Acquérir un immeuble d'appartements locatifs pour réduire l'assiette des droits de succession : cette stratégie, employée de longue date au Japon, est remise en cause par la réforme fiscale de l'exercice Reiwa 8 (令和8年度, l'année budgétaire japonaise 2026). Disons-le d'emblée : pour l'investissement immobilier, la mesure la plus lourde de conséquences est la révision de l'évaluation, aux fins des droits de succession, des biens immobiliers donnés en location — ce que l'on appelle la « règle des cinq ans » — applicable à compter de janvier de Reiwa 9 (janvier 2027). S'y ajoutent la condition de télédéclaration pour la déduction spéciale du régime de déclaration « bleue » (青色申告, aoiro shinkoku), le relèvement à moins de 400 000 JPY (environ 2 400 EUR) du plafond des actifs amortissables de faible valeur, et la prolongation de cinq ans du crédit d'impôt sur les prêts au logement : autant d'éléments qui pèsent sur les décisions d'acquisition, de détention, de déclaration et de transmission. À noter d'emblée pour un lecteur francophone : le Japon, comme la France, taxe lourdement les successions en ligne directe, mais il repose sur une méthode d'évaluation administrative propre — le barème du fisc (財産評価基本通達, zaisan hyōka kihon tsūtatsu, la directive de base pour l'évaluation des biens) — qui n'a pas d'équivalent direct dans le droit français. Cet article, fondé sur les sources primaires du ministère des Finances (財務省, Ministry of Finance, MOF) et du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), fait le point sur les points de la réforme qui influent réellement sur la décision d'investir. Les montants en yens sont convertis en euros à titre indicatif, au taux d'environ 165 JPY pour 1 EUR (début 2026).
Les points clés de cet article
- La mesure de la réforme fiscale Reiwa 8 (2026) la plus déterminante pour l'investissement immobilier est la révision de l'évaluation des biens locatifs aux fins des droits de succession (la « règle des cinq ans »), applicable à compter de janvier de Reiwa 9 (janvier 2027).
- Les biens locatifs acquis ou construits dans les cinq ans précédant l'ouverture de la succession devraient, en principe, être évalués à leur valeur de marché normale — orientation retenue au stade du projet de réforme (大綱, taikō).
- La déduction spéciale du régime de déclaration « bleue » (aoiro) se répartit désormais entre 750 000, 650 000 et 100 000 JPY (environ 4 500, 3 900 et 600 EUR) selon la télédéclaration et l'archivage électronique des livres comptables ; elle s'applique à partir de l'impôt sur le revenu de Reiwa 9 (2027).
- Le crédit d'impôt sur les prêts au logement est prolongé de cinq ans, jusqu'à une entrée dans les lieux d'ici fin Reiwa 12 (fin 2030), et le régime des actifs amortissables de faible valeur est relevé à moins de 400 000 JPY (environ 2 400 EUR).
Quels points de la réforme fiscale Reiwa 8 pèsent réellement sur l'investissement immobilier ?
Les grandes lignes de la réforme fiscale Reiwa 8 — le « taikō » (大綱, le projet-cadre gouvernemental) — ont été adoptées en conseil des ministres le 26 décembre 2025 (令和7年12月26日, le 26 décembre de Reiwa 7). Le texte s'articule autour de la réponse à la vie chère et du soutien à l'économie : relèvement de l'abattement de base, hausse du plancher de la déduction pour revenus salariaux de 650 000 à 690 000 JPY (soit d'environ 3 900 à 4 180 EUR), entre autres. Toutefois, les mesures qui touchent directement à la décision d'investir dans l'immobilier ne représentent qu'une partie de cet ensemble.
Contrairement à une lecture purement fiscale, l'investisseur a intérêt à distinguer où porte l'impact : à l'acquisition, à la détention, à la cession ou à la transmission. Cette réforme place, cette fois, au centre du dispositif des mesures qui modifient les fondements mêmes de la succession et de la transmission — un point sensible pour l'investisseur étranger, car la fiscalité successorale japonaise est, comme en France, l'une des plus élevées au monde. Commençons par une vue d'ensemble.
| Mesure de la réforme | Contenu principal | Entrée en vigueur |
|---|---|---|
| Révision de l'évaluation des biens locatifs aux fins des droits de succession (règle des cinq ans) | Certains biens locatifs acquis ou construits dans les cinq ans précédant l'ouverture de la succession seraient évalués non plus selon la directive de base d'évaluation des biens (財産評価基本通達), mais à leur valeur de marché normale | Successions et donations ouvertes à compter du 1er janvier de Reiwa 9 (1er janvier 2027) |
| Révision de la déduction spéciale du régime de déclaration « bleue » (aoiro) | 650 000 JPY (env. 3 900 EUR) en cas de télédéclaration, 750 000 JPY (env. 4 500 EUR) si l'archivage électronique des livres est également respecté, 100 000 JPY (env. 600 EUR) pour une déclaration papier | À partir de l'impôt sur le revenu de Reiwa 9 (2027) |
| Régime spécial des actifs amortissables de faible valeur | Plafond du prix d'acquisition relevé de « moins de 300 000 JPY » (env. 1 800 EUR) à « moins de 400 000 JPY » (env. 2 400 EUR), délai d'application prolongé de trois ans (réservé aux PME et assimilés) | Prolongation selon le projet-cadre (taikō) |
| Crédit d'impôt sur les prêts au logement | Délai d'application prolongé de cinq ans. Relèvement du plafond d'emprunt pour les logements anciens à haute performance énergétique, extension à 13 ans de la période de crédit, assouplissement de la condition de surface habitable | Entrée dans les lieux du 1er janvier de Reiwa 8 (1er janvier 2026) au 31 décembre de Reiwa 12 (31 décembre 2030) |
| Réduction spéciale de la taxe foncière pour les logements neufs | Délai d'application prolongé de cinq ans, condition de surface habitable portée à 40–240 m², révision du critère de localisation en zones de risque de catastrophe | Du 1er avril de Reiwa 8 (1er avril 2026) au 31 mars de Reiwa 13 (31 mars 2031) |
| Régime spécial de la taxe d'acquisition immobilière | Élargissement du champ de la mesure spéciale et prolongation de deux ans du délai d'application, condition de surface habitable assouplie à 40 m² ou plus | Prolongation selon le projet-cadre (taikō) |
Le détail du positionnement des dispositions peut être consulté dans la synthèse du projet-cadre de la réforme fiscale Reiwa 8 publiée par le ministère des Finances (財務省, Ministry of Finance). Nous examinons ci-dessous chaque mesure, par ordre décroissant d'impact pour l'investisseur.
Qu'est-ce que la révision de l'évaluation des biens locatifs aux fins des droits de succession (la « règle des cinq ans ») ?
La mesure qui frappe le plus l'investissement immobilier est la révision de l'évaluation des biens locatifs pour les droits de succession. En un mot : rapprocher de sa valeur de marché l'évaluation d'un bien locatif acquis juste avant la succession. L'application concerne les successions et donations ouvertes à compter du 1er janvier de Reiwa 9 (1er janvier 2027).
Jusqu'à présent, une stratégie très répandue consistait à acquérir un immeuble locatif à crédit et à réduire la masse successorale en exploitant l'écart entre la valeur de marché et la valeur d'évaluation aux fins des droits de succession (l'« écart d'évaluation »). Après la réforme, certains biens locatifs acquis ou construits par le défunt à titre onéreux dans les cinq ans précédant le fait générateur de l'impôt seraient évalués non plus selon la directive de base d'évaluation des biens (財産評価基本通達), mais à leur valeur de marché normale. Le point de départ à retenir : acheter en catastrophe juste avant une succession ne produira plus guère d'effet de compression. Pour un investisseur français, l'analogie la plus proche serait l'encadrement, par l'administration, des montages qui exploitent une décote d'évaluation — mais le mécanisme japonais repose sur un barème administratif codifié, sans équivalent direct dans le droit français des successions.
Le projet-cadre prévoit que, lorsqu'il est admis qu'il n'existe pas d'abus fiscal, l'évaluation puisse être retenue à hauteur de 80 % d'un montant calculé à partir du prix d'acquisition en tenant compte notamment de l'évolution des prix fonciers. Toutefois, il s'agit d'une orientation au stade du projet-cadre : les modalités concrètes seront fixées par la future révision de la directive de base d'évaluation des biens (財産評価基本通達). Le détail des chiffres et du champ d'application est attendu et devra être confirmé après la promulgation de la directive.
L'autre élément essentiel est la durée de détention. Ne sont visés que les biens acquis ou construits « dans les cinq ans » ; l'évaluation des biens détenus de longue date n'est pas modifiée dans l'immédiat. L'usage de l'immobilier comme outil de préparation successorale n'est donc pas condamné en soi : il faut désormais, plus qu'auparavant, intégrer l'horizon temporel entre l'achat et la succession. Si vous envisagez un inventaire de vos biens dans une optique successorale, vous pouvez également consulter notre analyse sur l'approche des mesures de droits de succession dans la gestion d'immeubles locatifs.
La révision de la déduction « bleue » (aoiro) et la pratique de l'amortissement
Pour la pratique déclarative en cours de détention, le premier point à vérifier est la révision de la déduction spéciale du régime de déclaration « bleue » (aoiro). En conclusion : si vous télédéclarez, la déduction de 650 000 JPY (env. 3 900 EUR) est maintenue ; mais si vous déclarez sur papier, elle tombe à 100 000 JPY (env. 600 EUR). L'application vaut à partir de l'impôt sur le revenu de Reiwa 9 (2027), et à partir de l'exercice Reiwa 10 (2028) pour la taxe d'habitation locale des personnes physiques.
Rappelons ce qu'est ce régime : le « aoiro shinkoku » (青色申告, littéralement « déclaration bleue ») est un régime déclaratif japonais qui, en contrepartie d'une comptabilité en partie double tenue selon les règles, ouvre droit à des avantages fiscaux — un dispositif propre au Japon, sans transposition directe dans le système français. Après la réforme, les paliers sont les suivants : en tenant une comptabilité selon les principes de la comptabilité régulière et en déclarant dans les délais via e-Tax, la déduction est de 650 000 JPY (env. 3 900 EUR). En satisfaisant en outre à l'archivage électronique du journal et du grand livre, elle atteint 750 000 JPY (env. 4 500 EUR). En revanche, une déclaration papier la limite à 100 000 JPY (env. 600 EUR). Pour un propriétaire en régime « bleu » dont les revenus fonciers atteignent une dimension véritablement entrepreneuriale (le repère usuel étant « 5 immeubles ou 10 logements », go-tō jū-shitsu), le passage à la télédéclaration devient, en pratique, difficilement évitable. Il est prudent de préparer dès Reiwa 8 (2026) son logiciel comptable et l'archivage électronique des livres.
Côté acquisition, le régime spécial des actifs amortissables de faible valeur évolue lui aussi. Le seuil du prix d'acquisition est relevé de « moins de 300 000 JPY » (env. 1 800 EUR) à « moins de 400 000 JPY » (env. 2 400 EUR), et le délai d'application est prolongé de trois ans (réservé aux PME et assimilés). Des équipements comme les climatiseurs ou les chauffe-eau, qui dépassaient jusque-là légèrement le seuil, pourront plus facilement être passés en charge intégralement l'année de leur acquisition. À la différence de nombreux régimes européens où l'amortissement s'étale de manière rigide, ce dispositif japonais autorise une déduction immédiate qui influe directement sur la trésorerie et la charge fiscale pendant la détention. Nous en présentons les fondamentaux dans notre article sur l'amortissement dans l'investissement immobilier. Si le calendrier ou l'ampleur du renouvellement des équipements vous préoccupe, la consultation gratuite d'INA permet de l'examiner au regard du bilan de vos biens.
Crédit d'impôt sur les prêts au logement, taxe d'acquisition et taxe foncière : prolongations et assouplissements
Les régimes spéciaux liés au coût d'acquisition ont, pour la plupart, été prolongés et étendus. Attention toutefois : ils visent essentiellement la résidence principale ou le logement neuf, et ne s'appliquent pas tels quels à un bien d'investissement locatif — une distinction que le lecteur francophone connaît bien, puisque les avantages fiscaux à l'acquisition y séparent également résidence principale et investissement locatif.
Le crédit d'impôt sur les prêts au logement voit son délai d'application prolongé de cinq ans : sont concernées les entrées dans les lieux du 1er janvier de Reiwa 8 (1er janvier 2026) au 31 décembre de Reiwa 12 (31 décembre 2030). Pour les logements anciens à haute performance énergétique, le plafond d'emprunt est relevé, la période de crédit portée à 13 ans, et des majorations sont prévues pour les ménages avec enfants et les jeunes couples. L'assouplissement de la condition de surface habitable à 40 m² ou plus s'applique aussi aux logements anciens (50 m² ou plus pour les personnes dont le revenu total dépasse 10 000 000 JPY — environ 60 600 EUR — ou pour les bénéficiaires des majorations). Le détail est publié dans le communiqué de presse du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT).
La réduction spéciale de la taxe foncière applicable aux logements neufs est prolongée de cinq ans, du 1er avril de Reiwa 8 (1er avril 2026) au 31 mars de Reiwa 13 (31 mars 2031), et la condition de surface habitable passe à 40–240 m² (contre 50–280 m² auparavant). Le critère de localisation en zones de risque de catastrophe est également révisé. La taxe d'acquisition immobilière voit son champ élargi, son délai prolongé de deux ans et sa condition de surface assouplie à 40 m² ou plus. Le régime allégé des droits d'enregistrement (droits de mutation) sur les immeubles à usage d'habitation est lui aussi prolongé. Pour une vue d'ensemble de la charge fiscale en cours de détention, il est utile de compléter par nos notions de base sur la taxe foncière applicable à l'immobilier.
Du point de vue de l'investisseur, il est réaliste de lire ces prolongations comme un soutien aux acquéreurs de leur résidence et à la demande réelle. Elles soutiennent le socle de la demande locative, mais ne réduisent pas directement le coût d'acquisition d'un bien d'investissement.
Quelles décisions l'investisseur immobilier doit-il prendre face à la réforme fiscale Reiwa 8 ?
Une fois la vue d'ensemble acquise, l'étape suivante consiste à discerner où l'impact se situe selon sa propre situation. Nous avons classé, par type d'investisseur, les mesures à surveiller et les actions à envisager.
| Type d'investisseur | Mesures principalement concernées | Actions à envisager |
|---|---|---|
| Propriétaire ayant en vue la succession et la transmission | Révision de l'évaluation des biens locatifs aux fins des droits de succession (règle des cinq ans) | Réexaminer l'horizon temporel entre l'acquisition et la succession. Ne pas miser sur un achat de dernière minute et revoir le plan de transmission en intégrant la durée de détention |
| Propriétaire multi-biens à dimension entrepreneuriale | Révision de la déduction « bleue » (aoiro), régime des actifs amortissables de faible valeur | Basculer vers la télédéclaration et l'archivage électronique des livres au cours de Reiwa 8 (2026). Planifier le renouvellement des équipements en visant la mise en charge intégrale sous 400 000 JPY (env. 2 400 EUR) |
| Propriétaire envisageant la cession (sortie) | Révision de l'évaluation successorale, cadre de la fiscalité des plus-values | Comparer, net d'impôt, le maintien en détention à des fins successorales et la cession. Chiffrer le calendrier de sortie |
| Investisseur en phase d'acquisition | Actifs amortissables de faible valeur, régimes liés au coût d'acquisition | Concevoir en amont le dispositif déclaratif post-acquisition. Pour une résidence principale, vérifier les conditions d'éligibilité au crédit d'impôt sur les prêts au logement |
Ceux qui préparent une transmission retiendront en particulier que la mesure d'exonération de droits de donation applicable à la donation en une fois de fonds affectés à l'éducation ne sera pas prolongée au-delà de son échéance (le 31 mars de Reiwa 8, soit le 31 mars 2026). Distinguer les dispositifs mobilisables de ceux qui arrivent à échéance constitue la première étape de la conception d'une transmission. Si vous hésitez entre céder et conserver, vous pouvez aussi consulter notre analyse sur la stratégie de sortie immobilière, le calendrier de cession et la fiscalité.
Chez INA&Associates, nous ne considérons pas la réforme fiscale comme une simple information d'optimisation, mais comme un ensemble d'enjeux qui se rattachent aux décisions de gestion immobilière. Regarder au-delà de l'économie d'impôt de court terme, jusqu'à la transmission et à la sortie à cinq ou dix ans. Et exposer honnêtement non seulement les avantages, mais aussi les prémisses et les contraintes. La confiance de long terme naît, selon nous, de cette accumulation. Si vous cherchez à traduire concrètement la signification des chiffres dans votre gestion, n'hésitez pas à nous consulter.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Parmi les mesures de la réforme fiscale Reiwa 8, laquelle a le plus d'impact sur l'investissement immobilier ?
C'est la révision de l'évaluation des biens locatifs aux fins des droits de succession (la « règle des cinq ans »), applicable à compter de janvier de Reiwa 9 (janvier 2027). L'évaluation d'un bien locatif acquis juste avant la succession se rapproche de sa valeur de marché, et les stratégies successorales fondées sur l'écart d'évaluation deviennent moins efficaces. Il faut désormais tenir davantage compte de l'horizon temporel entre l'acquisition et la succession.
Q2. La règle des cinq ans s'applique-t-elle aussi aux biens locatifs déjà détenus ?
Sont visés certains biens locatifs acquis ou construits dans les cinq ans précédant l'ouverture de la succession (le fait générateur de l'impôt). Les biens détenus depuis plus de cinq ans devraient, en principe, rester soumis à l'évaluation antérieure, et des mesures transitoires sont attendues, notamment pour les constructions édifiées sur un terrain déjà détenu à la date de promulgation de la directive. Les détails seront arrêtés par la future révision de la directive de base d'évaluation des biens (財産評価基本通達).
Q3. La déduction « bleue » de 650 000 JPY restera-t-elle accessible ?
Oui, si vous déclarez dans les délais via e-Tax, la déduction de 650 000 JPY (env. 3 900 EUR) est maintenue. En satisfaisant en outre à l'archivage électronique des livres (journal, etc.), elle atteint 750 000 JPY (env. 4 500 EUR) ; une déclaration papier la ramène à 100 000 JPY (env. 600 EUR). L'application vaut à partir de l'impôt sur le revenu de Reiwa 9 (2027). Les propriétaires à dimension entrepreneuriale ont intérêt à envisager le passage à la télédéclaration au cours de Reiwa 8 (2026).
Q4. Le crédit d'impôt sur les prêts au logement peut-il servir pour un bien d'investissement locatif ?
Non : le crédit d'impôt sur les prêts au logement vise le logement que l'on occupe soi-même et ne peut pas s'appliquer à un bien d'investissement locatif. La prolongation de cinq ans présuppose, elle aussi, un usage de résidence principale. Il reste néanmoins utile de la connaître pour lire, en toile de fond, le soutien à la demande réelle et donc à la demande locative.
À lire également
- Stratégie d'optimisation fiscale par l'amortissement dans l'investissement en lots de copropriété
- La transmission d'entreprise immobilière et l'option de la fusion-acquisition (M&A)
Citations et sources
Cet article constitue une présentation générale fondée sur les informations publiées, notamment le projet-cadre (taikō) adopté en conseil des ministres le 26 décembre 2025 (令和7年12月26日). Le calcul d'impôt individuel et l'éligibilité effective varient selon les conditions propres à chaque situation. Pour vos décisions concrètes, veuillez consulter un professionnel, tel que votre expert-comptable ou conseiller fiscal (顧問税理士).
- Ministère des Finances (財務省, Ministry of Finance), « Synthèse du projet-cadre de la réforme fiscale Reiwa 8 » (令和8年度税制改正の大綱の概要)
- Ministère des Finances (財務省, Ministry of Finance), « Projet-cadre de la réforme fiscale Reiwa 8 » (令和8年度税制改正の大綱), adopté en conseil des ministres le 26 décembre 2025 (令和7年12月26日)
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), « Aperçu de la réforme fiscale Reiwa 8 » (令和8年度税制改正概要), décembre 2025 (令和7年12月)
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme (国土交通省, MLIT), communiqué de presse « La prolongation et l'extension du crédit d'impôt sur les prêts au logement adoptées en conseil des ministres » (住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました)
- Agence nationale des impôts (国税庁, National Tax Agency, NTA)
