¿Está sujeta al impuesto sobre el consumo la fianza (reikin) al alquilar una propiedad? La conclusión es que la fianza de propiedades residenciales está exenta, mientras que la de propiedades comerciales está sujeta al impuesto.
Este artículo explica detalladamente el método para determinar si está sujeta o exenta del impuesto según los criterios de la Agencia Tributaria, así como los puntos clave para registrar la fianza en la contabilidad. Es una guía especialmente útil para personas jurídicas y autónomos.
¿Qué es la fianza (reikin)? Características, diferencias con la fianza de garantía y precios de referencia
La fianza es el dinero de agradecimiento que el inquilino paga al propietario al firmar el contrato de arrendamiento. A diferencia de la fianza de garantía (shikikin), no se devuelve al abandonar la propiedad, lo que la distingue fundamentalmente.
Origen y situación actual de la fianza
Se dice que el origen de la fianza se remonta al Gran Terremoto de Kanto de 1923. Comenzó como un agradecimiento al propietario por priorizar el alquiler de la vivienda y permanece hoy como costumbre comercial. Recientemente aumentan las propiedades sin fianza ni depósito (propiedades "zero-zero"), aunque las propiedades con fianza siguen siendo mayoría.
La fianza no tiene obligación legal de pago
La fianza no tiene obligación legal de pago y es simplemente una institución consuetudinaria. Sin embargo, muchos propietarios que reciben la fianza establecen alquileres más bajos a cambio, por lo que negarse a pagarla puede llevar al riesgo de que el contrato no se formalice.
Diferencias con la fianza de garantía (shikikin)
La fianza de garantía es un depósito que se devuelve al salir, y se utiliza como garantía ante impagos de alquiler o para cubrir los costos de restauración al salir. La fianza es un agradecimiento no reembolsable, por lo que su naturaleza es fundamentalmente diferente.
Precio de referencia de la fianza
El precio de referencia general es entre 1 y 2 meses de alquiler. En la región de Kanto la referencia es 1 mes, y en la de Kansai aproximadamente 1,6 meses, aunque varía según las condiciones de la propiedad y la zona.
¿Se aplica el impuesto sobre el consumo a la fianza? Diferencias entre uso residencial y comercial
La clasificación del impuesto sobre el consumo de la fianza se determina según el uso de la propiedad arrendada. La línea divisoria es si es residencial o comercial.
Exenta si es propiedad residencial
Los gastos de vivienda están exentos del impuesto por consideraciones de política social, al estar relacionados con las necesidades básicas de vida de los ciudadanos. Si el uso es residencial, ni la fianza, el alquiler ni la fianza de garantía están sujetos al impuesto sobre el consumo.
Sujeta al impuesto si es propiedad comercial
Las propiedades utilizadas con fines comerciales como oficinas, tiendas o almacenes están sujetas al impuesto, incluyendo la fianza. En el caso de un local en planta baja y vivienda en planta superior, la planta baja se grava como uso comercial, lo que requiere atención.
El criterio se determina por dos ejes: el uso y si hay devolución
Juzgar solo por la fianza puede llevar a error. La Agencia Tributaria clasifica el dinero que se entrega con motivo del arrendamiento de un edificio según dos ejes: ① si es de uso residencial o comercial, y ② si se devuelve al finalizar el contrato. Aplicando esta tabla se puede determinar de una vez el tratamiento de la fianza, la fianza de garantía, el depósito de garantía y la cuota de renovación.
| No se devuelve (fianza, prima de traspaso, cuota de renovación, etc.) | Se devuelve (fianza de garantía, depósito de garantía, etc.) | |
|---|---|---|
| Uso residencial | Exento | No sujeto al impuesto (por ser un depósito) |
| Uso comercial (oficina, tienda, almacén) | Sujeto al impuesto (10%) | No sujeto al impuesto (por ser un depósito) |
Fuente: Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 6225, "Rentas de suelo, alquileres, primas de traspaso, depósitos de garantía, etc." / n.º 6226, "Arrendamiento de vivienda".
El punto clave es que "si hay devolución" pesa más que el uso. La fianza de garantía y el depósito de garantía son dinero en depósito y, al no constituir en sí una contraprestación, no están sujetos al impuesto sobre el consumo aunque el uso sea comercial. Sin embargo, la parte de la fianza de garantía que no se devuelve por amortización o retención (shikibiki) se trata como dinero no devuelto, por lo que sí está sujeta al impuesto si el uso es comercial.
Para estar exenta, el contrato debe dejar claro que el uso es residencial
La Agencia Tributaria, en el Tax Answer n.º 6226, establece que el arrendamiento de vivienda está exento cuando "el contrato deja claro que la propiedad se destina a la vivienda de una persona". Aunque el contrato no mencione expresamente el uso, la exención se aplica si las circunstancias dejan claro que es de uso residencial. A la inversa, si una habitación contratada como residencial se usa con fines comerciales, esta premisa deja de cumplirse. También hay que tener en cuenta que, si el período de arrendamiento es inferior a 1 mes, el alquiler está sujeto al impuesto aunque sea una vivienda (esto se aplica a los alquileres de corta duración mensuales o semanales).
Conceptos sujetos y exentos del impuesto sobre el consumo en los gastos iniciales de alquiler
Conocer correctamente la clasificación del impuesto sobre el consumo de todos los gastos iniciales mejora la precisión de la planificación presupuestaria.
Conceptos exentos del impuesto sobre el consumo
- Fianza de garantía (shikikin): Exenta por ser un depósito que se devuelve al salir
- Gastos de gestión y comunidad: Exentos por ser gastos de mantenimiento de edificios residenciales
- Depósito de garantía (hoshokin): Exento incluso en uso comercial si se devuelve
- Cuota de renovación: Exenta por corresponder a gastos de uso residencial
- Prima de seguro contra incendios: Exenta. Las primas de seguro son contraprestación de un servicio exento en la Ley del Impuesto sobre el Consumo, tanto en uso residencial como comercial. Un presupuesto que añada impuesto a esta línea es incorrecto
Conceptos sujetos al impuesto sobre el consumo
- Honorarios de intermediación: Sujetos al impuesto independientemente del uso residencial o comercial, por ser una contraprestación por servicios de la agencia inmobiliaria
- Cambio de cerradura: Sujeto al impuesto como honorario de trabajo de especialista
- Gastos de limpieza: Sujetos al impuesto como pago a empresa de limpieza al salir (se aplica el tipo vigente al momento de la salida)
Tabla de referencia rápida: clasificación fiscal de los gastos iniciales
| Concepto | Uso residencial | Uso comercial | Base legal |
|---|---|---|---|
| Alquiler | Exento | Sujeto al impuesto | Agencia Tributaria n.º 6226 |
| Fianza / prima de traspaso (sin devolución) | Exento | Sujeto al impuesto | Agencia Tributaria n.º 6225 |
| Fianza de garantía / depósito de garantía (con devolución) | No sujeto | No sujeto | No es contraprestación, por ser un depósito |
| Amortización / retención de la fianza de garantía (shikibiki, sin devolución) | Exento | Sujeto al impuesto | Agencia Tributaria n.º 6225 |
| Cuota de renovación | Exento | Sujeto al impuesto | Agencia Tributaria n.º 6225 |
| Gastos de gestión y comunidad | Exento | Sujeto al impuesto | Se trata como parte integrante del alquiler |
| Honorarios de intermediación | Sujeto al impuesto | Sujeto al impuesto | Contraprestación por la prestación de un servicio |
| Prima de seguro contra incendios | Exento | Exento | Contraprestación de un servicio (seguro) |
| Cambio de cerradura | Sujeto al impuesto | Sujeto al impuesto | Contraprestación por la prestación de un servicio |
| Cuota de uso de la empresa de garantía | Sujeto al impuesto | Sujeto al impuesto | Contraprestación por la prestación de un servicio |
Ejemplo de cálculo: la diferencia del impuesto entre uso residencial y comercial en las mismas condiciones
Comparamos el caso de alquilar, en las mismas condiciones, una propiedad con un alquiler mensual de 300.000 yenes, con una fianza de 2 meses, un depósito de garantía de 3 meses, honorarios de intermediación de 1 mes y una prima de seguro contra incendios de 20.000 yenes (con un tipo del impuesto sobre el consumo del 10%).
| Concepto | Importe | Impuesto (uso residencial) | Impuesto (uso comercial) |
|---|---|---|---|
| Fianza (2 meses) | 600.000 yenes | 0 yenes (exento) | 60.000 yenes |
| Fianza de garantía (3 meses, con devolución) | 900.000 yenes | 0 yenes (no sujeto) | 0 yenes (no sujeto) |
| Honorarios de intermediación (1 mes) | 300.000 yenes | 30.000 yenes | 30.000 yenes |
| Prima de seguro contra incendios | 20.000 yenes | 0 yenes (exento) | 0 yenes (exento) |
| Alquiler adelantado (1 mes) | 300.000 yenes | 0 yenes (exento) | 30.000 yenes |
| Total del impuesto sobre el consumo | — | 30.000 yenes | 120.000 yenes |
La diferencia es de 90.000 yenes. A cambio de pagar el impuesto sobre el consumo, si el uso es comercial y se trata de un contribuyente sujeto al impuesto, ese importe puede deducirse como crédito fiscal soportado. Por lo tanto, no siempre es cierto que "el uso comercial sale más caro"; la carga real depende de si se puede aplicar o no la deducción. Pasar esto por alto lleva a sobrestimar los gastos iniciales de una propiedad comercial.
Comprobar también si el propietario es un emisor registrado de facturas cualificadas (sistema de invoice)
Al alquilar con fines comerciales, para poder aplicar como crédito fiscal el impuesto sobre el consumo pagado, en principio se necesita una factura cualificada (invoice) emitida por el propietario. Si el propietario es un operador exento del impuesto, el importe que el inquilino puede deducir queda limitado. Como el porcentaje deducible y el plazo se han ido revisando en las reformas fiscales, conviene confirmar antes de firmar el contrato si el propietario está registrado, y consultar el tratamiento más reciente en el apartado especial sobre el sistema de facturas cualificadas de la Agencia Tributaria.
Clasificación del impuesto sobre las penalizaciones
Las penalizaciones por rescisión anticipada son compensación por lucro cesante y están exentas. En cambio, el alquiler incrementado por retraso en la entrega es una contraprestación por el uso de la propiedad, por lo que está exento si es residencial y sujeto al impuesto si es comercial.
¿Qué operaciones exentas del impuesto establece la Agencia Tributaria?
El impuesto sobre el consumo se aplica en principio a todas las operaciones, pero algunas se declaran exentas por consideraciones de política social. En el sector inmobiliario aplican las siguientes:
- Cesión y arrendamiento de suelo: Sin embargo, los arrendamientos a corto plazo inferiores a 1 mes y el uso de aparcamientos están sujetos al impuesto
- Arrendamiento de viviendas: Los contratos de uso residencial de viviendas unifamiliares, apartamentos y viviendas corporativas están incluidos. Los arrendamientos a corto plazo inferiores a 1 mes están sujetos al impuesto
¿Por qué se fija la fianza por encima del precio de referencia?
Al comparar propiedades es posible encontrar algunas con una fianza elevada. Detrás de esto está la estrategia del propietario.
Las propiedades populares permiten establecer precios más altos
Las propiedades con buena ubicación y equipamiento cuentan con muchos interesados, por lo que se puede asegurar inquilinos incluso fijando la fianza alta.
Efecto disuasorio de salida temprana
Al fijar una fianza alta, se puede esperar un efecto psicológico de permanencia que hace pensar "no merece la pena mudarse tan pronto".
Selección de inquilinos con ingresos estables
Fijando la fianza en un importe determinado, se puede filtrar naturalmente a inquilinos con capacidad de pago, lo que reduce el riesgo de impago del alquiler.
Consejos para reducir la fianza
Para los inquilinos que quieren reducir los gastos iniciales, presentamos formas de aligerar la fianza.
Elegir propiedades sin fianza o viviendas UR
Con el aumento de la competencia en el mercado de alquiler, aumentan las propiedades "zero-zero" sin fianza ni depósito. Además, las viviendas de alquiler UR no requieren fianza, honorarios de intermediación, avalistas ni cuotas de renovación.
Negociar en temporada baja
La temporada baja del sector inmobiliario es de abril a julio. En este período, en el que muchos propietarios quieren evitar las vacantes, es más fácil que acepten negociar una reducción de la fianza.
Riesgos de usar una propiedad residencial con fines comerciales
Utilizar una propiedad contratada como residencial con fines comerciales está fundamentalmente prohibido.
Riesgo de incumplimiento de contrato y evasión fiscal
Si se usa comercialmente manteniéndose en un contrato residencial, existe el riesgo de que el impago del IVA sea considerado evasión fiscal. El propietario también puede sufrir perjuicios en el impuesto sobre bienes inmuebles y el seguro contra incendios.
Alta probabilidad de ser descubierto mediante registro mercantil
Si se registra una empresa, la dirección y el número de habitación pueden identificarse mediante el extracto del registro mercantil y la búsqueda del número de empresa en la Agencia Tributaria. Si va a usar la propiedad comercialmente, contrate desde el principio una propiedad comercial.
Método de registro contable de la fianza [para personas jurídicas y autónomos]
El tratamiento contable de la fianza varía según el importe. Compruebe el método correcto de registro.
Para importes inferiores a 200.000 yenes
Se puede registrar como gasto total en la cuenta de pérdidas. Se utilizan las cuentas contables "arrendamiento de suelo" o "honorarios pagados".
Para importes de 200.000 yenes o más, amortizar como activo diferido
El traspaso (reikin) de 200.000 yenes o más se considera "canon de derecho" y corresponde a un activo diferido, con un período de amortización de 5 años por regla general. El plazo del contrato solo sustituye a ese período cuando es inferior a 5 años y consta que habrá que abonar un nuevo canon en la renovación (Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 5460). Un contrato de 3 años sin canon de renovación se amortiza igualmente en 5 años: la fórmula "el que sea menor" es incorrecta.
| Caso | Período de amortización |
|---|---|
| Plazo de arrendamiento de 5 años o más | 5 años |
| Plazo inferior a 5 años + se requiere un nuevo pago del canon en la renovación | Ese plazo de arrendamiento |
| Plazo inferior a 5 años + sin pago del canon en la renovación | 5 años |
| Menos de 200.000 yenes (se evalúa por cada contrato) | Gasto total en el momento del pago |
Fuente: Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 5460, "Canon de derecho, etc. para arrendar un edificio".
Ejemplo de registro con contrato inferior a 5 años (fianza 300.000 yenes, contrato 3 años)
Al pagar: Gastos pagados por anticipado a largo plazo 300.000 yenes / Cuenta bancaria 300.000 yenes
Al cierre del ejercicio: Alquiler pagado 100.000 yenes (300.000÷3 años) / Gastos pagados por anticipado a largo plazo 100.000 yenes
Ejemplo de registro con contrato de 5 años o más (fianza 500.000 yenes, contrato 10 años)
Al pagar: Gastos pagados por anticipado a largo plazo 500.000 yenes / Cuenta bancaria 500.000 yenes
Al cierre del ejercicio: Alquiler pagado 100.000 yenes (500.000÷5 años) / Gastos pagados por anticipado a largo plazo 100.000 yenes
Puntos de atención al registrar
- Confirmar la clasificación del impuesto sobre el consumo: Si es residencial, compra exenta; si es comercial, compra sujeta al impuesto
- Fecha de inicio de amortización: El punto de partida no es la fecha de inicio del contrato, sino la fecha de pago de la fianza
- Elaboración de desglose: Al preparar las cuentas anuales de la empresa, registrar la fianza por separado en el desglose del alquiler pagado
- Distribución de gastos domésticos (autónomos): Es posible registrar como gasto en proporción a la superficie utilizada para el negocio
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Se aplica el impuesto sobre el consumo a la fianza de alquiler residencial?
No. La fianza, el alquiler y la fianza de garantía derivados de contratos de arrendamiento con fines residenciales están exentos del impuesto por consideraciones de política social.
P. Si la fianza es de 200.000 yenes o más, ¿se puede registrar como gasto de una sola vez?
No. El traspaso de 200.000 yenes o más corresponde a un activo diferido. El período de amortización es de 5 años por regla general; el plazo del contrato solo se aplica cuando es inferior a 5 años y consta que habrá un nuevo canon en la renovación (Agencia Tributaria de Japón, Tax Answer n.º 5460).
P. Si trabajo desde casa como autónomo sin constituir empresa, ¿se genera impuesto sobre el consumo?
No hay problema si se trabaja desde casa sin constituir empresa como autónomo. Sin embargo, si se registra una empresa existe el riesgo de que sea considerado uso comercial.
P. ¿Cuándo es más efectivo negociar la fianza en temporada baja?
La temporada baja del sector inmobiliario, de abril a julio, es el período más fácil para negociar. Los propietarios que quieren evitar vacantes tienden a ser más receptivos a reducciones.
