Um stabile Erträge im Mietmanagement zu erzielen, ist es unverzichtbar, die Leerstandsquote so niedrig wie möglich zu halten. Wegen Bevölkerungsrückgang und einer wachsenden Zahl von Mietobjekten tendiert die Leerstandsquote jedoch nach oben. Dieser Artikel erläutert 10 Ideen gegen Leerstand sowie Ursachen für anhaltenden Leerstand und Hinweise zur Umsetzung der Maßnahmen.
Leerstandsquote bei Mietobjekten und die Bedeutung von Maßnahmen
Laut der „Wohn- und Bodenstatistik" des Innenministeriums von 2018 betrug die Zahl der leerstehenden Wohnungen landesweit rund 8.489.000, davon 4.327.200 Mietwohnungen – also rund die Hälfte.
Ursachen des steigenden Leerstands
- Überangebot an Mietwohnungen: jährlich werden 300.000–400.000 neue Mietwohnungen gebaut
- Bevölkerungsrückgang durch Geburtenrückgang und Alterung: bis 2065 wird die Bevölkerung voraussichtlich unter 90 Mio. fallen
Warum eine vollständige Belegung wichtig ist
Hält der Leerstand an, sinken die Mieteinnahmen, und Tilgung sowie Grundsteuer werden schwer zu tragen. Beachten Sie, dass Vollvermietung die Ertragsbasis des Mietmanagements ist.
Hauptgründe für anhaltenden Leerstand
Eine korrekte Analyse der Leerstandsursachen ist der erste Schritt zu wirksamen Maßnahmen.
- Höhere Miete als der lokale Marktpreis
- Geringere Attraktivität als die Konkurrenz (Ausstattung, Außenansicht, Innenausstattung)
- Schwache Zusammenarbeit mit Maklern
- Zielgruppe zu eng definiert
- Unzureichende Verbreitung der Objektinformationen
10 Ideen gegen Leerstand
Idee 1: gefragte Ausstattung einführen
Kostenloses Internet, Paketboxen, Video-Türsprechanlagen u. a. – führen Sie nachgefragte Ausstattungen ein. Insbesondere kostenloses Internet ist eine kosteneffiziente Investition.
Idee 2: die Miete angemessen ansetzen
Recherchieren Sie die lokalen Marktpreise und setzen Sie eine angemessene Miete entsprechend Alter und Ausstattung an. Übereilte Senkungen schmälern jedoch Erträge – nur als letztes Mittel.
Idee 3: Renovierung / Renovation
Tapetenwechsel, Bodenerneuerung, Modernisierung der Sanitärbereiche: Investitionen, die die Attraktivität steigern. Setzen Sie Prioritäten nach Kosten-Nutzen-Verhältnis.
Idee 4: Mietbedingungen lockern
Mit der Aufnahme ausländischer Mieter, der Zulassung von Haustieren oder der Aufnahme von Senioren erweitern Sie die Zielgruppe und erreichen potenzielle Mieter.
Idee 5: bessere Objektfotos
Hochwertige Profi-Fotos hängen unmittelbar mit der Zahl der Besichtigungen zusammen. Helle, saubere Fotos auf Portalen platzieren.
Idee 6: Maklerbeziehung stärken
Mit Werbeprovisionen (AD), regelmäßigen Aktualisierungen und einer wirksamen Zusammenarbeit mit Maklern erhöhen Sie die Vorstellungs-Häufigkeit.
Idee 7: Optik der Gemeinschaftsflächen verbessern
Eingang, Flure und Müllplatz konsequent reinigen, um den ersten Eindruck zu verbessern. Der erste Eindruck bei der Besichtigung beeinflusst die Mietentscheidung erheblich.
Idee 8: Anfangskosten senken
Kaution und Schlüsselgeld senken, Mietfreizeit (Free Rent) einführen – das mindert die Hürde für den Einzug.
Idee 9: Verwaltungsfirma überdenken
Erwägen Sie den Wechsel zu einer Verwaltungsfirma mit hoher Vermarktungsstärke, die die Interessen der Eigentümer in den Vordergrund stellt.
Idee 10: Branding des Objekts
Mit Konzept-Renovierung oder einer Musterwohnung die Eigenheit des Objekts hervorheben und Differenzierung schaffen.
Hinweise zu Maßnahmen gegen Leerstand
Beachten Sie bei der Umsetzung Folgendes.
- Kosten-Nutzen stets prüfen: Vorab kalkulieren, ob der Einsatz einen angemessenen Rückfluss bringt
- Übereilte Mietsenkungen vermeiden: Einmal gesenkt, ist eine Rücknahme schwer
- Auf die Zielgruppe abgestimmte Maßnahmen wählen: regionale Besonderheiten und Mieterprofil berücksichtigen
- Mehrere Maßnahmen kombinieren: eine einzelne Maßnahme reicht selten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Welche Maßnahme gegen Leerstand hat das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis?
Die Einführung von kostenlosem Internet ist am wirtschaftlichsten. Schon mit einigen Tausend Yen pro Monat lässt sich eine Verbesserung der Belegung erwarten.
F. Wie lang sollte eine Mietfreizeit sein?
1–2 Monate sind üblich. Zu lange wirkt sich auf die Erträge aus – wägen Sie gegen die erwartete Leerstandszeit ab.
F. Wie hoch sollte das Budget für Leerstandsmaßnahmen sein?
Empfehlenswert sind 5–10 % der jährlichen Mieteinnahmen als Reparatur- und Maßnahmenbudget.
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