A "taxa de entrada" (礼金/rei-kin) que surge como custo inicial ao alugar um imóvel é sujeita ao imposto sobre consumo? A conclusão é: a taxa de entrada em imóveis residenciais é isenta de imposto; em imóveis comerciais é tributável.
Neste artigo, explicamos detalhadamente desde o método de julgamento de tributação e isenção baseado nos padrões da Agência Tributária Nacional até os pontos ao lançar a taxa de entrada na contabilidade. Pessoas jurídicas e empresários individuais devem usar como referência.
O que é a taxa de entrada? Características, diferença com caução e valores de mercado
A taxa de entrada é um valor de gratidão que o locatário paga ao proprietário no momento do contrato de locação. Diferente da caução, a principal característica é que não é devolvida na saída.
Origem da taxa de entrada e posicionamento atual
A origem da taxa de entrada remonta ao Grande Terremoto de Kantō de 1923. Começou como gratidão ao proprietário que cedeu a residência prioritariamente, e ainda permanece como prática comercial. Imóveis sem caução e sem taxa de entrada estão aumentando nos últimos anos, mas ainda há muitos imóveis com taxa de entrada.
A taxa de entrada não tem obrigação legal de pagamento
A taxa de entrada não tem obrigação legal de pagamento e é puramente uma prática consuetudinária. No entanto, há muitos proprietários que definem o aluguel mais baixo em troca de receber a taxa de entrada, então recusar o pagamento leva ao risco de não fechar o contrato.
Diferença com a caução
A caução é um depósito devolvido na saída, usado como garantia em caso de atraso no aluguel e para custos de restauração ao estado original na saída. A taxa de entrada é uma gratidão não reembolsável e a natureza é fundamentalmente diferente.
Valor de mercado da taxa de entrada
O valor de mercado geral é de 1 a 2 meses de aluguel. Na região de Kantō é cerca de 1 mês de aluguel; na região de Kansai é cerca de 1,6 meses, mas varia de acordo com as condições do imóvel e a região.
A taxa de entrada tem imposto sobre consumo? Diferença entre residencial e comercial
A classificação tributária da taxa de entrada é determinada pelo uso do imóvel alugado. Se é residencial ou comercial é o divisor do julgamento.
Isenta de imposto para imóveis residenciais
Como os custos de habitação estão relacionados com a base de vida da população, são isentos por consideração de política social. Para fins residenciais, taxa de entrada, aluguel e caução são todos isentos de imposto sobre consumo.
Imóveis comerciais são tributáveis
Imóveis usados para fins comerciais como escritórios, lojas e armazéns são tributáveis, incluindo a taxa de entrada. No caso de loja no 1º andar e residência no 2º andar, a parte do 1º andar é tributável como comercial, então é necessário atenção.
Itens com e sem imposto sobre consumo nos custos iniciais de aluguel
Compreender corretamente a classificação tributária de todos os custos iniciais melhora a precisão do planejamento orçamentário.
Itens isentos de imposto sobre consumo
- Caução: Isenta por ser depósito devolvido na saída
- Taxa de administração/taxa de condomínio: Isenta por ser custo de manutenção e gestão de edifício residencial
- Garantia de segurança: Isenta mesmo em uso comercial se devolvida
- Taxa de renovação: Isenta por se enquadrar como custo residencial
Itens tributáveis pelo imposto sobre consumo
- Taxa de intermediação: Tributável independente de residencial ou comercial por ser contraprestação de serviço à imobiliária
- Prêmio de seguro contra incêndio: Tributável como custo pago à seguradora
- Custo de troca de chaves: Tributável como taxa de trabalho a empresa especializada
- Custo de limpeza: Tributável como pagamento à empresa de limpeza na saída (aplica-se a alíquota vigente na saída)
Classificação tributária de multas contratuais
Multas por rescisão antecipada são isentas por serem compensação de lucros cessantes. Por outro lado, o aluguel suplementar por atraso na entrega é contraprestação pelo uso do imóvel, então é isento para residencial e tributável para comercial.
Quais são os objetos de transação isenta definidos pela Agência Tributária Nacional?
O imposto sobre consumo é aplicado em princípio a todas as transações, mas parte está designada como isenta por consideração de política social. Para o setor imobiliário, os seguintes se enquadram.
- Transferência e arrendamento de terreno: No entanto, arrendamento de curto prazo inferior a 1 mês e uso de estacionamento são tributáveis
- Arrendamento de residência: Contratos residenciais como casa unifamiliar, apartamento e habitação corporativa. Arrendamento de curto prazo inferior a 1 mês é tributável
Por que a taxa de entrada é definida acima do valor de mercado?
Ao comparar imóveis, às vezes se encontram imóveis com taxa de entrada alta. Por trás disso há a estratégia do lado do proprietário.
Imóveis populares permitem definição agressiva
Imóveis com boa localização e instalações têm muitos interessados em entrar, então é possível garantir inquilinos mesmo definindo a taxa de entrada alta.
Efeito de inibir saída precoce
Definindo uma taxa de entrada alta, pode-se esperar um efeito psicológico de continuidade de residência como "não vou me mudar tão cedo porque seria um desperdício".
Seleção de inquilinos com renda estável
Definindo a taxa de entrada acima de um certo valor, é possível selecionar naturalmente inquilinos com capacidade de pagamento, contribuindo para redução do risco de atraso no aluguel.
Dicas para reduzir a taxa de entrada
Para inquilinos que querem reduzir os custos iniciais, apresentamos formas de aliviar a taxa de entrada.
Escolha imóveis sem taxa de entrada ou UR
Com o acirramento da competição no mercado de aluguel, os "imóveis zero-zero" sem caução e sem taxa de entrada estão aumentando. Além disso, as residências UR não requerem taxa de entrada, taxa de intermediação, fiador ou taxa de renovação.
Negocie no período de baixa temporada
O período de baixa temporada no setor imobiliário é de abril a julho. Neste período em que muitos proprietários querem evitar vacâncias, há tendência de aceitar a negociação de redução da taxa de entrada.
Quais são os riscos de usar um imóvel residencial para fins comerciais?
Em princípio, é proibido usar um imóvel contratado como residencial para fins comerciais.
Riscos de violação contratual e evasão fiscal
Se usar para fins comerciais mantendo o contrato residencial, há risco de o não recolhimento do imposto sobre consumo ser considerado evasão fiscal. O proprietário também pode sofrer desvantagens no imposto predial e no seguro contra incêndio.
Alta probabilidade de ser descoberto pelo registro empresarial
Com o registro empresarial, é possível identificar até o endereço e número do apartamento na certidão do registro e na pesquisa de número de pessoa jurídica da Agência Tributária Nacional. Se for usar para fins comerciais, contrate desde o início um imóvel comercial.
【Para pessoas jurídicas e empresários individuais】Método de lançamento da taxa de entrada
O tratamento contábil da taxa de entrada difere em conta de acordo com o valor. Verifique o método correto de lançamento.
Para menos de ¥200.000
Pode ser lançado integralmente como despesa dedutível. Usar a conta "aluguel de terreno e imóvel" ou "comissões pagas".
Para ¥200.000 ou mais, amortizar como ativo diferido
A taxa de entrada de ¥200.000 ou mais se enquadra em ativo diferido como "direitos de uso", e o período de amortização é o menor entre 5 anos ou o número de anos do contrato.
Exemplo de lançamento com anos de contrato menor que 5 (taxa de entrada ¥300.000, contrato 3 anos)
No pagamento: Despesas antecipadas de longo prazo ¥300.000 / Depósito bancário ¥300.000
No final do exercício: Aluguel pago ¥100.000 (¥300.000÷3 anos) / Despesas antecipadas de longo prazo ¥100.000
Exemplo de lançamento com anos de contrato de 5 anos ou mais (taxa de entrada ¥500.000, contrato 10 anos)
No pagamento: Despesas antecipadas de longo prazo ¥500.000 / Depósito bancário ¥500.000
No final do exercício: Aluguel pago ¥100.000 (¥500.000÷5 anos) / Despesas antecipadas de longo prazo ¥100.000
Pontos de atenção no lançamento
- Confirmação da classificação tributária: Para residencial, compra isenta; para comercial, compra tributável
- Data de início da amortização: O ponto de partida não é a data de início do contrato, mas a data de pagamento da taxa de entrada
- Elaboração de demonstrativo detalhado: Na elaboração das demonstrações financeiras da pessoa jurídica, lançar a taxa de entrada separadamente no demonstrativo detalhado do aluguel pago
- Rateio pessoal-profissional (empresário individual): Possível lançar como despesa proporcionalmente à área usada para negócios
Perguntas frequentes (FAQ)
P. A taxa de entrada em aluguel residencial tem imposto sobre consumo?
Não tem. A taxa de entrada, aluguel e caução relacionados ao contrato de locação para fins residenciais são isentos por consideração de política social.
P. Se a taxa de entrada for ¥200.000 ou mais, posso lançar integralmente como despesa?
Não pode. A taxa de entrada de ¥200.000 ou mais precisa ser amortizada como ativo diferido pelo período mais curto entre os anos do contrato ou 5 anos.
P. Se trabalhar em casa residencial como autônomo, há imposto sobre consumo?
Trabalhar em casa sem se tornar pessoa jurídica como empresário individual não é problema. No entanto, com o registro empresarial há risco de ser considerado uso comercial.
P. Quando é eficaz negociar a taxa de entrada no período de baixa temporada?
O período de baixa temporada no setor imobiliário, de abril a julho, é o período mais fácil para negociação. Como muitos proprietários querem evitar vacâncias, há tendência de aceitar a redução.
