Ist das Reikin — die beim Einzug in eine japanische Mietwohnung an den Vermieter gezahlte „Dankesgebühr“ — verbrauchsteuerpflichtig? Kurz gesagt: Bei Wohnraum ist das Reikin steuerfrei, bei Gewerberaum steuerpflichtig.
Dieser Beitrag erläutert die Abgrenzung nach den Kriterien der japanischen Steuerbehörde (NTA) und anschließend die buchhalterische Behandlung des Reikin. Für Gesellschaften und Einzelunternehmer besonders relevant.
Was ist Reikin? Merkmale, Unterschied zur Kaution, übliche Höhe
Das Reikin ist ein Betrag, den der Mieter bei Vertragsschluss als Dank an den Vermieter zahlt. Anders als die Kaution (Shikikin) wird es beim Auszug nicht erstattet — das ist sein wesentliches Merkmal.
Herkunft und heutige Bedeutung
Der Ursprung wird meist auf das Kantō-Erdbeben von 1923 zurückgeführt: ein Dank an Vermieter, die bevorzugt Wohnraum überließen. Der Brauch hat überlebt. Objekte „ohne Kaution und ohne Reikin“ nehmen zu, doch Objekte mit Reikin stellen weiterhin die Mehrheit.
Es besteht keine gesetzliche Zahlungspflicht
Eine gesetzliche Pflicht zur Zahlung besteht nicht; es handelt sich um Brauch. Allerdings setzen viele Vermieter im Gegenzug die Miete niedriger an, sodass eine Zahlungsverweigerung den Vertragsabschluss gefährden kann.
Unterschied zur Kaution
Die Kaution ist ein hinterlegter Betrag, der beim Auszug zurückfließt; sie sichert Mietrückstände und die Wiederherstellung. Das Reikin wird nicht erstattet — die Rechtsnatur ist grundverschieden.
Übliche Höhe
Üblich sind ein bis zwei Monatsmieten. Im Kantō meist eine Monatsmiete, im Kansai etwa 1,6 — je nach Objekt und Region unterschiedlich.
Fällt auf Reikin Verbrauchsteuer an? Wohnen gegen Gewerbe
Die steuerliche Einordnung richtet sich nach der Nutzung des Mietobjekts. Wohnen oder Gewerbe ist die entscheidende Weiche.
Wohnraum: steuerfrei
Wohnkosten betreffen die Grundlagen der Lebensführung und sind aus sozialpolitischen Gründen steuerfrei. Bei Wohnzweck fällt weder auf Reikin noch auf Miete oder Kaution Verbrauchsteuer an.
Gewerberaum: steuerpflichtig
Büros, Ladenlokale und Lager, die betrieblich genutzt werden, sind einschließlich Reikin steuerpflichtig. Liegt im Erdgeschoss ein Laden und darüber eine Wohnung, wird der Erdgeschossanteil als gewerblich besteuert — darauf ist zu achten.
Die Einordnung entscheidet sich auf zwei Achsen: Nutzung und Rückzahlung
Wer nur auf das Reikin schaut, irrt. Die japanische Steuerbehörde ordnet die im Rahmen einer Gebäudevermietung gezahlten Beträge nach (1) Wohn- oder Gewerbenutzung und (2) Rückzahlung bei Vertragsende oder nicht. Mit dieser Tabelle lassen sich Reikin, Kaution, Sicherheitsleistung und Verlängerungsgebühr auf einen Blick einordnen.
| Nicht erstattet (Reikin, Eintrittsgeld, Verlängerungsgebühr …) | Erstattet (Kaution, Sicherheitsleistung …) | |
|---|---|---|
| Wohnnutzung | Steuerfrei | Nicht steuerbar (hinterlegter Betrag) |
| Gewerbenutzung (Büro, Laden, Lager) | Steuerpflichtig (10 %) | Nicht steuerbar (hinterlegter Betrag) |
Quellen: NTA, Tax Answer Nr. 6225 „Pacht, Miete, Eintrittsgeld, Kaution u. a.“ / Nr. 6226 „Vermietung von Wohnraum“
Entscheidend ist, dass die Rückzahlung vor der Nutzung greift. Eine Kaution ist ein hinterlegter Betrag und damit von vornherein kein Entgelt: Sie bleibt auch bei Gewerbenutzung nicht steuerbar. Dagegen wird der als Abschreibung oder Shikibiki einbehaltene, nicht erstattete Teil der Kaution wie ein nicht erstatteter Betrag behandelt und ist bei Gewerbenutzung steuerpflichtig.
Die Steuerfreiheit setzt voraus, dass die Wohnnutzung aus dem Vertrag hervorgeht
Tax Answer Nr. 6226 gewährt die Steuerfreiheit nur für eine Vermietung, „bei der im Vertrag die Nutzung zu Wohnzwecken klar ausgewiesen ist“. Fehlt eine ausdrückliche Angabe, genügt es, wenn sich die Wohnnutzung eindeutig aus den Umständen ergibt. Umgekehrt entfällt diese Voraussetzung, wenn eine zu Wohnzwecken gemietete Wohnung betrieblich genutzt wird. Zudem gilt: Bei einer Mietdauer von weniger als einem Monat ist auch Wohnraum steuerpflichtig (monats- oder wochenweise Kurzzeitnutzung).
Einzugskosten: was besteuert wird und was nicht
Wer die Einordnung der einzelnen Posten kennt, plant sein Budget deutlich genauer.
Steuerfreie Posten
- Kaution: hinterlegter, beim Auszug erstatteter Betrag — steuerfrei
- Verwaltungs- und Nebenkosten: Instandhaltungskosten eines Wohngebäudes — steuerfrei
- Sicherheitsleistung: steuerfrei auch gewerblich, sofern sie erstattet wird
- Verlängerungsgebühr: den Wohnkosten zugeordnet — steuerfrei
Steuerpflichtige Posten
- Maklerprovision: Entgelt für eine Dienstleistung, steuerpflichtig bei Wohn- wie Gewerbenutzung
- Schlossaustausch: Arbeitsleistung eines Fachbetriebs, steuerpflichtig
- Reinigung: Zahlung an den Reinigungsbetrieb beim Auszug, steuerpflichtig (zum dann geltenden Satz)
- Stellplatzmiete: steuerpflichtig, wenn sie getrennt von der Miete erhoben wird (auch bei Wohnnutzung, sobald der Stellplatz separat berechnet wird)
Die Feuerversicherungsprämie ist nicht steuerpflichtig (häufiger Irrtum)
Am häufigsten falsch eingeordnet wird die Feuerversicherungsprämie. Versicherungsprämien sind Entgelt für eine nach dem Verbrauchsteuergesetz steuerfreie Leistung — bei Wohn- wie Gewerbenutzung fällt keine Steuer an. Auch wenn im Angebot der Agentur „Feuerversicherung 20.000 ¥“ steht, darf darin keine Steuer enthalten sein. Geht der Steuerbetrag im Angebot nicht auf, prüfen Sie zuerst diesen Posten.
Übersicht: Einordnung der Einzugskosten
| Posten | Wohnnutzung | Gewerbenutzung | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Miete | Steuerfrei | Steuerpflichtig | NTA Nr. 6226 |
| Reikin / Eintrittsgeld (nicht erstattet) | Steuerfrei | Steuerpflichtig | NTA Nr. 6225 |
| Kaution (erstattet) | Nicht steuerbar | Nicht steuerbar | Hinterlegung, kein Entgelt |
| Nicht erstatteter Kautionsanteil | Steuerfrei | Steuerpflichtig | NTA Nr. 6225 |
| Verlängerungsgebühr | Steuerfrei | Steuerpflichtig | NTA Nr. 6225 |
| Neben- und Verwaltungskosten | Steuerfrei | Steuerpflichtig | Mit der Miete einheitlich behandelt |
| Maklerprovision | Steuerpflichtig | Steuerpflichtig | Entgelt für eine Leistung |
| Feuerversicherungsprämie | Steuerfrei | Steuerfrei | Steuerfreie Versicherungsleistung |
| Schlossaustausch | Steuerpflichtig | Steuerpflichtig | Entgelt für eine Leistung |
| Gebühr der Bürgschaftsgesellschaft | Steuerpflichtig | Steuerpflichtig | Entgelt für eine Leistung |
Rechenbeispiel: gleicher Fall, sehr unterschiedliche Steuer
Objekt mit 300.000 ¥ Monatsmiete, Reikin zwei Monatsmieten, Kaution drei, Maklerprovision eine, Feuerversicherung 20.000 ¥ (Satz 10 %).
| Posten | Betrag | Steuer bei Wohnnutzung | Steuer bei Gewerbenutzung |
|---|---|---|---|
| Reikin (2 Monate) | 600.000 ¥ | 0 ¥ (steuerfrei) | 60.000 ¥ |
| Kaution (3 Monate, erstattet) | 900.000 ¥ | 0 ¥ (nicht steuerbar) | 0 ¥ (nicht steuerbar) |
| Maklerprovision (1 Monat) | 300.000 ¥ | 30.000 ¥ | 30.000 ¥ |
| Feuerversicherung | 20.000 ¥ | 0 ¥ (steuerfrei) | 0 ¥ (steuerfrei) |
| Miete im Voraus (1 Monat) | 300.000 ¥ | 0 ¥ (steuerfrei) | 30.000 ¥ |
| Steuer gesamt | — | 30.000 ¥ | 120.000 ¥ |
Die Differenz beträgt 90.000 ¥. Bei Gewerbenutzung ist die gezahlte Steuer als Vorsteuer abziehbar, sofern der Mieter Regelbesteuerer ist. „Gewerbe ist teurer“ trifft also nicht pauschal zu; die tatsächliche Belastung hängt an der Abzugsfähigkeit. Wer das übersieht, veranschlagt die Einzugskosten eines Gewerbeobjekts zu hoch.
Prüfen Sie auch, ob der Vermieter registrierter Rechnungsaussteller ist
Bei gewerblicher Anmietung setzt der Vorsteuerabzug grundsätzlich eine qualifizierte Rechnung des Vermieters voraus. Ist der Vermieter ein von der Steuer befreiter Unternehmer, ist der abziehbare Betrag beim Mieter begrenzt. Abzugsquote und Fristen wurden durch Steuerreformen angepasst; klären Sie vor Vertragsschluss den Registrierungsstatus des Vermieters und ziehen Sie das Dossier der japanischen Steuerbehörde zum Rechnungsstellungssystem heran.
Einordnung von Vertragsstrafen
Die bei vorzeitiger Kündigung fällige Vertragsstrafe ersetzt entgangenen Gewinn und ist nicht steuerbar.
Warum wird Reikin manchmal über dem Üblichen angesetzt?
Gefragte Objekte erlauben es
Wo sich die Nachfrage bündelt, ist der Vermieter in der stärkeren Position und setzt das Reikin gern hoch an.
Bremse gegen frühen Auszug
Hohe Einzugskosten bewegen Mieter dazu, länger zu bleiben — das senkt das Leerstandsrisiko.
Filter für zahlungsfähige Mieter
Ein spürbares Reikin selektiert von selbst zahlungsfähige Mieter und senkt das Risiko von Mietrückständen.
Wie sich das Reikin senken lässt
Objekte ohne Reikin oder UR-Wohnungen wählen
Mit dem Wettbewerb nehmen „Null-Null-Objekte“ ohne Kaution und Reikin zu. Zudem verlangen UR-Mietwohnungen weder Reikin noch Maklerprovision, Bürgen oder Verlängerungsgebühr.
In der Nebensaison verhandeln
Die Nebensaison des japanischen Marktes liegt zwischen April und Juli. Vermieter, die Leerstand vermeiden wollen, sind dann eher zu einer Reduzierung bereit.
Risiken gewerblicher Nutzung von Wohnraum
Ein zu Wohnzwecken angemietetes Objekt betrieblich zu nutzen, ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Vertragsverstoß und Steuerrisiko
Wer unter einem Wohnmietvertrag ein Gewerbe betreibt, riskiert, dass die nicht abgeführte Verbrauchsteuer als Hinterziehung gewertet wird. Auch dem Vermieter können bei Grundsteuer und Feuerversicherung Nachteile entstehen.
Die Handelsregistereintragung fällt auf
Nach der Eintragung lassen sich über den Registerauszug und die Unternehmensnummer-Suche der japanischen Steuerbehörde Adresse und Wohnungsnummer ermitteln. Für eine Geschäftstätigkeit mieten Sie von vornherein Gewerberaum.
Buchung des Reikin (Gesellschaften und Einzelunternehmer)
Das zu bebuchende Konto richtet sich nach dem Betrag.
Unter 200.000 ¥
Sofort in voller Höhe abziehbar, auf dem Konto „Mieten“ oder „Gezahlte Provisionen“.
Ab 200.000 ¥: aktive Rechnungsabgrenzung
Ab 200.000 ¥ gilt das Reikin als „Eintrittsgeld“ und damit als abzugrenzender Aufwand, grundsätzlich über fünf Jahre abzuschreiben. Die Mietdauer tritt nur dann an deren Stelle, wenn sie kürzer als fünf Jahre ist und feststeht, dass bei Verlängerung erneut ein Eintrittsgeld zu zahlen ist (NTA Nr. 5460).
Häufig wird verkürzt gemerkt: „der kürzere Zeitraum aus fünf Jahren und Vertragslaufzeit“. Das ist ungenau. Auch ein Dreijahresvertrag ohne erneutes Eintrittsgeld bei Verlängerung wird über fünf Jahre abgeschrieben. Ausschlaggebend ist, ob Verlängerungsgebühr oder erneutes Reikin im Vertrag ausdrücklich vorgesehen sind.
| Fall | Abschreibungsdauer |
|---|---|
| Mietdauer fünf Jahre oder mehr | Fünf Jahre |
| Mietdauer unter fünf Jahren + erneutes Eintrittsgeld bei Verlängerung | Die Mietdauer |
| Mietdauer unter fünf Jahren ohne Eintrittsgeld bei Verlängerung | Fünf Jahre |
| Unter 200.000 ¥ (je Vertrag beurteilt) | Sofort abziehbar |
Quelle: NTA, Tax Answer Nr. 5460 „Eintrittsgelder für die Anmietung eines Gebäudes“
Buchung, Mietdauer unter fünf Jahren (Reikin 300.000 ¥, Vertrag drei Jahre, erneute Zahlung bei Verlängerung)
Bei Zahlung: Langfristige aktive Rechnungsabgrenzung 300.000 ¥ / Bank 300.000 ¥
Zum Abschluss: Mietaufwand 100.000 ¥ (300.000 ÷ 3 Jahre) / Langfristige aktive Rechnungsabgrenzung 100.000 ¥
Buchung, Mietdauer fünf Jahre oder mehr (Reikin 500.000 ¥, Vertrag zehn Jahre)
Bei Zahlung: Langfristige aktive Rechnungsabgrenzung 500.000 ¥ / Bank 500.000 ¥
Zum Abschluss: Mietaufwand 100.000 ¥ (500.000 ÷ 5 Jahre) / Langfristige aktive Rechnungsabgrenzung 100.000 ¥
Worauf bei der Buchung zu achten ist
- Steuerliche Einordnung: steuerfreier Eingangsumsatz bei Wohnnutzung, steuerpflichtiger bei Gewerbenutzung
- Beginn der Abschreibung: maßgeblich ist der Tag der Zahlung des Reikin, nicht der Vertragsbeginn
- Nachweis: im Jahresabschluss das Reikin in der Aufstellung der Mietaufwendungen gesondert ausweisen
- Privatanteil (Einzelunternehmer): Abzug anteilig nach der betrieblich genutzten Fläche möglich
Häufige Fragen
F. Fällt auf das Reikin einer Wohnraummiete Verbrauchsteuer an?
Nein. Bei Mietverträgen zu Wohnzwecken sind Reikin, Miete und Kaution aus sozialpolitischen Gründen steuerfrei.
F. Lässt sich ein Reikin ab 200.000 ¥ sofort als Aufwand buchen?
Nein. Es ist abzugrenzen und grundsätzlich über fünf Jahre abzuschreiben; die Mietdauer tritt nur an deren Stelle, wenn sie unter fünf Jahren liegt und bei Verlängerung klar erneut ein Eintrittsgeld anfällt (NTA Nr. 5460).
F. Entsteht Verbrauchsteuer, wenn ich in einer Wohnung im Homeoffice arbeite?
Als Einzelunternehmer ohne Gesellschaftsgründung ist das unproblematisch. Eine Handelsregistereintragung birgt dagegen das Risiko, als gewerbliche Nutzung gewertet zu werden.
F. Wann lässt sich über das Reikin am besten verhandeln?
Von April bis Juli, in der Nebensaison der Branche. Vermieter, die Leerstand vermeiden wollen, zeigen sich dann eher entgegenkommend.
