A "taxa de entrada" (礼金/rei-kin) que surge como custo inicial ao alugar um imóvel é sujeita ao imposto sobre consumo? A conclusão é: a taxa de entrada em imóveis residenciais é isenta de imposto; em imóveis comerciais é tributável.
Neste artigo, explicamos detalhadamente desde o método de julgamento de tributação e isenção baseado nos padrões da Agência Tributária Nacional até os pontos ao lançar a taxa de entrada na contabilidade. Pessoas jurídicas e empresários individuais devem usar como referência.
O que é a taxa de entrada? Características, diferença com caução e valores de mercado
A taxa de entrada é um valor de gratidão que o locatário paga ao proprietário no momento do contrato de locação. Diferente da caução, a principal característica é que não é devolvida na saída.
Origem da taxa de entrada e posicionamento atual
A origem da taxa de entrada remonta ao Grande Terremoto de Kantō de 1923. Começou como gratidão ao proprietário que cedeu a residência prioritariamente, e ainda permanece como prática comercial. Imóveis sem caução e sem taxa de entrada estão aumentando nos últimos anos, mas ainda há muitos imóveis com taxa de entrada.
A taxa de entrada não tem obrigação legal de pagamento
A taxa de entrada não tem obrigação legal de pagamento e é puramente uma prática consuetudinária. No entanto, há muitos proprietários que definem o aluguel mais baixo em troca de receber a taxa de entrada, então recusar o pagamento leva ao risco de não fechar o contrato.
Diferença com a caução
A caução é um depósito devolvido na saída, usado como garantia em caso de atraso no aluguel e para custos de restauração ao estado original na saída. A taxa de entrada é uma gratidão não reembolsável e a natureza é fundamentalmente diferente.
Valor de mercado da taxa de entrada
O valor de mercado geral é de 1 a 2 meses de aluguel. Na região de Kantō é cerca de 1 mês de aluguel; na região de Kansai é cerca de 1,6 meses, mas varia de acordo com as condições do imóvel e a região.
A taxa de entrada tem imposto sobre consumo? Diferença entre residencial e comercial
A classificação tributária da taxa de entrada é determinada pelo uso do imóvel alugado. Se é residencial ou comercial é o divisor do julgamento.
Isenta de imposto para imóveis residenciais
Como os custos de habitação estão relacionados com a base de vida da população, são isentos por consideração de política social. Para fins residenciais, taxa de entrada, aluguel e caução são todos isentos de imposto sobre consumo.
Imóveis comerciais são tributáveis
Imóveis usados para fins comerciais como escritórios, lojas e armazéns são tributáveis, incluindo a taxa de entrada. No caso de loja no 1º andar e residência no 2º andar, a parte do 1º andar é tributável como comercial, então é necessário atenção.
O julgamento se faz por dois eixos: "finalidade de uso" e "se há devolução"
Julgar apenas pela taxa de entrada isoladamente leva a erros. A Agência Tributária Nacional (国税庁) organiza o dinheiro recebido e entregue em razão do arrendamento de um imóvel segundo dois eixos: ① uso residencial ou comercial ② se é devolvido ao final do contrato. Aplicando essa tabela, é possível julgar de uma vez a taxa de entrada, a caução, o depósito de garantia e a taxa de renovação.
| Não devolvido (taxa de entrada, direito de uso, taxa de renovação etc.) | Devolvido (caução, depósito de garantia etc.) | |
|---|---|---|
| Uso residencial | Isento | Não é objeto de tributação (por ser depósito) |
| Uso comercial (escritório, loja, armazém) | Tributável (10%) | Não é objeto de tributação (por ser depósito) |
Fontes: Agência Tributária Nacional (国税庁), Tax Answer nº 6225 "Aluguel de terreno, aluguel de imóvel, direito de uso, caução etc." / Tax Answer nº 6226 "Arrendamento de residência"
O ponto principal é que "se há devolução" pesa mais do que a finalidade de uso. A caução e o depósito de garantia são depósitos e, por não serem em si uma contraprestação, não são objeto de imposto sobre consumo mesmo em uso comercial. No entanto, a parte da caução que não é devolvida por amortização (償却 / 敷引き) é tratada como valor não devolvido e, portanto, é tributável em uso comercial.
Para ser isento, o "uso residencial" precisa estar claro no contrato
A Agência Tributária Nacional, no Tax Answer nº 6226, define que o arrendamento de residência é isento quando "está claro no contrato que o imóvel se destina à habitação de uma pessoa". Mesmo que o contrato não mencione a finalidade, se as circunstâncias deixarem claro o uso residencial, o arrendamento é isento. Por outro lado, usar para negócios um cômodo contratado como residencial rompe essa premissa. É preciso atenção também ao fato de que quando o período de locação é inferior a 1 mês, há tributação mesmo em uso residencial (é o caso de locações de curto prazo, mensais ou semanais).
Itens com e sem imposto sobre consumo nos custos iniciais de aluguel
Compreender corretamente a classificação tributária de todos os custos iniciais melhora a precisão do planejamento orçamentário.
Itens isentos de imposto sobre consumo
- Caução: Isenta por ser depósito devolvido na saída
- Taxa de administração/taxa de condomínio: Isenta por ser custo de manutenção e gestão de edifício residencial
- Garantia de segurança: Isenta mesmo em uso comercial se devolvida
- Taxa de renovação: Isenta por se enquadrar como custo residencial
- Prêmio de seguro contra incêndio: Isento. Prêmios de seguro são contraprestação de serviço isento na Lei do Imposto sobre Consumo, tanto no uso residencial quanto comercial. Um orçamento que acrescente imposto nesta linha está errado
Itens tributáveis pelo imposto sobre consumo
- Taxa de intermediação: Tributável independente de residencial ou comercial por ser contraprestação de serviço à imobiliária
- Custo de troca de chaves: Tributável como taxa de trabalho a empresa especializada
- Custo de limpeza: Tributável como pagamento à empresa de limpeza na saída (aplica-se a alíquota vigente na saída)
- Taxa de uso de estacionamento: Tributável como locação de instalação quando cobrada separadamente do aluguel (mesmo em uso residencial, é tributável se a taxa de estacionamento for cobrada à parte)
Tabela de referência rápida da classificação tributária dos custos iniciais
| Item | Residencial | Comercial | Base legal |
|---|---|---|---|
| Aluguel | Isento | Tributável | Agência Tributária Nacional, nº 6226 |
| Taxa de entrada / direito de uso (sem devolução) | Isento | Tributável | Agência Tributária Nacional, nº 6225 |
| Caução / depósito de garantia (com devolução) | Fora do escopo | Fora do escopo | Depósito, não é contraprestação |
| Amortização/dedução da caução (sem devolução) | Isento | Tributável | Agência Tributária Nacional, nº 6225 |
| Taxa de renovação | Isento | Tributável | Agência Tributária Nacional, nº 6225 |
| Taxa de condomínio / administração | Isento | Tributável | Tratado em conjunto com o aluguel |
| Taxa de intermediação | Tributável | Tributável | Contraprestação de serviço |
| Prêmio de seguro contra incêndio | Isento | Isento | Contraprestação de serviço de seguro |
| Custo de troca de chaves | Tributável | Tributável | Contraprestação de serviço |
| Taxa de uso da empresa fiadora | Tributável | Tributável | Contraprestação de serviço |
Exemplo de cálculo: a diferença no imposto sobre consumo entre uso residencial e comercial, nas mesmas condições
Compara-se o caso de alugar um imóvel com aluguel mensal de ¥300.000, com taxa de entrada de 2 meses, caução de 3 meses, taxa de intermediação de 1 mês e prêmio de seguro contra incêndio de ¥20.000, nas mesmas condições (alíquota do imposto sobre consumo de 10%).
| Item | Valor | Imposto sobre consumo (residencial) | Imposto sobre consumo (comercial) |
|---|---|---|---|
| Taxa de entrada (2 meses) | ¥600.000 | ¥0 (isento) | ¥60.000 |
| Caução (3 meses, com devolução) | ¥900.000 | ¥0 (fora do escopo) | ¥0 (fora do escopo) |
| Taxa de intermediação (1 mês) | ¥300.000 | ¥30.000 | ¥30.000 |
| Prêmio de seguro contra incêndio | ¥20.000 | ¥0 (isento) | ¥0 (isento) |
| Aluguel antecipado (1 mês) | ¥300.000 | ¥0 (isento) | ¥30.000 |
| Total do imposto sobre consumo | — | ¥30.000 | ¥120.000 |
A diferença é de ¥90.000. Em contrapartida ao imposto pago, o uso comercial permite, se a empresa for contribuinte tributável, o crédito do imposto pago em compras (仕入税額控除). Portanto, não é necessariamente verdade que "o uso comercial sai mais caro" — o custo real depende de o crédito ser ou não aplicável. Ignorar esse ponto leva a superestimar os custos iniciais de um imóvel comercial.
Verifique também se o locador é emissor de fatura qualificada (インボイス)
Ao alugar um imóvel para uso comercial, para usar o imposto sobre consumo pago no crédito do imposto sobre compras, em princípio é necessária uma fatura qualificada (インボイス) emitida pelo locador. Se o locador for um contribuinte isento, o valor que o locatário pode deduzir fica limitado. O percentual dedutível e o prazo têm sido revistos em reformas tributárias recentes, portanto confirme o status de registro do locador antes de contratar, e consulte a página especial da Agência Tributária Nacional sobre o sistema de fatura qualificada para as informações mais atuais.
Classificação tributária de multas contratuais
Multas por rescisão antecipada são isentas por serem compensação de lucros cessantes. Por outro lado, o aluguel suplementar por atraso na entrega é contraprestação pelo uso do imóvel, então é isento para residencial e tributável para comercial.
Quais são os objetos de transação isenta definidos pela Agência Tributária Nacional?
O imposto sobre consumo é aplicado em princípio a todas as transações, mas parte está designada como isenta por consideração de política social. Para o setor imobiliário, os seguintes se enquadram.
- Transferência e arrendamento de terreno: No entanto, arrendamento de curto prazo inferior a 1 mês e uso de estacionamento são tributáveis
- Arrendamento de residência: Contratos residenciais como casa unifamiliar, apartamento e habitação corporativa. Arrendamento de curto prazo inferior a 1 mês é tributável
Por que a taxa de entrada é definida acima do valor de mercado?
Ao comparar imóveis, às vezes se encontram imóveis com taxa de entrada alta. Por trás disso há a estratégia do lado do proprietário.
Imóveis populares permitem definição agressiva
Imóveis com boa localização e instalações têm muitos interessados em entrar, então é possível garantir inquilinos mesmo definindo a taxa de entrada alta.
Efeito de inibir saída precoce
Definindo uma taxa de entrada alta, pode-se esperar um efeito psicológico de continuidade de residência como "não vou me mudar tão cedo porque seria um desperdício".
Seleção de inquilinos com renda estável
Definindo a taxa de entrada acima de um certo valor, é possível selecionar naturalmente inquilinos com capacidade de pagamento, contribuindo para redução do risco de atraso no aluguel.
Dicas para reduzir a taxa de entrada
Para inquilinos que querem reduzir os custos iniciais, apresentamos formas de aliviar a taxa de entrada.
Escolha imóveis sem taxa de entrada ou UR
Com o acirramento da competição no mercado de aluguel, os "imóveis zero-zero" sem caução e sem taxa de entrada estão aumentando. Além disso, as residências UR não requerem taxa de entrada, taxa de intermediação, fiador ou taxa de renovação.
Negocie no período de baixa temporada
O período de baixa temporada no setor imobiliário é de abril a julho. Neste período em que muitos proprietários querem evitar vacâncias, há tendência de aceitar a negociação de redução da taxa de entrada.
Quais são os riscos de usar um imóvel residencial para fins comerciais?
Em princípio, é proibido usar um imóvel contratado como residencial para fins comerciais.
Riscos de violação contratual e evasão fiscal
Se usar para fins comerciais mantendo o contrato residencial, há risco de o não recolhimento do imposto sobre consumo ser considerado evasão fiscal. O proprietário também pode sofrer desvantagens no imposto predial e no seguro contra incêndio.
Alta probabilidade de ser descoberto pelo registro empresarial
Com o registro empresarial, é possível identificar até o endereço e número do apartamento na certidão do registro e na pesquisa de número de pessoa jurídica da Agência Tributária Nacional. Se for usar para fins comerciais, contrate desde o início um imóvel comercial.
【Para pessoas jurídicas e empresários individuais】Método de lançamento da taxa de entrada
O tratamento contábil da taxa de entrada difere em conta de acordo com o valor. Verifique o método correto de lançamento.
Para menos de ¥200.000
Pode ser lançado integralmente como despesa dedutível. Usar a conta "aluguel de terreno e imóvel" ou "comissões pagas".
Para ¥200.000 ou mais, amortizar como ativo diferido
A taxa de entrada de ¥200.000 ou mais é tratada como ativo diferido na condição de "direitos de uso", e o período de amortização é, em regra, de 5 anos. O prazo do contrato só substitui esse período quando for inferior a 5 anos e ficar claro que será exigida nova taxa na renovação (Receita Federal do Japão, Tax Answer nº 5460). Um contrato de 3 anos sem taxa na renovação continua sendo amortizado em 5 anos — a fórmula "o menor dos dois" está incorreta.
Exemplo de lançamento com anos de contrato menor que 5 (taxa de entrada ¥300.000, contrato 3 anos)
No pagamento: Despesas antecipadas de longo prazo ¥300.000 / Depósito bancário ¥300.000
No final do exercício: Aluguel pago ¥100.000 (¥300.000÷3 anos) / Despesas antecipadas de longo prazo ¥100.000
Exemplo de lançamento com anos de contrato de 5 anos ou mais (taxa de entrada ¥500.000, contrato 10 anos)
No pagamento: Despesas antecipadas de longo prazo ¥500.000 / Depósito bancário ¥500.000
No final do exercício: Aluguel pago ¥100.000 (¥500.000÷5 anos) / Despesas antecipadas de longo prazo ¥100.000
Pontos de atenção no lançamento
- Confirmação da classificação tributária: Para residencial, compra isenta; para comercial, compra tributável
- Data de início da amortização: O ponto de partida não é a data de início do contrato, mas a data de pagamento da taxa de entrada
- Elaboração de demonstrativo detalhado: Na elaboração das demonstrações financeiras da pessoa jurídica, lançar a taxa de entrada separadamente no demonstrativo detalhado do aluguel pago
- Rateio pessoal-profissional (empresário individual): Possível lançar como despesa proporcionalmente à área usada para negócios
Perguntas frequentes (FAQ)
P. A taxa de entrada em aluguel residencial tem imposto sobre consumo?
Não tem. A taxa de entrada, aluguel e caução relacionados ao contrato de locação para fins residenciais são isentos por consideração de política social.
P. Se a taxa de entrada for ¥200.000 ou mais, posso lançar integralmente como despesa?
Não pode. A taxa de entrada de ¥200.000 ou mais é amortizada como ativo diferido, com período de amortização, em regra, de 5 anos. O prazo do contrato só substitui esse período quando for inferior a 5 anos e ficar claro que será exigida nova taxa na renovação (Agência Tributária Nacional, nº 5460). Mesmo com um contrato de 3 anos, se não houver pagamento na renovação, a amortização continua sendo de 5 anos.
P. Se trabalhar em casa residencial como autônomo, há imposto sobre consumo?
Trabalhar em casa sem se tornar pessoa jurídica como empresário individual não é problema. No entanto, com o registro empresarial há risco de ser considerado uso comercial.
P. Quando é eficaz negociar a taxa de entrada no período de baixa temporada?
O período de baixa temporada no setor imobiliário, de abril a julho, é o período mais fácil para negociação. Como muitos proprietários querem evitar vacâncias, há tendência de aceitar a redução.
