La gestion immobilière est une méthode d’investissement patrimonial considérée comme relativement propice à la réussite. Cependant, lorsqu’il s’agit d’une première expérience d’exploitation immobilière, les échecs en matière de gestion patrimoniale ne sont pas rares. Pour réussir dans la gestion immobilière, il est nécessaire d’étudier à l’avance les méthodes de gestion locative ainsi que les moyens d’alléger la charge opérationnelle. Cette fois-ci, nous avons rassemblé les méthodes de gestion locative à envisager avant de démarrer, ainsi que les moyens de réduire la charge de gestion en faisant appel à une société de gestion locative.
Quelles sont les différentes méthodes de gestion locative ?
Les méthodes de gestion locative se divisent en trois grandes catégories : l’autogestion, la gestion déléguée et le bail principal. Comme leurs caractéristiques diffèrent fortement, il est important d’identifier la méthode qui vous convient le mieux.
Autogestion
Il s’agit d’une méthode dans laquelle le propriétaire assure lui-même la gestion locative. Elle requiert des compétences et de l’expérience en gestion locative, et implique de prendre en charge soi-même le recrutement des locataires, l’encaissement des loyers, la gestion des réclamations, ainsi que le nettoyage du bâtiment, les réparations et les travaux de remise en état.
Gestion déléguée
Il s’agit d’une méthode permettant de confier la gestion locative et la gestion opérationnelle à une société prestataire en lui versant des frais. Il est également possible d’opter pour une « délégation partielle » en ne confiant que certaines tâches de gestion ; en cas de délégation complète, vous pouvez aussi lui laisser la sélection des locataires et les activités de commercialisation. Le contenu de la gestion varie selon la société et l’offre choisie, ce qui rend le choix du gestionnaire particulièrement important.
Bail principal
Il s’agit d’une méthode dans laquelle une société de bail principal prend en location l’ensemble du bien immobilier et en assure l’exploitation locative. Le propriétaire n’a alors absolument pas besoin de communiquer avec les locataires. Le loyer versé au propriétaire par la société de bail principal varie selon les modalités du contrat.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l’autogestion ?
L’autogestion permet de réduire les coûts, mais son point le plus important est qu’elle exige une disponibilité 24 heures sur 24 et 365 jours par an.
Avantages
- Absence de frais de gestion déléguée et de commissions d’intermédiation : vous pouvez conserver l’intégralité des revenus locatifs
- Une plus grande proximité avec les locataires : il est plus facile de bien comprendre la situation d’exploitation et d’améliorer leur satisfaction
- Les anomalies du bien sont plus faciles à détecter : comme vous vous rendez plus souvent sur place, vous pouvez réagir rapidement au vieillissement ou aux pannes
- Vous acquérez un savoir-faire en gestion locative : vous pouvez développer des connaissances utiles pour vos futurs projets immobiliers
Inconvénients
- Une disponibilité 24 heures sur 24 et 365 jours par an est nécessaire : si les problèmes se succèdent, la charge devient importante, et pour un bien éloigné, cela demande aussi plus de temps et de coûts
- Risque d’accumulation d’insatisfaction chez les locataires : en cas de réponse tardive lors d’une urgence, cela peut entraîner un départ du locataire
Quels sont les avantages et les inconvénients de la gestion déléguée ?
La gestion déléguée permet de confier la gestion à des professionnels, mais il est essentiel d’évaluer avec soin les coûts et la qualité de la société de gestion.
Avantages
- Vous pouvez confier l’exploitation et la gestion à des professionnels : cette solution est facile à adopter pour les personnes occupées ou pour une première expérience de gestion immobilière
- Il est possible de gérer plusieurs biens ou des biens éloignés : vous pouvez exploiter vos biens sans vous soucier de leur nombre ou de leur emplacement
- Une solution adaptée aux débutants : vous pouvez gérer votre activité tout en apprenant le savoir-faire des professionnels
Inconvénients
- Des frais de gestion déléguée et des commissions d’intermédiation s’appliquent : des frais supplémentaires, comme les coûts de réparation ou les frais de système, peuvent aussi survenir
- Il est plus difficile de saisir la situation des locataires : par rapport à l’autogestion, il est plus difficile de suivre en détail l’état réel de la situation
- Le choix de la société de gestion est déterminant : la qualité de la gestion varie selon l’entreprise et le responsable en charge
Quels sont les avantages et les inconvénients du bail principal ?
Le bail principal permet d’éviter le risque de vacance, mais il convient d’être attentif à la baisse de rentabilité.
Avantages
- Aucune tâche de gestion n’est nécessaire : il suffit de vérifier le virement mensuel
- Allègement de la charge liée aux frais de publicité et de remise en état : dans certains cas, une partie des coûts est prise en charge par la société de gestion
- Évitement des risques de vacance et d’impayés : un revenu locatif fixe est garanti quel que soit le nombre de logements vacants
Inconvénients
- Possibilité de litiges liés à la révision du loyer : le loyer peut être revu à la baisse lors de la révision effectuée tous les deux ans
- Baisse de rentabilité : le taux de garantie se situe généralement entre 80 et 90 %, ce qui réduit le revenu net par rapport à l’autogestion
- Aucun revenu pendant la période d’exonération : une période sans garantie de loyer, d’environ un mois à six mois, peut survenir
- Limitation dans le choix des locataires : il arrive que les locataires soient décidés sans confirmation préalable du propriétaire
Quels sont les points à vérifier pour choisir une société de gestion locative ?
Choisir une bonne société de gestion locative est l’une des clés de la réussite de la gestion immobilière. Vérifiez les quatre points suivants.
- Capacité d’attraction commerciale : vérifiez les actions mises en place pour réduire la vacance, ainsi que les données sur le taux d’occupation et la durée moyenne de vacance
- Périmètre des prestations : confirmez avant la signature que l’ensemble des tâches de gestion peut être pris en charge
- Bon rapport coût-performance : demandez des devis à plusieurs sociétés afin de comparer. Il convient d’être prudent face aux entreprises dont les tarifs sont nettement inférieurs au marché
- Situation financière : comme vous leur confiez vos revenus locatifs, il est important de vérifier leur niveau de fiabilité
Différence entre les grands groupes et les acteurs de proximité
Les grands groupes se distinguent par une capacité de commercialisation efficace et un solide dispositif d’accompagnement, mais il existe un risque de mutation du responsable en charge. Les acteurs de proximité séduisent par leur compréhension des spécificités locales et la facilité de consultation, mais ils peuvent parfois être en retard sur les grands groupes pour l’introduction de nouveaux services.
Quel est le niveau habituel des frais d’une société de gestion locative ?
Le niveau habituel des frais de gestion est d’environ 5 % du loyer. Toutefois, comme ces frais varient selon l’étendue des prestations, il est important de vérifier à la fois le pourcentage appliqué et le contenu exact des services.
Pour mettre en place une gestion locative sans stress, il est essentiel de choisir une société de gestion digne de confiance. Par ailleurs, il est préférable de bien comprendre à l’avance les réglementations applicables à la gestion locative.
Questions fréquentes (FAQ)
Quel est le coût d’une délégation de gestion locative à une société de gestion ?
Le niveau habituel des frais de gestion est d’environ 5 % du loyer. Par exemple, pour un immeuble de 10 logements avec un loyer de 100 000 yens par logement, environ 50 000 yens par mois seront déduits au titre des frais. Comme ce montant varie selon le périmètre des prestations et le contenu du contrat, il est recommandé de comparer plusieurs sociétés.
Quelle est la différence entre un contrat de bail principal et une gestion déléguée ?
Dans le cadre d’un bail principal, la société de gestion prend l’ensemble du bien en location et garantit un loyer fixe, indépendamment de la vacance. Dans le cadre d’une gestion déléguée, le propriétaire conserve la propriété du bien ainsi que le pouvoir de fixer le loyer, tout en confiant les tâches de gestion à un prestataire.
Pour une première gestion immobilière, vaut-il mieux choisir l’autogestion ou la gestion déléguée ?
Pour les débutants, la gestion déléguée est recommandée. Elle permet de gérer son activité tout en apprenant le savoir-faire des professionnels, et facilite la conciliation avec l’activité principale en leur confiant aussi la gestion des problèmes.
Quels sont les points de vigilance lors d’un changement de société de gestion ?
Il est important de vérifier le contenu du contrat avec la société actuelle, notamment les conditions de résiliation et la période de transition, puis d’organiser de manière planifiée les démarches de changement, comme l’information des locataires et la remise des clés.
