Nassbereiche, um die Attraktivität des Objekts zu steigern. Priorisieren Sie Maßnahmen nach ROI-Gesichtspunkten.
Idee 4: Zugangsvoraussetzungen lockern
Die Aufnahme von ausländischen Mietern, die Erlaubnis für Haustiere oder die Aufnahme älterer Mieter vergrößern den potenziellen Mieterkreis erheblich.
Idee 5: Objektfotos verbessern
Professionell aufgenommene Objektfotos wirken sich direkt auf die Anzahl der Besichtigungen aus. Veröffentlichen Sie helle, ansprechende Aufnahmen auf Immobilienportalen.
Idee 6: Beziehungen zu Maklern stärken
Passen Sie die Werbeprovision an, aktualisieren Sie Objektinformationen regelmäßig und koordinieren Sie effektiv mit Maklern, um die Empfehlungsfrequenz zu steigern.
Idee 7: Gemeinschaftsbereiche aufwerten
Reinigen Sie Eingang, Flure und Müllbereiche gründlich, um einen positiven ersten Eindruck zu hinterlassen. Der erste Eindruck bei Besichtigungen hat großen Einfluss auf die Entscheidung, einzuziehen.
Idee 8: Einstiegskosten senken
Kaution und Honorare reduzieren oder Mieterlass-Perioden (Freimonate) einführen, um die Einstiegshürde zu senken.
Idee 9: Hausverwaltung überdenken
Erwägen Sie einen Wechsel zu einer Hausverwaltung mit hoher Vermietungsleistung und Eigentümerausrichtung.
Idee 10: Objektmarke aufbauen
Differenzieren Sie sich durch Konzeptrenovierungen oder eine Musterwohnung, um die Einzigartigkeit Ihres Objekts hervorzuheben.
Fallstricke bei der Umsetzung von Leerstandsmaßnahmen
Beachten Sie folgende Punkte beim Durchführen von Maßnahmen:
- ROI stets prüfen: Vorab berechnen, ob die Investition die erwartete Rendite bringt
- Leichtfertige Mietsenkungen vermeiden: Einmal gesenkt, ist eine Erhöhung schwer durchzusetzen
- Maßnahmen auf Zielgruppe abstimmen: Lokale Besonderheiten und Mieterstruktur berücksichtigen
- Mehrere Maßnahmen kombinieren: Einzelne Maßnahmen haben begrenzte Wirkung
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F: Was ist die kosteneffektivste Maßnahme gegen Leerstand?
Die Einführung von kostenlosem Internet bietet das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis. Mit einer Investition von einigen tausend Yen pro Monat lässt sich die Belegungsquote deutlich verbessern.
F: Wie lang sollte ein Mietlass-Zeitraum sein?
Ein bis zwei Monate ist üblich. Zu lange Zeiträume beeinträchtigen die Rendite; das richtige Maß hängt von der Leerstandsdauer ab.
F: Wie viel Budget sollte für Leerstandsmaßnahmen eingeplant werden?
Es wird empfohlen, 5 bis 10 % der jährlichen Mieteinnahmen für Instandhaltung und Maßnahmen zu reservieren.
