L'une des questions les plus délicates pour les propriétaires dans la gestion des biens locatifs est la répartition des coûts de réparation. En particulier, les locataires posent souvent des questions sur le remplacement des portes moustiquaires, et il s'agit là d'une question importante qui nécessite une réponse appropriée.
Bien que les moustiquaires soient des équipements utilisés quotidiennement, de nombreux propriétaires ne savent pas exactement à qui incombe le coût de leur réparation. Le fait de ne pas prendre les bonnes décisions peut entraîner des problèmes avec les locataires et des dépenses inutiles.
Dans cet article, basé sur les nombreuses années d'expérience d'INA&Associates dans la gestion immobilière, nous fournissons une explication détaillée de la base juridique et des points pratiques concernant les catégories de charges pour le remplacement des écrans dans les dépenses de réparation des biens locatifs. Nous fournirons des conseils sur la manière de comprendre avec précision l'étendue de la charge du propriétaire et de réaliser des réparations et une gestion appropriées de l'immeuble locatif.
Idées de base sur les catégories de charges pour le remplacement des moustiquaires
Les lignes directrices en matière de restauration comme base juridique
Pour comprendre les catégories de charges liées au remplacement de la porte moustiquaire, il est important de comprendre d'abord le contenu des "Directives et problèmes liés à la restauration de l'état d'origine" formulés par le ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Ces lignes directrices fournissent des indications claires sur le traitement des moustiquaires de restauration lors de l'évacuation d'un logement locatif.
Les lignes directrices sur la restauration divisent globalement les catégories de coûts de réparation en deux catégories : l'usure causée par les actes intentionnels ou négligents du locataire, et l'usure naturelle et la détérioration liée à l'âge. Ce principe de base s'applique également aux portes moustiquaires. Concrètement, le locataire supporte les frais si la porte moustiquaire est endommagée intentionnellement par le locataire ou si le dommage est causé par une utilisation inappropriée. En revanche, le propriétaire, qui est le bailleur, supporte en principe les coûts de la détérioration causée par les rayons ultraviolets et l'usure naturelle causée par les éléments.
Cependant, contrairement à d'autres équipements, les portes moustiquaires ont la particularité d'être souvent traitées comme des "consommables". C'est un facteur important qui complique la répartition des charges pour le remplacement de la moustiquaire. S'il est considéré comme un bien consommable, c'est généralement le locataire qui supporte le coût du dommage, même s'il est causé par une détérioration due à l'âge.
Distinction entre "consommables" et "équipements" pour les portes moustiquaires
Lors de l'examen de l'obligation de réparation dans le cadre d'un contrat de bail, la question de savoir si une porte moustiquaire est considérée comme "consommable" ou comme "équipement" est un critère extrêmement important. Cette distinction est déterminée par le contenu du contrat de location.
Si elle est considérée comme un bien consommable, la porte moustiquaire est assimilée à une ampoule électrique ou à une lampe fluorescente, et le locataire est tenu de la remplacer ou de la réparer pendant la durée du bail. Le raisonnement qui sous-tend cette approche est que les portes moustiquaires sont relativement peu coûteuses, faciles à remplacer et qu'elles ont tendance à se détériorer avec l'usage quotidien. De nombreux immeubles locatifs adoptent ce traitement comme un élément consommable.
Si, en revanche, elles sont traitées comme des équipements, le propriétaire supporte le coût de la réparation de toute panne ou de tout dommage causé par la détérioration liée à l'âge, comme c'est le cas pour les climatiseurs et les chauffe-eau. Dans ce cas, seuls les dommages causés par les actes intentionnels ou négligents du locataire sont à la charge de ce dernier.
Importance du contenu du contrat
L'aspect le plus important de l'entretien des biens locatifs est la description du traitement des écrans dans le contrat de location. Si le contrat contient une clause stipulant que "les petites réparations telles que le remplacement des écrans sont à la charge du bailleur", le bailleur sera responsable de tout dommage causé par la détérioration due à l'âge.
En revanche, si le contrat stipule que "le remplacement des éléments consommables est à charge du locataire" et que la porte moustiquaire fait partie de ces éléments consommables, c'est en principe le locataire qui en supporte le coût. Il est donc important pour le propriétaire de bien comprendre le contenu du contrat et d'envisager de le réviser si nécessaire, car le contenu du contrat est le dernier critère de décision.
Si le contrat ne contient pas d'indication claire, la décision sera prise conformément aux pratiques commerciales générales et aux coutumes locales. Dans ce cas, il est recommandé de se mettre d'accord à l'avance avec le locataire sur le traitement des portes moustiquaires afin d'éviter tout problème.
Durée de vie utile des portes moustiquaires et pratiques de classification des charges
Durée de vie utile des portes moustiquaires
Il est essentiel de bien comprendre la durée de vie utile d'une porte moustiquaire pour déterminer la classification appropriée des charges. La durée de vie utile d'une porte moustiquaire dépend des matériaux utilisés et de l'environnement dans lequel elle est installée, mais en général, les périodes suivantes peuvent servir de guide
La durée de vie standard de la partie grillagée d'une porte moustiquaire est d'environ cinq à huit ans pour le polypropylène et le polyester, et de huit à dix ans pour l'acier inoxydable, plus durable — des repères utilisés dans la pratique du secteur comme indication de remplacement du produit, et non des durées fixées par les lignes directrices du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme ou par le droit fiscal (ce point est détaillé plus loin dans cet article). En revanche, le cadre de la porte moustiquaire (châssis en aluminium) a une durée de vie typique d'environ 15 ans.
Ces durées de vie sont fixées en tenant compte de facteurs naturels tels que la détérioration due aux rayons ultraviolets, l'usure due aux intempéries et l'altération des matériaux due aux changements de température. Les moustiquaires installées sur des fenêtres orientées vers le sud ont généralement une durée de vie plus courte, car elles sont particulièrement affectées par les rayons UV.
Relation entre la durée de vie et la classification de la charge
La relation entre la durée de vie et la classification des charges est un aspect important des portes moustiquaires destinées à la gestion immobilière. L'approche de la classification des charges diffère si la porte moustiquaire est endommagée avant la fin de sa durée de vie utile ou si elle est utilisée au-delà de sa durée de vie utile.
Pour les dommages survenus pendant la durée de vie utile, il convient de déterminer avec soin si les dommages ont été causés par l'intention ou la négligence du locataire ou par l'usure naturelle. Par exemple, si un trou important apparaît dans le filet environ trois ans après son installation, il est peu probable que le dommage soit dû à une utilisation normale et il est donc plus probable qu'il soit jugé comme ayant été causé par la négligence du locataire.
En revanche, un écran qui a été utilisé au-delà de sa durée de vie est généralement considéré comme endommagé en raison d'une détérioration liée à l'âge. Dans ce cas, même si le contrat le considère comme un bien consommable, le bailleur est de plus en plus responsable du coût des dommages. Cela repose sur l'idée qu'il n'est pas raisonnable d'imposer aux locataires l'obligation de remplacer des équipements qui ont dépassé leur durée de vie utile.
Détails des catégories de charges spécifiques à chaque cas
Examinons les catégories de charges pour les cas spécifiques rencontrés dans les réparations de gestion locative.
Cas où le locataire supporte la charge
Les dommages causés intentionnellement par le locataire relèvent clairement de sa responsabilité. Il s'agit par exemple des dommages causés aux écrans par des coups d'objets, des griffes d'animaux domestiques ou des dommages causés aux écrans par des méthodes de nettoyage inadéquates. En revanche, l'idée selon laquelle « si le contrat mentionne explicitement les éléments consommables, même la détérioration due à l'utilisation normale peut être mise à la charge du locataire » appelle une importante nuance. Depuis l'entrée en vigueur, en avril 2020, de la réforme du droit des obligations, l'article 621 du code civil japonais exclut expressément de l'obligation de remise en état « l'usure résultant d'un usage et d'une jouissance normaux du bien loué ainsi que la vétusté du bien loué » : en faire supporter la charge au locataire suppose donc une clause spéciale. Un arrêt de la deuxième petite chambre de la Cour suprême du 16 décembre 2005 exige en outre que l'étendue de cette usure normale mise à la charge du locataire soit mentionnée de façon concrète dans les stipulations mêmes du contrat, ou qu'il soit établi que le locataire en a eu, par une explication orale, une connaissance claire et y a consenti en connaissance de cause. Une formule générale du type « les consommables sont à la charge du locataire » ne suffit pas à remplir cette exigence (voir le développement consacré à cette question plus loin dans cet article).
Dans de nombreux cas, la décoloration des écrans et les odeurs causées par le tabagisme sont également supportées par le locataire en tant qu'usure causée par la façon dont le locataire utilise le bien. En particulier, l'usure causée par le fait de fumer dans un logement non-fumeur peut également être considérée comme une rupture de contrat.
Cas où le propriétaire supporte la charge
L'usure naturelle due à la détérioration liée à l'âge est supportée par le propriétaire. Il s'agit en particulier de la détérioration de la moustiquaire due aux rayons ultraviolets, de l'usure naturelle due aux intempéries et de la détérioration du matériau due aux changements de température. Il convient également que le propriétaire prenne en charge le coût du remplacement des grillages qui ont dépassé leur durée de vie utile.
Le remplacement des moustiquaires pour assurer la sécurité du prochain locataire est également clairement indiqué comme relevant de la responsabilité du propriétaire dans les lignes directrices relatives à la restauration. Cela repose sur l'idée que la réparation est destinée à améliorer l'esthétique du bien suite à un changement de locataire et qu'elle n'est pas de la responsabilité du locataire précédent.
Les dommages causés par des catastrophes naturelles telles que les tremblements de terre sont également pris en charge par le propriétaire au titre de l'usure, dont le locataire n'est pas responsable. En outre, les problèmes structurels de l'immeuble (par exemple, les dommages causés aux moustiquaires par la déformation des cadres de fenêtres) relèvent également de la responsabilité du propriétaire, qui doit supporter le coût des réparations.
Les lignes directrices sur la remise en état ne fixent aucune durée de vie pour les moustiquaires
C'est le point sur lequel la confusion est la plus fréquente dans la pratique locative japonaise. Ni le corps du texte, ni la foire aux questions, ni les annexes des « Lignes directrices sur les litiges liés à la remise en état » (genjō kaifuku guideline, version rééditée) du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (MLIT) ne mentionnent de durée de vie utile pour les moustiquaires. Pour la rédaction de cet article, l'intégralité des documents PDF publiés par le MLIT — texte rééditée, questions-réponses, documents de référence — a été passée au crible sur ce point précis.
| Emplacement dans les lignes directrices | Contenu | Signification |
|---|---|---|
| Annexes 1 et 2 [menuiserie, cloisons de papier, poteaux, etc.] | Le « remplacement de la moustiquaire (non endommagée, mais effectué pour sécuriser le prochain locataire) » est cité comme exemple à la charge du bailleur (propriétaire), classé A(+G) | Le texte précise qu'il s'agit « d'une question d'entretien du bien liée au renouvellement des occupants, raisonnablement à la charge du bailleur » |
| Annexe 3 « Grille tarifaire indicative des travaux de remise en état » | La « moustiquaire (grillage et cadre) » figure au poste [Menuiserie], à l'unité « par panneau », travaux de remise en état « nettoyage, ajustement, remplacement » | La moustiquaire est positionnée comme un élément de menuiserie, facturé au panneau |
Autrement dit, les lignes directrices classent la moustiquaire non pas comme un « consommable », mais comme un « élément de menuiserie » (tategu), au même titre qu'une porte coulissante ou un châssis. Cette différence de classification a une conséquence directe sur la manière dont l'âge de l'installation doit — ou non — être pris en compte.
Pour la menuiserie, « l'ancienneté n'est en principe pas prise en compte »
Le tableau des durées de vie des lignes directrices énumère des matériaux comme le tatami, la moquette, les revêtements de sol souples, le papier peint, l'évier ou les équipements techniques — mais on n'y trouve aucune ligne consacrée à la moustiquaire. Pour les éléments de menuiserie auxquels elle appartient (portes coulissantes, cloisons de papier, poteaux), le texte précise :
(pour les portes coulissantes, cloisons de papier et poteaux) l'ancienneté n'est en principe pas prise en compte. (Si elle devait néanmoins l'être, on retiendrait une droite linéaire aboutissant à une valeur résiduelle d'un yen à l'échéance de la durée de vie du bâtiment lui-même, pour calculer la part de responsabilité du locataire.)
La portée pratique de cette formulation est considérable : rien, dans les lignes directrices, ne fonde le calcul d'une part de responsabilité du locataire sur une durée d'amortissement courte de six ou huit ans appliquée à la moustiquaire. Raisonner sur une moustiquaire comme on raisonnerait sur un papier peint amorti en six ans revient à faire supporter au locataire une charge disproportionnée. Si une ancienneté doit malgré tout être prise en compte, la méthode indiquée par les lignes directrices consiste à tracer une droite aboutissant à une valeur résiduelle d'un yen sur la durée de vie légale du bâtiment lui-même — quarante-sept ans pour un immeuble en béton armé, par exemple —, et non sur une durée propre à la moustiquaire.
Les lignes directrices précisent également, pour les portes coulissantes et les poteaux, une unité de calcul « par vantail » ou « par poteau ». Le même principe s'applique logiquement à la moustiquaire : seul le panneau effectivement déchiré constitue l'unité de facturation, ce qui exclut de facturer d'un bloc l'ensemble des moustiquaires du logement pour un seul panneau endommagé.
La place des durées de vie mentionnées plus haut dans cet article
Les chiffres cités plus haut dans cet article — cinq à huit ans pour le grillage en polypropylène ou polyester, huit à dix ans pour l'acier inoxydable, environ quinze ans pour le châssis — correspondent à des repères de remplacement utilisés dans la pratique du secteur (données constructeurs et professionnels), et non à des valeurs fixées par les lignes directrices du ministère. Il est donc essentiel, pour un propriétaire, de garder à l'esprit qu'il ne peut pas invoquer « les lignes directrices fixent la durée de vie de la moustiquaire à tant d'années » dans une négociation avec un locataire ou lors du solde de départ. Ces repères restent utiles pour planifier l'entretien, mais ils doivent être traités comme une donnée technique distincte de tout fondement pour le calcul d'une part de responsabilité.
Le comparatif avec la pratique française est éclairant. Sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d'habitation non meublée, la notion de « vétusté » — l'usure liée au temps et à l'usage normal — échappe elle aussi, par principe, à la charge du locataire sortant, l'état des lieux de sortie devant distinguer la dégradation imputable au locataire de la vétusté normale du logement. Un décret du 30 mars 2016 encourage même les parties à formaliser cette distinction au moyen d'une grille de vétusté annexée au contrat, précisément pour éviter les désaccords sur ce que « l'ancienneté » d'un équipement doit ou non faire supporter au locataire. Le système japonais, dépourvu de grille légale équivalente pour la moustiquaire, laisse ce terrain davantage ouvert à l'interprétation — ce qui rend d'autant plus utile, comme on le verra, une rédaction précise du contrat de location.
Un dernier repère pratique pour les propriétaires et sociétés de gestion : puisque les lignes directrices raisonnent « par panneau » et non par logement, il est recommandé de consigner, dans le dossier de chaque bien, la date de pose ou de dernier remplacement de chaque moustiquaire individuellement plutôt que la date d'installation globale du logement. Cette granularité évite, au moment du départ d'un locataire, d'avoir à discuter de l'ancienneté d'un panneau isolé sur la seule base d'une date d'emménagement qui ne reflète pas nécessairement la réalité de chaque élément de menuiserie.
Mesures pratiques et coûts
Taux de coûts pour le remplacement des portes moustiquaires
Une bonne compréhension des coûts de remplacement des moustiquaires est un facteur déterminant dans le choix de la catégorie de charge. Le tableau ci-dessous résume les taux de coûts généraux pour le remplacement des portes moustiquaires.
| Type de travaux | Prix de revient (par moustiquaire) | Remarques. |
|---|---|---|
| Remplacement des moustiquaires uniquement (bricolage) | 500 - 1 500 yens | Coût des matériaux uniquement |
| Remplacement du filet uniquement (commandé par un entrepreneur) | 2 000 - 4 000 yens | Y compris les frais de déplacement et de main-d'œuvre |
| Remplacement de la porte moustiquaire | 8 000-15 000 yens | Remplacement complet, y compris le cadre |
| Porte moustiquaire de taille spéciale et de haute performance | 15 000 - 30 000 yens | Résistante aux insectes, coupée aux UV, etc. |
Compte tenu de ces taux de coûts, on peut raisonnablement supposer que le remplacement des seules moustiquaires représente un coût relativement faible et qu'il devrait donc être pris en charge par le locataire en tant qu'élément consommable. En revanche, si la porte moustiquaire elle-même doit être remplacée, le coût sera élevé et il est donc plus approprié, dans de nombreux cas, que le propriétaire prenne en charge ce coût.
Établir un flux de réponses
Dans le cadre de la gestion immobilière des portes moustiquaires, il est important d'établir une procédure d'intervention claire afin d'éviter les problèmes. Voici la procédure standard à suivre lorsqu'un locataire demande la réparation d'une porte moustiquaire.
Tout d'abord, vérifiez les dégâts. Si possible, il convient de procéder à une inspection sur place afin de déterminer l'étendue et la cause des dommages. Une documentation photographique est également importante. Ensuite, vérifiez le contrat et clarifiez si la porte moustiquaire est considérée comme un élément consommable ou comme un élément d'équipement.
Pour déterminer la cause du dommage, il convient d'examiner attentivement si le dommage a été causé par les actions intentionnelles ou négligentes du locataire ou par l'usure naturelle due au vieillissement. S'il est difficile de le déterminer, il faut tenir compte de la date d'installation, de la durée d'utilisation et des dommages.
Une fois la classification de la charge déterminée, une explication claire est donnée au résident. Si c'est le locataire qui supporte la charge, on discute de la méthode de réparation (bricolage ou demande d'un entrepreneur) ; si c'est le propriétaire qui supporte la charge, on organise les réparations dans les plus brefs délais.
Mesures préventives et politique de gestion à long terme
Du point de vue de l'entretien des biens locatifs, il est également important de prendre des mesures pour prévenir les problèmes liés aux portes moustiquaires. Des inspections régulières pour vérifier l'état des portes moustiquaires et un remplacement planifié avant qu'elles n'atteignent la fin de leur vie utile peuvent réduire les coûts de réparation inattendus.
Il est également efficace d'expliquer l'utilisation correcte et le nettoyage des portes moustiquaires dans les instructions d'occupation. En particulier, des instructions spécifiques sur la manipulation en cas de vent fort et les précautions à prendre lors du nettoyage peuvent prévenir les dommages dus à la négligence du locataire.
Il est également recommandé de revoir régulièrement les contrats. S'il existe des déclarations ambiguës sur la manipulation des portes moustiquaires, l'ajout d'une clause claire peut permettre d'éviter des problèmes futurs.
Prise en compte des différences régionales et des caractéristiques des biens immobiliers
Les pratiques commerciales locales et les caractéristiques des biens immobiliers doivent également être prises en compte lors de la classification de la charge que représente le remplacement des portes moustiquaires. Dans les propriétés situées dans des environnements particuliers, comme les zones côtières ou industrielles, les moustiquaires peuvent se détériorer plus rapidement. Il est important de tenir compte de ces conditions d'emplacement pour fixer la durée de vie utile et déterminer la catégorie de charge.
Dans les immeubles locatifs haut de gamme, les moustiquaires sont souvent de grande qualité et, dans ce cas, elles sont généralement considérées comme un équipement. En revanche, dans les appartements d'étudiants, par exemple, elles sont souvent considérées comme des éléments consommables dans une optique de réduction des coûts.
L'âge du bien est également un facteur important. Dans les immeubles plus anciens, les équipements autres que les portes moustiquaires vieillissent souvent, et il est efficace d'envisager le remplacement des portes moustiquaires dans le cadre d'un plan de réparation global.
Le remplacement d'une moustiquaire relève-t-il de l'amortissement fiscal ? — la comptabilité du propriétaire
De plus en plus de propriétaires se posent cette question précise. La réponse, d'emblée : dans la quasi-totalité des cas, le remplacement d'une moustiquaire de logement locatif ne donne lieu à aucun calcul d'amortissement. Voici pourquoi, en s'appuyant sur le texte réglementaire et la doctrine de l'administration fiscale japonaise (National Tax Agency, NTA).
Le règlement sur les durées d'amortissement ne connaît pas la catégorie « moustiquaire »
Les durées d'amortissement des immobilisations sont fixées par le « règlement ministériel relatif aux durées d'amortissement des immobilisations » (arrêté du ministère des Finances n° 15 de 1965) et ses annexes. Une recherche exhaustive dans l'intégralité de ce texte ne fait apparaître ni le terme « moustiquaire », ni le terme « menuiserie ». La moustiquaire n'est donc pas traitée comme une immobilisation amortissable autonome : elle est fiscalement absorbée dans le bâtiment ou dans les équipements annexes du bâtiment dont elle fait partie. La question « quelle est la durée légale d'amortissement d'une moustiquaire ? » n'a donc, sur le plan fiscal, tout simplement pas de sens.
C'est le montant de la dépense qui détermine le traitement comptable
En pratique, le traitement dépend du montant engagé, selon le barème suivant :
| Nature de la dépense | Traitement comptable | Fondement |
|---|---|---|
| Une opération de réparation ou d'amélioration inférieure à 200 000 yens, ou revenant à intervalle d'environ trois ans ou moins | Intégralement en charges de réparation déductibles de l'exercice | Guide fiscal NTA n° 1379 (articles 37 de la loi de l'impôt sur le revenu ; 127, 181 du décret ; 37-10 à 37-14-2 des directives d'application) |
| Valeur d'acquisition de la moustiquaire complète inférieure à 100 000 yens | Immobilisation de faible valeur, intégralement déductible | Guide fiscal NTA n° 2100 |
| Valeur d'acquisition comprise entre 100 000 et 200 000 yens | Immobilisation à amortissement groupé, répartie sur trois ans (un tiers du montant total par exercice) | Guide fiscal NTA n° 2100 |
| Bien de 100 000 à 300 000 yens acquis par un contribuable en déclaration bleue | Déductible en intégralité dans la limite cumulée de 3 000 000 de yens (dispositif temporaire) | Article 28-2 de la loi spéciale sur les mesures fiscales ; échéance à vérifier lors de chaque révision |
Vérification sur des cas concrets
En appliquant ce barème aux tarifs indiqués plus haut dans cet article :
- Remplacement du grillage seul (par une entreprise) sur 60 panneaux d'un immeuble de 20 logements, à 3 000 yens le panneau, soit 180 000 yens : il s'agit d'une seule opération de réparation inférieure à 200 000 yens, donc intégralement en charges de réparation.
- Remplacement complet de 10 moustiquaires à 12 000 yens l'unité, soit 120 000 yens : chaque moustiquaire valant individuellement moins de 100 000 yens, il s'agit d'une immobilisation de faible valeur, également intégralement déductible — la règle s'apprécie panneau par panneau, non sur le montant cumulé.
- Rénovation de façade accompagnée du remplacement de toute la menuiserie du bâtiment, pour un montant global de plusieurs millions de yens : à cette échelle, il faut examiner si les travaux constituent une dépense en capital augmentant la valeur du bien. Le document n° 1379 de la NTA prévoit d'ailleurs un critère de forme : une dépense reste traitée en charges de réparation si son montant est inférieur à 600 000 yens, ou s'il représente environ 10 % ou moins de la valeur d'acquisition du bien concerné à la clôture de l'exercice précédent.
Un point de vigilance mérite d'être répété avec insistance : la « durée de vie » mentionnée dans les lignes directrices sur la remise en état et la « durée d'amortissement » fiscale sont deux notions entièrement distinctes. La première sert à calculer la part de responsabilité du locataire au moment de son départ ; la seconde détermine sur combien d'années le bailleur répartit une dépense dans sa déclaration fiscale. Appliquer le chiffre de l'une à l'autre aboutit à un calcul erroné. La moustiquaire, qui ne possède de durée propre ni dans un cadre ni dans l'autre, est un cas où cette confusion est particulièrement facile à commettre — d'où l'intérêt de toujours préciser, dans les échanges avec un locataire comme dans un dossier comptable, de quelle notion il est question.
Un dernier repère utile pour les propriétaires suivant le régime fiscal simplifié (déclaration en bleu) : un dispositif temporaire (article 28-2 de la loi spéciale sur les mesures fiscales) permet, sous certaines conditions et dans la limite de 3 000 000 de yens cumulés par exercice, de déduire intégralement des biens dont la valeur d'acquisition est comprise entre 100 000 et 300 000 yens. Ce dispositif étant reconduit par périodes et modifié à chaque révision, il convient de vérifier son échéance en vigueur auprès de l'administration fiscale au moment de la déclaration plutôt que de se fier à une date mémorisée.
Pour un propriétaire raisonnant en gestion de portefeuille plutôt que bien par bien, il est également utile de regrouper, dans le même tableau de suivi que les dates de pose mentionnées plus haut, le montant et la date de chaque dépense liée aux moustiquaires. Ce même tableau permet ensuite, au moment de la déclaration, de vérifier d'un seul coup d'œil quelles dépenses relèvent des charges de l'exercice et lesquelles doivent faire l'objet d'un suivi sur plusieurs exercices — sans avoir à rouvrir chaque facture individuellement.
Conclusion.
La classification des charges pour le remplacement des moustiquaires dans les immeubles locatifs doit être déterminée sur la base d'une évaluation complète du contrat, de la cause des dommages et de la durée de vie utile des moustiquaires. Les propriétaires doivent garder à l'esprit les points importants suivants.
Tout d'abord, la position de la moustiquaire dans le contrat doit être clairement définie. La classification des charges varie considérablement selon qu'elles sont considérées comme des consommables ou des équipements. Il est important d'avoir des clauses claires, car des descriptions ambiguës peuvent causer des problèmes à l'avenir.
Deuxièmement, il convient de déterminer correctement la durée de vie utile de la porte moustiquaire et de planifier son remplacement. Il est fréquent que les portes moustiquaires qui ont dépassé leur durée de vie utile soient remplacées en raison de la détérioration liée à l'âge, aux frais du propriétaire, ce qui doit être pris en compte dans le plan budgétaire.
Troisièmement, il convient de déterminer correctement la cause des dommages. Une distinction précise entre les dommages causés par les locataires, intentionnellement ou par négligence, et l'usure naturelle, ainsi qu'une répartition équitable des charges, contribueront au maintien d'une bonne relation locative.
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Nous espérons qu'à l'avenir, le renouvellement systématique des différents équipements, y compris les écrans, et la répartition claire des charges dans l'entretien et la gestion des immeubles locatifs garantiront une gestion locative stable et sans problème. Si vous avez des questions, n'hésitez pas à nous contacter.
La clause « la moustiquaire est un consommable à la charge du locataire » est-elle valable ?
Inscrire dans le bail que « le remplacement des consommables, y compris la moustiquaire, est à la charge du locataire » suffirait-il pour lui facturer même une dégradation purement liée à l'ancienneté ? C'est une lecture courante sur le terrain, mais elle ne tient plus telle quelle depuis la réforme du droit des obligations entrée en vigueur en avril 2020.
L'article 621 du code civil exclut l'usure normale et la vétusté de l'obligation de remise en état
Le locataire, lorsque le bail prend fin, est tenu de remettre en état les dégradations survenues sur le bien loué après sa prise en possession (à l'exclusion, dans le présent article, de l'usure résultant d'un usage et d'une jouissance normaux du bien loué, ainsi que de la vétusté du bien loué). (Article 621 du code civil japonais)
La dégradation du grillage sous l'effet des rayons ultraviolets, ou son usure sous l'effet du vent et de la pluie, relève précisément de ce que cette parenthèse exclut : « l'usure résultant d'un usage et d'une jouissance normaux » et « la vétusté ». La charge en incombe donc en principe au bailleur, et la faire porter sur le locataire suppose une clause spéciale (« tokuyaku »).
La Cour suprême a posé des conditions strictes à la validité d'une telle clause
Un arrêt de la deuxième petite chambre de la Cour suprême du Japon, en date du 16 décembre 2005, a précisé les conditions dans lesquelles une clause mettant la remise en état de l'usure normale à la charge du locataire peut être considérée comme valable :
- l'étendue de l'usure normale dont le locataire devra supporter le coût de réparation doit être mentionnée de façon concrète dans les stipulations mêmes du contrat ;
- à défaut d'une telle mention explicite dans le contrat, il faut établir que le bailleur en a donné une explication orale et que le locataire en a eu une connaissance claire, au point d'y avoir consenti en connaissance de cause.
Dans l'affaire jugée, la clause de remise en état ne précisait pas concrètement l'étendue de l'usure normale visée, et les explications données lors de la réunion d'information à l'entrée dans les lieux n'avaient pas non plus clarifié cette étendue ; la Cour en a conclu que la clause spéciale n'était pas valablement constituée. Une formule générale et abstraite du type « les consommables sont à la charge du locataire » ne suffit donc pas à remplir cette exigence.
Une incohérence également avec la structure du contrat type
Le contrat type de location du MLIT (version de mars 2018) énumère à son article 9, alinéa 5, les réparations que le locataire peut effectuer lui-même, listées à l'annexe 4 : « remplacement des fusibles », « remplacement des joints et clapets de robinet », « remplacement des bouchons et chaînettes de baignoire », « remplacement des ampoules et tubes fluorescents », et « autres réparations mineures peu coûteuses » — cinq postes au total, parmi lesquels ne figure pas la moustiquaire. Ranger la moustiquaire dans la même catégorie qu'une ampoule ou un tube fluorescent s'écarte donc de l'architecture même du contrat type.
La même annexe 5 précise, s'agissant des clauses spéciales admises à titre d'exception, qu'elles doivent respecter « des stipulations qui ne contreviennent ni à l'article 90 du code civil, ni aux articles 8, 8-2, 9 et 10 de la loi sur la protection des consommateurs ». Cet article 10 répute nulles les clauses qui alourdissent unilatéralement les obligations du consommateur au mépris du principe de bonne foi.
Ce que cela change pour la rédaction des contrats
Compte tenu de ce qui précède, voici comment réduire le risque de litige dans la rédaction du bail :
- Ne pas se contenter du terme générique « consommable ». Préciser quel élément et quel type d'usure sont mis à la charge du locataire — par exemple, pour la moustiquaire, « réparation des déchirures et perforations du grillage de la moustiquaire ».
- Indiquer un montant indicatif. Une mention du type « environ tant de yens par panneau » constitue un indice tangible que le locataire avait conscience de l'étendue de son engagement.
- Conserver une trace de l'explication donnée à l'entrée dans les lieux. Faire signer une case de confirmation lors de l'explication des points importants ou de l'état des lieux d'entrée. C'est précisément ce défaut de preuve de connaissance que l'arrêt de la Cour suprême a sanctionné.
- Ne jamais facturer le remplacement effectué pour sécuriser le prochain locataire. C'est un poste que les lignes directrices attribuent explicitement au bailleur ; le facturer au locataire fragilise la crédibilité de l'ensemble de la clause spéciale.
On retrouve ici, sous une forme différente, une logique proche du droit français : la loi du 6 juillet 1989 exclut elle aussi la vétusté de l'obligation de remise en état du locataire sortant, et une clause qui prétendrait y déroger de façon vague se heurterait au même type de contrôle judiciaire qu'en droit japonais. Dans les deux systèmes, la charge de la preuve pèse en réalité sur le bailleur qui invoque la clause : c'est à lui de démontrer que le locataire a compris et accepté l'étendue précise de son engagement, et non au locataire de démontrer le contraire une fois le litige né.
Questions fréquemment posées
Q1 : Si un locataire remplace la porte moustiquaire sans autorisation, qui supporte les coûts ?
La décision de savoir qui supporte les coûts si le locataire remplace la porte moustiquaire sans consultation préalable dépend de ce qui est stipulé dans le contrat et de la nécessité du remplacement.
Si le contrat considère la porte moustiquaire comme un bien de consommation et qu'elle doit être remplacée, le locataire est responsable des frais. Toutefois, si le remplacement est effectué sans consultation préalable, le locataire peut être tenu de remettre les moustiquaires dans leur état d'origine lors de la remise en état du bien.
En revanche, si une porte moustiquaire encore utilisable est remplacée pour la commodité du locataire, les frais sont à sa charge. Si la porte moustiquaire remplacée n'est pas conforme aux spécifications du bien, le locataire peut demander que la porte moustiquaire soit remplacée par une spécification appropriée au moment du déménagement.
Pour éviter tout problème, il est important de préciser dans le contrat que la société de gestion ou le propriétaire doivent être consultés avant de remplacer la porte moustiquaire.
Q2 : Si une seule partie de la porte moustiquaire est déchirée, doit-elle être entièrement remplacée ?
Si une seule partie de la porte moustiquaire est endommagée, la méthode de traitement dépend de l'étendue et de la gravité des dommages.
Pour les petits trous ou les déchirures partielles, des réparations partielles peuvent être effectuées à l'aide de ruban de réparation ou de rustines. Le coût dans ce cas est généralement de quelques centaines de yens et est généralement supporté par le locataire si le dommage est considéré comme un article consommable.
Toutefois, si les dégâts sont importants ou s'il y a des dégâts à plusieurs endroits, un remplacement complet est nécessaire. Le remplacement complet est également recommandé si des réparations partielles sont inesthétiques ou s'il existe un risque de propagation des dommages à partir de la zone réparée.
Si vous n'êtes pas sûr de votre décision, il convient de consulter un spécialiste et de comparer le rapport coût-efficacité de la réparation et du remplacement.
Q3 : Que faut-il faire si un logement n'a pas de porte moustiquaire et que le locataire souhaite en faire installer une ?
Si un logement n'a pas de porte moustiquaire et que le locataire souhaite en faire installer une, il est nécessaire de se mettre d'accord à l'avance sur le coût de l'installation et sur la manière dont elle sera gérée lorsque le locataire déménagera.
Si le locataire paie l'installation, il est important de clarifier la façon dont elle sera gérée lorsque le locataire quittera les lieux. En règle générale, une porte moustiquaire installée par le locataire doit être enlevée et remise dans son état d'origine lorsque le locataire déménage. Toutefois, si l'équipement est utile au locataire suivant, il peut être laissé en place.
S'il est installé aux frais du propriétaire, il peut être positionné comme une valeur ajoutée au bien et servir d'argument pour recruter de futurs locataires. Dans ce cas, le propriétaire est également responsable de l'entretien après l'installation.
Dans les deux cas, il est important de conclure un accord écrit avant l'installation afin d'éviter tout problème ultérieur.
Q4 : Les catégories de charges changent-elles dans le cas des portes moustiquaires à haute performance (insecticide, coupe UV, etc.) ?
Le concept de classification des charges pour les portes moustiquaires à haute performance peut varier en fonction de leur fonction et du but de l'installation.
Si une porte moustiquaire haute performance est installée dans le cadre du cahier des charges du bien immobilier, la classification des charges est déterminée de la même manière que pour une porte moustiquaire normale, selon la description figurant dans le contrat. Toutefois, comme les portes moustiquaires à haute performance sont plus chères que les portes moustiquaires ordinaires, elles sont souvent considérées comme un équipement.
Si la porte moustiquaire est remplacée par une porte moustiquaire performante à la demande du résident, ce dernier est généralement responsable de la différence. Lorsque le locataire déménage, il est nécessaire de discuter de la question de savoir s'il faut remettre les moustiquaires dans leur état d'origine ou laisser les moustiquaires à haute performance en place.
La durée de vie des écrans performants est souvent plus longue que celle des écrans ordinaires, il faut donc bien juger du moment où il faut les remplacer.
Q5. Qui est responsable du nettoyage des moustiquaires ?
Le nettoyage de routine des moustiquaires relève généralement de la responsabilité du résident. En effet, les moustiquaires sont des équipements qui améliorent le confort des occupants et l'élimination de la saleté due à l'utilisation quotidienne est considérée comme une tâche de gestion qui doit être effectuée par les occupants.
Toutefois, si la structure ou l'emplacement du bâtiment provoque des taches difficiles à enlever par un nettoyage normal, un nettoyage spécialisé peut être nécessaire aux frais du propriétaire. Il s'agit par exemple des taches de suie dans les zones industrielles et de la corrosion causée par le sel dans les zones côtières.
En ce qui concerne le nettoyage au moment du départ, une distinction est faite entre les taches causées par l'utilisation normale, qui sont à la charge du locataire, et la décoloration et la détérioration causées par l'âge, qui sont à la charge du propriétaire. Les décolorations et les odeurs causées par le tabagisme sont généralement à la charge du locataire car elles sont imputables à l'usage qu'il a fait du bien.
