Le reikin, ce « pas-de-porte » versé au bailleur parmi les frais d’entrée d’une location japonaise, est-il soumis à la taxe sur la consommation ? En résumé : le reikin d’un logement d’habitation en est exonéré, celui d’un local professionnel y est soumis.
Cet article détaille la méthode de qualification fiscale d’après les critères de l’administration fiscale japonaise (NTA), puis les points comptables du traitement du reikin. Indispensable pour les sociétés et les entrepreneurs individuels.
Qu’est-ce que le reikin ? Caractéristiques, différence avec le dépôt de garantie, montants usuels
Le reikin est une somme versée au bailleur à la signature du bail, à titre de remerciement. Contrairement au dépôt de garantie (shikikin), il n’est pas restitué au départ : c’est sa caractéristique première.
Origine et statut actuel
On fait généralement remonter le reikin au séisme du Kantō de 1923 : un remerciement au bailleur qui acceptait de loger en priorité. L’usage a survécu. Les biens « sans dépôt ni reikin » se multiplient, mais les biens avec reikin restent majoritaires.
Aucune obligation légale de le payer
Le reikin ne repose sur aucune obligation légale : c’est une pratique. Toutefois de nombreux bailleurs fixent un loyer plus bas en contrepartie, si bien qu’un refus de payer peut faire échouer la signature.
Différence avec le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme consignée, restituée au départ ; il couvre les impayés et la remise en état. Le reikin n’est pas restitué : la nature juridique est fondamentalement différente.
Montants usuels
En général un à deux mois de loyer. Environ un mois dans le Kantō, environ 1,6 mois dans le Kansai, avec des variations selon le bien et la région.
Le reikin est-il soumis à la TVA ? Habitation contre usage professionnel
La qualification dépend de l’usage auquel le bien est affecté. Habitation ou professionnel : c’est là que se joue la distinction.
Logement d’habitation : exonéré
Le logement touche aux bases de la vie quotidienne ; il est exonéré pour des motifs de politique sociale. Dès lors que la destination est l’habitation, ni le reikin, ni le loyer, ni le dépôt ne supportent la taxe.
Local professionnel : taxable
Bureaux, commerces, entrepôts affectés à une activité économique sont taxables, reikin compris. Lorsqu’un rez-de-chaussée commercial surmonte un logement, la part du rez-de-chaussée est taxée comme professionnelle : à surveiller.
La qualification se joue sur deux axes : l’usage et la restitution
Regarder le seul reikin conduit à l’erreur. Le fisc japonais classe les sommes échangées lors d’une location de bâtiment selon (1) usage d’habitation ou professionnel et (2) restitution ou non en fin de bail. Le tableau ci-dessous permet de qualifier d’un coup reikin, dépôt de garantie, dépôt de cautionnement et frais de renouvellement.
| Non restitué (reikin, droit d’entrée, frais de renouvellement…) | Restitué (dépôt de garantie, cautionnement…) | |
|---|---|---|
| Habitation | Exonéré | Hors champ (somme consignée) |
| Professionnel (bureau, commerce, entrepôt) | Taxable (10 %) | Hors champ (somme consignée) |
Sources : NTA, Tax Answer n° 6225 « Loyers fonciers, loyers, droits d’entrée, dépôts » / n° 6226 « Location de logements »
Le point clé est que la restitution l’emporte sur l’usage. Un dépôt de garantie est une somme consignée, donc pas une contrepartie : il reste hors champ même en professionnel. En revanche, la fraction du dépôt non restituée au titre d’un amortissement ou d’une retenue (shikibiki) est traitée comme une somme non restituée, et devient donc taxable en usage professionnel.
L’exonération suppose que l’usage d’habitation ressorte du contrat
Le Tax Answer n° 6226 réserve l’exonération à la location « dont le contrat fait apparaître clairement l’affectation à l’habitation ». À défaut de mention expresse, l’exonération joue si les circonstances établissent clairement l’usage d’habitation. À l’inverse, utiliser à des fins professionnelles un logement loué pour habiter fait tomber cette prémisse. À noter également : une location de moins d’un mois est taxable même s’il s’agit d’un logement (locations mensuelles ou hebdomadaires de courte durée).
Frais d’entrée : ce qui est taxé et ce qui ne l’est pas
Bien cerner la qualification de chaque poste améliore nettement la précision du budget.
Postes exonérés
- Dépôt de garantie : somme consignée restituée au départ, donc exonéré
- Charges de gestion et charges communes : frais d’entretien d’un immeuble d’habitation, donc exonérés
- Dépôt de cautionnement : exonéré même en professionnel s’il est restitué
- Frais de renouvellement : rattachés aux dépenses d’habitation, donc exonérés
Postes taxables
- Honoraires d’agence : contrepartie d’une prestation, taxables en habitation comme en professionnel
- Remplacement des serrures : prestation d’un professionnel, taxable
- Nettoyage : prestation d’une entreprise de nettoyage au départ, taxable (au taux en vigueur au départ)
- Place de stationnement : taxable lorsqu’elle est facturée séparément du loyer (même en habitation, dès lors que le stationnement est facturé à part)
La prime d’assurance incendie n’est pas taxable (erreur fréquente)
C’est le poste le plus souvent mal qualifié. Les primes d’assurance sont la contrepartie d’une prestation exonérée au sens de la loi sur la taxe sur la consommation : aucune taxe, que le bien soit d’habitation ou professionnel. Même si le devis de l’agence indique « assurance incendie 20 000 ¥ », cette ligne ne doit comporter aucune taxe. Si le montant de taxe du devis ne tombe pas juste, vérifiez d’abord ce poste.
Aide-mémoire de la qualification des frais d’entrée
| Poste | Habitation | Professionnel | Fondement |
|---|---|---|---|
| Loyer | Exonéré | Taxable | NTA n° 6226 |
| Reikin / droit d’entrée (non restitué) | Exonéré | Taxable | NTA n° 6225 |
| Dépôt de garantie (restitué) | Hors champ | Hors champ | Somme consignée, pas une contrepartie |
| Fraction non restituée du dépôt | Exonéré | Taxable | NTA n° 6225 |
| Frais de renouvellement | Exonéré | Taxable | NTA n° 6225 |
| Charges communes et de gestion | Exonéré | Taxable | Traitées avec le loyer |
| Honoraires d’agence | Taxable | Taxable | Contrepartie d’une prestation |
| Prime d’assurance incendie | Exonéré | Exonéré | Prestation exonérée |
| Remplacement des serrures | Taxable | Taxable | Contrepartie d’une prestation |
| Frais de société de cautionnement | Taxable | Taxable | Contrepartie d’une prestation |
Exemple chiffré : à conditions égales, l’écart de taxe entre habitation et professionnel
Bien à 300 000 ¥ de loyer mensuel, reikin de deux mois, dépôt de trois mois, honoraires d’un mois, assurance incendie 20 000 ¥ (taux de 10 %).
| Poste | Montant | Taxe en habitation | Taxe en professionnel |
|---|---|---|---|
| Reikin (2 mois) | 600 000 ¥ | 0 ¥ (exonéré) | 60 000 ¥ |
| Dépôt (3 mois, restitué) | 900 000 ¥ | 0 ¥ (hors champ) | 0 ¥ (hors champ) |
| Honoraires d’agence (1 mois) | 300 000 ¥ | 30 000 ¥ | 30 000 ¥ |
| Assurance incendie | 20 000 ¥ | 0 ¥ (exonéré) | 0 ¥ (exonéré) |
| Loyer d’avance (1 mois) | 300 000 ¥ | 0 ¥ (exonéré) | 30 000 ¥ |
| Total de taxe | — | 30 000 ¥ | 120 000 ¥ |
Soit 90 000 ¥ d’écart. En professionnel, la taxe payée ouvre droit à déduction si le preneur est assujetti. « Le professionnel coûte plus cher » n’est donc pas exact : la charge réelle dépend de la déductibilité. Négliger ce point conduit à surévaluer les frais d’entrée d’un local professionnel.
Vérifiez aussi si le bailleur émet des factures conformes
Pour une location professionnelle, déduire la taxe payée suppose en principe une facture conforme émise par le bailleur. Si le bailleur est un opérateur exonéré, le montant déductible chez le preneur est limité. Le taux et la durée de ces mesures ont été révisés ; vérifiez le statut d’enregistrement du bailleur avant de signer et reportez-vous au dossier du fisc japonais sur le régime de facturation.
Qualification des indemnités de résiliation
L’indemnité due en cas de résiliation anticipée compense un manque à gagner : elle est hors du champ de la taxe.
Pourquoi le reikin dépasse-t-il parfois les montants usuels ?
Les biens recherchés permettent d’être exigeant
Là où la demande se concentre, le bailleur est en position de force et fixe volontiers un reikin élevé.
Un frein aux départs précoces
Des frais d’entrée élevés incitent le locataire à rester, ce qui réduit le risque de vacance.
Un filtre sur la solvabilité
Fixer un reikin significatif sélectionne naturellement des locataires solvables et réduit le risque d’impayés.
Comment réduire le reikin
Viser les biens sans reikin ou les logements UR
La concurrence aidant, les biens « zéro-zéro », sans dépôt ni reikin, se multiplient. Par ailleurs, les logements locatifs UR ne demandent ni reikin, ni honoraires d’agence, ni garant, ni frais de renouvellement.
Négocier en basse saison
La basse saison du marché japonais court d’avril à juillet. Les bailleurs soucieux d’éviter la vacance y sont plus enclins à réduire le reikin.
Risques d’un usage professionnel dans un logement d’habitation
Affecter à une activité un bien loué pour l’habitation est en principe exclu.
Manquement contractuel et risque fiscal
Exercer une activité sous un bail d’habitation expose à voir la taxe non acquittée qualifiée de fraude. Le bailleur peut aussi y perdre côté taxe foncière et assurance incendie.
L’immatriculation d’une société se voit
Une fois la société immatriculée, l’extrait d’immatriculation et le moteur de recherche des numéros d’entreprise du fisc japonais révèlent l’adresse jusqu’au numéro d’appartement. Pour une activité, prenez d’emblée un local professionnel.
Comptabilisation du reikin (sociétés et entrepreneurs individuels)
Le compte à mouvementer dépend du montant.
Moins de 200 000 ¥
Charge déductible en une fois, au compte « loyers » ou « commissions versées ».
200 000 ¥ et plus : charge à répartir
Au-delà de 200 000 ¥, le reikin constitue un « droit d’entrée » traité en charge à répartir, amortie sur cinq ans en principe. La durée du bail ne s’y substitue que si elle est inférieure à cinq ans et qu’il est établi qu’un nouveau droit d’entrée sera exigé au renouvellement (NTA n° 5460).
On retient souvent « la plus courte des deux : cinq ans ou la durée du bail ». C’est inexact. Un bail de trois ans sans droit d’entrée au renouvellement s’amortit tout de même sur cinq ans. Tout se joue sur la mention, au contrat, de frais de renouvellement ou d’un nouveau reikin.
| Cas | Durée d’amortissement |
|---|---|
| Bail de cinq ans ou plus | Cinq ans |
| Bail de moins de cinq ans + nouveau droit d’entrée au renouvellement | La durée du bail |
| Bail de moins de cinq ans sans droit d’entrée au renouvellement | Cinq ans |
| Moins de 200 000 ¥ (apprécié contrat par contrat) | Charge de l’exercice |
Source : NTA, Tax Answer n° 5460 « Droits d’entrée versés pour la location d’un bâtiment »
Écriture, bail de moins de cinq ans (reikin 300 000 ¥, bail de 3 ans avec nouveau versement au renouvellement)
Au paiement : Charges constatées d’avance à long terme 300 000 ¥ / Banque 300 000 ¥
À la clôture : Loyers 100 000 ¥ (300 000 ÷ 3 ans) / Charges constatées d’avance à long terme 100 000 ¥
Écriture, bail de cinq ans ou plus (reikin 500 000 ¥, bail de 10 ans)
Au paiement : Charges constatées d’avance à long terme 500 000 ¥ / Banque 500 000 ¥
À la clôture : Loyers 100 000 ¥ (500 000 ÷ 5 ans) / Charges constatées d’avance à long terme 100 000 ¥
Points de vigilance comptables
- Qualification fiscale : achat exonéré en habitation, achat taxable en professionnel
- Point de départ de l’amortissement : la date de paiement du reikin, non celle de prise d’effet du bail
- Annexe : isoler le reikin dans le détail des loyers lors de l’établissement des comptes
- Quote-part professionnelle (entrepreneur individuel) : déduction possible au prorata de la surface affectée à l’activité
Questions fréquentes
Q. Le reikin d’une location d’habitation est-il soumis à la taxe ?
Non. Pour un bail d’habitation, le reikin, le loyer et le dépôt sont exonérés pour des motifs de politique sociale.
Q. Un reikin de 200 000 ¥ ou plus peut-il être passé en charge en une fois ?
Non. Il constitue une charge à répartir, amortie sur cinq ans en principe ; la durée du bail ne s’y substitue que si elle est inférieure à cinq ans et qu’un nouveau droit d’entrée est clairement exigé au renouvellement (NTA n° 5460).
Q. Travailler depuis un logement d’habitation déclenche-t-il la taxe ?
Travailler chez soi comme entrepreneur individuel, sans société, ne pose pas de difficulté. Immatriculer une société fait en revanche courir le risque d’une requalification en usage professionnel.
Q. Quand négocier le reikin ?
D’avril à juillet, basse saison du marché : les bailleurs cherchant à éviter la vacance sont plus enclins à consentir une réduction.
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