¿Está sujeta al impuesto sobre el consumo la fianza (reikin) al alquilar una propiedad? La conclusión es que la fianza de propiedades residenciales está exenta, mientras que la de propiedades comerciales está sujeta al impuesto.
Este artículo explica detalladamente el método para determinar si está sujeta o exenta del impuesto según los criterios de la Agencia Tributaria, así como los puntos clave para registrar la fianza en la contabilidad. Es una guía especialmente útil para personas jurídicas y autónomos.
¿Qué es la fianza (reikin)? Características, diferencias con la fianza de garantía y precios de referencia
La fianza es el dinero de agradecimiento que el inquilino paga al propietario al firmar el contrato de arrendamiento. A diferencia de la fianza de garantía (shikikin), no se devuelve al abandonar la propiedad, lo que la distingue fundamentalmente.
Origen y situación actual de la fianza
Se dice que el origen de la fianza se remonta al Gran Terremoto de Kanto de 1923. Comenzó como un agradecimiento al propietario por priorizar el alquiler de la vivienda y permanece hoy como costumbre comercial. Recientemente aumentan las propiedades sin fianza ni depósito (propiedades "zero-zero"), aunque las propiedades con fianza siguen siendo mayoría.
La fianza no tiene obligación legal de pago
La fianza no tiene obligación legal de pago y es simplemente una institución consuetudinaria. Sin embargo, muchos propietarios que reciben la fianza establecen alquileres más bajos a cambio, por lo que negarse a pagarla puede llevar al riesgo de que el contrato no se formalice.
Diferencias con la fianza de garantía (shikikin)
La fianza de garantía es un depósito que se devuelve al salir, y se utiliza como garantía ante impagos de alquiler o para cubrir los costos de restauración al salir. La fianza es un agradecimiento no reembolsable, por lo que su naturaleza es fundamentalmente diferente.
Precio de referencia de la fianza
El precio de referencia general es entre 1 y 2 meses de alquiler. En la región de Kanto la referencia es 1 mes, y en la de Kansai aproximadamente 1,6 meses, aunque varía según las condiciones de la propiedad y la zona.
¿Se aplica el impuesto sobre el consumo a la fianza? Diferencias entre uso residencial y comercial
La clasificación del impuesto sobre el consumo de la fianza se determina según el uso de la propiedad arrendada. La línea divisoria es si es residencial o comercial.
Exenta si es propiedad residencial
Los gastos de vivienda están exentos del impuesto por consideraciones de política social, al estar relacionados con las necesidades básicas de vida de los ciudadanos. Si el uso es residencial, ni la fianza, el alquiler ni la fianza de garantía están sujetos al impuesto sobre el consumo.
Sujeta al impuesto si es propiedad comercial
Las propiedades utilizadas con fines comerciales como oficinas, tiendas o almacenes están sujetas al impuesto, incluyendo la fianza. En el caso de un local en planta baja y vivienda en planta superior, la planta baja se grava como uso comercial, lo que requiere atención.
Conceptos sujetos y exentos del impuesto sobre el consumo en los gastos iniciales de alquiler
Conocer correctamente la clasificación del impuesto sobre el consumo de todos los gastos iniciales mejora la precisión de la planificación presupuestaria.
Conceptos exentos del impuesto sobre el consumo
- Fianza de garantía (shikikin): Exenta por ser un depósito que se devuelve al salir
- Gastos de gestión y comunidad: Exentos por ser gastos de mantenimiento de edificios residenciales
- Depósito de garantía (hoshokin): Exento incluso en uso comercial si se devuelve
- Cuota de renovación: Exenta por corresponder a gastos de uso residencial
Conceptos sujetos al impuesto sobre el consumo
- Honorarios de intermediación: Sujetos al impuesto independientemente del uso residencial o comercial, por ser una contraprestación por servicios de la agencia inmobiliaria
- Prima de seguro contra incendios: Sujeta al impuesto como pago a la compañía de seguros
- Cambio de cerradura: Sujeto al impuesto como honorario de trabajo de especialista
- Gastos de limpieza: Sujetos al impuesto como pago a empresa de limpieza al salir (se aplica el tipo vigente al momento de la salida)
Clasificación del impuesto sobre las penalizaciones
Las penalizaciones por rescisión anticipada son compensación por lucro cesante y están exentas. En cambio, el alquiler incrementado por retraso en la entrega es una contraprestación por el uso de la propiedad, por lo que está exento si es residencial y sujeto al impuesto si es comercial.
¿Qué operaciones exentas del impuesto establece la Agencia Tributaria?
El impuesto sobre el consumo se aplica en principio a todas las operaciones, pero algunas se declaran exentas por consideraciones de política social. En el sector inmobiliario aplican las siguientes:
- Cesión y arrendamiento de suelo: Sin embargo, los arrendamientos a corto plazo inferiores a 1 mes y el uso de aparcamientos están sujetos al impuesto
- Arrendamiento de viviendas: Los contratos de uso residencial de viviendas unifamiliares, apartamentos y viviendas corporativas están incluidos. Los arrendamientos a corto plazo inferiores a 1 mes están sujetos al impuesto
¿Por qué se fija la fianza por encima del precio de referencia?
Al comparar propiedades es posible encontrar algunas con una fianza elevada. Detrás de esto está la estrategia del propietario.
Las propiedades populares permiten establecer precios más altos
Las propiedades con buena ubicación y equipamiento cuentan con muchos interesados, por lo que se puede asegurar inquilinos incluso fijando la fianza alta.
Efecto disuasorio de salida temprana
Al fijar una fianza alta, se puede esperar un efecto psicológico de permanencia que hace pensar "no merece la pena mudarse tan pronto".
Selección de inquilinos con ingresos estables
Fijando la fianza en un importe determinado, se puede filtrar naturalmente a inquilinos con capacidad de pago, lo que reduce el riesgo de impago del alquiler.
Consejos para reducir la fianza
Para los inquilinos que quieren reducir los gastos iniciales, presentamos formas de aligerar la fianza.
Elegir propiedades sin fianza o viviendas UR
Con el aumento de la competencia en el mercado de alquiler, aumentan las propiedades "zero-zero" sin fianza ni depósito. Además, las viviendas de alquiler UR no requieren fianza, honorarios de intermediación, avalistas ni cuotas de renovación.
Negociar en temporada baja
La temporada baja del sector inmobiliario es de abril a julio. En este período, en el que muchos propietarios quieren evitar las vacantes, es más fácil que acepten negociar una reducción de la fianza.
Riesgos de usar una propiedad residencial con fines comerciales
Utilizar una propiedad contratada como residencial con fines comerciales está fundamentalmente prohibido.
Riesgo de incumplimiento de contrato y evasión fiscal
Si se usa comercialmente manteniéndose en un contrato residencial, existe el riesgo de que el impago del IVA sea considerado evasión fiscal. El propietario también puede sufrir perjuicios en el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro contra incendios.
Alta probabilidad de ser descubierto mediante registro mercantil
Si se registra una empresa, la dirección y el número de habitación pueden identificarse mediante el extracto del registro mercantil y la búsqueda del número de empresa en la Agencia Tributaria. Si va a usar la propiedad comercialmente, contrate desde el principio una propiedad comercial.
Método de registro contable de la fianza [para personas jurídicas y autónomos]
El tratamiento contable de la fianza varía según el importe. Compruebe el método correcto de registro.
Para importes inferiores a 200.000 yenes
Se puede registrar como gasto total en la cuenta de pérdidas. Se utilizan las cuentas contables "arrendamiento de suelo" o "honorarios pagados".
Para importes de 200.000 yenes o más, amortizar como activo diferido
Las fianzas de 200.000 yenes o más se consideran "canon de derecho" y corresponden a activos diferidos, con un período de amortización de 5 años o el plazo del contrato, el que sea menor.
Ejemplo de registro con contrato inferior a 5 años (fianza 300.000 yenes, contrato 3 años)
Al pagar: Gastos pagados por anticipado a largo plazo 300.000 yenes / Cuenta bancaria 300.000 yenes
Al cierre del ejercicio: Alquiler pagado 100.000 yenes (300.000÷3 años) / Gastos pagados por anticipado a largo plazo 100.000 yenes
Ejemplo de registro con contrato de 5 años o más (fianza 500.000 yenes, contrato 10 años)
Al pagar: Gastos pagados por anticipado a largo plazo 500.000 yenes / Cuenta bancaria 500.000 yenes
Al cierre del ejercicio: Alquiler pagado 100.000 yenes (500.000÷5 años) / Gastos pagados por anticipado a largo plazo 100.000 yenes
Puntos de atención al registrar
- Confirmar la clasificación del impuesto sobre el consumo: Si es residencial, compra exenta; si es comercial, compra sujeta al impuesto
- Fecha de inicio de amortización: El punto de partida no es la fecha de inicio del contrato, sino la fecha de pago de la fianza
- Elaboración de desglose: Al preparar las cuentas anuales de la empresa, registrar la fianza por separado en el desglose del alquiler pagado
- Distribución de gastos domésticos (autónomos): Es posible registrar como gasto en proporción a la superficie utilizada para el negocio
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Se aplica el impuesto sobre el consumo a la fianza de alquiler residencial?
No. La fianza, el alquiler y la fianza de garantía derivados de contratos de arrendamiento con fines residenciales están exentos del impuesto por consideraciones de política social.
P. Si la fianza es de 200.000 yenes o más, ¿se puede registrar como gasto de una sola vez?
No. Las fianzas de 200.000 yenes o más corresponden a activos diferidos y deben amortizarse en el plazo del contrato o 5 años, el que sea menor.
P. Si trabajo desde casa como autónomo sin constituir empresa, ¿se genera impuesto sobre el consumo?
No hay problema si se trabaja desde casa sin constituir empresa como autónomo. Sin embargo, si se registra una empresa existe el riesgo de que sea considerado uso comercial.
P. ¿Cuándo es más efectivo negociar la fianza en temporada baja?
La temporada baja del sector inmobiliario, de abril a julio, es el período más fácil para negociar. Los propietarios que quieren evitar vacantes tienden a ser más receptivos a reducciones.
