임대 경영에서 안정적인 수익을 얻으려면 공실률을 가능한 낮게 유지하는 것이 필수입니다. 그러나 인구 감소 및 임대 물건의 공급 증가로 인해 공실률은 상승 경향에 있습니다. 본 기사에서는 공실 대책 아이디어 10선과 공실이 장기화되는 원인·대책 시의 주의점을 해설합니다.
임대 물건의 공실률과 대책의 중요성이란?
2018년 총무성 '주택·토지 통계 조사'에 따르면 전국의 빈 집 수는 약 848만 9,000호로, 그 중 임대용 물건은 432만 7,200호로 절반을 차지하고 있습니다.
공실률이 상승하는 원인
- 임대 물건의 공급 과다：매년 30만~40만 호의 임대 주택이 새로 건축되고 있음
- 저출산 고령화로 인한 인구 감소：2065년에는 인구가 9,000만 명 이하가 될 것으로 예측
만실 유지가 중요한 이유
공실이 계속되면 임대료 수입이 감소하여 대출 상환이나 고정자산세 납부가 어려워집니다. 만실 경영이 임대 경영의 수익 기반임을 이해합시다.
공실이 장기화되는 주요 이유란?
공실이 채워지지 않는 원인을 정확히 분석하는 것이 효과적인 대책의 첫걸음입니다.
- 주변 시세보다 임대료가 높다
- 물건의 매력이 경쟁 상대에 뒤진다(설비·외관·인테리어)
- 중개 회사와의 연계 부족
- 타깃 층이 너무 좁다
- 물건 정보 발신이 불충분
공실 대책 아이디어 10선
아이디어 1：인기 설비 도입
인터넷 무료, 택배 박스, 모니터 부착 인터폰 등, 입주 희망자의 니즈가 높은 설비를 도입합시다. 특히 인터넷 무료는 비용 대비 효과가 높은 투자입니다.
아이디어 2：임대료의 적정화
주변 시세를 조사하여 준공년수·설비에 어울리는 적정 임료 설정을 실시합시다. 단 안이한 인하는 수익을 압박하기 때문에 최후의 수단으로 위치를 정합니다.
아이디어 3：리폼·리노베이션
벽지 교체, 플로링 갱신, 수도 시설 쇄신 등, 물건의 매력을 높이는 투자를 검토합니다. 비용 대비 효과를 고려하여 우선순위를 정해 실시합시다.
아이디어 4：입주 조건 완화
외국인 입주자 수용, 반려동물 허용으로의 변경, 고령자 수용 등, 타깃 층을 넓힘으로써 잠재적인 입주자에게 다가갈 수 있습니다.
아이디어 5：물건 사진 개선
프로 품질의 물건 사진은 내견 수에 직결합니다. 밝고 청결감 있는 사진을 찍어 포털 사이트에 게재합시다.
아이디어 6：중개 회사와의 관계 강화
광고료(AD) 설정, 물건 정보의 정기 업데이트, 중개 회사와의 효과적인 연계로 소개 빈도를 높입시다.
아이디어 7：공용 부분의 미관 향상
입구, 복도, 쓰레기 버리는 곳 등의 청소를 철저히 하여 첫인상을 향상시킵니다. 내견 시의 첫인상은 입주 결정에 크게 영향합니다.
아이디어 8：초기 비용 경감
보증금·사례금 인하, 프리 렌트(일정 기간 임대료 무료) 도입으로 입주 허들을 낮추는 방법이 있습니다.
아이디어 9：관리 회사의 재검토
입주자 모집력이 높고 오너의 이익을 최우선하는 관리 회사로의 변경도 검토합시다.
아이디어 10：물건의 브랜딩
컨셉 리노베이션이나 모델 룸 설치 등, 물건의 독자성을 어필하는 창의로 차별화를 도모합시다.
공실 대책의 주의점이란?
대책을 강구할 때는 다음 점에 주의합시다.
- 비용 대비 효과를 반드시 검증：투자액에 걸맞은 리턴이 얻어지는지 사전에 시산
- 안이한 임대료 인하는 피하기：일단 내리면 원래대로 되돌리기 어려움
- 타깃 층에 맞는 대책 선택：지역 특성이나 입주자 층 고려
- 복수의 대책을 조합하기：단일 대책만으로는 효과가 한정적
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 가장 비용 대비 효과가 높은 공실 대책은 무엇인가요?
인터넷 무료 도입이 가장 비용 대비 성능이 뛰어납니다. 월 수천 엔의 투자로 입주율 개선이 기대됩니다.
Q. 프리 렌트는 어느 정도의 기간이 적절한가요?
1~2개월이 일반적입니다. 너무 길면 수익에 영향을 미치기 때문에 공실 기간과의 균형을 고려합시다.
Q. 공실 대책에 드는 예산의 기준은?
연간 임대료 수입의 5~10% 정도를 수선·대책비로 확보해 두는 것이 권장됩니다.
