Guide de travaux de chauffe-bain en location : coûts de rénovation, avantages et choix du prestataire

La fonction oidaki, ce dispositif japonais qui permet de réchauffer à nouveau l'eau d'un bain sans avoir besoin de la vider, figure parmi les équipements les plus recherchés dans les logements loués au Japon. Son installation peut favoriser la mise en location, mais son coût, lorsqu'elle doit être ajoutée après coup sur un bien existant, reste une question centrale pour les propriétaires.

Cet article présente de façon complète le budget à prévoir, les avantages, les inconvénients et les points de vigilance pour installer la fonction oidaki après coup dans un logement locatif. Nous donnons également des pistes pour réduire les coûts et des critères pour choisir une entreprise de confiance : les propriétaires qui envisagent ces travaux trouveront ici toutes les informations utiles.

Comment fonctionne la fonction oidaki ? Les différents systèmes de circulation

La fonction oidaki consiste à faire réchauffer par le chauffe-eau l'eau refroidie restée dans la baignoire, puis à la renvoyer dans le bain via la tuyauterie. Avant d'envisager des travaux, il est utile de bien comprendre les différents systèmes de circulation qui existent. Pour un lecteur français, belge ou québécois, ce principe est assez dépaysant : dans la plupart des logements occidentaux, la baignoire n'est reliée à aucun circuit de retour, et l'eau chaude est produite à la demande par un chauffe-eau (ballon ou instantané) plutôt que recyclée depuis le bain lui-même.

Système à circulation naturelle (deux orifices)

La baignoire comporte deux orifices, l'un en haut et l'autre en bas : l'eau froide est aspirée par l'orifice du bas, et l'eau réchauffée ressort par celui du haut, en exploitant le principe selon lequel l'eau chaude remonte tandis que l'eau froide reste en profondeur. Toutefois, seule la partie supérieure de la baignoire a tendance à chauffer, et le tartre s'y dépose facilement, si bien que ce système est aujourd'hui en recul.

Système à circulation par pompe (un seul orifice)

La baignoire ne présente qu'un seul orifice visible, mais deux conduits internes assurent séparément l'aspiration et le rejet de l'eau. L'eau étant brassée de force, les écarts de température sont rares, ce qui en fait aujourd'hui le système dominant.

Différence entre les fonctions « auto » et « full auto »

La fonction auto assure automatiquement le remplissage, le réchauffage et le maintien en température de l'eau, tandis que la fonction full auto y ajoute l'appoint automatique d'eau chaude et le nettoyage automatique de la tuyauterie. L'écart de prix entre les deux options est de l'ordre de 10 000 à 50 000 yens : le choix dépendra donc du budget et des besoins des futurs locataires, un arbitrage assez proche de celui que ferait un bailleur français entre un chauffe-eau classique et un modèle plus sophistiqué doté d'une régulation avancée.

Quels sont les avantages d'une installation a posteriori de la fonction oidaki ?

Au-delà du confort apporté aux locataires, l'installation de la fonction oidaki peut aussi aider le propriétaire à réduire la vacance locative et à augmenter le loyer. Voici les principaux bénéfices.

Se baigner au moment de son choix

Dans un foyer de plusieurs personnes, chacun rentre à une heure différente et souhaite prendre son bain à un moment différent. Grâce à la fonction oidaki, l'eau refroidie peut être réchauffée immédiatement, ce qui permet à chacun de se baigner confortablement sans contrainte d'horaire — un confort que les foyers occidentaux recherchent plutôt via un chauffe-eau à grande capacité qui garantit de l'eau chaude en continu pour plusieurs douches successives.

Des économies sur la facture d'eau et de gaz

Réchauffer une eau tiède déjà présente consomme moins de gaz et d'eau que de vider puis remplir à nouveau la baignoire. L'effet d'économie est particulièrement marqué dans les logements alimentés au gaz propane, plus coûteux que le gaz de ville.

Un remplissage automatique qui simplifie le quotidien

Il suffit de fermer le bouchon et d'appuyer sur un bouton pour que le remplissage se fasse à la température et à la quantité programmées. Le locataire n'a plus à vérifier que la baignoire ne déborde pas, ce qui améliore son confort de vie au quotidien.

Aucun encombrement dans la salle de bain

Le chauffe-eau étant installé à l'extérieur, la fonction oidaki ne prend aucune place dans la salle de bain elle-même, contrairement à un mini-réchauffeur d'appoint qui, lui, occupe un volume dans la baignoire.

Quels sont les inconvénients d'une installation a posteriori de la fonction oidaki ?

Si les avantages sont nombreux, certains inconvénients méritent d'être connus avant de se lancer.

Un coût d'installation qui peut être élevé

Le budget pour installer la fonction oidaki après coup se situe généralement entre 200 000 et 600 000 yens. Pour un déploiement sur l'ensemble d'un immeuble, la somme totale peut vite grimper : il convient donc d'évaluer soigneusement le retour sur investissement, tout comme le ferait un propriétaire français avant de généraliser un équipement coûteux à tout un parc locatif.

Un entretien régulier de la tuyauterie est nécessaire

Le tartre et les bactéries s'accumulent facilement à l'intérieur des conduits, d'où la recommandation de nettoyer le circuit environ une fois par mois. Il est indispensable d'en informer clairement les locataires.

Certains additifs de bain sont proscrits

Les produits de bain acides, sulfureux ou à base de sels peuvent corroder la tuyauterie et les pièces métalliques. Il convient d'indiquer clairement aux locataires d'éviter ce type de produits.

La fonction oidaki seule ne garantit pas une meilleure occupation

Les logements équipés de cette fonction ont tendance à afficher un loyer plus élevé, ce qui peut se retourner contre le propriétaire si cela ne correspond pas aux attentes de la clientèle locale. Il est essentiel de bien cerner la cible de locataires avant de décider d'un tel investissement.

Quels profils de locataires apprécient le plus la fonction oidaki ?

Pour tirer le meilleur parti de cet équipement, il faut avant tout viser le bon profil de locataires.

• Couples ou conjoints aux horaires de bain décalés : chacun profite d'une eau chaude même en différé
• Familles de trois personnes ou plus : tout le monde peut se baigner à une température agréable
• Amateurs de longs bains : le maintien en température garantit un confort constant
• Personnes prenant un bain plusieurs fois par jour : pas besoin de vider et remplir à chaque fois, d'où une économie d'eau notable

Ce raisonnement par profil de locataire rejoint une logique bien connue des bailleurs français, qui choisissent par exemple un ballon d'eau chaude de plus grande capacité lorsqu'ils s'adressent à une colocation ou à une famille nombreuse plutôt qu'à un célibataire.

Comparaison des coûts entre oidaki, changement d'eau et appoint d'eau chaude

En comparant les différentes méthodes pour avoir un bain chaud, la fonction oidaki apparaît comme la plus économique.

Méthode	Coût de gaz (indicatif)	Coût d'eau (indicatif)
Réchauffage (oidaki)	environ 159 yens	0 yen
Vidange et remplissage	environ 169 yens	environ 48 yens
Appoint d'eau chaude	environ 160 yens	environ 12 à 24 yens

Estimation basée sur les tarifs du gaz propane pratiqués à Tokyo en 2022. Pour les logements équipés d'un chauffe-eau thermodynamique de type ecocute, c'est en revanche l'appoint d'eau chaude qui se révèle plus efficace : un point à garder en tête, car il n'existe pas d'équivalent direct de ce type d'appareil dans la plupart des foyers français.

Types de travaux et budget pour une installation a posteriori en logement locatif

Le contenu et le coût des travaux varient selon l'état du bien. Voici trois scénarios types, à mettre en regard, pour un lecteur français, avec les devis de plomberie et de chauffagiste que ferait établir un propriétaire avant de rénover une salle de bain ou de changer une chaudière.

Scénario 1 : remplacement du seul chauffe-eau

Lorsque la tuyauterie et les orifices existants peuvent être réutilisés, il suffit de remplacer le chauffe-eau par un modèle compatible avec l'oidaki.

• Budget indicatif : 200 000 à 400 000 yens
• Durée des travaux : d'une demi-journée à une journée

Scénario 2 : travaux de tuyauterie et remplacement du chauffe-eau

Nécessaire lorsqu'il faut percer la baignoire, réaliser une carotte dans le mur extérieur, ou poser une nouvelle tuyauterie.

• Budget indicatif : 300 000 à 600 000 yens
• Durée des travaux : environ une journée

Scénario 3 : remplacement complet de la cabine de bain

Si la baignoire seule ne peut pas être remplacée, il faut alors remplacer l'ensemble de la cabine de bain préfabriquée.

• Budget indicatif : 800 000 à 1 000 000 yens
• Durée des travaux : 5 à 7 jours

Il est recommandé de faire réaliser au préalable un diagnostic par un professionnel afin de déterminer le type de travaux et le budget les plus adaptés à votre bien.

Points de vigilance pour les travaux d'installation a posteriori

Voici les précautions à prendre en compte avant de lancer le chantier.

Certains biens ne permettent pas d'installation a posteriori

Selon l'emplacement du chauffe-eau ou les contraintes du tracé de tuyauterie, l'installation peut s'avérer impossible. Dans ce cas, il faut envisager un mini-réchauffeur d'appoint ou une rénovation complète de la salle de bain.

Une information préalable des locataires est indispensable

Le perçage et les travaux de tuyauterie génèrent un bruit et des vibrations importants. Le calendrier et le contenu des travaux doivent être communiqués à l'avance aux locataires, et il faut demander à l'entreprise d'éviter les interventions tôt le matin ou tard le soir. Cette exigence rappelle les horaires de chantier encadrés par de nombreux règlements de copropriété français, qui interdisent les travaux bruyants en dehors de plages horaires précises.

Cinq critères pour choisir une entreprise de confiance

Le choix du prestataire conditionne largement la réussite du chantier. Voici les points à vérifier impérativement, dans un esprit assez proche de celui qui guide le choix d'un plombier ou d'un chauffagiste en France.

1. Comparer plusieurs entreprises : demandez systématiquement plusieurs devis afin de comparer coût, contenu des travaux et garanties
2. Vérifier la présence de techniciens qualifiés : les travaux sur les canalisations de gaz et les installations électriques exigent des habilitations spécifiques
3. La qualité du suivi commercial : des réponses précises et rapides à vos questions sont un bon indicateur
4. La garantie et le service après-vente : vérifiez la prise en charge en cas de problème après les travaux
5. La clarté du devis : méfiez-vous des mentions « forfait global » et exigez que le modèle, la puissance et le périmètre des travaux soient précisés

Le mini-réchauffeur d'appoint, une alternative pour réduire les coûts

Si le budget de plusieurs centaines de milliers de yens n'est pas envisageable, le mini-réchauffeur d'appoint permet une installation sans aucuns travaux.

• Modèle « maintien en température » : conserve la chaleur de l'eau pendant un certain temps, idéal pour un logement destiné à une personne seule
• Modèle « réchauffage » : réchauffe une eau devenue froide, plus adapté à un logement familial

Sur le plan de la sécurité, privilégiez un appareil doté d'une protection contre les fuites électriques et d'un dispositif anti-surchauffe à sec. Ce type d'appareil d'appoint reste un objet assez peu répandu en France, où l'on se tourne plus volontiers vers un simple thermoplongeur de camping ou vers un chauffe-eau d'appoint électrique lorsque l'installation principale fait défaut.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Combien coûte l'installation a posteriori de la fonction oidaki ?

Comptez 200 000 à 400 000 yens pour le seul remplacement du chauffe-eau, 300 000 à 600 000 yens si des travaux de tuyauterie sont nécessaires, et 800 000 à 1 000 000 yens pour un remplacement complet de la cabine de bain.

Q. Peut-on installer la fonction oidaki dans un logement locatif ?

Dans la plupart des logements locatifs, l'installation est possible, mais l'emplacement du chauffe-eau ou les contraintes de tuyauterie peuvent rendre les travaux impossibles dans certains cas. Il est recommandé de faire réaliser un diagnostic sur place par un professionnel avant de s'engager.

Q. Entre l'oidaki et l'appoint d'eau chaude, lequel est le plus économique ?

Avec un chauffe-eau au gaz, l'oidaki est plus économe, aussi bien en gaz qu'en eau. En revanche, avec un chauffe-eau thermodynamique de type ecocute, c'est l'appoint d'eau chaude qui se révèle plus efficace.

Q. De combien peut-on augmenter le loyer en installant la fonction oidaki ?

Cela varie selon la zone et les caractéristiques du bien, mais un logement équipé de cette fonction peut généralement se louer entre 5 000 et 10 000 yens de plus par mois qu'un logement comparable qui en est dépourvu.

Q. Qu'est-ce qu'un mini-réchauffeur d'appoint ?

Il s'agit d'un appareil que l'on place directement dans la baignoire, sans aucuns travaux, pour maintenir en température ou réchauffer l'eau du bain. Il existe des modèles « maintien en température » et « réchauffage », permettant une installation à moindre coût.