임대 경영에서 안정된 수익을 얻기 위해서는 공실률을 가능한 한 낮게 유지하는 것이 필수적입니다. 그러나 인구 감소나 임대 물건의 공급 증가에 의해 공실률은 상승 경향에 있습니다. 본 기사에서는 공실 대책 아이디어 10선과 공실이 길어지는 원인·대책 시의 주의점을 해설합니다.
임대 물건의 공실률과 대책의 중요성이란?
2018년의 총무성 「주택·토지 통계 조사」에 따르면, 전국의 빈집 수는 약 848만 9,000호이며, 그중 임대용 물건은 432만 7,200호로 절반을 차지하고 있습니다.
공실률이 상승하고 있는 원인
- 임대 물건의 공급 과잉: 매년 30만~40만 호의 임대주택이 새로 건축되고 있다
- 저출산 고령화에 의한 인구 감소: 2065년에는 인구가 9,000만 명 이하가 될 것으로 예측
만실 유지가 중요한 이유
공실이 계속되면 임대 수입이 감소하고 대출 상환이나 고정자산세 지불이 어려워집니다. 만실 경영이 임대 경영의 수익 기반임을 이해합시다.
공실이 길어지는 주요 이유란?
공실이 채워지지 않는 원인을 정확히 분석하는 것이 효과적인 대책의 첫걸음입니다.
- 주변 시세보다 임대료가 높다
- 물건의 매력이 경합에 뒤떨어진다(설비·외관·내장)
- 중개회사와의 연계 부족
- 타깃층이 너무 좁다
- 물건 정보의 발신이 불충분
공실 대책 아이디어 10선
아이디어 1: 인기 설비의 도입
인터넷 무료, 택배함, 모니터 부착 인터폰 등 입주 희망자의 니즈가 높은 설비를 도입합시다. 특히 인터넷 무료는 비용 대비 효과가 높은 투자입니다.
아이디어 2: 임대료의 적정화
주변 시세를 조사하고 축년수·설비에 어울리는 적정한 임대료 설정을 합시다. 다만 안이한 인하는 수익을 압박하므로 최후의 수단으로 자리매김합니다.
아이디어 3: 리폼·리노베이션
벽지 교체, 마룻바닥 갱신, 수도 설비의 쇄신 등 물건의 매력을 높이는 투자를 검토합니다. 비용 대비 효과를 고려하고 우선순위를 정해 실시합시다.
아이디어 4: 입주 조건의 완화
외국인 입주자의 수용, 반려동물 가능으로의 변경, 고령자의 수용 등 타깃층을 넓힘으로써 잠재적인 입주자에게 도달할 수 있습니다.
아이디어 5: 물건 사진의 개선
프로 품질의 물건 사진은 내견 수에 직결됩니다. 밝고 청결감이 있는 사진을 촬영하여 포털 사이트에 게재합시다.
아이디어 6: 중개회사와의 관계 강화
광고료(AD)의 설정, 물건 정보의 정기 갱신, 중개회사와의 효과적인 연계로 소개 빈도를 높입시다.
아이디어 7: 공용부의 미관 향상
입구, 복도, 쓰레기장 등의 청소를 철저히 하여 첫인상을 향상시킵니다. 내견 시의 첫인상은 입주 결정에 크게 영향합니다.
아이디어 8: 초기 비용의 경감
보증금·사례금의 인하, 프리렌트(일정 기간의 임대료 무료)의 도입으로 입주 허들을 낮추는 방법이 있습니다.
아이디어 9: 관리회사의 재검토
입주자 모집력이 높고 소유주의 이익을 최우선시하는 관리회사로의 변경도 검토합시다.
아이디어 10: 물건의 브랜딩
콘셉트 리노베이션이나 모델룸의 설치 등 물건의 독자성을 어필하는 궁리로 차별화를 도모합시다.
공실 대책의 주의점이란?
대책을 마련할 때는 다음 점에 주의합시다.
- 비용 대비 효과를 반드시 검증: 투자액에 어울리는 리턴을 얻을 수 있는지 사전에 시산한다
- 안이한 임대료 인하는 피한다: 한번 내리면 원래대로 돌리는 것이 어렵다
- 타깃층에 맞는 대책을 선택한다: 지역 특성이나 입주자층을 고려한다
- 여러 대책을 조합한다: 단일 대책만으로는 효과가 한정적
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 가장 비용 대비 효과가 높은 공실 대책은 무엇입니까?
인터넷 무료의 도입이 가장 비용 대비 성능에 우수합니다. 월 수천 엔의 투자로 입주율의 개선을 기대할 수 있습니다.
Q. 프리렌트는 어느 정도의 기간이 적절합니까?
1~2개월이 일반적입니다. 너무 길면 수익에 영향을 미치므로 공실 기간과의 밸런스를 고려합시다.
Q. 공실 대책에 드는 예산의 기준은?
연간 임대 수입의 5~10% 정도를 수선·대책비로 확보해 두는 것이 권장됩니다.
