想在出租經營上獲得穩定收益，關鍵在於盡可能壓低空屋率。然而，受到人口減少與租賃物件供給增加的影響，空屋率正呈現上升趨勢。本文將為您解說10個空屋對策的具體點子，以及空屋久久租不出去的原因與應對時的注意事項。
租賃物件的空屋率與對策為何重要？
根據2018年日本總務省「住宅・土地統計調查」，全國空屋數量約有848萬9千戶，其中出租用物件占了432萬7,200戶，將近半數。
空屋率上升的原因
- 租賃物件供給過剩：每年約有30萬至40萬戶新建租賃住宅落成
- 少子高齡化導致人口減少：預估到2065年，總人口將降至9,000萬人以下
維持滿租為何重要
空屋持續閒置會使租金收入減少，貸款攤還與地價稅（房屋稅）的繳納都會變得吃力。請務必理解，滿租經營才是出租經營的收益根基。
空屋久久租不出去的主要原因為何？
正確分析物件租不出去的原因，是擬定有效對策的第一步。
- 租金高於周邊行情
- 物件魅力不如競爭對手（設備、外觀、內裝）
- 與仲介公司的合作不足
- 鎖定的客群過於狹隘
- 物件資訊的曝光不足
10個空屋對策的具體點子
點子1：導入熱門設備
免費網路、宅配收件箱、附螢幕對講機等，都是租客需求度高的設備，建議優先導入。尤其免費網路是投資報酬率特別高的項目。
點子2：租金合理化
調查周邊行情，設定與屋齡、設備相符的合理租金。不過，隨意降價會壓縮收益，應將降租視為最後手段。
點子3：翻修・整修
更換壁紙、重鋪地板、更新衛浴設備等，都是能提升物件魅力的投資選項。建議衡量投資報酬率後，訂出優先順序逐步進行。
點子4：放寬入住條件
透過接納外籍房客、開放養寵物、接受高齡者入住等方式擴大客群範圍，就能觸及原本接觸不到的潛在租客。
點子5：改善物件照片
專業品質的物件照片會直接左右賞屋人數。請拍攝明亮、乾淨清爽的照片，並刊登於各大租屋平台。
點子6：強化與仲介公司的合作關係
透過調整廣告費（AD）、定期更新物件資訊、與仲介公司建立有效合作，提高被推薦介紹的頻率。
點子7：提升公共空間美觀度
徹底清潔玄關大廳、走廊、垃圾集中處等公共空間，提升租客的第一印象。賞屋當下的第一印象，對是否決定入住有相當大的影響。
點子8：降低初期費用
調降押金、禮金（酬謝金），或導入免租金期（一定期間內免收租金），都是降低入住門檻的方法。
點子9：重新檢視委託的管理公司
也可考慮更換為招租能力較強、以房東利益為優先考量的管理公司。
點子10：打造物件品牌形象
透過主題式整修或布置樣品屋等方式，凸顯物件的獨特性，藉此與其他物件做出區隔。
推動空屋對策時的注意事項
在執行對策時，請留意以下幾點。
- 務必先驗證投資報酬率：事前試算投入的費用是否能獲得相對應的回報
- 避免隨意調降租金：一旦調降，之後要調回原價相當困難
- 選擇符合目標客群的對策：需考量地區特性與租客族群
- 多項對策同時並行：單一對策的效果往往有限
常見問題（FAQ）
Q. 投資報酬率最高的空屋對策是什麼？
導入免費網路的投資報酬率最為出色。每月僅需數千日圓的投資，就有機會改善入住率。
Q. 免租金期設定多長比較合適？
一般以1至2個月較為常見。時間拉得太長會影響收益，建議衡量空屋期間長短後再做決定。
Q. 空屋對策的預算大約抓多少比較合適？
建議預留年租金收入的5%至10%左右，作為修繕與對策費用。
