不动产买卖电子合同，随着2022年5月《宅地建筑物交易业法》修订，重要事项说明书与买卖合同书（第37条书面）的电子化获得认可，已全面解禁。不过在实务现场，尤其是以双人贷款购房的双职工夫妻案例中，“全部以电子方式完成”至今仍属少数。即使是在我们INA&Associates所仲介的超高净值及高净值客户自住房购买案件中，将Web重要事项说明与纸质委任状相结合的设计，仍是最常被选择的方式。本文将围绕流程安排、签署时机、委任状及银行应对等方面，梳理购房方应当掌握的关键要点。
本文要点
- 随着2022年5月《宅地建筑物交易业法》修订，不动产买卖中的重要事项说明书与第37条书面的电子交付，以及取消盖章义务已获认可，IT重要事项说明也进入买卖交易的正式运用阶段。
- 对于一方在外地工作或海外派驻的双职工夫妻而言，电子合同与Web重要事项说明能大幅降低“移动时间与请假安排”的负担。
- 即使可以采用电子合同，委任状在实务中仍以纸质＋实印＋印鉴证明书的方式保留为主流。这是由于金融机构、司法书士与法务局的受理实务所致。
- 即便买卖合同可以电子化，融资银行的金钱消费贷款合同仍保持纸质形式的情况并不少见，日程设计的优劣将直接影响交割风险。
为什么不动产买卖电子合同会全面解禁？背景与截至2026年的发展阶段
结论是，随着2022年5月《宅地建筑物交易业法》修订，买卖领域的电子化已正式全面解禁，而到了2026年的今天，已进入“电子化环境已经具备，但仅在相关各方能够达成一致的案件中加以选择”的阶段。
2022年5月《宅地建筑物交易业法》修订要点
不动产买卖电子合同真正开始全面推进，起点是自2022年5月18日起施行的《宅地建筑物交易业法》修订。由此，重要事项说明书（第35条书面）与买卖合同书（第37条书面）的电子交付获得认可，盖章义务也被废除。在取得对方同意后，可以通过电子方式交付文件，并以电子签名完成签订。
修订前，租赁领域已通过社会实验实施IT重要事项说明，但买卖并不在适用范围内。买卖领域获准实施的意义重大，购房者、仲介公司与司法书士的作业动线因此被全面重新审视。
IT重要事项说明（Web重要事项说明）的正式运用定位
在买卖交易中，IT重要事项说明方面，国土交通省已于2021年3月30日提出正式运用方针，并自令和3年度起在全国推广。目前，国土交通省的《利用IT实施重要事项说明操作手册》以及全宅联的手册（令和6年12月修订）已作为指导原则广泛确立。
不过，“可以采用电子合同”和“实际以电子合同推进”之间，依然存在距离。只要卖方一侧的业者、金融机构或司法书士中有任何一方以纸质运作为前提，单凭买方意愿就无法实现完全电子化。即使到了2026年，买卖合同的电子化比例仍会因案件而有明显差异，这就是现实。
双职工夫妻×双人贷款购房中，不动产买卖电子合同在哪些场景更有效、哪些场景效果有限？
结论是，对于外地工作、海外派驻或育儿期间难以同席的情况，电子化具有显著效果；但融资银行的金钱消费贷款合同以及交割到场等环节，仍属于保留纸质与面对面办理的领域。
有效场景：外地工作、海外派驻、育儿期间的时间限制
双人贷款意味着夫妻双方分别成为债务人，因此原则上无论是重要事项说明还是买卖合同，两人一同到场最为理想。但一方在外地调任、海外派驻，或产后不久难以外出的情况并不少见。Web重要事项说明与电子签名，正面解决了这种同席限制。
实际上，在我们提供服务的案件中，也有丈夫驻在新加坡、妻子在东京都内育儿的双职工夫妻，通过连接当地与家中，以1小时完成Web重要事项说明，并以电子签名完成买卖合同签订的案例。无需使用机票和带薪休假之后，给人的印象是，连判断本身的质量也随之提升了。
效果有限的场景：融资银行仅接受纸质合同，或交割到场
另一方面，也存在电子化难以推进的环节。最典型的就是融资银行的金钱消费贷款合同。即使是大型银行，也会出现支持电子合同的产品与仅支持纸质的产品并存的情况，而地方银行、信用金库则仍以纸质运行为主。此外，交房当日的交割到场，由于司法书士需要一边确认登记文件原件一边推进手续，因此目前仍属于难以完全在线完成的领域。
冷静区分“电子化能缩短什么、不能缩短什么”，是守护购房者时间的第一步判断。建议您尽早向仲介公司确认，自己的案件是否属于可以采用电子合同的类型。如有疑虑，也可通过INA免费咨询窗口进行个别梳理。
Web重要事项说明（IT重要事项说明）如何推进？签约日前的准备与当天的安排
结论是，只要在当天之前完成事前交付、确认已阅读、检查通信环境与保存录制内容这四点，当天的说明就能够在较短时间内高效完成。
事前交付与确认已阅读的实务
Web重要事项说明的关键，在于“不要把当天变成毫无准备的正式上场”。国土交通省手册也要求事前交付重要事项说明书并确认已阅读。通常做法是在签约日前数日以前先以电子数据形式收取文件，在向仲介负责人提出疑问并完成确认后，再进入当天流程。
从现场经验来看，事前有过问答往来的案件，当天说明时间往往更短；反而是以零问题迎接当天的案件，更容易使当天时间拉长。我们建议各位读者，从事前交付到签约当天之间，预留2至3个营业日。
当天的本人核验、通信环境与录制保存
当天由宅地建筑物交易士通过摄像头确认附照片身份证件，并在检查通信状况与音声明晰度后开始说明。国土交通省手册建议进行录像、录音，许多仲介公司也会在取得买方同意后保存录像。录像既能避免日后“说过或没说过”的争议，也能成为购房者一方的安心材料。
电子签名时机调整：将签约日错开设计
对于双人贷款夫妻来说，最有调整空间的部分，就是电子签名的时机。电子合同在技术上即使不是“两人在同一天同席”，也可以通过时间差分别签署。云端电子签名服务（如CloudSign等）在发出签署请求后的48至72小时有效期内，允许各自于方便的时间完成签署。
不过，这仍需配合卖方一侧的盖章时机，因此若要设计为分开签约日，必须以前提是卖方、仲介与司法书士三方达成一致。需要特别留意的是定金汇款日，应当将买卖合同成立日与定金结算日设计为一致。
当只有一方能够到场时，双人贷款的委任状应如何运用？
结论是，即使在电子合同时代，委任状在实务中仍以纸质＋实印＋印鉴证明书的方式保留为主流。应明确记载代理权限的范围；若属于海外派驻情形，则以签字证明作为替代。
为什么委任状仍以纸质保留
即使电子合同不断推进，唯有委任状仍以纸质＋实印＋印鉴证明书方式保留，依旧是实务中的主流。原因有三。第一，作为明确委任代理权限范围（买卖价款、定金、交房日、融资条件）的文件，以实印与印鉴证明书来担保真实性的惯例，在金融机构、司法书士与法务局中依然根深蒂固。第二，在向法务局申请登记时，某些场景会要求提交纸质原件，作为代理权限证明信息。第三，金融机构的本人核验操作流程，多数仍以纸质委任状为前提。
从《电子签名法》的角度看，并非委任状不能电子化。然而目前要形成“所有相关方都接受电子方式”的共识，其成本仍然较高，现实情况往往是，一张纸反而更快、更稳妥。
委任状中必须填写的事项
委任状中应具体写明买卖价款、定金额、预计交房日、融资上限条件以及解除权的处理方式。像“委任一切事项”这样的概括性委任，在金融机构与司法书士的受理实务中常常会被拒绝，因此明确代理权限范围是基本原则。公益财团法人不动产流通推进中心在“买卖合同当事人存在代理人时的注意事项”中也表达了相同观点。
海外派驻时的签字证明与在留证明
如果丈夫正在海外派驻，由于无法取得印鉴证明书，就需要在委任状中附上由驻外使领馆签发的签字证明（署名证明）与在留证明。办理时需要预约驻外使领馆窗口，视国家不同，有时可能需要2至3周。若从双人贷款的交割日倒推，至少应提前1个月开始准备更为稳妥。若您在文件设计方面遇到困难，欢迎使用INA购房支持咨询。
当融资银行尚未支持电子合同，风险与设计重点是什么？
结论是，即便买卖合同可以电子化，只要在金钱消费贷款合同仍为纸质的情况下，事先落实到店日期、印花税差额、手续费以及交割当日的出席要求，就能避免在交房前夕陷入混乱。
买卖合同（电子）与金钱消费贷款合同（纸质）的日程错位
住房贷款的电子合同，并不一定会与买卖合同保持同步。即使买卖合同可以电子方式签订，只要融资银行的金钱消费贷款合同仍是纸质形式，就需要在放款执行日前数日前往银行网点完成到店签约。对于一方身处外地的双职工夫妻而言，如果无法提前锁定这一到店日期，交割日就有可能被迫顺延。
印花税与电子合同手续费的处理
采用电子合同后，买卖合同书所需缴纳的印花税将不再发生（根据日本国税厅见解，电子数据不属于课税文书）。对于金额在1,000万日元以上至5,000万日元以下的买卖合同书，适用减税措施后的印花税为1万日元，因此电子化带来的经济效益并不小。另一方面，若使用云端电子合同服务，可能会产生电子合同手续费，因此应事先向仲介公司确认服务名称以及费用由谁承担。
向营业担当确认的事项
作为购房者，希望确认的重点共有五项。第一，融资对象产品是否支持电子合同；第二，金钱消费贷款合同的签订形式（电子／纸质、是否需要到店）；第三，火灾保险加入手续能否电子化；第四，登记识别信息的领取方式（邮寄还是到店）；第五，交割当日的出席要求。只要尽早把这五点确认清楚，几乎就能避免交房前夕的日程混乱。
INA&Associates的观点：电子化真正增加价值的，究竟是什么？
结论是，电子化的本质价值不在于节省印花税，而在于让购房者及其家人重新取回可用于判断的时间与专注力。
不动产买卖电子合同的本质价值，并不只是节省印花税。真正重要的是，让购房者及其家人重新取回能够用于判断的时间与专注力。双职工高净值客户的时间单价往往更高，也更难在平日一再安排半天休假。我认为，电子化与Web重要事项说明，应被定位为守护这一“时间资产”的手段。
不过，也正因如此，电子化的程度应当从“判断质量”反向推算决定。与其一味全部电子化快速推进，不如在关键环节保留纸质与面对面确认。INA会根据每位客户的情况，个别设计“哪些环节电子化，哪些环节保留纸质”，并以人才投资公司为立场，在以让所有相关人士都能获得幸福为前提下，支持可持续的判断。
总结
在电子合同时代，不动产买卖对于采用双人贷款的双职工夫妻而言，是一股重要的顺风。不过，要真正用好这股顺风，就必须把握Web重要事项说明的安排、电子签名的时机设计、委任状的纸质运用，以及金钱消费贷款合同的日程错位这四个关键要点。毋宁说，正因为可电子化的范围扩大了，更考验我们判断哪些环节应保留纸质。对于正在考虑购房的人士，我们建议您在挑选房产的同时，也选择能够连“合同操作设计”一并提供咨询的仲介伙伴。
作者：稻泽大辅（INA&Associates株式会社 代表取缔役）
最后更新：2026年04月
常见问题（FAQ）
Q1. 不动产买卖合同可以完全在线完成吗？
A. 从技术上说，重要事项说明、买卖合同乃至金钱消费贷款合同都可以全部电子化，但现实中由于融资银行或卖方业者的运用差异，能够完全在线完成的案件仍属少数。建议尽早与仲介公司确认可电子化的范围。
Q2. 委任状采用电子形式也有效吗？
A. 只要符合《电子签名法》的要求，电子委任状同样有效，但在金融机构、司法书士与法务局的受理实务中，仍有许多场景要求纸质＋实印＋印鉴证明书，因此实务上仍以纸质运用为主流。并且需要明确记载代理权限范围（买卖价款、定金、交房日、融资条件）。
Q3. IT重要事项说明必须录制吗？
A. 这并非法律上的强制义务，但国土交通省手册建议进行录像、录音，许多仲介公司也会在取得买方同意后保存录像。对购房者而言，这也有助于日后再次确认，因此我们建议同意录像。
Q4. 双人贷款中，夫妻可以在不同日期分别完成电子签名吗？
A. 云端电子合同服务只要处于签署请求有效期内（通常为48至72小时），就允许各自于不同日期完成签名。不过，这以前提是卖方、仲介与司法书士三方达成一致，并且需要与定金结算日保持一致。建议事先把签约日安排设计妥当。
