Pour démarrer un investissement immobilier, il faut des fonds pour acheter des biens locatifs, mais rares sont ceux qui peuvent tout couvrir avec leurs propres capitaux. C'est là qu'intervient le prêt locatif (apartment loan).
Cet article explique de manière exhaustive le mécanisme du prêt locatif, la comparaison des taux d'intérêt par établissement financier, les différences avec le prêt immobilier résidentiel, le choix du type de taux, et les points pour emprunter à faible taux.
Qu'est-ce qu'un prêt locatif ?
Le prêt locatif est un prêt utilisable pour l'acquisition d'un bien à but d'investissement. Il couvre un large éventail d'usages : achat d'un immeuble entier d'appartements ou de copropriété, propriété en lots, financement de construction ou de rénovation, refinancement de prêts existants, etc.
Caractéristiques de l'examen du dossier
Contrairement au prêt immobilier résidentiel, l'examen du prêt locatif met l'accent sur la rentabilité du plan d'affaires et la valeur patrimoniale du bien donné en garantie. En plus du profil personnel (revenus, profession), la capacité de remboursement est évaluée en tenant compte des charges, des taxes et des risques.
Avantages et inconvénients du prêt locatif
Avantages
- Effet de levier — Si l'on exploite un bien de 100 millions de yens avec 10 millions de yens de fonds propres et 90 millions de yens empruntés, à un rendement de 10 %, le bénéfice annuel est de 10 millions de yens. La récupération du capital en un an est même possible.
- Faibles taux d'intérêt — De 1,0 à 3,0 %, niveau bas comparé aux prêts adossés à des biens immobiliers (5 à 15 %).
- Démarrer avec peu de fonds propres — En utilisant un prêt à 100 %, un apport personnel de zéro yen est aussi possible (un apport d'environ 10 % reste idéal).
Inconvénients
- Risque de vente forcée du bien donné en garantie — En cas d'incapacité de remboursement, le bien immobilier en garantie sera vendu.
- Risque en cas de baisse du marché — En cas de vente forcée durant une période de stagnation du marché immobilier, un solde restant dû peut subsister.
Cinq différences entre prêt locatif et prêt immobilier résidentiel
| Élément de comparaison | Prêt locatif | Prêt immobilier résidentiel |
|---|---|---|
| But | Acquisition d'un bien d'investissement | Acquisition d'un bien d'habitation personnelle |
| Taux d'intérêt | 1,0 à 3,0 % | 0,5 à 2,0 % |
| Avantages fiscaux | Aucun | Crédit d'impôt sur prêt immobilier (jusqu'à 4 millions de yens) |
| Critères d'examen | Rentabilité du bien, évaluation de la garantie + profil personnel | Revenus et informations de crédit personnelles |
| Co-emprunteur solidaire | Souvent nécessaire | Souvent inutile grâce à l'utilisation d'une société de garantie |
Types de taux d'intérêt du prêt locatif
Taux variable
Le taux varie selon les tendances du marché financier. Les taux ont tendance à être inférieurs aux taux fixes, mais il existe un risque de hausse future des taux. Dans l'environnement actuel de taux bas, de nombreux investisseurs choisissent le taux variable.
Taux fixe
Le taux fixé à la signature du contrat reste inchangé jusqu'au remboursement intégral. Le plan de remboursement est facile à établir, mais l'inconvénient est qu'on ne profite pas des baisses de taux.
Type avec sélection de taux fixe
Un taux fixe s'applique pendant une période déterminée (2, 3 ou 5 ans), puis à la fin de cette période on peut re-choisir entre le type variable ou fixe.
Taux mixte
Type combinant taux variable et taux fixe. Il existe également une méthode consistant à rembourser d'abord la partie à taux variable et à conserver la partie à taux fixe, afin d'accroître la stabilité du plan de remboursement.
Taux d'intérêt indicatifs du prêt locatif par établissement financier
| Établissement financier | Fourchette de taux | Caractéristiques |
|---|---|---|
| Mégabanques | 1,5 à 3,0 % | Avec mesures préférentielles, possible à 1,5 %. Possibilité du taux le plus bas. |
| Japan Finance Corporation | 1,06 à 2,15 % | Taux fixe pendant la période de remboursement. Période d'emprunt plutôt courte. |
| Caisses et coopératives de crédit | Environ 2,0 % | Zone d'activité limitée. Approche locale, facile à consulter. |
| Banques régionales | 1,5 à 7,0 % | Large fourchette de taux. Bonnes conditions possibles selon la négociation. |
| Établissements non bancaires | 2,9 à 4,5 % | Taux élevés mais examen plus accessible. |
Comment choisir son prêt locatif｜6 points à vérifier
① Plafond du montant prêté
Généralement dans la limite de 80 à 90 % du prix d'achat du bien. Préparer environ 20 % d'apport personnel est rassurant. Le ratio de remboursement par rapport aux loyers perçus est de 40 à 50 % en règle générale, et le montant emprunté représente 8 à 10 fois le revenu annuel personnel.
② Durée du prêt
Une durée maximale de 30 à 35 ans est courante. Allonger la durée réduit le remboursement mensuel mais augmente le coût total. Si vous privilégiez la stabilité de la trésorerie, un réglage long est recommandé.
③ Type de taux
Le taux variable présente un grand intérêt dans l'environnement actuel de taux bas, mais le point clé est de savoir si vous pouvez tolérer le risque d'une hausse future des taux.
④ Mode de remboursement
- Annuités constantes (capital + intérêts) — Mensualité constante, plan facile à établir. La part d'intérêts peut être passée en charges.
- Amortissement constant du capital — Le capital diminue plus vite, le coût total est moindre. Efficace aussi contre le risque de baisse des loyers.
⑤ Assurance-vie collective de l'emprunteur (« dan-shin »)
Si quelque chose arrive au signataire, le solde restant du prêt est annulé. Toutefois, il existe une stratégie consistant à ne pas souscrire volontairement cette assurance et à laisser la dette comme mesure d'optimisation des droits de succession.
⑥ Frais de garantie et autres frais
Vérifiez aussi les coûts faciles à oublier : qui supporte les frais de garantie, paiement en une fois ou intégré, frais de remboursement anticipé, etc.
Cinq astuces pour emprunter un prêt locatif à faible taux
① Utiliser les prêts partenaires des constructeurs
Si un constructeur de maisons vous présente à un établissement financier, les conditions de financement peuvent être préférentielles grâce à la relation de confiance.
② Choisir un taux variable
Tant que la politique japonaise de taux bas à long terme se poursuit, le taux variable est probablement plus avantageux que le taux fixe.
③ Améliorer la précision du plan d'affaires
Élaborez une simulation de revenus et dépenses étayée par des données objectives sur le taux de vacance, les frais de réparation et les prix du marché local, et mettez en avant la stabilité auprès des établissements financiers.
④ Mettre en avant l'historique de remboursement
Un bon historique de remboursement de prêts existants prouve que vous êtes un client de premier ordre. Mentionner que vous consultez aussi d'autres banques peut servir de levier de négociation pour obtenir une baisse de taux.
⑤ Soigner son profil personnel avant l'examen
Revoyez votre ancienneté, votre situation patrimoniale et vos informations de crédit, et améliorez votre profil avant de passer l'examen.
Quatre points de vigilance lors de la signature d'un prêt locatif
- Pour les droits de succession, conservez la dette — Si vous souscrivez l'assurance-vie collective, lors du remboursement intégral, l'emprunt déductible disparaît.
- Le remboursement du capital n'est pas une charge — Seule la part des intérêts peut être déclarée comme charge dans la déclaration fiscale.
- Fixez la durée du prêt aussi longue que possible — La stabilité de la trésorerie est prioritaire. Un remboursement court est dangereux en cas de risque de vacance.
- Évitez un refinancement à la légère — Même si le taux baisse, vous risquez de ne plus pouvoir obtenir de financement futur auprès de l'établissement initial.
Conclusion
Le prêt locatif est un produit financier qui soutient le socle de l'investissement immobilier. Grâce au choix du type de taux, à la comparaison des établissements financiers et à l'examen du mode de remboursement, choisissez le prêt le plus adapté à votre plan d'investissement. Pour emprunter à faible taux, la précision du plan d'affaires et l'amélioration du profil personnel sont les clés.
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