일본에서 임대주택을 빌릴 때 초기비용으로 발생하는 사례금(레이킨)은 소비세의 과세 대상일까요? 결론부터 말하면 주거용 물건의 사례금은 비과세, 사업용 물건의 사례금은 과세 대상입니다.
이 글에서는 일본 국세청의 기준에 근거해 과세·비과세의 판정 방법부터 사례금의 회계 처리 요점까지 자세히 해설합니다. 법인·개인사업자라면 반드시 확인해 두십시오.
사례금이란? 특징·보증금과의 차이·시세
사례금은 임대차 계약 시에 임차인이 집주인에게 지급하는 사례의 성격을 가진 금전입니다. 보증금(시키킨)과 달리 퇴거 시에 반환되지 않는다는 점이 가장 큰 특징입니다.
사례금의 유래와 현재의 위치
사례금의 기원은 1923년 관동대지진 무렵으로 거슬러 올라간다고 합니다. 주거를 우선적으로 빌려준 집주인에 대한 감사에서 시작되어 지금도 상관습으로 남아 있습니다. 최근에는 ‘보증금·사례금 없음’ 물건도 늘고 있지만, 사례금을 설정하는 물건이 여전히 다수를 차지합니다.
사례금에 법률상 지급 의무는 없습니다
사례금에 법률상의 지급 의무는 없고 어디까지나 관습입니다. 다만 사례금을 받는 대신 월세를 낮게 설정한 집주인도 많기 때문에, 지급을 거부하면 계약이 성립하지 않을 위험이 있습니다.
보증금과의 차이
보증금은 퇴거 시에 반환되는 예치금으로, 월세 연체 시의 담보나 퇴거 시 원상회복 비용에 충당됩니다. 사례금은 반환되지 않는 사례금이며 성질이 근본적으로 다릅니다.
사례금의 시세
일반적인 시세는 월세의 1〜2개월분입니다. 간토는 월세 1개월분, 간사이는 1.6개월분 정도가 기준이지만, 물건의 조건과 지역에 따라 달라집니다.
사례금에 소비세는 붙나? 주거용과 사업용의 차이
사례금의 소비세 구분은 임대 물건의 사용 용도에 따라 정해집니다. 주거용인지 사업용인지가 판정의 분기점입니다.
주거용 물건이면 비과세
주거비는 국민 생활의 기반에 관계되므로 사회정책상의 배려에서 비과세로 되어 있습니다. 거주 목적이라면 사례금·월세·보증금 어느 것에도 소비세는 붙지 않습니다.
사업용 물건은 과세 대상
사무소·점포·창고 등 사업 목적으로 사용하는 물건은 사례금을 포함해 과세 대상입니다. 1층이 점포, 2층이 주거인 경우 1층 부분은 사업용으로 과세된다는 점에 주의가 필요합니다.
판정은 ‘용도’와 ‘반환 여부’ 두 축으로 정해집니다
사례금만 보고 판단하면 틀립니다. 국세청은 건물의 임대에 수반해 주고받는 금전을 ①주거용인가 사업용인가 ②계약 종료 시에 반환되는가 두 축으로 정리하고 있습니다. 이 표에 대입하면 사례금·보증금·보증금(호쇼킨)·갱신료를 한 번에 판정할 수 있습니다.
| 반환되지 않음(사례금·권리금·갱신료 등) | 반환됨(보증금 등) | |
|---|---|---|
| 주거용 | 비과세 | 과세 대상이 되지 않음(예치금이므로) |
| 사업용(사무소·점포·창고) | 과세(10%) | 과세 대상이 되지 않음(예치금이므로) |
출처: 국세청 택스앤서 No.6225 ‘지대, 임대료나 권리금, 보증금 등’ / No.6226 ‘주택의 임대’
요점은 ‘반환되는지 여부’가 용도보다 먼저 작동한다는 것입니다. 보증금은 예치금이며 애초에 대가가 아니므로, 사업용이라도 소비세의 과세 대상이 되지 않습니다. 다만 보증금 중 상각·시키비키로 반환되지 않는 부분은 반환되지 않는 금전으로 취급되어, 사업용이라면 과세 대상이 됩니다.
비과세가 되려면 ‘주택용’임이 계약에서 명확해야 합니다
국세청 No.6226은 주택의 임대가 비과세가 되는 것은 ‘계약에서 사람의 거주용으로 제공하는 것이 명확히 되어 있는 것’이라고 정하고 있습니다. 계약서에 용도의 기재가 없더라도 상황상 거주용임이 명확하면 비과세입니다. 반대로 말하면, 거주용으로 계약한 방을 사업에 사용하면 이 전제가 무너집니다. 또한 임대 기간이 1개월에 미치지 않는 경우에는 주택이라도 과세가 된다는 점에도 주의가 필요합니다(먼슬리·위클리의 단기 이용이 해당합니다).
임대 초기비용에서 소비세가 붙는 항목·붙지 않는 항목
초기비용 전체의 소비세 구분을 정확히 파악해 두면 예산 계획의 정밀도가 올라갑니다.
소비세가 비과세가 되는 항목
- 보증금: 퇴거 시 반환되는 예치금이므로 비과세
- 관리비·공익비: 주거용 건물의 유지관리 비용이므로 비과세
- 보증금(호쇼킨): 반환되는 경우는 사업용이라도 비과세
- 갱신료: 주거용 비용에 해당하므로 비과세
소비세가 과세되는 항목
- 중개수수료: 부동산업자에 대한 업무 대가이므로 주거용·사업용을 불문하고 과세
- 열쇠 교체 비용: 전문업자에 대한 작업비로서 과세
- 청소 비용: 퇴거 시 청소업자에 대한 지급으로서 과세(퇴거 시의 세율이 적용)
- 주차장 사용료: 월세와 별도로 징수하는 경우는 시설의 임대로서 과세(주거용이라도 주차장비를 별도로 청구하면 과세 대상)
화재보험료는 과세되지 않습니다(흔한 오해)
초기비용 중에서 가장 잘못 알기 쉬운 것이 화재보험료입니다. 보험료를 대가로 하는 역무의 제공은 소비세법상의 비과세 거래이며, 주거용·사업용을 불문하고 소비세는 붙지 않습니다. 중개회사의 견적서에 ‘화재보험료 20,000엔’이라고 기재되어 있어도, 거기에 소비세는 포함되어 있지 않은 것이 올바른 모습입니다. 견적서의 세액이 맞지 않을 때는 이 항목의 취급을 확인하십시오.
초기비용의 과세구분 조견표
| 항목 | 주거용 | 사업용 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 월세 | 비과세 | 과세 | 국세청 No.6226 |
| 사례금·권리금(반환 없음) | 비과세 | 과세 | 국세청 No.6225 |
| 보증금(반환 있음) | 대상 외 | 대상 외 | 예치금이므로 대가가 아님 |
| 보증금의 상각·시키비키(반환 없음) | 비과세 | 과세 | 국세청 No.6225 |
| 갱신료 | 비과세 | 과세 | 국세청 No.6225 |
| 공익비·관리비 | 비과세 | 과세 | 월세와 일체로 취급 |
| 중개수수료 | 과세 | 과세 | 역무 제공의 대가 |
| 화재보험료 | 비과세 | 비과세 | 보험료를 대가로 하는 역무의 제공 |
| 열쇠 교체 비용 | 과세 | 과세 | 역무 제공의 대가 |
| 보증회사 이용료 | 과세 | 과세 | 역무 제공의 대가 |
계산 예: 같은 조건이라도 주거용과 사업용의 소비세액은 이만큼 다릅니다
월세 30만 엔의 물건을, 사례금 2개월·보증금 3개월·중개수수료 1개월·화재보험료 2만 엔이라는 같은 조건으로 빌린 경우를 비교합니다(소비세율 10%).
| 항목 | 금액 | 주거용의 소비세 | 사업용의 소비세 |
|---|---|---|---|
| 사례금(2개월) | 600,000엔 | 0엔(비과세) | 60,000엔 |
| 보증금(3개월·반환 있음) | 900,000엔 | 0엔(대상 외) | 0엔(대상 외) |
| 중개수수료(1개월) | 300,000엔 | 30,000엔 | 30,000엔 |
| 화재보험료 | 20,000엔 | 0엔(비과세) | 0엔(비과세) |
| 선월세(1개월) | 300,000엔 | 0엔(비과세) | 30,000엔 |
| 소비세 합계 | — | 30,000엔 | 120,000엔 |
차액은 9만 엔입니다. 사업용은 소비세를 지급하는 대신, 과세사업자라면 매입세액공제의 대상이 됩니다. 따라서 ‘사업용이 더 비싸다’고 단정할 수 없고, 실질 부담은 공제 가능 여부로 달라집니다. 이 점을 놓치면 사업용 물건의 초기비용을 과대하게 잡게 됩니다.
임대인이 인보이스 발행사업자인지도 확인합니다
사업용으로 빌리는 경우, 지급한 소비세를 매입세액공제에 쓰려면 원칙적으로 임대인이 발행하는 적격청구서(인보이스)가 필요합니다. 임대인이 면세사업자인 경우, 임차인 쪽에서 공제할 수 있는 금액이 제한됩니다. 공제 가능 비율과 기한은 세제개정으로 재검토되고 있으므로, 계약 전에 임대인의 등록 상황을 확인하고 최신 취급은 국세청의 인보이스 제도 특집에서 확인하십시오.
위약금의 소비세 구분
중도 해약에 따른 위약금은 일실이익의 보전이며 비과세입니다.
왜 사례금이 시세보다 높게 설정되는가?
인기 물건은 강경한 설정이 가능
수요가 집중되는 지역·물건은 집주인이 우위에 서기 때문에 사례금이 높게 설정되기 쉽습니다.
조기 퇴거를 억제하는 효과
초기비용이 크면 임차인은 장기 거주를 지향하게 되어, 공실 리스크를 낮추는 데 도움이 됩니다.
안정 수입이 있는 임차인을 선별
사례금을 일정액 이상으로 설정하면 지급 능력이 있는 임차인을 자연스럽게 선별할 수 있어, 월세 연체 리스크의 저감으로 이어집니다.
사례금을 낮추고 싶을 때의 요령
사례금 없는 물건이나 UR 임대주택을 고른다
임대시장의 경쟁 심화에 따라 보증금·사례금 제로의 ‘제로제로 물건’이 증가하고 있습니다. 또한 UR 임대주택은 사례금·중개수수료·보증인·갱신료가 필요 없습니다.
비수기에 교섭한다
일본 부동산업계의 비수기는 4월〜7월입니다. 공실을 피하고 싶은 집주인이 많은 이 시기는 사례금 인하 교섭에 응해 주기 쉬운 경향이 있습니다.
주거용 물건을 사업용으로 쓰는 리스크
주거용으로 계약한 물건을 사업 목적으로 사용하는 것은 원칙적으로 안 됩니다.
계약 위반과 탈세 리스크
주거용 계약인 채로 사업 이용하면 소비세 미납이 탈세로 간주될 리스크가 있습니다. 집주인이 고정자산세나 화재보험에서 불이익을 입을 가능성도 있습니다.
법인등기로 드러날 가능성이 높다
법인등기를 하면 등기부등본이나 국세청의 법인번호 검색으로 주소·호실까지 특정할 수 있습니다. 사업 이용을 할 것이라면 처음부터 사업용 물건을 계약하십시오.
【법인·개인사업자용】사례금의 분개 방법
사례금의 회계 처리는 금액에 따라 계정과목이 달라집니다.
20만 엔 미만인 경우
손금으로 일괄 계상할 수 있습니다. 계정과목은 ‘지대임차료’ 또는 ‘지급수수료’를 사용합니다.
20만 엔 이상은 이연자산으로 상각
20만 엔 이상의 사례금은 ‘권리금’으로서 이연자산에 해당하며, 상각기간은 원칙 5년입니다. 다만 임차기간이 5년 미만이고, 계약 갱신 시에 다시 권리금 등의 지급을 요하는 것이 명확한 때에 한해 그 임차기간으로 상각합니다(국세청 No.5460).
여기는 ‘5년과 계약연수 중 짧은 쪽’으로 외워지기 쉽지만 정확하지 않습니다. 계약이 3년이라도 갱신 시에 사례금의 재지급이 발생하지 않는다면 상각은 5년입니다. 갱신료나 재차의 사례금이 계약서에 명기되어 있는지가 분기점이 됩니다.
| 케이스 | 상각기간 |
|---|---|
| 임차기간 5년 이상 | 5년 |
| 임차기간 5년 미만＋갱신 시 권리금의 지급이 필요 | 그 임차기간 |
| 임차기간 5년 미만＋갱신 시 권리금 지급 없음 | 5년 |
| 20만 엔 미만(계약마다 판정) | 지출 시 일시의 손금 |
출처: 국세청 택스앤서 No.5460 ‘건물을 임차하기 위한 권리금 등’
계약연수 5년 미만의 분개 예(사례금 30만 엔·계약 3년, 갱신 시 재지급 있음)
지급 시: 장기선급비용 30만 엔 / 보통예금 30만 엔
기말: 지급임차료 10만 엔(30만÷3년) / 장기선급비용 10만 엔
계약연수 5년 이상의 분개 예(사례금 50만 엔·계약 10년)
지급 시: 장기선급비용 50만 엔 / 보통예금 50만 엔
기말: 지급임차료 10만 엔(50만÷5년) / 장기선급비용 10만 엔
분개 시의 주의점
- 소비세 구분의 확인: 주거용이면 비과세 매입, 사업용이면 과세 매입
- 상각 개시일: 계약 개시일이 아니라 사례금을 지급한 날이 기점
- 명세서의 작성: 법인의 결산서 작성 시 지급임차료 명세에서 사례금을 구분해 계상
- 가사 안분(개인사업자): 사업에 사용하는 면적 안분으로 경비 계상이 가능
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 주거용 임대의 사례금에 소비세가 붙습니까?
붙지 않습니다. 거주 목적의 임대차 계약에 관한 사례금·월세·보증금은 사회정책상의 배려에서 비과세입니다.
Q. 사례금 20만 엔 이상인 경우 일괄로 경비 처리할 수 있습니까?
할 수 없습니다. 20만 엔 이상의 사례금은 이연자산으로 상각하며, 상각기간은 원칙 5년입니다. 임차기간이 5년 미만이고 갱신 시 권리금의 재지급이 명확한 경우에 한해 그 기간이 됩니다(국세청 No.5460).
Q. 주거용 물건에서 재택근무를 해도 소비세가 발생합니까?
개인사업자로서 법인화하지 않고 재택근무하는 범위라면 문제없습니다. 다만 법인등기를 하면 사업용으로 간주될 리스크가 있습니다.
Q. 사례금의 비수기 교섭은 언제가 효과적입니까?
부동산업계의 비수기인 4월〜7월이 가장 교섭하기 쉬운 시기입니다. 공실을 피하고 싶은 집주인이 많아 인하에 응해 주기 쉬운 경향이 있습니다.
