Para obtener ingresos estables en la gestión de alquileres, es indispensable mantener la tasa de vacantes lo más baja posible. Sin embargo, con la disminución de la población y el aumento de la oferta de propiedades de alquiler, la tasa de vacantes tiene tendencia al alza. Este artículo explica las 10 ideas para medidas contra las vacantes y las causas de la prolongación de las vacantes y los puntos de atención en las medidas.
¿Cuáles son la tasa de vacantes de propiedades de alquiler y la importancia de las medidas?
Según la "Encuesta de Vivienda y Suelo" del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones de 2018, el número de viviendas vacías en todo el país es de aproximadamente 8.489.000, de las cuales las propiedades de alquiler son 4.327.200, ocupando la mitad.
Causas del aumento de la tasa de vacantes
- Exceso de oferta de propiedades de alquiler: Se construyen anualmente 300.000-400.000 nuevas viviendas de alquiler
- Disminución de la población por el envejecimiento y la baja natalidad: Se prevé que la población baje de 90 millones en 2065
Razones por las que es importante mantener la ocupación plena
Si las vacantes continúan, los ingresos por alquiler disminuyen y se hace difícil pagar el préstamo y el impuesto sobre bienes inmuebles. Comprenda que la gestión con ocupación plena es la base de los ingresos en la gestión de alquileres.
¿Cuáles son las principales razones por las que se prolongan las vacantes?
Analizar correctamente las causas por las que las vacantes no se llenan es el primer paso para medidas eficaces:
- El alquiler es más alto que la media del entorno
- El atractivo de la propiedad es inferior a la competencia (equipos, exterior, decoración interior)
- Insuficiente coordinación con las agencias inmobiliarias
- El grupo objetivo es demasiado estrecho
- Difusión de información sobre la propiedad insuficiente
10 ideas para medidas contra las vacantes
Idea 1: Instalación de equipos populares
Instale equipos de alta demanda entre los inquilinos potenciales como internet incluido, buzón de paquetería y videoportero. Especialmente el internet incluido es una inversión con alta relación coste-beneficio.
Idea 2: Adecuación del alquiler
Investigue la media del entorno y establezca un alquiler adecuado a los años de construcción y los equipos. Sin embargo, una rebaja fácil del precio comprime los ingresos, así que sitúela como último recurso.
Idea 3: Reforma/renovación
Considere inversiones que aumenten el atractivo de la propiedad, como el cambio de papel pintado, la renovación del suelo y la renovación de las instalaciones de agua. Establezca prioridades considerando la relación coste-beneficio y llévelas a cabo.
Idea 4: Flexibilización de las condiciones de entrada
Ampliar el grupo objetivo aceptando inquilinos extranjeros, cambiando a "se admiten mascotas" y aceptando personas mayores permite llegar a potenciales inquilinos.
Idea 5: Mejora de las fotos de la propiedad
Las fotos de la propiedad de calidad profesional están directamente relacionadas con el número de visitas. Tome fotos brillantes y con sensación de limpieza y publíquelas en los portales inmobiliarios.
Idea 6: Fortalecimiento de la relación con las agencias inmobiliarias
Aumente la frecuencia de presentación con la fijación de honorarios de publicidad (AD), actualización periódica de la información de la propiedad y coordinación eficaz con las agencias inmobiliarias.
Idea 7: Mejora del aspecto de las zonas comunes
Realice una limpieza exhaustiva del vestíbulo, los pasillos, el área de contenedores de basura, etc., para mejorar la primera impresión. La primera impresión en la visita tiene una gran influencia en la decisión de entrada.
Idea 8: Reducción de los costos iniciales
Hay métodos para bajar el umbral de entrada, como la reducción de la fianza de garantía y la fianza, y la introducción del "free rent" (exención del alquiler por un período determinado).
Idea 9: Revisión de la empresa de gestión
Considere también cambiar a una empresa de gestión con alta capacidad de captación de inquilinos y que dé prioridad máxima a los intereses del propietario.
Idea 10: Branding de la propiedad
Diferencie la propiedad con ingenio como la reforma con concepto y la instalación de piso piloto para mostrar la singularidad de la propiedad.
¿Cuáles son los puntos de atención en las medidas contra las vacantes?
Al implementar medidas, preste atención a los siguientes puntos:
- Verificar siempre la relación coste-beneficio: Calcular de antemano si se puede obtener un retorno proporcional a la inversión
- Evitar bajas fáciles del alquiler: Una vez bajado es difícil volver a subir
- Elegir medidas adecuadas al grupo objetivo: Considerar las características de la zona y el perfil de los inquilinos
- Combinar múltiples medidas: El efecto es limitado con una sola medida
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuál es la medida contra las vacantes con la mejor relación coste-beneficio?
La instalación del internet incluido tiene el mejor rendimiento por costo. Con una inversión de varios miles de yenes al mes se puede esperar mejorar la tasa de ocupación.
P. ¿Cuánto tiempo es apropiado para el free rent?
De 1 a 2 meses es lo habitual. Como si es demasiado largo afecta a los ingresos, considere el equilibrio con el período de vacante.
P. ¿Cuál es el presupuesto de referencia para las medidas contra las vacantes?
Se recomienda reservar aproximadamente el 5-10% de los ingresos anuales por alquiler como fondo para reparaciones y medidas.
